市场小阳春
供应量跑过成交量
一周权威发布数据显示,相对2月3517套的供应量,3月成都楼市五城区新增供应直线上涨165%,高达9318套;成交套数继2月后再次过万,呈现出供需两旺的局面。
供应方面,正合地产统计报告显示,3月成都开盘新增供应量达到08年10月以来的高点,仅市区住宅项目开盘新增供应套数就高达4700套,相较1、2月呈成倍增长态势。中原地产分析认为,3月供应量的爆发应该是开发商对前期走量行情的“回应”,在房交会临近的利好消息刺激下,楼市正在朝着供销两旺的方向发展。
成交方面,正和地产发布的数据显示,3月住宅整体开盘套数销售率约29%,尽管环比2月的43%出现一定回落,但过万的量仍延续近几月的攀升态势。
供需齐旺的数据印证着成都“小阳春”的持续,但细看3月每一周的数据不难发现,随着时间的推移,每周的供应量几乎成倍增长,3月第四周4268套的巨大供量已然是第一周的4.7倍,而周成交量却稳定在2900套上下,供需矛盾在第四周时达到最高值。
存量小户卖完了
大户销售考验“阳春”成色
在3月入市的近40楼盘中,记者选择了其中最受市场追捧的一些房源进行调查。截至发稿时,调查结果显示,凯德·风尚推出200余套80-240平方米房源剩余约100套,翡翠城推出80余套200平方米以上房源剩余约30套,凤凰城推出70余套121-140平方米房源剩余约35套,浅水半岛推出300余套88-136平方米房源剩余约90套,恒大光华郡推出300余套70-190平方米房源剩余约120套,恒大水岸推出300余套70-190平方米房源剩余约120套;富力桃园开盘推出100余套86—130㎡房源,半个月内销售了约50套。居周刊各路记者在售楼现场均发现,80-90平方米户型最受购房者追捧。
另一方面,万科金科海蓉推出200余套65平方米房源全部热销;天府长城一月内热销400余套50-130平方米房源,销售人员表示70-80平方米销售情况最佳;西岸观邸开盘推出240套80—140㎡房源,当天即销售180余套,销售人员同样向记者表示80—90㎡房源销售情况最佳。
对开发商来说,100平方米以上的新推中大户型依然是销售难题。
“温水煮青蛙”
开发商涨价玩心理战
为了跑量,开发商一方面千方百计的通过各种渠道发布项目热销信息,利用人群效应吸引更多购房者的注意力;另一方面,以200-600元/平方米的微小涨幅告诉市场和广大购房者:楼市回暖了,项目涨价了,再不买就迟了——两个心理战术的共同合力成为3月成都楼盘跑量的主战略。
调查走访后记者发现,在价格的谋略上,众多开发商选择了“温水煮青蛙”的方式,既不能一次涨狠了吓退购房者,又不能一点也不涨让人怀疑项目的热度,即单价一次只涨一两百,使购房者不至于产生太大的抵触情绪,当市场普遍接受了新价格后,按照同样的模式再以两百左右的价差、15-30天的时间间隔阶梯式上涨。
如财富又一城,基本上每次都是小幅调整;城西名盘西岸观邸3月7日2期2批次开盘,3月21日2期3批次再推60套房源,一来二去,均价涨了200元/平方米。业内人士指出,如同人们进食时少吃多餐一样,开发商少涨多开的谋略一方面让人觉得是人们强烈的购买愿望促使项目一再加推房源,另一方面又达到了涨价、增加回款的目的。
影响:购房者或将开始分化
“小阳春”的到来亦开始影响购房者的心态。在航空港圣菲·阳光里售楼部,一对五十岁左右的老夫妻正在选房,交谈后得知他们是乐山人,准备过两年退休后到成都养老,见房价上涨后急忙赶来看房,已经犹豫了三个小时要不要提前出手,期间老夫妻提得最多的一句话是“就怕涨价”。半小时后,记者离开时夫妻俩还没有最后决定。同样,在城南热销项目蓝光凯丽香江的售楼现场记者再次见识了拥挤的人潮。一对年轻男女对着销控表发愁,原来全部特价房中仅剩一套面向三环的42层(顶楼)房源未售出,男方主张再看看,虽然这期特价房没有了,但总还会推出新的,女方却想尽快出手,不然等涨价再买就不划算了。
楼市的变幻莫测一方面将购房者的神经变得脆弱,“怕涨价”成为很多资金并不充裕的自住型购房者的普遍心态;另一方面,更多的购房者开始研究楼市,他们对房地产走势大多都有自己的判断。
分析:4月房价大涨不现实
按照市场规律,一段时间内,当供应量高于成交量时,比例失衡将导致产品过剩的不利局面,大量房源将积压,再加上08年未消化的巨幅存量,这些“过剩”房源已经像滚雪球一样。而依照目前的势头,市场供应量的增速似乎并没有减弱的迹象,尤其是销售情况并不理想的中大户型,此时如果没有猛增的需求入市,则将有更多的房源沦为库存。
如果行业发生“肠梗阻”,那么根据3月五城区的供需比,高新区或将首当其冲:3月的四周中有三周高新区的成交量都垫底,唯一一次没有垫底也是倒数第二。成华区的情况要好一些,成交量一路领先,但不得不提的是,由于大规模拆迁的影响,成华区正处于供需两旺的特殊历史时期,加上购房节的推波助澜,成华区的楼市现状看似很安全。但隐患在于,集中推出的大幅地块在很长一段时间内都将带来远高于其他城区的房源供应,而购买力也能随之持续飙升吗?如果不能,成华区楼市将同样难逃“肠梗阻”的命运。
中原地产预计本轮供应的爆发仅仅是一个开始,围绕房交会前后,供应市场或将会出现力度更大的放量。房价方面,由于新增供量持续上涨,而成交量虽大却较为稳定,这样就造成了供大于求的局面。虽然开发商会为了制造气氛对房价进行微幅上涨的调整,但在整体供大于求的背景下,房价大涨是不现实的,“企稳”或将成4月房价走势的主线。
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