房产博谈【363】

　●区域：朝阳

　　开盘项目名称：万科公园五号

　　开盘放量房源套数： 60套

　　本次开盘均价： 33000元/平方米

　　上次开盘均价： 31000元/平方米

　　物业类型：公寓

　　项目位置：朝阳区朝阳公园南约500米

　　主推户型：58.26平方米精装公寓

　　●区域： 海淀

　　开盘项目名称：四季会

　　本次开盘均价： 29000元/平方米

　　物业类型：住宅

　　项目位置：海淀区四季青桥东南

　　主推户型：45-100平方米精装小户型公寓

　　●区域： 大兴

　　开盘项目名称：国际E庄

　　开盘放量房源套数： 50套

　　本次开盘均价： 11000元/平方米

　　物业类型：商住楼

　　项目位置：大兴区亦庄经济技术开发区

　　主推户型：58-120平方米

　　●区域：丰台

　　开盘项目名称： cuv国际公寓

　　开盘放量房源套数： 25套

　　本次开盘均价： 23000元/平方米

　　上次开盘均价： 22000元/平方米

　　物业类型：公寓

　　项目位置：丰台区万柳桥西北侧

　　主推户型：63平方米左右户型为主，少量100平方米以上两室

　　●区域： 房山

　　开盘项目名称：顺成嘉苑

　　开盘放量房源套数： 38套

　　本次开盘均价： 8000元/平方米

　　上次开盘均价： 8000元/平方米

　　物业类型：住宅

　　项目位置：房山区城关北大街24号

　　主推户型：二居91平方米左右，三居为108平方米

（数据仅供参考，以开发商实际公布信息为准）

省房协即将于本月13日发布的2010年《广东房地产蓝皮书》表明,2010年在中央和地方政府不断出台调控政策的背景下,省内大部分房地产热点城市业界对年内前景审慎乐观。预测在宏观经济向好、市场供需大体平衡的态势下,地方政府增加土地供应,社会保障住房源源入市,对缓解刚性需求、稳定社会预期起积极作用,市场总体走势呈现平稳,楼价有所起伏但相对“安定”。

全省开发投资将稳步回升

《蓝皮书》分析认为,在国家积极的财政政策下,广东经济企稳回升态势明显,企业家信心指数处于上升通道,全省新开工项目储备充足,有利于促进投资保持可持续发展。2009年以来商品房销售畅旺,房地产开发企业资金迅速回笼,新开工面积降幅比上半年收窄了41.5个百分点,预测2010年房地产开发投资将稳步回升。

与此同时,也存在一些制约因素:土地供需矛盾在短时间内难以解决,部分投资项目受实际工作中征地拆迁补偿等问题影响,项目推进较为滞后,而2010年亚运会期间,广州市所有建筑工地将停工较长时间,对投资增长带来不利影响。

广州上半年成交将减少

2009年广州市十区去年一手和二手住宅成交面积和成交金额大幅增长分别为均创历史最高纪录,特别是二手交易同比分别增长1.1倍和1.3倍。12月广州十区一手住宅成交均价达到11263元/平方米,市中心区的二手楼价也以仅2000/平方米的差距相伴走高。

《蓝皮书》预测,广州市在2010年上半年市场成交将有所减少,价格隐性回落,下半年市场不确定性较大,企业应加强监测。

《蓝皮书》分析,广州未来10年“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里,头5年就可腾出28平方公里低效用地,超过近十年的住宅土地供应量,可改善中心城区住宅的供需矛盾。

深圳二手楼价先行调整

2009年深圳一手房成交70074套649.4万平方米,同比增长超五成,9月后深圳房价更是进入均价20000元/平方米时代。

随着国际金融危机冲击逐步削弱,珠三角外向型企业出口向好,非户籍置业者购房支付能力增强,加上今年内将有2.23万套保障性住房投入建设,占到2009年全市住房交易总量的约10%,对缓解刚性需求起较大作用。

《蓝皮书》预测,2010年深圳楼价相对稳定,对住宅的刚性需求和购房者较强的持有能力,是支撑市场的重要力量。二手交易市场观望情绪加重,价格短期内可能维持现有水平,但下调概率加大。

二线城市总体平稳发展

《蓝皮书》预测,2010年惠州土地市场将逐步降温,地王现象不再。新开工面积将在2010年上半年形成有效供给,舒缓市场需求,楼价短期内仍有一定的上升空间,但冲高势头减缓。

《蓝皮书》还预测,2010年下半年,江门正是大量新产品集中上市高峰期,将出现短暂的供大于求时期,房价略有调整,全年会出现小幅波动。2010年中山商品住宅成交面积在550万平方米左右,成交均价同比增幅在15%-20%之间。东莞2010年上半年房价将呈现上涨,刚性需求在下半年走缓,供求达到平衡。珠海2010年楼市将呈现价量稳定的特征。

70个大中城市2月房价同比上涨10.7%

涨幅广州排第三

南方日报讯(记者/关丽)昨天下午,国家统计局官方网站公布了1—2月全国房地产运行统计数据,数据显示全国70个大中城市楼市继续上涨,2月份房屋销售价格同比上涨10.7%,涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%,涨幅比1月份缩小0.4个百分点。

