成都2007十宗地王现状及分析
十宗地王的前世今生
定格2007年的土地，我们的镜头里充斥着狂躁不安、激情四溢以及无数看似坚定实则盲从的高举之手；
定格2009年的地王，无论是已经呈现为项目，还是停留于图纸，甚至是杂草丛生在城市繁华，我们的眼前，是完全不同的景象：冷静、理性、无奈、未知……以及等待。
玉双路片区5号地块
净用地：4.4522亩
成交价（万/亩）：1660
竞得单位：四川长坤置业有限公司
2007年1月26日， 成都市2007年的第一场土地拍卖会。玉双路片区5号地块，在经过几十轮的激烈竞价后轻松就突破1000万元／亩大关，最终经过近百轮的竞价，以1660万元／亩的成交价被四川长坤置业有限公司竞得，长坤置业也成为07年度成都土地市场的第一匹黑马。
萧邦，项目已经封顶。正在1—4层的商业销售中。
原文化宫地块
净用地：56.335亩
成交价（万/亩）：1904
竞得单位：诚南有限公司
诚南有限公司是香港知名房地产企业华人置业集团全资附属公司。2007年初，华人置地集团主席、行政总裁兼执行董事刘銮雄的高调来蓉，时隔一月2007年1月31日华人置业敲定了文化宫地块。
项目案名华置广场，目前正在进行基础施工。主楼三幢，包括一期修建的裙楼和酒店、二期开工修建的甲级写字楼和三期开工修建的高档电梯公寓。其中最值得关注的是高达195米的高档电梯公寓和高148米的超5星酒店。华置广场预计将于2013年正式完工。
锦江区琉璃乡1号宗地
净用地：49.5555亩
成交价（万/亩）：1385
竞得单位：
四川蓝光和骏实业股份有限公司
在硝烟弥漫的、著名的7·20，蓝光于众多外来巨头环伺中抢得该地块。2007年7月20日当天，总成交面积就达802.9599亩，总成交金额达883204.7165万元。每块宗地的成交单价平均为1018万元/亩，成交单价在1100万元/亩以上的就占了5宗，地块总价超过1亿以上的有5宗。
蓝光·凯丽香江，物业形态为42层的超高层电梯公寓，建筑密度20％，容积率7.85，绿地率34％，目前土建地上三层。销售均价4800元/m2。
成华区迎晖路6号地块
净用地：366.5391亩
成交价（万/亩）：1130
竞得单位：
信和置业中国投资集团有限公司
2007年7月20日，包括信和、阳光100、仁恒、中信、龙湖、金科、首创置业等在内的众多地产界的大鳄都参与了这块地的争夺。最终，该地块以超过41亿元(每亩1130万元)的报价，被信和收入囊中。
土地仍然闲置中，但据接近香港信和的人士透露，该项目的最终方案几经改定，最快将在今年内动工。信和计划投资32亿元，在五桂桥北路打造一个集五星级酒店、高档公寓、餐饮娱乐、休闲等为一体的商业综合体。
南部新区仁和9号地块
净用地：173.6242亩
成交价（万/亩）：1195
竞得单位：
成都市中天盈房地产开发有限公司
同样是在2007年7月20日，一个持83号牌的公司显得十分的神秘，浓浓的“广味”普通话是其身份的唯一线索。最终，合景泰富的身影浮出水面——此时距离该公司7月3日在香港联交所上市仅相隔17天。
该地块目前启动的住宅部分案名叠翠峰，占地20.8亩，总建筑面积约6.3万m2，由4栋小高层电梯公寓组成，全部房源均为精装房，起价8500元/m2，目前项目已基本上封顶。
红星路广场地块
净用地：82.2856亩
成交价（万/亩）：8800
竞得单位：弘顺投资有限公司（九龙仓）
2007年9月20日上午11点10分， 9家企业领取了竞价牌，整个拍卖过程持续1个小时20分钟，共加价129次，每次加价均为50万元/亩，这个位于红星路步行街的原成百地块最终以8800万元/亩被九龙仓收入囊中，楼面地价达到16499.99元/m2。
项目案名成都国际金融中心，初步方案设计由四座塔楼及裙楼所组成，其中包括超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅。目前正在进行地下施工。
