第一步：登记，看房。买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，并详细登记购房、售房信息。委托有信用的中介。
1.把你的业务交给中介公司之前应该了解：
a.中介公司提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房。
b.了解中介公司诚信中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。中介人员的执业证。
c.很多不规范中介为不影响成交而对可能存在的风险进行模糊。防范措施：对每项费用都在合同中作明确落实，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费。
2.入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。
3.看格局：购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
4.不看墙面看墙角：查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
5.好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。
6.看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
7.查看隔热设施是否完善。夏季天气炎热，如果住宅侧墙朝西或者室内朝阳面窗户面积大、数量多都会影响到隔热效果。选择顶层住宅的购房者要关注顶层隔热层是否完善。
8.违章搭建要拆除。违章搭建情形并不少见。如果碰到违章搭建情形，买家一定要在收房时敦促卖家拆除，以免给自己留下不必要的麻烦。
9.了解管理费的价格。
10.是否朝南。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。
11.看户型：平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：
（１）入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。
（２）平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。
（３）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。
（４）房间的开间与进深之比不宜超过１比２。
（５）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。
12.楼顶的房子(包括带阁楼的房子)，从理论上说可能漏雨，而且冬冷夏热。实际上，更不能抱有幻想，漏雨按照开发商的说法是建筑通病，无法根治。现在的防水材料，最长寿命为5年，一些劣质的甚至才一年左右。如果到时候防水材料老化导致渗漏，没有别的办法，只能是维修，而且要过几年就大修一次。楼顶的房子冬冷夏热的程度，只有实际住过的才能体会出来。
一楼(半地下室)的房子，最好也别买。这样的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存在返潮等问题。
13.远离高压电塔离高压电塔最好超过200公尺，免小孩流鼻血，大人易得癌症或其它暗病。不与高架桥、陆桥同行之房屋免流年与五黄飞到，祸不单行。
14.不住太老旧的房子屋子太老，过去必承受太多人间怨气，久住则易受影响。不贪求便宜低于行情之屋子，必有不利市场及租方的条件。如屋子在风水上不利于住人，曾经死过人或结构有问题等等。
15.不邻病家如屋内有病人，或与房东合住，房东家中有久病或重病之人，最好都不要搬进去住，免得惹秽气上身。不住贴有符纸、化煞物品(如凹凸镜、八卦镜等)的房不管房东如何托词，最好都不要住进去。
16.不近庙宇、天主教堂或基督教堂因为阴气太重，都属阴煞之地，一般人最好不要太靠近，否则轻则运势低落，重则大病丧身。不靠坟场或大医院屋宅最好不要靠着坟场或大医院，最好要有一百公尺以上的距离，免得犯到煞气。
17.不住暗宅屋宅太暗，容易招邪；白天开窗屋内仍阴暗之宅，属阴气过盛，阳气不足之地，一般人最好少住。不住孤宅所谓孤宅，是指屋宅四周只有你一间屋宅；或者一栋大楼里，只有你一户人家；因人少阴气盛，也不利于人。不靠深山恶水租屋最好不要再深山恶水边，因这些地方容易聚集死于意外的孤魂野鬼。
土建验收
1、楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上卷尺）；
2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝。查
3、批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；
4、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。
给排水验收
1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；
2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；
3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速，外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。；
4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，看房子水压够不够。
（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；
（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；
（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；
（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。
电气验收
1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；
2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观；
3、三线插座是否已安装接好地线；
4、灯具开关是否正常，插座可否通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）；
5、门铃、报警系统是否工作正常。
装修验收
1、木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）；
2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽是否正确、均匀，面层无剥落现象；
3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整；
4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装；
5、卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤；浴缸出水应正常；
6、坐厕的配附件应齐全，水箱出水口的密封胶圈严密；排气扇要检查它的马达运转是否无杂音，工作正常。
第二步：验证。中介机构审核卖方身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等），并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。
1.订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买的房产的权利是否已被抵押、查封、冻结，是否还在按揭等（可花30元人民币，到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息）；若房东执意要求一次性付款，则房产产权存在问题的可能性较大。 买二手房，建议即使购房资金充足，最好也采取贷款购房的方式。买二手房之前，一定要搞清楚房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是产权不清及无产权的房子，即使再便宜也不要购买。集体产权和使用权的房子最好也别买。
1.承租人有优先购买权利在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。
2.注意房屋用途限定买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公，就只能望“房”兴叹了。
3.房改房，小产权房的有关规定，赠与、继承房等税收高，低报税风险高，购房不到5年税高
4.确定二手房“年龄”。
5.
