中国房价在几年内出现了大幅度上涨，这种经济现象肯定是不正常的，甚至可以认为有人在“哄抬房价”。但是，却寻找不到“哄抬房价”的人在哪里。笔者对中国房价的上涨原因进行认真研究后，，发现中国举行的售房促销活动已经变成“哄抬房价”的活动！由于笔者是上海人，下面以上海市为例予以说明，以供各界人士参考。
上海市的平均房价之高，可能是居全国房地产行业之首。显然，上海市的高房价抑制了“刚性需求者”的购房能力，因此，关心民生的上海市政府领导准备调控上海市的房价。但是，据说遇到了巨大困难。因为，上海市的楼市已经成为“不涨不买”的“只涨不跌”的“单边市场”。假使把房价调控在不跌不涨或微涨的水平上，炒房者肯定不会买房。而那些还没有购房的各种“刚性需求者”，他们不可能在如此高的价位上购房。这样，必然会使上海市商品房销售遇到巨大困难。如果商品房出售数量极低，开发商一定不愿意大量建房，势必会使上海市的GDP大幅度下降，以及出现严重的失业状况。由于开发商少建房，必然会少买土地，政府出让土地也必然会遇到巨大困难，对于“土地财政”收入占地方财政比例极高的上海市各级地方政府而言，几乎是灭顶之灾！因此，为了保证上海市的经济能够平稳健康发展，一定要把房价调控到“涨”的状态中，以便大量炒房者入市购买商品房，这样才可以促使楼市销售旺盛，保证开发商大量建房与拉动GDP，又促使开发商大量购买土地，使“土地财政”继续成为上海市发展经济的“支撑点”。但是，如果上海市房价还要往上“涨”，不管是经济风险，还是政治风险，都是无比巨大，因此涨不得！
综上所述，对于调控上海市房价而言，一是千万不能跌！二是千万不能涨！三是“不涨不跌”也不行！显然，上海楼市已经到了四面楚歌无路可走的地步！
那么，为什么上海市的房地产行业会走到这种地步呢？问题出在售房促销活动演变成“哄抬房价”的反常行为。而有关管理方面没有有效制止“哄抬房价”的违法行为。
简言之，中国大约从1998年前后进行“房改”，在“房改”之初，中国政府出台各种优惠政策，鼓励居民买房，改善住房条件，此时，购买者几乎都是“刚性需求者”。后来，人们发现“贷款购买住房”有巨大的利益。例如，由于房价上涨的原因，假设在购房时某套商品房价格是20万，2年后涨至30万，如果2年内的利息为1.5万，难么在该房涨至30万元时出售，则可获利8.5万元，即使还要支付一些其他费用为1.5万元，还可获净利7万元。显然，人们一旦发现这个赚大钱的秘密，必然会涌入楼市而“炒房”，随着炒房者涌入楼市越多，进入楼市的资金也越多，必然推动房价大幅度上升，这与股票快速上涨的原理完全一样，因此，中国楼市就这样演变成了与股市相同的“市场经济”！
笔者认为，至于上面提到的一套商品房由20万元变成了30万元时的差价10万元，是由“劳动”创造出来的“价值”？还是由“投资”创造出来的“价值”？还是由“效用”创造出来的“价值”？还是由“自然”创造出来的“价值”？希望中国经济学家能够研究这个“价值”问题。
众所周知，中国股市曾经长期是一种依靠各种办法“拉高股价”（与“哄抬股价”相似）的“不涨不买”、“只涨不跌”的“单边市场”。同样，中国楼市也在“炒家”的推动下成为只能依靠各种办法“哄抬房价”的“不涨不买”、“只涨不跌”的“单边市场”。
在中国股市中，最早是大户操纵股市，即“哄抬股价”的主角是大户；稍后，“哄抬股价、操纵股市”的主角从大户转移到机构或大股东或基金方面；自从外资进入中国股市后，能够“哄抬股价、操纵股市”的主角已经多元化，但是象高盛等外资，它们“哄抬股价、操纵股市”的能力似乎大于中国的机构、大股东、基金，即股市的话语权基本上属于外资方面所有，它们说中国股市会往上涨，中国股市就真的会往上涨，它们说中国股市要往下跌，中国股市就真的会往下跌。由于外资能够“说涨就涨，说跌就跌”，因此外资在中国股市得到了巨大利润，这已经是众所周知的事实，笔者无须多言。
问题在于，在外资大量进入中国房地产行业后，外资也成为能够“哄抬房价、操纵楼市”的主角，尤其在上海，由于外资势力极大，因此在近几年中，外资把市区、尤其是市中心的房价“哄抬”到天价，还带动郊区房价发展，把上海市郊区的房价也大幅度“哄抬”上去，这样，上海市的房价在一轮又一轮的“哄抬”后，房价上涨极快，上升幅度极大。而在这样的“暴利”诱惑下，炒房者必然越多！有各种的报道和信息披露，外资已经在房价高位时抛出了囤积的大量房源和大量建设用地，即在赚取了大量利润后胜利撤离中国楼市，因此，外资已经开始唱衰中国楼市，认为中国楼市存在着严重泡沫，中国房价会往下跌，甚至是大跌！显而易见，关于中国楼市的“涨”与“跌”的话语权其实已经归属于外资所有，只有外资 才能真正调控中国房价！这是中国的不幸和悲哀！
