04年10月，和黄曾以21.35亿元拍得占地1036.47亩城南地王，此举被业界认为是港资大举进入成都房地产市场的标志性事件。

　　此后4年来，香港开发商在成都仅通过招拍挂途径取得的土地投资就超过200亿元。然而，在土地市场上屡屡凯旋的港企，却并没有在开发市场和销售端成功征服成都业界和购房者。部分开发商甚至被指资本运作高手，房地产开发外行，或被诟病为最不了解、最不尊重成都人的企业。

　　具有集团背景的港企，是成都市场上等得起的一批企业。2009年，是抓住机会抄底、占有市场份额、体现其开发理念和优势，还是和大多数开发商一样，等待市场机会出现？对于手中拥有超过200亿元土地储备的港企群体，这将是成都人关注的重点。

　　200亿土地储备是压力还是资源？

　　当初豪气拿地时，大多数人对港企的印象归结为实力雄厚势在必得。但随着2008年成都楼市大气候的变化，高价地已成为不少开发商背负的巨大压力。曾在2007年7月成功抢地的香港信和，几乎是一战成名，然而随着市场变化，业界人士普遍认为，这块地楼面价高于周边物业销售价格的尴尬局面将成为其推广的巨大阻力。从价格上看，几乎所有港企拍得的土地，都是当时土地市场的引领风骚者。

　　而不可否认的是，大多数区域地王在港企介入后，影响到整个区域的地价行情，在一定程度上为港企开发缓解了压力，这种现象在2007年之前表现得尤为突出。对于港企而言，对优质土地的高成本占有，会成为其2009年表现的巨大压力还是崛起的推动力，或许只有经过市场检验后才知道。

　　香港模式思维能否转变？

　　另一不争的事实是，在2004年至2007年的楼市上行周期内，拿地的港企并没有像业界大多数人想像的一样，如潮水般汹涌地占有市场份额，相反，不少开发商都是在拿地后耐心“等待”，动辄两三年。直到2007年，九龙仓与和黄才分别推出东大街天府时代广场项目与南城都汇项目，其强大的市场影响力也得到了印证，时代豪庭在两天时间内取得4亿元的成绩。

　　然而，在更多的港企来不及抓住牛市机会时，市场已发生了变化，至此，不少港企从拿地到现在没有任何动静，对外界宣传的市场考察期长达两年以上。期间备受业界诟病的是，港企大多数是资本运作高手，但其不够灵活的机制、官僚的企业作风极大阻碍了在成都市场的开发进度。另一方面，不少业界人士分析，部分港企对依赖品牌影响力占有市场的方式过度自信，其产品规划落地性不强，不少物业带有浓郁的香港特色，在越来越理性的成都人面前，并没有多大优势。

　　要在销售端真正占有份额，如何改变香港开发思维，融入成都市场，被分析人士认为是关键。而在最新的香港开发商的举措中，这点已成为其关注的焦点问题，去年底悦城开放样板间后受到市场好评，而新鸿基也被认为是最懂成都人的港企，这似乎代表香港开发商思维转变的一种讯号。

　　决战2009年还是沉默？

　　从记者目前了解的情况看，大多数港企在2009年都会选择进取的方式占有市场份额。

　　据新鸿基相关人士介绍，今年新鸿基在成都的主要工作就是悦城的销售。2008年初悦城亮相后，与业界的预期进展相比稍显缓慢，于去年底才正式开放样板间并举行产品品鉴会。据了解，由于悦城定位相对高端，市场接受需要一定的培育期，其开盘时间仍未最终确定，不过可以肯定的是，今年上半年将开始销售。而备受关注的攀成钢地块，去年新鸿基将60%的股权转让给九龙仓和恒基之后，仍然是操盘方。据悉，该项目仍然处于规划调整阶段。

　　华人置业于2006年底正式登陆成都，并迅速拿下东大街、金牛区、文化宫三地块，其土地总投资已达到18亿元。但到现在为止，其三块土地均未进入销售期。记者从该公司相关人员处了解到，2009年将是华人置业在成都全面发力的一年，其金牛区地块目前已建到正负零，预期在下半年以准现房形式销售，项目定位为高档高层电梯公寓，一期建筑面积超过10万平方米。而文化宫地块则定位为集购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓的综合性建筑，总建筑面积超过30万平方米，目前已进入地堪阶段，上半年将正式动工。其东大街项目定位为超高层电梯住宅，总建筑面积近20万平方米，目前已动工。