6.量实际面积
7.在支付定金和房款前必须搞清楚签约的主体是否是全部的房地产权利人；验证合同签订人是否是产权人。若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有产权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任。核实上家身份是首要，公安局调查人口信息。
第三步：签约。验证核实房屋后，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。
1、合同主体为三方：
在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务，既能保护买卖双方的合法权益，同时也能维护中介公司自身的合法权益。 避免中介以个人名义签署代理合同。
2、明确了房屋房款交付等关键环节
合同示范文本对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出了详细规定，能尽量避免纠纷的发生。例如卖房人不交税无法过户，例如加上“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等内容。
不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为：在成功递件当日支付首期款，这样避免房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。
3、合同上注明房龄
合同示范文本不但对买卖双方之间的违约责任，同时也对买卖双方与中介之间的违约责任进行了明确约定。同时，示范文本对违约情况进行了细化，有效避免了类似争议的出现。 业主故意隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。
4.订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；
5..订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定: 在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五/日的标准收取违约金。可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。
6.购房若附送家具必须在合同上说明，将设施设备的品牌、成色，数量以及能否正常使用写清楚，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。
7.定金合同。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。
“定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双们返还定金。在法律上有明文规定定金的灵敏额不能超过合同总价的20%。而”订金”并非法律语言，没有明确的法律规定
8.购房时约定贷款额度条款。在购房合同中约定“银行如果对购房人的贷款申请不批准该如何处理”的问题.房屋中介承诺帮业主去银行办理按揭贷款，如果申请不到贷款或者只批准部分贷款的情况，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。合同中注明“当事人在签订商品房买卖合同时，买受人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，允许当事人解除合同”
9.如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户.首付交到贷款银行。下家交首付让上家注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户好并拿到新的产证之后，房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况，下家最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介公司员工可以作为受托人。这样的话，即使上家到交易时反悔，下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。
4.合同内容：
●房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定可提醒买卖双方对相关的情况注意，避免因未告知或不知情最后导致纠纷的发生。租赁情况可避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况；抵押情况的预先告知，对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式都有可能有一定的影响，能让买卖双方对以后的交易做到心中有数，避免因不知情而导致的互不信任继而增大产生纠纷的可能。
与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。
●基本内容填写
基本资料的填写，包括买卖双方产权人的姓名和房屋的一些信息。这里主要是写清当事人的具体情况。地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
出卖人栏（甲方）填写房地产原权利人的名字，在买受人栏（乙方）填写买受方权利人的名字。
填写名字。甲方按照出卖人所持有的《房地产权证》上权利人的名字填写，而买受方谁希望名字出现在《房地产权证》权利人一栏，就填写谁的名字。
●房产成交的基本信息
买卖合同中包含最基本的房产成交信息，包括房产成交价、房款支付方式，尾款，房产所附带的设备装饰情况等。银行在审核买受方的贷款申请时，通常也会对这些信息解读得比较仔细。例如，看合同第二条约定的房产成交价与附件三付款协议中支付的款项是否相符。
●约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷
●办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；
●合同的签署
在买卖合同的最后一页是由甲乙双方的所有产权人对应合同一开始填写的甲乙双方的名称分别进行签署，请尽量填写全身份证明号码、联系方式。在这里必须注意的是，所有签名必须由产权人本人或法定代理人签署。同时，所有产权人必须在每一页的骑缝线上签字确认，最后别忘了填写签署合同的日期。
●买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。
●做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。是买方尽量不要帮房东赎契，这样风险高，要赎契可以找担保公司
●钱款分批支付，一般签约当日首付30％，取得收件收据时支付60％，产证办理完毕支付最后10％。各种税费、其他费用如何分摊。。
●在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。
●约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内，履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件。
●卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。相关案例：
●在房屋买卖合同后附加了条款，其中一个条款中明确表示，政策变动不能改变已经签订的房价，如果想取消合同，必须赔偿相当于房价20%的违约金或者双倍返还定金。
■佣金确认书：交易双方确认付给中介佣金的具体数目。
■贷款合同：格式文本都是统一的，由需要贷款的买家签署。相关的还有评估、保险等费用。
■违约责任；主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题
■解决争议的方式，是违约金比例不能太低（双方返还定金要不得，定金太少），最好是成交价10%为宜，可以在合同上直接改。发生争议条款，不要选择仲裁，要选择法院，原因是仲裁虽然时间快，但是仲裁费非常高，是诉讼费的10-20倍，最后因交不起仲裁费放弃仲裁了。
合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
■在备注中注明：违约方承担守约方的中介服务费、按揭代理费和诉讼的律师费。这样可以在对方违约时尽量挽回损失。
■在合同中约定：如非买方责任，房屋最终无法成功过户的，经纪方退还中介服务费给买方。这样可以避免中介签约时不负责任乱承诺，签约后不积极控制风险。
■在一方未按照合同履行时，不要轻易同意变更合同条款，尽量咨询律师意见，如要变更，尽量写成书面协议。
■合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
■合同的变更或转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。
■附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
■免责条款的规定，能有效避免因三方之外的原因导致交易不能进行时而产生违约责任认定的纠纷。
■合同三方的签字对确保合同的安全提供了保障
第四步：交款。钱款交接时最好借助中介公司的过款平台，来保证钱款安全，如和房主自行交接需协商好过款事宜，并写到合同中。
1.支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单；
2.必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付；
第五步：过户。买卖双方交纳相关税费，办理过户手续。
1.在房屋买卖交易完成的同时，买家应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。产权的过户必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
2.二手房买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应立即到房屋所在区的房地产交易中心办理产权过户手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。
第七步：收房。卖方将房屋腾空，将钥匙交与买方。
1.收房不能走过场。收房与看房一样，带看确认书：在授权中介陪同下，带着看房屋的确认书。
并在卖家的陪同下再次对房内各个部分逐步检查一遍，而且是耐心地检查一遍。之前要留部分尾款。
2.买家在收房时，必须确认卖家已结清费用有水电、煤气、电话、电视、宽带、物业管理费等费用。
3.户口问题要了解。一定要了解户口是否已迁出，否则会给自己带来不必要的麻烦。双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口，下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。
4.各种证明要保留。不管是毛坯房，还是装修房，都有一些证明需要保留下来，以便日后维修之用。如电器的发票和保修卡。屋面防水保修期为3年等
5.更名手续要办理。在收房时，要办理一些更名手续，否则也会由此带来一些不必要的麻烦。如物业维修基金、水费，电费，煤气，有线电视，电话，宽带等的过户问题。物业维修基金过户，需双方到场，卖家同时须出示身份证，并携带物业维修基金的原始发票，协同买方来办理。而煤气、有线电视等过户，则属于中介服务范围，由经纪人代劳，在收房时只需查验过户手续即可。
6.双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司，电信公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。物业服务费结清，下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。