东大街7、8号地块
净用地：30.0075亩
成交价（万/亩）：1440
竞得单位：
铁狮门中国基金（巴巴多斯）有限公司
与成百地块激烈的交锋相比，东大街的7、8号地块的成交价格多少有点儿“出人意料”，不过这个首家进入成都的美国专业房产商铁狮门投资还是给成都留下了“巨大的悬念”，终于，在经过长达一年半的苦苦等待之后，这头铁狮子全面启动了其在成都东大家的首个项目。
在经过长达一年半的苦苦等待之后，这头铁狮子全面启动了其在成都东大街的首个项目。目前正在进行基础施工，整个工程预计2011年完工。铁狮门项目规划由三座高约158米、超过40层的塔楼和一片不超过5层的商贸片区构成，分别是甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场。
高新区8号宗地
净用地：68.6047亩
成交价（万/亩）：1140
竞得单位：建发房地产集团有限公司、厦门建发股份有限公司
2007年10月12日，来自厦门的建发集团出手不凡，在拍卖会上一举拿下包括铜牌村三组、铜牌村十一组、双河村三组的8号宗地在内的两宗土地，加上2007年10月中旬建发房地产集团在成都双流的斩获，短短的两天时间，建发就拿到三宗土地，总投资金额超过20亿元，可谓出手不凡。
2007年，建发曾经透露，3个项目都将在半年多时间内全面启动。时至今日，建发集团在成都的项目均未启动。
攀成钢地块
净用地：259.078亩
成交价（万/亩）：1200
竞得单位：
祥宝投资有限公司（新鸿基）
2007年11月，成都国土局发布了挂牌出让该宗土地的国有土地使用权公告。作为“攀成钢”3000亩地块中的第一块，该宗地的建筑高度规划主体建筑高度均为280米。在挂牌当日，除了8号竞买人祥宝投资有限公司给的挂牌起始价后，再也没有人给出更高的价格。
项目案名新鸿基环球国际广场。新鸿基与九龙仓、恒基一道，将该项目建设成助推东大街整个区域经济发展的“西部地标”。主体建筑高度预计将在280米以上。按规划，它将全面开放顶部空间供城市观光。
人民南路四段12号
净用地39.598亩
成交价（万/亩）：1530
竞得单位：华宇集团
这是成都市2007年最后一次土地拍卖。经过60余次举牌，最终被重庆华宇以1530万/亩的单价拍下，成交总价60523.74万元，楼面地价5215.91元/m2。
项目定名华宇·蓉国府。2009年3月25日，项目正式开工。总投资达13亿，按照规划，该项目将成为一个集写字楼、商业、星级酒店、住宅于一体的复合型国际商业建筑集群。
所谓的地王其实是一个“伪概念”，因为土地市场永远都信奉“没有最高，只有更高”的原则。为此，我们宁愿将“分化的地王”视作为对2007年狂热时光的原真回放，以及对于从土地到楼盘变现这两年里市场起落无常、变化莫测的忠实记录。
2009年的市场已成为考验“地王”系的分水岭。
挟裹于2007年亢奋的市场环境之中，没有人可以从中抽身而出，“地王”的取舍，早已经不是一个公司高层的价值判断，而是整个市场狂躁气氛使然。
而当2009 “面粉贵过面包”的喧嚣已经变得沉寂，如何将 “地王”勾勒出它应有的商业价值和利益，如何在市场起伏中寻觅地王楼盘的现实定位，已成为地王系最大的命题，特别是在当前楼市整体环境仍不够明朗的背景之下。
于外，苏宁环球和北辰实业已经选择用壮士断臂的方式与“地王”告别，但退出并不是所有“地王”的终极命运；于内， 成都2007年的一系列高价土地正在变现，4月合景泰富的叠翠峰开盘、3月城南华宇的蓉国府开工，与此同时，长坤房产的萧邦、蓝光的凯丽香江则正在发起新一轮的市场攻势……是以消极的方式低调离场，还是逆市而动，在刀尖之上跳舞；是做加法，将土地价值挖掘殆尽以求市场认可，还是做减法，多快好省地尽快出货？香港信和迎晖地块将如何启动？九龙仓红星路8800地块将采取博物馆、超五星酒店一体化的方案……