分地区看,与去年同期相比,70个大中城市新建住宅销售价格均上涨,其中涨幅最大的6个城市是:海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%、温州21.3%、北京和金华16.9%,涨幅低于1%的城市只有唐山,为0.4%。

市规划委主任黄艳昨日做客城市管理广播时表示，北京将逐渐加大公租房的建设力度，今后公租房在北京的政策房中将占主导地位。而海淀区唐家岭村等城乡接合部改造中，将建设公租房提供给外地人口和大学毕业生。

政策房中公租房将占主导

黄艳表示，公共租赁房已经纳入北京市政策性住房的体系中，今年在城市建设区，通过政府公共土地的投放和公共财政的支持，将建设50万平米的公共租赁房，比去年的力度更大。而且今后公租房的建设收购力度将逐渐加大，公租房这个产品将逐渐在政策性住房中占主导地位。

市规划委副总规划师王飞说，目前市规划委等部门已开始启动研究制订政策性住房空间布局规划，这个规划的编制期限将到2015年，对于廉租房、经适房、限价房、公租房等各类政策性住房，都将进行空间布局的规划。在这个规划中，将来公租房的比例会越来越大。

为蚁族提供租得起的房子

“蚁族”的居住困境是近期社会关注的热点。

对此，黄艳昨日表示，在一些产业园区附近，有很多大学毕业生，住在城乡接合部的村子里，这些村子的违法建设也比较多。

“我们也正在考虑，对于外来人口来说，在北京工作需要一定低成本的支撑，尤其是政府提供的保障性住房又不能覆盖到他们。所以我们现在正在考虑，比如在唐家岭地区，建设公租房来解决这些问题。”黄艳说。

据黄艳介绍，唐家岭村的户籍人口为4000多人，但居住了4万外地人口。其中60%到70%都是服务于海淀山后产业园区的“小白领”。唐家岭村的整治改造，在农民城市化的问题解决之后，最大的问题就是给这些人提供他们负担得起成本的租赁房。

另一方面，住在唐家岭村的农民，很多年来都是以出租房屋为生，今后的生活保障也需要支撑。

黄艳说，基于这两方面的考虑，今后要以唐家岭为例建设公租房。以前会给集体产业、集体经济留一部分的产业用地，支撑农民长远生产生活的收入保障。这些产业用地，有些地方用于工业用地，有些地方出租做了仓储用地。在城市功能配套上，这些地方也缺少特殊住房。

“因此在集体产业用地上建设公租房，可以达到三赢的效果。”黄艳说。

市民对话一把手 今日做客：市民政局

Q 世界城市何时能实现？

世界城市目标有望提前实现

黄艳：在北京2005年获得批复的城市总体规划中提出，到2050年左右，北京要建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。经过这几年的发展其实我们提速了很多，比如在经济发展方面，在2001年申办奥运会的时候，北京人均GDP过了三千美元，到现在已经迈入了1万美元的阶段。所以说北京发展和变化速度非常快，而且远远超出我们的预期，我想可能用不着这么长时间，世界城市的目标就能提前实现。

Q 加快南城发展如何体现？

在建轨道交通七成都在南城

黄艳：去年北京市出台多项措施加快南城发展。对于南城发展最大的一件事就是基础设施建设，目前北京200多公里的地铁，可能70%以上都在北城，但是在建的另外200多公里，里面有70%都在南城，地铁本身建设就带动了城市的发展。

Q 地铁是否延长到河北？

采用何种轨道交通方式未定

黄艳：北京和周边区域的合作发展中，肯定会将快速轨道交通连接到周边地区，但以什么方式接驳，还要进一步研究。

市规划委相关处室负责人：北京与周边地区的轨道交通连接正在研究，比如河北省的三河，但应该不会采用地铁的方式。轨道交通有很多种，地铁、轻轨、市郊铁路、国铁都是轨道交通。地铁是一种短距离、大运量的交通工具，它速度不快，而且站点较密，刚起步就要停车，不适合较远距离的交通出行，否则运行时间会很长。具体采用何种方式，目前还在论证和研究。

沉寂已久的燕郊楼市，因为一条“北京地铁将延伸至河北”的消息再度受到关注。前日中原地产发布的数据显示，两会期间，燕郊楼市价格再涨，但该区域租赁长期低迷，租售比畸高，业内称其类似海南国际岛概念，存在被炒作可能。

“燕郊租售比已达1：1200。”北京中原地产数据显示，燕郊的新建商品房价在7100元/平米左右，单套面积平均为102平米。这样单套房价维持在73万。而燕郊的平均单套房租仅为610元。租售比达1：1200，也就是说燕郊一套商品房靠租金收回成本的话，需要100年。

据悉，国际租售比警戒线为1：200，北京美联物业去年11月的数据显示北京的租售比已经超过1：500，远超国际警戒线。

两会期间，全国人大代表、北京市发改委主任张工表示，北京考虑将部分既有地铁线路延伸到河北的城镇，目前正在进行前期调研。

这一消息被认为可能是燕郊楼市炒作的助推器。中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，与海南类似，燕郊同样受一个概念刺激，存在被炒作的可能。