7.提前收房需当心。提前收房要注意风险。其主要风险在于交易过户过程中存在一些不确定因素，如果因为这些因素导致交易不能继续下去，而无法完成过手续，那么对买方来说，提前收房并开始对房屋进行装修，就会带来不必要的损失。
8.清点钥匙，上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。
9.结清尾款，在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。
10.收据保存 ：签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。
第八步：签署《房屋交接书》。《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来，一式二份，双方各执一份。签署房屋交接书的法律后果是上家将符合买卖合同约定的房屋交付给下家，交房的时间点也就是签署房屋交接书的时间点，同时将水表、电表底数抄在指定表格。
1.如果不签，双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。如果在还没有办理完毕上述九个手续就签署，则意味着下家未验收已认可房屋符合合同约定。因此，签署房屋交接书是交房手续的最后一个程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定，也应当在房屋交接书中注明，为追究上家的责任打下基础。
2.收据保存 ：签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。
3、了解车位产权。现在有的车位有产权，有的只有使用权。有产权的车位可以方便地出售，只有使用权的车位能否在二手市场上转让，则要看当初户主与物业签订的合同。而二手房如果能带着车库或车位，将来还会有更大的升值潜力。
第九 其它方面注意事项
1.按揭的操作模式，目前市场上大约有三种按揭操作模式，第一种是银行同担保公司合作，形成一个担保的联合体，然后再由担保公司跟客户沟通，客户通过担保公司向银行申请按揭。第二是银行直接对客户，但是这种方式是非常少的，一般来说，一些大银行是不直接面对客户的，只对按揭公司或者是中介公司，只有一些小的商业性银行，才会直接对客户，目前市场上最常见的是第三种模式，叫做“一站式”按揭，是1999年从香港引进的，这种模式的最大特点是由中介公司或者是专业按揭公司，来交易一定的保证金，之后由专业的按揭公司全权代理，这种方式为什么叫“一站式”呢？就是客户如果手续齐全的话，只要来趟就可以了，买卖双方委托终结之公司来办理以后包括一些贷款的审批，房屋交易过户，抵押放款都由中介公司操作。这个优势是：第一，省时，第二是省事。
二手按揭存在一些诚信的风险。首先，风险主要来自两点，第一，二手房复杂的权属关系，产权的证明是比较复杂的，如果不是专业的操作房产，极有可能发生这种风险，使房屋在过户、交银行抵押的时候产生风险。第二是交易过程中的恶意，就是买方或者是卖方有一方是怀有恶意的，这种情况如果控制不当，可能给买卖双方其中一方产生风险。
客户在选择办理按揭的时候，最好在市场上选择一个比较有实力、操作经验比较丰富的中介或者是按揭公司来操作按揭。目前我们公司和工商银行合作，一般在银行办公，客户在选择大按揭公司的时候，也可以先看看他的整体实力，第二看看他与银行合作的能力，如果能在银行里面驻点办公的，算是比较有实力的按揭公司。
第十，如何保护资金安全
如果有人告诉你，号称“全国房产中介百强”的中天置业老总蒋飞卷款几千万潜逃，你会做何感想？如果你看上一套房，并付了房产中介费，委托房产中介为你搞定这套房，此时的你又做何感想？二手房买卖中的资金安全问题，再次引起人们普遍关注。同时，近期针对房地产的调控政策接连出台，有不少二手房投资者开始选择一次性付清房款。这样做虽然避开了调控政策的一些措施，却又加大了购房者资金的风险系数。那么，到底谁可以保护二手房交易的资金安全？
一般来说，如果购房是一次性付款，那么买方与卖方的现金交割主要分四步走：意向金/定金、首付、办理过户时的房款、尾款。如果卖方有银行贷款，则首付费用主要用于提前还款，其他流程不变。有业内人士表示，在整个买房先进交割的过程中，购房者千万不能粗心大意，因为这里的每一个环节都有可能出现令人防不胜防的“陷阱”。
意向金：现金交易隐患多
在房屋买卖过程中，意向金是购房者付出的第一笔房款，也是现金交割中的第一关。事实上，由于意向金或定金往往都是现金交易，有不少欺诈、恶意行为就“瞄准”了它。
今年6月，陈女士看中了闵行区一套二室二厅的房子。随后，她通过某房地产经纪公司跟房主刘先生取得了联系，表达了购买的意向。经过几次协商，陈女士与刘先生口头约定了该房的交易，成交价为人民币110万元。当日，陈女士便支付了意向金2万元，并在意向金付款单上签字确认，刘先生也收到了这笔钱。
可接下来的事，却让陈女士大吃一惊，刘先生拿到意向金后居然玩起了“失踪”，电话号码变成了空号，原先登记的住址也找不到人。最后，通过房管局查证却发现，刘先生不是那套房子的房主。陈女士感到很气愤，质问房地产经纪公司。得到的回答却是房东挂牌卖房时，不需要出示房产证，只有正式签合同时，才会去核查房东交上来的房产证是否真假。而那时，意向金往往已经先付给对方了。就因为这个漏洞，陈女士白白损失了2万元。
在意向金上“栽跟头”的还不止陈女士一个。年初，王先生在二手房市场上选中了一套位于普陀区的复式小楼。经过几轮讨价还价，最终与房主敲定以190万元的价格予以购买。因为这套房屋还有其他好几个有购买意向的买家，中介劝说王先生付给房东10万元“大定金”，这样可确保房东不会随意反悔。王先生考虑了一下，同意了中介的提议。没想到，由于二手房市场价格上升太快，房主开始后悔。他通过中介要求提高价格，被王先生严辞拒绝。谁知，这位房主竟然不再出现了。中介告诉王先生，这个房主是外地人，现在怎么也联系不到他；并劝王先生不要着急，表示会密切关注该房主的动向，只要房主还想卖房就一定会出现的，只不过到时可能房价会上涨。王先生有点哭笑不得，原本10万元的定金是约束房东，现在反倒成了自己脖子上的“枷锁”。王先生马上咨询了有关机构，相关部门表示这位房东的做法肯定是不对的，但由于他居住在别的城市，查找起来难度着实不小。