2009，狂热的地王开始分化。
4月5日，位于城南的叠翠峰正式开盘，均价9000元/m2。这是2007年7月20日合景泰富（成都中天盈地产）以1195万元/亩的惊人高价拿下的南部新区地块，也是成都2007高价土地呈现的代表作品。
在此之外，国嘉置地与中渝置地联手的四海逸家以“空中别墅”的准确定位赢得高价地做出高水平的赞誉，蓝光琉璃乡地块上的凯丽香江在市场中杀得兴起，而城东香港信和迎晖路地块则在多次修改设计方案之后最快将在年底亮相；九龙仓红星路著名的8800地块则最终定名为“国际金融中心（IFC）”，预计将是博物馆＋超五星级酒店的方案……2009年，更多2007的高价土地正在变现为各色楼盘，冲入市场。
2009，成都地王分水岭
分水岭上，高价土地上将有变现为一批推陈出新、更深入挖掘土地价值的优秀产品；当然也有可能走向简单粗放的反面。
两年的时间弹指一挥间，地王们经历了疯狂的2007，也走过了冷清的2008，在春风吹拂的2009年初，“分化”成了这群地王不得不面对的格局。
8800万/亩、2920万/亩、2550万/亩、2400万/亩、2120万/亩、1904万/亩、1660万/亩、1530万/亩、1400万/亩、1385万/亩……这是2007年成都10宗地王的身价，对应上地块的大小，分别是从20亿到70亿的庞大数字。
64%：据星彦地产统计，在2007年成都主城区成交的103宗商住用地中，尚有64%的地块尚未启动。在已经启动的那36%中，市场定位、开发模式、销售策略显然已经呈现出两级分化。有业内人士预测，进入下半年，在土地开发时间限制，市场企稳信号刺激等作用下，更多的高价土地开发的楼盘将会进入市场。
届时，一大批真正符合土地价值的创新楼盘将有可能面市——因为在高价土地上的产品更需要真正的创新研发以赢得市场。当然，也有可能会有部分楼盘走向快速开发、快速出货的简单之路。
动工or休克？
按照土地开发的常规程序来看，开发商取得土地后会根据其企业战略及资金实力，来制定相应的开发步骤。“按土地出让的平整程度不同，土地出让后一般需要6—12个月的时间进入销售市场，如果按土地的开工程度来计算的话，这个时间应该更早一些。一般项目大致6—8个月就可以开工建设。”但据星彦地产的统计报告，在2007年成都主城区成交的103宗商住用地中，尚有64%的地块尚未启动。动工还是休克，这成为了地王需要面对的最大问题。
选择暂时休克是必然的。这源自土地价格与市场现实之间的严重错位。2007年为了得到更好的土地资源，很多外来开发企业都选择了零利润拿地。开发商参与土地拍卖常采用“倒推法”，即“公司利润+开发成本=土地成交价格”。对未来市场过于乐观的判断，导致了地王频出。08年突然冷却的楼市，让雄心勃勃的开发商措手不及。当市场中的房价开始低于地王的楼面地价时，用地王开发项目来赚钱已经近乎为不可能完成的任务。其次则是2008年执行的货币紧缩政策，让开发商难以从银行获得充裕的开发资金。土地款都还没有付干净，还要动手开发，开发了也卖不起价钱。市场链条让地王必须选择休止符。
厦门建发的城南地块则迟迟没有动工。专业人士预测，该地块楼面地价达到了7300多元/平方米，预计销售价格至少应该在10000元/平方米左右。另外，香港信和从阳光100虎口夺下的迎晖路地块目前已多次修改设计方案，最快要到今年年底亮相市场。该地块周边房价高的5000多元/平方米，低的尚不足4000元/平方米。面对这样的市场，1130万元/亩的地价压力并不小。
九龙仓的情况看起来有些不同。8800万/亩的红星路广场地块是2007土地的标杆。这宗成都最贵的地王因为发现文物至今无法全面进入规划设计阶段。事实上，早就有人给九龙仓算好了账：“项目前期投资少于100亿玩不转。红星路广场地块的楼面地价每平方米接近15000元，其销售均价将超过22000元/平方米，如今市场还能接受这样的价格吗？而且按目前100平米商业配备一个车位的标准来计算，今后该地块地下就相当于挖一个“天府广场”工程。”