　　信和置业以41亿元拿下城东迎晖路366亩净地之后，在整个2008年都没有任何动静。记者日前从该公司内部了解到，信和将于今年上半年开工，并将以准现房形式销售。尽管与之前该公司所宣称的2008年底动工2009年底销售的预期有所出入，但该地块总算有了实质性进展消息。

　　九龙仓被认为是目前几大香港开发商中在成都市场发展最好的。从土地储备情况看，九龙仓已在过去三年多时间里，先后获得东大街、高新区、双流、红星路四地块。和部分进入成都市场后一直沉寂的开发商不一样，九龙仓从2007年开始就持续稳健的开发，目前天府时代广场、时代·晶科名苑、双流奥特莱斯以及红星路国际金融中心都已开工建设，天府时代广场住宅部分、时代·晶科名苑已成功开盘销售并取得不菲成绩。据悉，九龙仓将在2009年继续推出时代·晶科名苑房源，同时启动东大街时代豪庭二期销售，天府时代广场超甲级写字楼将于今年动工，而奥特莱斯项目将今年年中开业，红星路地王项目国际金融中心也将如期开发。

　　和黄目前在成都土地储备近1600亩，从土地面积上看，是港企在成都的地王。和黄于2007年8月4日，拿地近三年后南城都汇第一期汇翠园开盘，推出的房源受到购房者哄抢。但此后一年多时间内，和黄没有任何动静。日前记者采访了和黄公司，对方称南城都汇2A期汇雅园项目正在进行全面深入的市场调查及研究，暂未有定案。而南城都汇2A期汇雅园的价格将同1期相近。温江彩叠园项目，正在进行全面深入的市场调研，目前尚未有定案。

　　粤企　五虎全面亮相蓉城

　　在经历过07、08年的跌宕起伏后，恒大地产、雅居乐地产、富力地产、珠江地产、合景泰富这五家最具代表性的粤系企业，他们在成都动辄几十个亿的巨额投入之下，沿着相似的路径，走到了属于自己的“三岔口”。市场向这些粤系巨头提出的问题不外乎以下几个：

　　一、珠江地产的“珠江新城”（花博园项目）在温江如此低迷的房屋入住率之下，却要兴建如此庞大的商业、写字楼和酒店，他们能否创造商业奇迹？

　　二、恒大地产在整整一年中，除了开发在蓉的两大项目，其余时间似乎都忙于抵挡、澄清外界对于其资金链的猜测。2009年，宣称要建“成都第一大盘”的恒大，如何让市场真切感受到它的实力？

　　三、合景泰富，2007年7月4日香港上市，融资42亿；7月20日在成都掷下近40亿元买地；在2008年沉默一年的他们，在2009年如何做好这道外界看来“无解”的数学题？

　　四、富力地产，这家通常被看作粤系地产企业中的最具实力者，他们在成都的两大棋子一个是曾经的“西南第一坑”，一个是尚未火热便落入冰窖的新都。富力该如何在2009年让成都人认识这个纵马全国从未落败的强者？

　　五、雅居乐，无论是一次性推800余亩的工程建设，包下洲际酒店百桌宴席的开盘方式，还是在麓山大道封路翻修等诸多不利条件下强势推盘的举措，使业内遍布对其褒贬不一、莫衷一是的评论。雅居乐如何让自己在成都消费者面前的品牌形象清晰起来？