除了房东身上的各类问题，购房者在付意向金时，房屋中介人员又是另一颗“定时炸弹”。7月份，小吴在中介公司看中了一套二手房。中介人员随后陪同他看了房子，小吴觉得比较满意。随后，他把3万元意向金交给中介，委托其代为转交给房东，当时中介打了张收据。没想到，过了两天，当小吴打手机给中介时，却发现那个办事人员始终关机。小吴感到不妙，立即致电中介公司，却被告知该中介人员已于两天前离职、不知所踪。
点评：意向金是买卖房屋现金交割的第一步。看房之后，卖方支付小部分意向金有中介公司转交给卖方，如果双方价格谈妥，意向金被卖房者接受，就会自动转为定金。而这个环节正是出问题比较多的地方。专家提醒购房者，由于意向金和现金通常是现金支付，交易中除了卖家，还会经过他人之手，风险更大。如果是在中小中介公司交易，买方可以将现金直接交付给卖方；如果是在大型中介公司交易，可以由中介公司代为交给卖方，但一定要索取该公司的正规收据。
首付：最容易被挟持
付完意向金后，如果卖房者同意，双方即可签订买卖合同，而对于现金交割来说，也就进入首付阶段。此时，购买者在付款时同样面临中介公司与卖家两方面的风险。
祁先生就是上海某中介公司老总携款潜逃案件的受害人之一。到现在，只要一谈到这件事，祁先生就恨得咬牙切齿。原来，8月份的时候祁先生就有了购房的想法，于是便委托一家在沪上颇有名气的房产中介公司为自己寻觅合适的住房。
过了一短时间，祁先生终于看中了一套三室两厅的高层楼房。跟房东商议后，最终以200万元的价格购买。由于数额庞大，又是一次性付款，祁先生对中介人员和房东的身份都进行了详细的调查，觉得放心了才开始相应的现金交割。
可万万没想到的是，当祁先生付完首付40万元没几天，却被告知这家中介公司出事了。祁先生大惊失色，由于当初比较信任这家公司，他的首付正是通过中介公司转交给卖家的。情急之下，祁先生马上赶到相关部门了解情况。原来，这家公司的老板携款潜逃了，将买家客户放在中介公司内的意向金、定金以及首付款近千万元全部一卷而空，导致该公司25家分店全部歇业了。祁先生这样的购房者也是损失惨重。他们已经向中介公司交了房款，这笔钱却没有交到卖家手上，结果不但自己中意的房子没有买到，连房款也不知去向了。
除了中介公司的“无常”，卖家拿到首付后“跳价”或购买其他房屋的事情也时有发生。
傅小姐最近购买了一套房屋，可其中的过程却让她头疼不已。本来商定以150万元成交，没想到卖家拿到首付后，又以房价升得太快为理由，要求傅小姐再加6万块钱。傅小姐一开始坚决不同意，既然已经签过合同就应该以合同价格成交，没有付了首付再跳价的道理。可卖家寸步不让，事情就这么僵持着。
傅小姐本想到法院去提请诉讼，但仔细想想又觉得担心，如果法院不支持自己的要求，只是判卖家返还所有已付房款怎么办？打官司时间拖得很长，按照房价目前的走势，这笔钱到那时肯定买不到合适的房子。再退一步，就算是返还房款，能不能彻底执行还很难说，如果找不到卖家，抑或是他没有钱还又怎么办？傅小姐实在没有信心，自己已经付了50万元首付，现在真是骑虎难下。最后，傅小姐咬咬牙，还是同意了卖家的无理要求。房子虽然买到了，可傅小姐每次想到这件事，心情就糟糕透顶。
和傅小姐相比，马先生的遭遇就更让人啼笑皆非了。马先生也是在付完房款首付之后遇到了怪事。他的40万元首付居然让卖家拿去付了三套一手房的预售合同款，而这笔钱本来是应该用来付卖家未付完的房款的。结果，卖家要求王先生再付40万元的款项，并说反正到最后一样都是要付的，早一点晚一点没有什么差别。王先生听到这样的话，当时就肝火上升，可冷静下来，又觉得无可奈何，为了买到房子只得答应他的要求。
点评：据了解，一次性付款的购房者对现金交割的每一步都缺乏安全感。由于目前国家尚未有专门负责监管买卖房屋资金安全的机构，如何保证现金交割的安全性成了最大的难题。其实，许多购房者并不知道，目前沪上许多大型中介公司和上海市房地产交易中心已经有专门的资金交割监管系统，购买者应该最大限度地利用这些现有的系统保护自己的资产。
现在，上海市各区的房地产交易中心都设有现金交割监管系统。一般说来，现金交割主要可分为四个种类：双方无贷款、买方需贷款、卖方有贷款、双方有贷款。首先，进入现金交割流程的第一步都是相同的，必须开立一个资金监管专用结算账户，这个步骤要转让人（即卖家持挂牌凭证到指定的银行开户）。第二，设定一系列相关的程序，双方签订买卖、监管合同、转移登记申请，这三步都是一样的，但其后的步骤略有不同。三步结束后，买方需贷款的要预申请贷款、卖方有贷款的要委托提前还款、双方有贷款的贷款还款同步申请。第三，买方开始付款，这些款项就开始流入监管账户，受理处开始进行监管资金结算。需要注意的是，在第二和第三个流程之间，买方有贷款和双方有贷款的账户，买家需签订贷款合同和抵押登记申请，这是不能缺失的。如果购房者加入了监管系统，就大大减少了上面所谈到的首付被“挟持”的问题。
一些沪上大型中介公司大多和银行合作，推出资金监管业务。一般情况下，购房者的资金一旦转入监管账户，即使是中介公司也无法擅自提取或者使用，只有当交易结束买卖双方拿到单据和证明后，银行才会向卖方直接放款。不过有专家表示，不同中介公司的资金监管业务多少都有点差异化，合作的银行也不相同，购房者可以致电中介公司详细了解，选择最适合自己的中介公司。
房产证到手后再付清房款
在购房现金交割过程中，最让买家心颤的莫过于登记日一笔付出60%-70%的房款。现在二手房交易市场有一个不成文的规定，如果没有申请住房贷款，在交易中心过户后，需支付60％-70%的房款给卖家，等发放收件收据后，再支付尾款。但此时，买家并未拿到房产证。收件收据在法律上不能等同于房产证，在登记过程中如果物业发生查封、异议登记等情况，将给购房者带来风险。
廖女士也是今年8月以后的购房一族，除了不断上升的房价，二手房交易市场中的现金交割流程也让她心慌意乱。自从开始付房款，廖女士就没过睡过安稳觉，总是担心自己的房款会在哪个环节上出问题。因为她觉得目前的二手房现金交割过程处处都有漏洞，又没有专门的机构管理，也没有相关的政策法则。为此，廖女士不断咨询自己的房产中介，可结果很让她失望。