烫手的山芋or功成名就的台阶？
今年，之前关于合景泰富可能在楼市艰难的市场氛围下无限期推迟动工的猜测，最终在叠翠峰顺利开盘后被击破；而新鸿基拍得的攀成钢地块，也在九龙仓和恒基两大伙伴的协作中节奏正常；香港信和内部人士则透露，其成都项目今年内也将动工……在这些实力型企业面前，土地价格高，房价低，两者之间的落差虽然显得烫手，但只要认真挖掘，则很有可能成为在成都继土地战成名之后，在产品大战中功成名就的阶梯。
合景泰富是其中的典型。
4月5日，城南合景泰富的叠翠峰正式开盘，精装修均价9000元/m2。提高精装修的档次，让楼盘品质得到提升，也让房价高得有理，这是他们选择的方式。市场对叠翠峰精装房品质的认可无疑给了2007年高价拿下三块土地的合景泰富极大的信心。随后高新西区的万景峰也将亮相。
香港华人置地内部人士也表示，当初因为拿下原文化宫地块，成都媒体的长枪短炮聚焦“爱美高”，把他们公司的背景、实力、品牌进行反复的宣传，随之而来是市场关注度和知名度的提升。这也为后期项目的运作提供了很好的帮助。目前文化宫地块已定名为“华置广场”，就产品本身来说，也“和这块土地的价格相符”，该人士向记者透露。
在双林路以1290万元/亩买下新华公园对面地块的云星地产显然不会认为这快仅仅17.947亩的土地会成为自己的成都荣耀。自2008年初爆出“撤退门”之后，一边是云星“绝不退出成都”的信誓旦旦，一边是双林路地块的杂草横生。
和云星有着一样想法的企业不在少数，在企业实力、产品研发能力、市场判断等诸多因素影响下，高价的土地更像是“烫手的山芋”。
市场分化的标识旗
深圳星彦地产成都公司总经理张猛认为，千万元级的地王突围只有两种方法，一是在政策允许下放慢开工节奏，其次是调整规划。
与千万元级地王的身份相比，从千万地王上生长出来的房子却不一定昂贵。2008年3月就进入销售期的正成·财富领地，当时开盘价仅4890元/平方米，目前的清盘价也不过5700元/平方米；市中心临近王府井的缤舍项目去年8月的价格低至5480元/平方米，如今最低价也不到7000元/平方米；蓝光今年推出的凯丽香江土地成本同样不菲，但开盘后打出的特价房才4200元/平方米起，而这一项目楼面地价已接近4155元/平方米……
“钱肯定是没有亏的，只不过是利润降低了很多。”一业内人士坦然地告诉记者。“如果市场好价格卖得上去的话，根本不需要动这么多脑筋来调规划和户型设计了。”相关人士透露，某些地王做成产品后还能卖较低的价格，一是因为调了规划指标，二是在产品上都下了很大的功夫，通过可变空间等创意来增加卖点以及降低房价。
在这些产品里，可以看到大量的可变空间的创意。正成·财富领地将住宅分为平层和跃层两种，户型面积定在38-120平方米，跃层就设计成两层层高5.8米，这样就让产品有了更多的空间创意，既是全框架结构，又有超大露台式设计，同时套一还可变套二套三。
缤舍也打出了宜居生态小户的概念，35-65平方米的户型，也是设计为5.7米层高，可根据自己的需求改装成跃层，既可居住也可作为小型办公之用，而57-100平方米的弹性户型，也可根据需求进行DIY，增大了使用的空间。萧邦的价格一直稳定在7400元/平方米左右，除了将传统的三进三出四合院设计融入现代建筑，打造每六层一架空院馆的空中叠院式建筑外，增加精装修也能让项目价格相对增高。蓝光·凯丽香江则大量应用了挑高大露台、双层挑高客厅和可变阳台，在不增加总价的同时，增强户型的延展性、舒适性和可变性。
另一条路子是走高端市场。为了应对高地价，合景泰富的叠翠峰选择了高端路线，它以五星级的精装修标准，给产品的高价位一个合理的理由。四川中原地产总经理庄泽宝认为，合景泰富在打造南城单价地王项目时，正是寻找到了高端差异化路线才敢于如期开发，此外，该地块限高条件的放宽也让开发商有了寻找差异化竞争的空间。