　　2009年，这些曾经以高调的姿态进入成都的企业，无疑将迎来他们成都战略中最具规模的一年。

　　开发计划不减反增

　　粤系五虎全面亮相

　　在不少开发商缩减开发计划的今天，记者发现，“粤系五虎”却逐一把手中的项目全部呈现出来，就推盘量而言，粤系将成为今年成都市场上力量颇为雄厚的一支。

　　据恒大地产成都公司总经理熊敏透露，2009年将推出占地约1.2万亩的“恒大·金碧天下”项目，这是一个除了规模庞大的别墅区外，还包括超五星级酒店中心、会议中心、运动中心、医疗中心、娱乐中心、商务中心和教育中心在内的复合地产，总建筑面积近400万平方米。该项目年内可能将推出数十套独栋豪宅以及超过500套联排别墅。此外，恒大绿洲和恒大城将于今年继续推出大量房源，估计高层在1500套，空中别墅（小高层）在300套。熊敏说：“虽然楼市大环境还处在爬坡期，但是刚性需求已经突破观望壁垒展现出来，高性价比的产品更加成了楼市香饽饽。恒大等品牌开发商先实行房价一次到底的做法，并不断提升产品自身优势，在楼市整体回暖的大趋势下，项目销售有望全线飘红。”

　　广州富力地产与成都熊猫万国商城签订全面战略合作协议，开发建设熊猫城二期。按富力所称：在这块顺城街最黄金的16000平方米的土地上，将修建6万平方米的五星级酒店与高档写字楼，以及两栋10万平方米的高级商务服务公寓。而他们在新都的“富力桃园”项目已进入销售期，84万平方米的建筑面积使其成为新都目前开发量最大的项目。

　　最近，麓山大道通车，雅居乐地产的别墅级电梯洋房的销售终于被提上日程。成都雅居乐花园售楼部经理吴汉超介绍，一期别墅自开盘以来销售已经突破12亿，在2008年秋交会上亮相、积蓄了近半年时间的别墅级电梯洋房也正在蓄客阶段。记者在成都雅居乐花园看到，洋房区准备了9款风格迥异的样板间，其中一款巧妙的将厨房设计在入户花园里。即将推出的电梯洋房全现房呈现，将按样板间的装修作为交楼标准。成都雅居乐花园的规划理念，在电梯洋房内也可以清楚地看到，一条弧线将整个地块自然分割为别墅区和电梯洋房区。

　　合景泰富2009年在成都的3个项目，叠翠峰、万景峰和誉峰从五星级酒店式公寓到城市高端豪宅，都极大地勾起了业界的好奇心，而如何通过漂亮的产品呈现和合理的价位空间勾起消费者的胃口，将是合景泰富面对的一大课题。据了解，在广州合景泰富便是“高端”代名词，写字楼、住宅、酒店、高尔夫别墅，合景泰富拥有的项目大多地处CBD中心，户型设计、新技术采用、对环境的打造都可圈可点，不乏大师之作。

　　而珠江地产在蓉的首个楼盘“珠江国际花园”已接近交房，目前仅剩极少量房源待售；其规划面积1000多亩的花博园项目“珠江新城”才是他们2009年最值得业界关注的。珠江地产方面声称，8万平方米高档百货卖场、家乐福超市、成都首家华谊兄弟院线、剧院、两家五星级酒店以及数座高等级写字楼，将把这个曾经到了晚上便“伸手不见五指”的地方，变成灯火通明的不夜城。

　　提倡“所见即所得”，进入交房倒计时

　　2008年11月，成都雅居乐花园在经历了一年的平淡无奇之后，突然出招。号称5500元/平方米的装修标准强势出街，短短一周10套限量“豪装天下”独立别墅，被一抢而光。与此同时，其四孖屋别墅、联排别墅也一举售出83座，单周销售额突破1.51亿元，成为几大粤商中极为醒目的一支。

　　一位曾经在雅居乐供职的人士这样对记者说：“如果雅居乐不是准现房销售，在市场观望、麓山大道封路等诸多不利因素下，是很难吸引到这么多购房者的。”他认为，销售之前便敢于投入大笔资金，是粤系开发商的共同性格，雅居乐一年多前开盘时，别墅部分就已经基本封顶，这给了消费者极大的信心。“据我所知，另外一些粤商也是通过这种‘所见即所得’的方式，先把房子建成准现房，提振需求方的信心，再通过猛烈的宣传攻势，以求短时间大量出货。这基本上是这几家粤商的共同套路。”

　　恒大是另一个例子，早在2007年9月之前，人们担心的不是房价，而是能否买到房。而在那个时候，恒大地产在成都的第一个项目“恒大绿洲”早有获得预售的资格：楼房建筑施工到正负零，表示基础结构施工完成，即建筑出地面。但是根据恒大集团总部的规定，恒大所有楼盘，必须完成结构工程并封顶方可销售。“这对我们企业自身也是一种保护，这种保护是长期的，甚至会额外带来口碑效应。”恒大地产成都公司总经理熊敏说。

