(作者：_Y_Y_)
1. 人口数据和住房需求
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年 度 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 年均增长
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户籍人口 1102 1120 1136 1149 1163 1181 1198 1213 15.8%
常住人口 1357 1383 1423 1456 1493 1538 1581 1633 39.4%
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最近7年每年新增常住人口40万。07,08两年的人口增量都接近50万，多出的20万可能与奥运会有关。如果去掉奥运期间额外增加的20万常住人口，每年应增加38万。(按照统计局的统计数据，北京每户平均2.9口，每年新增的38万人口相当于13万户)。 即每年需要新增加13万套新房。
小结：北京常住人口每年增加38万，相当于13万户，需13万套新房。
注1：常住人口指在北京居住半年以上的人口。北京人口的自然出生率和自然死亡率相似，自然增长率接近于0。北京新增的人口以外来人口为主，主要是大学生留京（北京每年毕业大学生14万左右）和来京经商、务工人口。
注2：这里没有计算旧房拆除导致的新增住房需求。被拆除的大都是平房，如何计算不详，数量也不详，暂忽略。
2. 供给和交易量
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年 度 2003 2004 2005 2006 2007 2008 年均交易量
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新房交易量 72897 129028 175000 160000 120000 83000 123000
二手交易量 21000 39000 70180 76472 85503 72000 60700
合计交易量 93897 168028 245180 236472 205503 165000 184000
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从表格中可见，年均交易量是12.3万.简单判断：每年新房需求大约13万套。
(1) 2003年以前新房交易量远小于13万，原因未知，也许和当年的房屋供给、分配制度有关？待高人解答.
(2) 2004年房产交易开始活跃，当年交易12.9万套。价格也很合理，估计投机的程度不是很高。应该是供需较平衡状态。当然，新增的人口不会都去买新房，有一部分买了新房，另一部分买了二手房;同理,新房并不是全部供给新增人口的，老居民也会买新房. 不用担心有钱人抢了新房使得新房供给不足。老居民买了新房的同时，也将旧房投入二手房市场，这些二手房最终供给新增居民。
(3) 2005-2006年房价有一定幅度的增长，交易16万套以上，去掉新增人口购买新房和老居民换房共约13万套，余下大约都属于投机、投资，数量较大，两年累计有7-8万套。
(4) 2007年房价暴涨并高位运行，部分抑制了刚需的购买力，他们的购买量应该小于10万套；余下的2万套以上被投机者购买，两者合计购买了有12万套。
(5) 2008年房价开始下降，但是价格仍然很高。投机者退出市场，对交易量的贡献有限；刚需的购买力仍然受到抑制，估计购买8万套左右。
过去两年，交易量都小于13万套，并不是新房供给不足，实际上，每年的投放量都在15万套以上，市场的供给是充分的。这两年交易不足的原因是价格过高，超过了市场的购买能力，使得真正的刚需被压制。其中一部分刚需可能已通过二手房市场解决了住房问题；同理，部分投机、投资客也已经通过二手房市场放出了手中的新房。
简单判断：新增购买需求中,累计有约6万套购房量的被压制。
小结：过去6年，北京每年的每年的投放量都在15万套以上，成交新房12.3万套，供需总量基本平衡。投机、投资资金进入新房市场，破坏了这个平衡。但是这部分购买力只能短期改变市场供需，最终它们
会以二手房的方式进入流通，供需总体仍将平衡。
3. 未来判断
(1) 土地供给
“北京国土局提供的2004年1月至2006年6月的数据也表明，截至2006年6月底，已竣工的土地面积仅占总量的12%，捂在开发商手里未开工的住宅建设用地就有3000多万平方米，规划建设面积8000多万平方米，接近北京市四年房屋销售面积总和”。2007年开发商大肆购买土地，所以开发商在北京囤积的土地足以开发3-5年。
“十一五期间，市政府每年有2500万平米左右的土地供应”，每年约合20万套住宅。
可见, 土地供给量绝对没有问题。
(2) 房屋供给
北京2008年剩余住宅15万套。
2005-2008年投资客手中囤积的、仍未出售的住房应该超过5万。
2009年开发商推出的新房数量不会少于10万套。
以上合计2009年的有效供给有30万套。
(3) 潜在需求
假定北京人口按照目前的速度增长，并且到2020年北京的常住人口将到达2000万，则平均每年增长30万。考虑到将来两年的经济不景气、后奥运因素，以及城市环境压力，预计2009-2010每年增加常住人口不超过40万。相应每年需13万套左右的”刚性”住房需求，和过去几年基本类似。
同时，由于过去两年的高房价，约有6万套左右的潜在住房需求被压制。如果房价能够下降，则这些需求会在未来2-3年被消化，每年平均消化2-3万套。
以上合计，每年的潜在住房需求不超过15万套。
注：2009年的住房需求应该来自于过去几年的常住人口增长情况，2009年新增的人口应无法立刻形成购买力。
(4) 预期短期交易情况
2009，如果房价超过“合理”价格（假设存在一个合理的价格，如2005年的房价），有效地需求不会超过潜在需求（15万套），相比30万套的供给量，供给充足。
反过来，在2009年，如果交易量相对于2008年的8.3万套没有明显放大，则说明价格还没有降到合理的水平。购买者可以继续等待。
(5) 预期近期交易情况
房价降低到合理价位之后，累积的潜在住房需求被快速消化，北京未出售住房数量降低到10万套。以后北京住宅交易量的取决于北京的人口增长和宏观经济状况。
单纯从人口的增长情况看，如果此后北京的人口年增长只有30万，则潜在的住房需求也是10-12万套/年。如果供给充足，房价将缺乏快速上涨的动力，只能维持稳定增长，增速近似于cpi增速。房地产有投资保值的价值，缺乏投机的价值。不过，北京的人口不会维持匀速的增长，中间可能高速或减速，由此会造成供需的短期波动。
从宏观经济的角度看，如果未来经济能高速发展，则2020年前或许还有一拨的投机的机会。
小结: 无论是最近两年还是将来10年, 北京的土地供给都十分充足, 房屋供给也十分充足.
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