而合景泰富的这一举动也透露出一个信号，部分实力强大的企业将根据土地价格重新调整开发节奏，在新的市场形势中寻找机会推出产品。当信和、九龙仓、新鸿基等实力开发商出手的时候，地王的身价才会得到真正的体现。千万地王拥有者实力的差距将直接呈现为产品价格、楼盘品质的差距，
地王命运的不同是房地产企业资金实力、市场把握能力高下的直接反映——所有的这一切无疑都在说明：地王的分化不过是房地产市场全面分化的序曲。
成都地王加减法
当面粉贵过面包，是认亏，还是硬扛？是追加附加值，提高售价；还是快速销售，盘活资金链？一加一减，钱与地的较量在成都地王间展开。
加法1＋1＞2
高价地＋精装房，满足高端人群消费需求
高价地＋创新设计，填补市场空白
高端楼盘＋高端物业服务，楼盘抗跌性强，不断保值增值
代表楼盘：国嘉·四海逸家、中海城南1号、合景泰富·叠翠峰
当楼面地价已超过周边楼盘售价时，提高项目档次、增加楼盘附加值成为开发商的解决方案之一，四海逸家、中海城南1号、叠翠峰是其代表。“高地价的产品不挖空心思做出高附加值，市场难以接受”，这是高价地上出新型产品的直接动因；“高端人群通常对价格因素不太敏感，却对产品的品质相当挑剔”，则成为高价土地诞生高价格、高品质产品的逻辑合理性。
2007年9月14日，香港中渝置地与四川国嘉地产联合以880万/亩的高价在城东三圣乡拿下83亩土地，楼面地价4400元/平方米，紧接着又在旁边以920万的单价拍得另一块土地，楼面地价高达4600元/平方米。几乎是同一时间，9.27新政出台，二套房的限制让全国楼市从最高点飞流直下，投资者、改善住房者观望情绪浓重，成交量逐渐缩小。就在众多开发商揣测中渝和国嘉敢不敢动这块地时，一个对楼市神经进行强烈冲击的“城市空中别墅”计划已开始酝酿。
一年以后，“100万级的超低密度空中别墅社区”四海逸家创新亮相市场。市场的反馈也给了四海逸家一个热烈的拥抱：开盘当天，100多万元/套的价格最终成交金额达1.5亿元。2008年，成都楼市尚在低位中震荡，四海逸家却以创新的设计、对高端客户的精准把脉，成为当年楼市的“焦点楼盘”。
深谙“高端物业抗跌性强”道理的中海地产，在拿地之初就将目光锁定在金字塔尖的人群。在深圳香蜜湖1号、长春南湖1号、重庆北滨1号等中海1号系作品后，占据了国际城南优势地段的中海城南1号，无疑成为中海在成都延续1号作品的一块好料。而2.85的容积率；500米宽外环生态公园、名都公园、5分钟步行可达地铁站等优势资源也反复在中海城南1号的宣传中被不断强化。要在这个项目上做足加法，对于中海来说，显然并不困难。
产品之外的加法也是途径。合景泰富、中海等高地价楼盘都无一例外地在后期物业服务上下足了功夫。中海直接强调高端物业服务能够让物业保值、增值。叠翠峰则告诉业主将在后期实行独栋式私人管家服务、私人商务秘书服务、私密安全保障服务……
“走高端开发路线提升价格的办法，不是每一个开发商都适合。” 一位业内人士认为，从拿地到规划到开发，再到销售变现，整个过程考验的是开发商全面的运营能力，包括对资本的驾驭能力、对楼市的洞察能力和对于项目的开发实力。星彦地产孔祥虎也认为，高端项目销售进度慢，回笼资金慢，对开发商的资金实力要求极高，通过此途径实现盈利自然要有着更强的实力。
减法N－1＜1
快速开发，缓解资金压力
低价战略抢占市场先机，让利于民、快速出货
代表楼盘：凯丽香江、翰林上岛、正成·财富领地
资金链是房地产企业的命脉。就在一些地王还沉浸在如何将把房子做成艺术品时，蓝光、森宇等开发商已经开始盘算着如何甩掉包袱化繁为简，走平民化路线快速抢占市场。