　　准现房的销售模式无疑大大促进了粤商的房屋销售，而根据他们的开发进度，2009年至2010年，将进入他们大规模的交房期。日前，这五家巨头中的一家企业在重庆的楼盘爆出大规模的交房纠纷，这又不由得让成都业界为他们在成都的遭遇捏了一把汗。“广东速度”之下，粤系企业如何在交房这个重要环节“证明自己”？这将成为2009年关于他们最难解答，同时也最受瞩目的关键时刻。

　　央企恢弘造城

　　1月12日，中铁二局旗下的中铁置业邀请成都各大媒体举行新年联谊会，规模之大，到场的媒体圈朋友超过30人之多，中铁置业总经理孙晓明在致辞中表示，今年将是中铁置业最为关键的一年，因为除了花水湾度假小镇项目外，郫县上千亩的土地整理及楼盘开发也将同期启动。中铁此时此刻的表现或许是当前地产央企的缩影，中海、华润、保利、华侨城、招商……几乎每家光临成都的地产央企在2009年都有宏伟的投资开发计划，尽管目前还不能对今年央企的投资开发量进行精确统计，但无论是投资总额还是开发规模，其都将是一个异常惊人的数字。

　　土地整理 央企动辄数千亩

　　“我们将参与郫县2000亩的土地一级整理，而260亩的低密度住宅项目也将在5、6月份亮相，项目将全部规划为花园洋房。”孙晓明承认，2009年成都楼市仍然面临众多变数，但中铁对今年的开发计划仍然会全面展开。中铁极具代表性，占有背景优势的央企往往以土地一级整理开发的模式撕开市场，住宅项目开发往往紧跟其后。

　　两个月前，中信地产在都江堰启动灾后重建重大项目“滨江家园”，但业内人士认为，庞大度假区开发则是这则新闻背后更为耀眼的主题。这个拥有央企背景，资产规划超过100亿元人民币的地产巨头，将投资人民币50亿元打造都江堰市国际旅游度假试验区。试验区占地3600多亩，规划有2400余亩的低密度高档住宅和800余亩的生态商务办公区、五星级酒店、主题乐园、风情商业为一体的超大型综合商业体。而中信通过一级开发、城市运营，以较低成本进入市场，将顺利实现未来较大的增值空间。另外，保利地产、招商地产等央企都采取土地整理的方式进入成都市场，土地整理开发规模都是动辄数千亩，这样的投资开发力度实在是传统地产企业所完全不能比拟。

　　调整状态迎接新年

　　每一家央企目前几乎都在根据自己的状况展开内部调整，资金充裕的央企忙着抄底土地，资产结构不尽完善的则是忙着调整状态。意识到房地产市场的变化，中海地产早在去年7月就开始整合旗下丰富产品线中的顶级物业，以“中海城市巅峰系”的概念推出中海城南1号、中海国际社区央墅及林庭叠院、中海龙湾半岛龙园和宸园。截至2008年12月，中海地产成都公司完成销售额28亿，在城市主流地段构建了三大核心圈。成都中海董事总经理郭勇表示，2009年中海还会以多样化产品赢得市场竞争，中海已经有计划将在央墅、城南1号、龙湾半岛几大项目中推出部分精装房产品来满足部分客户对中海高端物业更精致的要求。今年中海在售、在建项目的开发量与去年相比不会有太大调整，将加强内部管理、成本控制，以产品的优势和价格应对竞争。

　　保利地产日前披露了2008全年销售业绩， 2008年保利实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48%，实现销售金额205.11亿元。根据公开的信息显示，日前保利地产控股子公司保利（重庆）投资实业有限公司及成都市新都区保利投资有限公司分别通过挂牌方式取得位于重庆市沙坪坝及成都市新都区多个地块，成交价分别约为1.2亿元及3.75亿元，项目出让用地面积分别约为2.9万平方米、20万平方米。