至于为什么外资能够“哄抬房价、操纵楼市”呢？众所周知，约从1997年开始，中国从“短缺经济”转型为“过剩经济”，那时，为了推动中国经济继续高速发展，在外国经济学家和专家的指导下，中国方面接受外国经济学家的建议，把房地产行业定位为拉动中国经济发展的产业。开始，中国老百姓购买商品房的人不多，因此，商品房积压严重，为了促销商品房，政府方面出台了很多优惠政策，才使商品房卖出去。坦率而言，在开始的几年中，由于人民的住房条件很差，因此“刚性需求者”很多，随着商品房越造越多，真正的“刚性需求者”也在不断减少，不过，迄今为止，所有关心中国房地产行业的人似乎都没有重现这个“细节”！
由于在前几年是由“刚性需求者”购买商品房，因此他们不会向市场“抛”房，这样，中国的房价自然而然是不会跌下去。而且，由于政府在每次商品房销售下降、房价微跌之时，出台扶持房地产行业的优惠政策，其后果必然使房价马上反弹，形成中国房地产市场“只涨不跌”的趋势。
问题正是由于中国的房价出现“只涨不跌”的趋势，先前的买房者发现“贷款买房”可以赚得巨大利润，这种“贷款买房”的弊端必然会造就大量的炒房者。由于政府方面依赖“土地财政”，因此对于在楼市中逐渐出现数量越来越庞大的各路“炒房大军”没有引起警觉，反而是只注意到房价的每一次上涨反而会使下一轮房地产行业有巨大的发展空间，可以出售更多的土地，“土地财政”收入更加巨大，这样，地方政府必然不会打击越演越烈的“炒房大军”，反而是使“炒房大军”去炒房，这样既可以拉动GDP、又可以出售土地增加“土地财政”收入、还可以得到改善人民住房条件的政绩。在多种利益的推动下，中国房地产行业在快速发展的同时，也是快速地从“短缺经济”状况发展到“过剩经济”状态，据笔者的调查与估算，上海市的住房水平已经接近发达国家！商品房过剩已是不争的事实！
如上所述，象上海市、北京市，以及沿海经济发达地区都出现了房地产行业飞速发展的形势，因此也飞速进入商品房“过剩经济”时代。例如上海市郊一个城镇上的一套商品房，售价达到100万元，如果该房出租的话，每年租金收入约1万元，也就是说，投资商品房所得的租金回报，要100年才能收回本金！但是商品房的土地使用期只有70年！如果70年后国家收回土地使用权、而且上面的建筑物也随之废除的话，那么，投资商品房不可能收回本金！
至于外资为什么是“哄抬房价、操纵房市”的主角？其原因是中国方面在每次房地产行业遇到商品房销售不畅而进行楼市促销活动时，都会请国内外经济学家和房地产行业巨头参加论坛，并且发表各种评论。显而易见，这些外国人都是聪明过人的精英，他们知道中国方面的目的是“哄抬房价”，因此，受人之托的他们必然会千方百计“哄抬房价”！帮助中国方面促销商品房，这样自然而然地造就“不涨不买”、“只涨不跌”的中国楼市！
严重的问题是，这些聪明过人的外国精英在知道中国方面要促销商品房的意图后会干什么呢？是不是会捷足先登，在房价低迷时大量购进商品房，甚至与其他外资合作，或者把信息出售给外商，在低价位时大量购进商品房，以便日后在高价位抛售商品房，从中大赚一把呢？几乎是必然如此！其理由如下所述：
在企业管理出版社出版的《管理经济学》一书中如此论述：“市场经济决策的运行并不完善，市场中一些经济决策是某些人从私人利益出发作出的，这怎么能使人相信它对整个社会有益的呢？另一方面，在西方，也不让一个政治体系或政府体系，用中央计划的极端形式来解决问题，一点不用市场的自动调节，一切通过政治方式解决，因为，无论是政治体系或经济体系，都有共同的缺点。它们把很大的权力交给了少数人，他们常常为大多数人所不信任。美国传统的思想是不信任政客和官僚，正是这种不信任，才在政治体系中更多地要求行政、立法和司法三权分立，互相制约。现在的办法是，把决策分给两部分人去做，企业家、商人做经济决策，政治家做政治决策。这样多少可以起到相互制约、相互平衡的作用。”这本 书是由美国纽约大学、加利福尼亚大学和夏威夷大学等高等院校的教授、专家编写并讲授。
从上面的论述中可以推论出：如果外国的经济学家和企业家参加中国举办的各种经济论坛与研讨会，他们必然能够揣摩出中国政府的各种经济决策！这种状况会对中国经济产生什么影响？天下人皆知！这种状况会对中国房地产行业产生什么影响？天下人皆知！
至于为什么外资在中国的股市与房地产市场中能够大获全胜而没有失利？无须再作论述。
最后，笔者只能向中国政府与上海市政府等方面提出这样的建议：大凡涉及经济决策的研讨会与论坛，最好是由中国方面的专家学者参加，不宜聘请外国专家参加。因为，在国与国之间毕竟存在着经济竞争关系，尤其是国与国之间存在着“谁赚谁的钱？”与“谁占谁便宜？”的重大争议。否则，国家的经济安全无法保证！当然中国方面的专家学者的学术水平又是另一个问题了，在此不作论述。
总之，商场如战场，尽管商场中的竞争对手不一定是你死我活的敌人，但是，商场中的竞争对手一定是存在着利益冲突关系！因此，竞争对手提出的各种建议不一定都是善意的！中国向前苏联学习而实行公有制，没有取得预期的成就；中国向美国、欧洲、日本等国学习而实行私有制，也没有取得预期的成就。
中国要建立自己的制度！
但愿中国的楼市促销活动不再成为“哄抬房价”的活动！
胡儒德