2007年8月31日，森宇以585万/亩拿下有着航空港首席半岛地王美誉的28号地块。仅仅过去两个月，翰林上岛就正式面世，样板间展示区及售楼现场全面公开。12月22日，翰林上岛首次开盘。森宇的“神速”让业界一片哗然。从森宇拿下地王开始，业界纷纷判断项目必定是“高品质、大面积、高总价”的三高楼盘，然而翰林上岛却颠覆传统思维定式，将目标锁定在青年置业者，全线推出符合青年人的生活特点的舒适型套二、套三，总价控制在最低仅30万元，折算实得面积单价还不到4000元/平方米。准确的市场定位和超高性价比让翰林上岛轻松地打动了青年置业者中的刚性需求群体，在楼市还未进入寒冬时取得了骄人的销售业绩。2008年，森宇总共实现销售面积30万平方米，销售金额12亿元。
与一些企业转让或者是停滞开发不同，蓝光也是逆境求发展的代表。2007年，蓝光以1385万/亩价格拿下琉璃场凯丽香江地块后，按照一贯的拿地、开发、销售模式照常运行。按容积率≤5.0计算，凯丽香江的楼面地价达到4155元/平方米，综合其他成本及适当利润，业界预计蓝光该项目的售价将达到8000元/平方米。但谁也未曾想到，在如此高的地价下，蓝光居然有魄力将一期价格做到4180元/平米起售，均价也只有4600元/平米左右，一时成为业界讨论的热点话题。
利润与资金链从来都是一对矛盾体，凯丽香江舍利润求资金链，抢占市场先机，对于蓝光本身而言是一个重大的决策，也给予了市场更多的惊喜和思考。现实证明，快速开发销售的效果非常明显，今年2月，凯丽香江以36236平方米、2.5亿元的销售业绩成为2009年开年后第一个月的月度销售冠军，大大缓解了资金周转压力。
此外，位于市中心同样是高价地的上锦美地、缤舍、萧邦，也并没有像当初开发商预期那样卖出“楼王”的价格，而是根据市场形势快速调整销售和经营策略，根据客户的承受能力调整出一个适合的价格。缤舍在去年打出“LOFT实得均价5480元/平方米”；上锦美地超值起价6050元/平方米；萧邦精装房单价7千多元/平米，成为托起成都楼市小阳春的主力军。
高价拿地
也能打造高性价比楼盘
2007年，太多的开发商都是高价拿地，虽然地价很高，仍然有相当一部分开发商向成都楼市交出了或者即将交出自己满意的作品。为此，我们特地邀请合景泰富、国嘉地产、长坤置业这些高价拿地的开发商代表，以及孔祥虎和文化勇两位资深业内人士。他们的观点，也许就是高价拿地开发商怎么去开发项目最好的诠释……
焦点
高昂的楼面价格如何化解？
国嘉地产（以下简称国）：当时的地价尽管比较高，但地块本身占据很好的先天优势，毕竟是成都稀缺的坡地，2000亩的生态公园也在项目旁边。我们一直都认为，920万一亩的单价虽然偏高，但这块地性价比很不错。
合景泰富策划经理罗信贤（以下简称罗）：2007年合景泰富三块地的价格虽然也偏高，但并不算最高。目前我们的两块地，通过合理的规划调整，楼面地价已经有所下降。在高新西区的项目，我们每套房子都赠送了面积，提高了房子的性价比。
四川长坤置业有限公司总经理徐鸿（以下简称徐）：萧邦项目地块，虽然拍成1660万的高地价，但由于地处市中心王府井旁，有完善的配套。同时公司有着清晰定位——打造高品质的精品户型，所以市场反应我们并不担心。
焦点
高价土地上产品如何定位？
国：在我们所处的区域，大多数楼盘都是中档楼盘。我们一开始就决定要打造一个代表该区域居住高度的品质楼盘，在这一定位下，我们创新研发了“空中别墅”的形态。四海逸家每套房子的面积都在200平米以上。同时，成都别墅动辄200—300万，在四海逸家则能够花100万享受到空中别墅。这就是填补了市场空白的产品。
罗：产品的定位自然是高端。而高端的产品我们选择做精装房。我们最大的优势是我们可以比其他开发商拿到更具价格优势的装修材料价格。这就为消费者带来了实惠。让他们在购买我们的精装房时，会认为拥有这样品质的精装房价格仍然算合理。
徐：既然是城市中心的小户型，品质自然十分重要。众所周知，一般的小户型项目都是“内廊式”，一条走廊有很多套房子。萧邦是围合式的，中间是花园式的平台，这种设计很新颖，虽然这样会增加我们的建筑成本。我们最近在销售精装房，但是并没有因为是精装而乱提价，在品质方便，我们追求的是一种完美，比如说，已经装好的方太抽油烟机，因为我们觉得样式不好看，马上换成另一款方太，每户的成本我们就增加500。