　　中铁二局近期也进行信息披露，“转让了旗下两家地产公司，回收约3.3亿元资金”。中铁置业内部人士透露，这其实是集团在进行内部调整，按照战略部署中铁二局2009年还将进行更大的内部资源整合，最后将形成土地一级整理和房产二级开发两大板块，同时内部资源都要进行重新嫁接和联动。

　　央企优势愈加明显

　　招商地产上月发布了此次募资的结果，募集资金总额约59.4亿元，在楼市行情并不理想的情况下，招商地产仍然显现出了自身在资金实力上的优越。据悉，招商局旗下的招商地产参与成都北湖片区总计5000亩的土地一级开发整理。“当前对开发商影响最大的就是资金短缺，很多开发商、股份企业都受到了冲击，但央企、国有企业的资金优势现在就表现出来了，金融政策、融资门槛、资金扶持等方面国有或央企都有不小的优势。”中铁二局内部人士告诉记者。

　　翻查资料，同样有着央企背景的华润置地其母公司过去3年内曾3度把地皮注入该企业，注入价格往往低于市价，更重要的是母公司注资以配股形式进行，并没有加重公司的负债，无形中对华润置地作出扶持。同时拥有大量的租金持续收益，论财务状况，华润置地是行内最为健康的公司之一。根据目前公开的信息显示，截止到去年6月底，华润置地在内地主要城市持有超过40万平方米零售物业，以及约17万平方米写字楼，08年上半年仅仅是租金收入就达到4.86亿元，07年全年收租近10亿元。“除了位于城西的橡树湾项目外，成都今年位于二十四城的商业综合体‘万象城’也有可能启动，华润将在成都全力由单纯的住宅开发向商业、商务等综合性地产方向拓展，2009将是华润置地在成都四面开花的一年。”华润置地内部人士向记者透露说。

　　央企的步伐似乎没有因为受到宏观楼市环境的逆转而发生根本性变化，根据中粮地产公开披露的信息显示，预计2009年中粮将有8个左右的项目推向市场，这样的力度同样不小，目前在建的项目占地面积就达到213.35万平方米，规划总建筑面积165.41万平方米，其中就包括成都的中粮·御岭湾。

　　保利（成都）实业有限公司助理总经理颜亮向记者透露称，“今年，保利还有进入城市中心拿地的计划”，颜亮表示，“如果二、三环内有优质的土地，资金不会成为一个问题的。因为集团对成都的发展是没有任何拓展的限制。”据了解，去年年末，成都保利就刊登了寻地广告，计划在市区寻找1～2个项目进行开发.

　　央企带给成都的“另类地产模式”

　　本月18日，成都华侨城欢乐谷主题公园即将正式开门迎客，未来在成都就可以感受到欢乐谷的刺激和华侨城的生活方式，成都欢乐谷也是继深圳欢乐谷、北京欢乐谷之后，欢乐谷主题公园连锁品牌在全国布局的第三站。“地产+旅游”、“地产+公园”……央企带给成都还不仅仅是大盘思维，其“另类”的开发模式也令成都业界耳目一新。

　　无独有偶，作为“保利·公园198”项目的重要组成部分，其占地2200亩、号称亚洲最大的郁金香休闲生态公园首期动工，今年五月就将正式迎客。公园内部还专门规划了山体极限运动区、山地自行车道、登山栈道、游泳池、网球中心等运动休闲设施。除此之外，保利地产还会将国际音乐节、意大利光雕展等城市级高端文化活动引入公园，为成都打造一个真正的城市生态运动公园。

　　4个月左右时间，成都华侨城·纯水岸就销售了9亿元，这样的销售佳绩在成都业界实属罕见。在3000亩的成都华侨城内，给高尚住宅区纯水岸做配套的除了占地1200亩的欢乐谷主题公园外，还包括建筑面积达50万平方米的都市娱乐商业配套，这就等于用一个公园和一个大型商业广场来给纯水岸做配套，这恐怕也是纯水岸取得热销的根本原因，而明年成都华侨城·纯水岸将进入更快速的开发周期。

　　成都保利能够在当年动工、当年开盘，实现超过６个亿的进账，自然成为了2009年集团看好的战略拓展区域。“2009年，整个集团在其他城市的地产业务会有部分收缩，但成都、广州、天津将是保利集团今年大力拓展的城市。除了持续开发保利·公园198项目外，保利石象湖项目也在按照计划推进中。” 颜亮也表示，央企的资金及开发实力非常有保证，央企其实已踌躇满志，09年他们会在成都大显身手。