廖女士发现，房产中介无法给自己一个满意的答复，在很多要害的问题上都语焉不详、含含糊糊。大致听下来，主要意思都是购房一般不会出现某某问题、不要太多虑、有什么问题房产中介公司会负责的之类。廖女士心想自己的房价这么高，万一有什么问题，房产公司能赔偿全部款项吗？想到这，廖女士就像热锅上的蚂蚁，坐立不安。终于，到了登记日，廖女士和卖家以及中介公司的人来到二手房交易中心，办完所有的手续、拿到收件收据后，中介告诉廖女士这样就没问题了，可以付清所有房款。可等廖女士回家后，上网一查，却发现即便是拿到收件收据，期间如果物业发生查封、异议登记等情况，房产证还是没有办法办下来。廖女士大吃一惊，原来还有这么一说，可中介公司的人连提都没提。于是，在等待房产证的20天时间里，廖女士整天担心，惟恐自己的房产证出现什么问题。可所有的房款都已经付清了，看来风险只有买家在承担。她始终不能理解，为什么买房子要承担这么多的资金风险，国家为什么在这方面没有相应的保护措施。终于，房产证批下来了。她这才松了口气，心想以后再也不买二手房了，这个现金交割过程简直就是要人命嘛。
点评：俗话说：“不见兔子不撒鹰”这是形容商品交易时需一手交钱一手交货，而这个放之四海皆准的道理，却不能用在今天国内的二手房交易上。但国家已经注意到上述问题。近日，二手房交易这个“老大难”已开始向保护购买者角度慢慢转变。
日前，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻< 中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》。作为过渡性规定，该《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了修改后的明确规定。按照新规定，登记日的界定发生了变化，也就是说，购房者必须再多等10日~15日登记入册后，或者干脆等20天产证到手后，再支付全部房款。这个规定的出台无疑将大大减轻购房者的资金风险。
有律师表示，按照目前房地产交易中的操作，如果买家向银行申请了住房贷款，登记日变化的风险就大大降低了，因为银行一般会在房产证发放后才放款。这一新规定的出台，主要针对需全额付清的购房者。
房产新政为“资金安全”保驾护航
国内二手房交易市场的资金安全问题由来已久。几年前，由于买方市场占据市场主动权，市场监管缺位，中介人员卷款潜逃、中介公司一夜倒闭、卖家伪造产证、一房二卖等问题屡屡发生。今年，上海二手房交易市场上，这些问题又接连出现。虽然现在交易中心和大型房产中介公司都开设了交割监管系统，但总的说来数量和质量都有待提升。另外，由于资金监管会让买卖时间稍有延长，为了说服中介公司和卖家的配合，买家必然要在其他方面让步，并且如果卖家始终不肯，监管也无法实行。
针对如何切实保障购房者的资金安全，有专家提议，相关部门可成立房款结算担保公司，购买者交纳一定比例的手续费，由第三方的结算保证公司来监管。同时国家应该有一个明确的规定，二手房交易现金交割必须纳入监管程序。此外，保险公司也可开设关于购房款的保险险种，进一步加强购房资金安全。
日前出台的《上海市人民政府关于贯彻< 中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》，除了规定拿到房产证再付清房款外，其中对现房预告登记的规定，还将使“一房两卖”、“跳价”成为历史。
我国《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”根据《物权法》的规定，本市的《登记条例》规定预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。
有专家解释，购买期房时，签订预售合同后，购房者拿到的预告登记证明，其实就是预告登记。等交房后，购房者就用预告登记证明来换取产权证。以往，预告登记制度中并没有针对现房和二手房可以预告登记的相关条款。此次新的房地产登记细则，特别在规定中加入了“不分期房和现房”，这对于规范二手房买卖意义更大。
首先，一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。其次，这一规定出台后，买方在支付意向金或者定金后，可以要求卖家向登记机构申请预告登记，通过法律保障自己对房屋所有权的优先购买权，防止卖家在一段时间后违约抬价。
第十一，二手房交易楼款怎样监管才安全？
二手楼买卖交易中楼款是否安全？这是一个很重要的问题。如果稍有大意，可能导致血本无归，损失惨重。
近几年，在二手楼交易过程中，普遍现象是房款要经过二手房中介的“手”或交给中介托管。这种极不规范操作，极易造成“楼款被挪用”等巨大风险。号称“全国房产中介百强”的中天置业老总蒋飞卷款几千万潜逃，就是这种风险的缩影。
今年以来，为了规避资金风险，国家有关部门要求对房地产交易中的资金进行第三方监管。广州等一些城市的管理机构也明确要求在银行进行资金监管。尽管如此，有业内人士透露，在整个二手楼买卖过程中，楼款监管千万不能粗心大意。因为配合中介交易的每一个环节中都有可能出现令人防不胜防的“陷阱”。
近年的二手楼交易中，有很多中介公司鼓励客户进行资金银行监管，或者声称自己公司的交易楼款都在银行进行了资金监管。其实，今年以前，大多数商业银行没有开展资金监管这项业务。因为开展这项业务银行的收益不大，而且手续繁杂，费时费力。所谓的资金监管，大多数是把楼款存入了中介公司在银行的帐户中，有的甚至直接存入了中介公司老总或高管的私人帐户中，有的是存入了中介公司的子公司或者关联公司的帐户中，资金的实际控制权还是掌握在中介公司手里，被挪用的风险巨大。
那么，怎样才能正确进行楼款的银行资金监管？怎么才能验证自己的楼款是监管在银行而不是中介公司？带着这些问题，笔者采访了深圳市中昊宇按揭担保有限公司总经理刘理琴小姐。据她介绍，目前，楼款监管的有效方式主要有两种：银行监管和房产交易中心监管。银行监管是最安全、最可靠的资金监管方式。买方将购房款（全部或首期）打入银行指定监管帐户，与卖方及银行签订资金监管协议，监管前，客户款项必须转入与监管银行同行的客户自己帐户，这种方式不收取任何费用。同时，客户还可以选择自己中意的银行进行资金监管。目前，我们实行的都是在按揭银行做资金监管。