焦点
市场形势走低后项目价格是否变化？
罗：拿地的时候，我们就已经为即将诞生的项目做好了规划和定价，投资回报率公司是经过了精密的测算的，我们做了最坏的风险预算，不然我们不会一到成都就花高价拿下三块地。
徐：拿地的时候已经确定了萧邦是一个高品质的楼盘，根据市场的需求和变化，萧邦的产品和价格在不同阶段采用不同的策略，但唯一没变的是我们的品质和定位，所以消费者认同我们的产品，我们销售很好，已达到90%以上，我们很感谢消费者对萧邦的认同。
五种地王的三条出路
星彦地产 孔祥虎
在2007年疯狂的土地争夺战中，成就了二三十宗每亩价格上千万的地块，开发商希望借2007年的地产“牛市”继续疯狂。谁想在国家调控政策和行业周期调整的影响下，市场直接由“夏天”进入了“寒冬”，多数“地王”处于深度套牢之中。各“地王”的具体情况来看，大致有以下几种类型：
1、迫于无奈型。本土一知名开发商，是典型的滚动开发，资金链绷得十分紧的代表。高价拿地后，在退地无门的情况下，只有硬着头皮开发项目，不然链条上的某个环节就会出问题。
2、勇于探市型。合景泰富、中海和国嘉等在07年都拿下了高价地块，拿地后项目的运作基本没有受到市场太大的影响，走的是高地价高房价的路线。
3、紧急撤退型。本想在成都大干一番的重庆金阳，在遭遇“地产寒流”后，紧急卖地撤回重庆。广州云星也几度传出撤蓉回穗的传闻。
4、寻求合作型。地价高，通过寻找合作对象一起分担项目风险这也是一种良策。新鸿基出让部分攀成钢地块股权给九龙仓和恒基，国嘉与中渝的合作，置信与美国的基汇资本等，这些强强合作也是能够缓解项目资金压力的有效方式。
5、以时间换空间型。虽有以上三种类型的地王，但大多数的开发商采取以时间换空间的战略，虽有不少地王开工传闻，但多是为了配合政府行为。这些项目静观市态，以应对市场不确定的风险。
当前，各高价“地王”如何突围是地产界都在思考的话题，我们认为可以从以下来考虑：
摊低楼面地价。
通过合理的规划调整，达到降低楼面成本的目的。“熊市”环境，能有人出手就是幸事，价格决定了市场，降低成本，走中低价位的平民化路线是风险最小的一种选择。调整容积率，摊低楼面地价后，产品价格就有了下调空间。
高价楼盘取决于开发商战略。
多数地块本身楼面地价就高于现阶段商品房售价的，虽然目前采取以时间换空间的战略，但从长远来看，仍然免不了要走向市场。因而项目的定位就非常关键。高端定位，需通过增加卖点、强化附加值等来提升产品品质，从而达到开发赢利，但销售进度慢，回笼资金慢，对开发商的资金实力要求极高，非中小开发商所能做到。
在定价上走大众路线。
这样所遇到的市场压力与风险相应要小得多。但对于定位高端路线的项目来说，成都的高档住宅与普通住宅的房价价差小，所以作为高端电梯豪宅面临的市场竞争环境十分激烈，除了同类项目的竞争外，还面临与别墅等高端物业的市场争夺。
做满容积率，追求可变空间
成都思进房地产顾问有限责任公司总经理 文化勇
开发商面对高昂的楼面价格时，通常的方法是在符合控制性规划的条件下，把容积率做满，追求可变空间。
在当前市场处境下，市场价格刚从强烈的降价预期转变为价格整体平稳，波动性不大的状况。此时过于追求品质提升，创造高附加值的风险比较大。在产品定位方面，应采取中档及中高档策略比较好。刚性需求和改善性需求的大众化住宅产品，是产品主要的定位方向。户型区间和产品档次上都要迎合这个群体的需要，可以适当避免市场风险。房子的价格由市场的供求关系和公司自身战略目标来决定。如果现金流压力大，市场价格下降才能实现快速销售，肯定是选择降价。
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