地产三巨头－中海万科华润，90户型专业测评——BY 实效机构首席顾问·吴昊
09二月花开，楼市也迅速回暖。但时光不可逆转，回暖并不代表可以回到疯狂年代。购房者日益成熟，单价总价游戏已经不好玩，一俊遮百丑的卖点提炼效果日益衰减。在整个08年，我们的眼睛始终没离开过购房者的选房标准，这一年虽然过去了，但让我们学会了很多。
购房者的行为，在08年教会我们最大的技能，就是对比。真金也许不怕火炼，但任何东西，只要放到一起，就能看到各自有点。万科今日提到价值战，那好，我们就来玩一次楼盘的价值专业测评。
为了体现比赛的公平公正，我们这次先从大个的开始。而90户型又是楼市主流产品。所以我们就挑选出中海、万科、华润的90户型，放在一起看分量。得出的结论未必正确，但我们的目的不在分出高下，人无完人，金无赤金，车无神车，又好又便宜又便捷的房子是不存在的。但是，知道每家值得买的理由和不值得买的理由，才能帮你找到最适合的。
（一）、中海90系：其实就是3房和4房。
中海在06年推龙湾和国际社区别墅时，对外发出了“中高端物业专家”的品牌声音。不想这不光帮中海卖出了别墅，还让成都中海获得了中高端的印记。原因很简单，从中海名城、格林威治、中海国际社区、龙湾半岛、中海城南1号，中海的开发轨迹，都是选择城市较好地段，做大户型有关。此外，从中海名城开始，中海就有一帮有购买实力的FANS跟随，他们的行为对周围圈子的影响，足够形成城市口碑效应。至今，中海也是中高端的标竿品牌之一。
但中高端标竿，中海也得做90平米中小户型。原因有两个，一是90/70政策的限制；二是房子具有生命周期，60后有几套房，70后有两套房，最具有潜力的，是一套房没有的80后。
中高端品牌做小户型到底怎么样？中海说了不算，我说了也不算，房子自己会说话。
1、中海90户型基本情况：中海90户型，主要分布在中海国际社区（橙郡）、翠屏湾、中海兰庭等三个楼盘。城南1号虽然有少量90户型，但高单价是满足于投资客户，因此排除在外。
2、中海90户型的地段情况：不愧是主流地产的代言开发商，基本上我们可以这么说，哪个好区域有土地，哪里就有中海，多年来无不如此。其90户型也一样，国际社区和兰庭虽然远离三环，但都属于高新西区和南部副中心的较好位置，与同区域的楼盘相比，地段和地块资源都不差。翠屏湾就更不消说了：紧邻南三环，对望宜家。
3、中海90户型的产品情况：容积率、梯户比虽然偏高，但就像评论A级车不谈空间一样，90户型莫谈指标的舒适性，容积率在5，梯户比在4以下，已经很NB。中海90户型具有两个典型特点，一是可变空间较大，赠送面积多；二是90平米只是起点，一般都会变成三房，乃至有变成4房的。
4、中海90户型的价格情况：地段好，价格也不会便宜，自古没有吃了熊掌又吃鱼的好事情，再加上中海的可变面积较大，所以其建筑面积的单价都很昂贵，如翠屏湾达到7000多，实得价格为5500左右，兰庭的均价6000多，实得价格在5000左右。只有国际社区的90户型在5000元以下。
测评结果汇总：
1、买房买地段，中海的每个90户型，其地段都不差。在翠屏湾，还可称得上稀有。这体现出中海拿地时的战略发展眼光。城市主流优质生活，不是吹的。
2、90平米只是马甲，第二次购房者才是中海的目标客户。虽然中海的90户型不少，但其实表面上是两房，经过可变之后，都是3房，乃至4房。而其90户型的总价和对应的首付和月供，也是改善型客户才能支持。这体现出，中海虽然受90/70限制，但心里装的还是大户型客户。
3、产品的享受型要素多：3阳台、大入户花园、挑高露台，在许多户型上都是标配；
4、可变空间的品质需要提升：可能中海的90户型都是第一代可变产品，其可变后，存在黑花园、黑餐厅、黑阳台的户型较多。特别是兰庭和翠屏湾。这也没法，可变面积太大，难免。
购房推荐：
建议具有一定事业基础的首置客户，去看看中海的90户型，理由有三：1、中高端品牌；2、可变为3房乃至4房；3、地段不错。
（二）、华润90系：选择华润就是选择稳定的生活
华润与中海的相同点和差异点都很明确。相同点是，都具有城市较好口岸，地段都不是盖的；不同点是，中海是城市中高端楼盘提供商，而华润，不折不扣的城市运营商，中海的楼盘分布分散，但华润的90户型，都在差不多的区域供应。企业特点，决定了两家90户型的特征。也决定了他们的优点与不足，相同的原因，我们也可在万科找到。
1、华润90户型分布，与城市运营相一致：表面上华润是家开发商，但是，我认为华润是家造城商，除了郫县的橡树湾之外，华润的翡翠城、24城、凤凰城，名称都带个城字，而且，华润的项目多带着区域发展的使命，这与华润的企业背景密切。因为华润造城，所以每个楼盘，都有大户型，也有小户型。华润的90户型，就分布在他各个楼盘中，不像中海和万科那样绝对。
2、华润90户型的地段：目前在售的，不可不谓好，比起中海毫不逊色，翡翠城的89平米，与别墅和联排共享东湖；24城的90平米户型，也与大户型、未来的五星级酒店和甲级写字楼，共享一座城的出现。而凤凰城，也在南部副中心的核心地段。