中昊宇总经理刘理琴小姐还详细介绍了银行监管的操作方法。如果是一次性付款，将除定金外的全部楼款存入到银行的资金监管帐户中，银行将款项冻结出具资金监管协议，买卖双方到相应国土局办理完产权过户手续后，凭新的房产证或复印件到相应监管银行办理放款手续；如果是按揭贷款，需要将首期款（除定金外）、尾款，存入到银行的做资金监管帐户中，银行将款项冻结，出具资金监管协议，同时买方向银行申请按揭，银行出具贷款承诺书，买卖双方到相应国土局办理完产权过户手续后，凭新的房产证或复印件到相应监管银行办理放款手续。
每一个银行都有自己的资金监管专用帐户，客户要想知道自己的资金是否在银行监管，而不是在中介公司的掌控之下，只需要到相应的银行去查询资金帐户是否是银行的监管专用帐户，就能确定。
第十二，意向金转定金。
文前提要：意向金转定金的操作模式对买家约束力很强，而对卖家则要弱得多，似乎有“偏袒”之嫌；同时黑心经纪人会利用这种操作模式，在合同中强加不合理条款，设法侵吞意向金，这使得这种在中介公司通行的操作模式饱受非议。
我们不禁追问，这原本出于表示购房者诚意的一种操作模式，缘何会走样？是本该如此，还是制度的缺失？
定己不定人，黑心房产中介视它为“唐僧肉”，意向金转定金这种二手房市场上惯用的操作模式，已经扭曲走样。
所谓的意向金转定金，是指在买家看中待售物业之后，在名为“房地产买卖意向书”(或者房地产居间协议)的三方(买家、卖家、中介)上签字，确认购买条件，并交付意向金。而中介在收取意向金之后，告知买家的购买条件，如果卖家同意，则在三方协议上签字，并收取中介公司转交的买家定金。在这个过程中，买家的意向金则转变为定金。
从表明上看，支付意向金之后，买家便获得了优先购买权，然而现实并非如此，因为这种做法对卖家不能起到真正的约束作用。而令人更为担忧的是，有些黑心房产经纪人专门就意向金转定金大做文章，骗取钱财，让购房者防不胜防。
一位业内人士深有感触地表示，意向金在很大程度上对买家会有很强的约束作用，同时还要防止被一些黑心房产经纪人蓄意侵吞，中介公司还有可能会借此捞一票，其实这对买家来说，是很不公平的。
意向金转定金无法紧锁卖家
“如果你真的想买房，那么你就把意向金交了吧，”相信这是所有购房者在看房之后必定能听得到的一句话。
上海联业律师事务所许海波律师指出，意向金转定金的模式在上海二手房市场非常通行，已成为一种市场习惯。记者以一个购房者的身份在上海师大、龙茗路附近走访了多家房产中介公司，得到的答复全部是买房必须先交意向金。
房产中介公司为何热衷收取意向金呢？他们给出的答案是除了表达买家的诚意之外，还会对卖家形成约束。但实际情形是这样的吗？我们先看一个实例。
家住莘庄的钟云于今年3月份在他家附近一家中介公司处看中了一套房子，这套面积为86平方米的住宅位于闵行区珠城路上，标价为68万元，其单价跟周边二手房相比稍低一些。跟中介公司的业务员看房之后，他对物业感到非常满意，因此按照中介公司的要求，于当月在“购房意向书”上签字，并按照意向书的要求，向中介公司支付了10000元意向金。
此后，中介公司按照事先与卖家向女士签订的“授权书”，将意向金转为定金，并通知卖家前来签订房屋买卖合同，但是向女士并没有履约，她的理由是当初设定的房价偏低，希望上调房价。
钟先生没有同意向女士的提议，因此交易一拖再拖。此后，在得知向女士已经把房子卖给别人之后，钟先生希望根据当初签订的“购房意向书”，要求卖家向女士双倍返还定金，以对自己的损失进行补偿。而向女士表示愿意返还定金，但只会象征性的给予一定的补偿。双方协商无效，最终钟先生一纸诉状，将向女士告上了法庭。
后经法庭调节，钟先生得到了4000元的补偿，但与他当初提出的双倍返还定金要求出入不小。由此看出，钟先生虽然得到了4000元的补偿，但他的初衷并非如此，而是希望通过以预先交付定金的方式，能够得到房屋的优先购买权，然而他没有得到。
上海联业律师事务所首席律师王展认为，买家支付的意向金转定金之后，实际上对卖家几乎起不到“定金”的约束作用。而对买家来说，支付定金之后只有签订买卖合同一条路可走，否则便承担违约责任，这种牵制作用显然有失偏颇。
王展指出，虽然从理论上说，卖家收取定金之后如果反悔，则要双倍返还定金，但是实际上买家很难得到双倍的补偿。在意向金转定金的模式下，买卖双方没有直接接触，也没有签署书面协议，而所有手续都是通过中介公司来办理的，因此卖家与中介公司签署的居间协议以及定金收据等相关证据均由中介公司来掌握，而在眼下的二手房交易背景下，中介提供的服务是建立在房源信息基础上的，因此其利益天平往往会倾斜于卖家。
黑心经纪人想方设法侵吞意向金
“对于那些居心不良的中介经纪人来说，如果把意向金交给了他们，想再要回来就比较难了。他们会以意向金已经转为定金为借口，来达到侵吞意向金的目的。”业内人士程先生如此告诉记者。
程先生目前仍然是一个房产中介经纪人，为了不给他日后的工作生活带来不便，记者应他的要求不公布他的真实身份。他在上海的房产中介行业摸爬滚打了5个年头，用他的话说已是一个“老江湖”了。在这5年时间内，程先生看到房产中介行业由混乱逐渐走向规范，很多原本风行的黑招、损招逐渐失去了施展的机会，如吃差价、乱收费等。但是惟独对于意向金，却一直是那些黑心经纪人蓄意下手的“肥肉”。
闵行区消保委投诉部周关权表示，最近随着中央对房地产市场宏观调控的深入，房价已不再像此前疯狂上涨，直接导致中介公司的业绩下滑，为了私利，有中介公司和经纪人想出各种办法拗断意向金。
程先生向记者介绍了经纪人侵吞意向金的主要黑招。
黑招一：刻意隐瞒房屋真实情况
先取得购房者的信任，并让他们从自己的口袋中掏钱付意向金，这是黑心经纪人骗取意向金的惯用的招术。
据程先生介绍，为了能够让购房者主动掏出意向金，很多经纪人往往不择手段，他们在明知房屋有缺陷或者存在诸多问题的前提下，还是会花言巧语，让购房者把意向金先交出来。“先让购房者把意向金交出来，这样以后才会有机可乘。”程先生说。
程先生告诉记者，一般情况下，经纪人在介绍房屋状况时，往往会避轻就重，尽量拣好听的说，他说：“有些经纪人的口才确实了得，他们会让购房者听得心花怒放。”而对于那些不明就里的购房者来说，听完介绍之后，有时候连房子都不看，就交付了意向金，这便要承担非常大的风险了。