　　传统优企本土化生存

　　在成都的房地产市场词典里，外来本土的界限越来越模糊，置信、蓝光、万科、绿地等企业，有本土的，也有外来的。像万科、绿地这样的外来者，尽管出身各异派别不同，它们选择了本土化的生存方式，很多企业在成都已经扎根9年或者更长的时间，我们在这里视为本土企业加以描述。我们去检视每年的销售排行榜，这些企业依然是构筑我们城市居住空间的主流力量。

　　2009年，对于可以预知的艰难，很多企业开始寻求自己的突围之道，万科地产，这个被业界认为只做中产住宅的领跑者，但是来成都9年万科现在有了更丰富的产品线，来表现自己的专业能力，低密度别墅、舒居系、都市系；置信地产选择了高端战略，蓝光地产速度制胜的战略可能在2009年发生根本变革，上海绿地09年坚持海派的风格精耕细作，炎华置信因为其谨慎的战略选择，2009年却比很多企业更加从容。

　　2009年，对于整体来说也许不太乐观，但是对于这些企业来说，可能意味着机会。

　　成都置信地产营销中心总经理朱猛透露，去年置信地产高调宣布转战高端，在随后的岁末百日大战中，斩获销售佳绩，例如置信丽都·花园城一小时揽金2亿，芙蓉古城紫微园、国色天乡别墅均逆市推盘，取得较好业绩。据悉，置信地产2009年将持续推出8个高端项目。日前成都万科相关负责人接受记者采访时表示，经过整个2008年房地产调控的洗礼，市场越来越成熟，客户也越来越理性：理性在于其不会再单一考虑地段、价格、朝向、户型等因素，也不会再出现抢着通宵排号的火热场面，而是不断向业内人士求证，多看多问，综合考虑产品性价比。因此，2009年成都万科也将更加专注于产品以及产品调整、改善，使之更加契合客户需求和市场动态，同时细分市场，进一步深入分析客户需求，以客户为导向、面向未来，随需而变，提升产品和服务的市场竞争力。2009年，成都万科将相继推出金域蓝湾二期、金色海蓉、魅力之城四期等项目，其中代表整个万科集团最新研究成果的创新产品和户型，将会亮相成都市场。

　　上海绿地成都置业公司营销总监任平表示，2009年绿地位于双楠三号作品海珀·香庭将在上半年推向市场，并且在2009年积极寻找市场机会，随时准备抄底土地市场，筹划拓展新项目。据悉海珀·香庭是绿地顶级品牌“海珀”系列全国首个项目，传袭百年海派格调的国际服务式豪华公寓。为在成都生活的境外人士、本地贵胄、新贵人士打造符合其生活方式与审美情趣的国际顶级综合社区。

　　本土还有很多这样的企业：不事声张，项目做得不小，口碑也很好，不管宏观调控的风吹浪打，照样闲庭信步，炎华置信集团正是这群企业中的典型。该集团有关负责人表示，2009年集团将牢牢坚守“演绎建筑魅力，构筑快乐生活”的开发理念，深植本土文脉，沉实而专注，统合城市的内在和外在，人文生活精品接踵面世，不断革新城市生活标准。目前，该集团在崇州西江河畔打造的精品项目———上林西江国际社区如今已呼之欲出。据悉，该项目临西江，占地415亩，规划由别墅、观景洋房成的复合型水岸国际社区，使炎华置信实现一次质的飞跃。此外，该集团旗下位于温江的另一个高端别墅大盘上林大宅，也有望在今年上半年隆重推出。

推荐相关阅读：

1. 万科已准备好降价 成都楼市价格战一触即发
2. 2008年13家房企跻身销售额百亿俱乐部
3. 成都温江外光华片区商业网点正逐渐形成(家乐福、新光三越、伊藤进入)
4. 成都地铁4号线1期明确2010年4月开建 全长20公里 成都温江地产大利好！
5. 深圳经适房深康村松坪村3期将开工
6. 2009年1-7月品牌房企土地储备明细曝光