3、华润90户型的产品情况：与中海的90户型相比，华润90户型具有很强的均好性。原因有两个，一是华润没必要修建可变的90户型，因为同楼盘就有大户型，要不然可变90户型要与大户型打架；二是因为可变空间很少，华润的90户型整体舒适性很强，有70－90的套二，也有90变两房半的产品，采光通风都很好。
4、华润90户型的价格：基本上形成了3个梯队。翡翠城6800左右，24城6000左右，凤凰城5000左右。房价在40万－56万之间。
测评结果：
1、华润的90户型，房子是次要的，生活才是主要的。比如翡翠城，小户型享受别墅大户型的环境，虽然说离湖远了点，有必要骑自行车过去；24城则购买未来的繁华。
2、华润的90户型，没给多少惊喜，也没多少失望。原因如前所述，华润本来是造城者，围城之内的大小户型一同享受。想要获得蓝光那样的价格，以及四海一家那样的可变，在华润的每个楼盘，你都会失望。
3、华润的每个楼盘90户型都很类似：看了一个楼盘的90户型，其它盘相同面积的户型差不多，唯一不同的，只是因为地段不同而单价不同。
购房推荐：
华润的90户型很稳重，空间余地并不大，但24城和翡翠城的生活的确不错。建议两种人购买，一是带保值目的首置客户，华润的价格稳得起，因为有城作为支持；二是长者置业者，华润90户型的空间倾向性不明显，适合那些家庭结构变化可能较小的客户。如果你是年轻人，希望房子要么小一点，过几年就换大一点的，要么可变大一点，过几年生了小孩继续住。但华润90户型，不是骑墙派，就是90平米左右的两房（最多变两房半），方方正正，明窗净几。
（三）、万科90系：首次置业，N种选择
和华润相比，万科就恰恰相反，从企业风格来看，万科是个骑墙派，不会放过任何一种可能。号称人文开发商，但也研究工业化生产；靠中产万科起家，现在上做别墅，下推出小户型战略。从楼盘分布来看，远到双水岸、南至科华路南沿线，到光华大道有树德地块和郎润园，到高新西区有西岭，东有魅力之城，中有兰湾，近有海蓉。从竞争来看，中海与蓝光从未打过架，龙湖和华润从未碰头，但是，万科在建设路和龙湖PK，在东湖和华润PK，在魅力之城和蓝光PK。凡有区域必有万科，有PK就有万科参加。
万科到处打架，善于打架的特点，也决定了万科的90户型特点：
1、万科90户型分布：简直没办法去划分区域，东南西北都少不了它，但除开加州湾、郎润园等售完的楼盘，万科的90户型分布在魅力、兰湾、海蓉、双水岸、西岭等楼盘中。有人把万科比着德国车，但是我觉得万科90户型分布，很像“车到山前必有路，有路必有丰田车”一般。
2、万科90户型地段：几乎涵盖了每种城市区域。副中心的魅力之城，远郊的双水岸，繁华的兰湾，城南的海蓉，城西的西岭，尚不算光华地块、沙河保、南沿线等项目。夸张点说，凡是有人住的地方，就有万科的90户型。
3、万科90户型的空间特点：其分布大致约三个区间，一是65变90的两房，在海蓉；二是70变90多的，在魅力；三是90变100多的，在兰湾。万科善于打架，其产品线的分布，很像大众车，有10万以下的POLO、朗逸，有10万上的速腾；有20万以上的脉腾；也有小众的甲克虫，EOS，也有高端的辉腾。你不买车也就罢了，你无论买什么车，都有我的产品供你选择。
除了面积划分覆盖面广之外，万科还将其U系精装作为了中小户型的卖点。90客户精装要得不是豪华，而是实用，而万科的U系精装，号称全面家居解决方案，通俗点说，就是集约化家居功能，提高套内实用面积，海蓉90户型，号称空间零浪费。
4、万科90户型的价格特征：虽然万科的90户型，其地段和面积可变性都很大。但除了较为较远的双水岸之外，其总价都在50万左右。这体现万科90户型的人群支付力一样，但生活满足不同的原则，比如海蓉的50万，附带U8精装；魅力的40－50万，附带U5精装；兰湾的可变为三房，就什么都不带。
测评结果：
1、万科按照青年需求做开发：如果说中海是按照生活区域发展，华润按照城市进程发展，万科就是根据城市人口而发展。
2、万科的产品充满选择性：不管你是理性看重舒适的，还是享受都市区域的，还是追求空间对未来照顾的，万科的90产品线相当舒服。
3、万科90户型单项指标不突出，但是综合性完整：不能和中海比地段，不能和华润比生活，但是，就面积区间的弹性、居住的系统性，万科较为综合。比如，三大巨头中，万科是唯一为中小户型提供精装的。
购房推荐：
万科的特征就是选择面多，如果你对要买90平米的房子十分挑剔，可能要集合龙湖、中海、华润的全部90户型才能找到最合适的话，那么去万科，总有一个户型适合你，而且，总价在一个区间之内。或者你整个办公室的同事都要买房的话，不妨结伴去看万科。
万科最近抛出首置战略，醉翁之意，以丰富的产品线，成为首置客户买房的第一选择。
三大巨头90户型特征总结
1、中海的90户型：按照中海的主流生活路线，提供3、4房的90户型。
2、华润的90户型：按照华润造城路线，提供标准的90户型选择。
3、万科的90户型：按照城市人口路线，有多少青年置业，就有多少种90户型。
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