黑招二：欺上瞒下
黑心经纪人拿到意向金之后，如果最终买卖未成交，便会想尽一切办法将意向金扣留下来。
买房对于绝大多数人来说，是一件大事，因此在考虑时也会慎重得多。很多买家因为考虑稍欠周全，因此交付意向金之后，突然发现自己所看中的物业还有一些缺陷，因此向中介公司表示不愿意成交，同时希望取回意向金，但这时中介则会斩金截铁地回复：不可能。程先生说：“即使是意向金还没有交给卖家，经纪人也不会主动退还回去，而是弄一份假收据在买家眼前晃一下，告诉买家钱已经交给卖家了，而且要不回来。其实这些钱最终还是落在经纪人的口袋里了。”
据程先生透露，还有更为明目张胆的方式。有些经纪人会提供一些虚假的信息，让买家先掏钱下定，然后再实施诈骗手段。比如先约定好签约时间，然后又谎报签约时间推迟，但等到买家按照此后约定的时间前来签约时，中介则出尔反尔，以买家没有按照最初约好的时间前来签约，因此扣住意向金不还。
黑招三：两面三刀
黑心经纪人为了达到侵吞意向金的目的，往往会玩一些两面三刀的把戏。
程先生告诉记者，黑心经纪人都会当面一套，背后又是一套，或者睁眼说瞎话，胡编乱造找理由。比如有买家要看房但不愿意交付意向金时，经纪人会拍着胸脯保证：没有关系的，如果没有看上，意向金一份不少地返还。但等到买家确实没有看上推荐的房源，而想要取回意向金时，经纪人却表示意向金已经转为定金，并交给卖家了，如果买家反悔，则必须承担违约责任。买家虽然明知黑心经纪人此前设下了圈套，但苦于空口无凭，就是打官司也不一定有绝对的把握。而意向金是否真的已经交给了卖家，这只有经纪人自己知道。
中介强加霸王条款
有些中介公司为了公司本身的利益，会在意向金转定金的“授权书”中加上一些不合理的条款。
记者得到某中介公司的一份 “授权书” 格式文本，在这份格式文本中，其中有一条规定看似不起眼，但实际上却暗藏玄机：若乙方(指中介公司自己)与洽妥之承购方未按上述条件签订购房合同，则乙方代表甲方收受的意向金的50%，作为违约金支付给甲方(指卖家)。
而该中介公司在与买家签订的“房地产买卖授权定金合同”中的“买方义务”规定：如果买方未按中介方书面通知约定，前来签订买卖合同，则本合同所述房产不予保留，卖方即可出售给第三人，买方所付定金不予退还。
同时卖方义务中还有规定：本人(指卖方)愿将上述定金暂存于中介方处，至签订买卖合同当日由中介方无息转交。还有类似“若买方反悔，则卖方全权委托中介方办理相关法律诉讼事宜。”
王展指出，中介公司设置了这样一种操作模式：如果买家违约，就必须付出代价，而定金一直“暂存”在中介公司手中，要分得一杯羹易如反掌。但这明显与现行的中介公司收取佣金的方式不符。
业内人士指出，像上述在意向金转定金过程中加入保证中介公司利益条款的做法，在上海并不鲜见。这也就是说，原本要提供全程服务之后才能收取佣金的行规，通过这些明显不合理的条款，已经完全改变。
购房者在签订认购（订购或预订）协议时，往往关注的是该认购协议本身是否公平合理，不会想到该认购协议与即将要签订的主合同及补充协议有何联系。所以当然不会想到定金协议一签，便视为你已看过并且认同开发商后面提供的格式合同文本，这样购房者随后按照约定前去签买房合同时，虽然发现里面有条文不公平合理，但开发商会以定金协议中“立约定金”的借口对买卖合同不作任何修改，此时购房者只有两种选择，一是损失所交的定金；二是被动地签合同。乍一看起来，觉得该司法解释这样规定简直没有道理。怎么定金交了如果不订立合同便无权要求退还定金呢？如果你交了定金，买房合同特别是“补充协议”是开发商先填好或起草好的。如果有霸王条款你不同意，难道明知自己的权益得不到保障还要签订这份合同？其实，错的不是法律，而是购房者缺乏法律知识所致。开发商之所以以此种方式实现其约定，除了利用购房者法律知识欠缺的因素外，还采用了比较隐蔽的“相对高明”的手段。
针对上述房地产销售中存在的这类现象，购房者可以从如下几方面着手，以保护自己的合法权益。
1、在签订“定金协议”前，先详细了解《商品房买卖合同》及《补充协议》等法律文件的内容，对合同中的不公平不合理的条款应与开发商协商，如果开发商不让步，购房者可不签“定金协议”。否则，一旦签订，购房者如果不签合同，所交的定金就退不回来了。
2、在签订“定金协议”时，在其上补充一句，那就是如果双方就买卖合同及补充协议的条款不能达成一致意见的不适用该定金条款。
收受定金方拒绝履行债务或因可归则于其本人的事由而不能履行债务的，应双倍返还定金！如果您在合同中注明已经订立定金及定金数额，则对方违约时适用定金罚则：双倍返还定金！ 所以您不但可以要求取消合同，还可以要求赔偿。
首先，买方签订意向协议时，对正式签约建议约定为签约之日起的10～15个工作日，签约当日可以不算在内；其次，关于违约责任、定金问题，不能把双方沟通不畅作为买方违约的理由。当前卖方作难、一心违约的现象普遍，如果把最终合约未及时签订的责任全部推到买方身上，买方权益、市场交易公正性无疑受到损害。”沪上知名房地产律师、广盛律师事务所的李礼建议：“在签约等关键时间点，买卖双方都可以带上无利害关系的第三方证人、或者录音取证，防止中介、对方出尔反尔。”
中介有没有权利与买方签订定金协议？中介作为代理方签订了这个协议，是否就应该由中介承担赔偿责任呢？记者就此采访了广东华法律师事务所律师李进。
李进告诉记者，定金合同应从给付方实际支付定金之日起生效。这就是说，林女士没有拿到业主收到定金的证据，还不能算是实际支付了。
本来以为通过朋友熟悉的中介买房能有更多优惠，没想到房子没有买到，定金也难以收回。家住旧城区的林女士近日就遇到了这样的事情。更让她疑惑的是，她所签订的定金协议上的“甲方”竟然是代理的房产中介。
中介不是房屋买卖合同的卖方或买方，在没有得到卖方的授权的情况下，中介无权和林女士签订买卖该房屋的定金合同。如果中介签订该定金合同的行为没有得到卖方的追认，定金合同无效。林女士可以要求中介退回2万元的定金，并要求中介赔偿自收取定金之日的利息；如果中介拒绝退还定金，朱小姐可以向法院提起诉讼，要求中介返回定金，赔偿利息损失并承担相关的诉讼费用。
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