记者从市房地产交易管理网站了解到，本市可售商品房存量首次低于9万套以下。业内人士表示，虽然该数据为动态数据，但也能反映出当下房市供需关系。

北京市房地产交易管理网显示，新建商品房可售期房住宅套数为57561套，存量房(二手房)可售房源套数为24573套，两者相加共计82134套。这意味着截止到昨天，北京可出售的商品房总共有8万余套。市建委相关负责人表示，自该网站2005年建立之初，就一直有以上两种房源的数据，并没有单独设置剩余房源统计，更没有警戒线之说。因此，这些数据仅仅是作为参考。更何况这些数据都是动态，每天都在更新变化。

与此同时，北京多家一直在分析房市的中介公司则认为，如此低的存量下，很少会有开发商愿意明显降价来销售。而二手房大部分是比照商品房定价，商品房价格的坚挺也会传导到二手房及土地市场，由此推断出商品房价格可能继续上涨。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰证实，“警戒线”的说法确实是从去年开始出现，当时房市经过冰火两重天后，就有人加减交易网上的数据，计算北京的房源能卖多长时间。存量较少，说明市场销量大，而销售周期也是根据销售量才能测算出来的。即便存量少，但销售量小，销售周期有可能反而更长。

但他同时表示，这个数据客观上也能反映出市场的供需关系。特别是五环以内的房源，今后一段时间会越来越少。

新楼盘有望一房一标价

目前楼盘通常为销售均价；市住建委称尚在研究

今后北京的新楼盘有望对每一套房源明码标价。市住建委相关负责人表示，目前正在研究今后在新盘审批时，要求开发商对每一套房源的具体价格作出明示。

近日，广东省出台的楼市调控政策中提出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

目前北京的开发企业在房地产交易管理网和售楼处公示的通常是这个项目的销售均价，没有每套房子的具体售价。如果购房人在售楼处询问，售楼人员会在“销控表”中查到你看中这套房子的具体价格。

按照北京市近期出台的楼市调控政策要求，商品房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围，取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当在三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。如果再加上每套房子的售价，购房人对房源的销售情况将更一目了然。

我市经济适用房有望实现货币化、住房保障的“准入收入线”两年调整一次、探索廉租住房出售……昨日我市召开了全市住房保障工作会，今年我市将通过系列创新手段，对中心城区申请经审核符合条件的低保和低收入家庭，廉租住房和经适住房“应保尽保”。

高新区试点经适房货币化补贴

市房管局相关负责人介绍，我市将在高新区试点经济适用住房货币化补贴保障方式。符合经适房住房申购条件的家庭可以申请经济适用住房货币化补贴，通过市场购买普通商品住房。市房管局将会同高新区试点经济适用住房货币化补贴保障方式。目前，具体补贴办法正在制定中。

“准入收入线”两年一调

对于住房保障的“准入收入线”，今后，我市将两年调整一次，并向社会公布。廉租住房申购标准参考城镇居民年平均可支配收入，2010-2011年标准为：家庭年收入22000元以下，家庭成员居住面积人均16平方米以下。经适房申购标准同样两年自动调整，仍将同城镇居民人均可支配收入挂钩。2010-2011年标准为：从家庭年收入由原来的4万元以下调整到5万元以下。而为了实现住房保障的全市“一盘棋”，郊区(市)县也将两年进行一次调整。廉租住房保障收入线低于规定标准的郊区(市)县，要在2010年6月底前调整。

金堂崇州探索廉租房出售

今年，我市将探索出售廉租住房。记者从会上了解到，今年，我市将在一些具备条件的郊区(市)县开展廉租住房出售试点工作，允许已承租廉租住房的保障对象自愿购买承租的廉租住房。据了解，今年拟选择金堂和崇州作为试点，摸索经验，为全市推行廉租住房出售奠定基础。

全面调高了租赁补贴标准

在廉租住房租金补贴方面，从今年起，我市也全面调高了租赁补贴标准。全面推进“全域成都”住房保障，我市郊区(市)县要按照低保家庭全额补贴、低收入家庭合理负担租金支出的原则，在2010年3月31日前，根据市场租金水平调整本地现行廉租住房租赁补贴标准，并向社会公布。

40万平米限价房明年开售

今年在中心城区新建40万平方米的限价商品住房，解决不符合经济适用住房申购条件又无力购买市场价普通商品住房的中等偏低收入家庭住房困难。限价商品房实行政府定价，原则上按照比同等地段同类商品住房市场价格低15%-20%确定，建筑面积控制在90平方米以内。力争今年8月开工建设，明年实现销售。

据了解，我市还将探索在中心城区各类开发区、工业集中发展区，由其管委会或所在区政府组织建设大学毕业生租赁公寓，解决新毕业大学生创业初期住房困难，并通过公共租赁住房建设，积极解决进城务工人员的住房保障问题。让大学毕业生和进程务工人员不再“蜗居”。

今年改造56万平米棚户区

据了解，此次棚户区改造的范围，主要涉及城市和国有工矿棚户区国有土地上房屋结构简陋、使用功能没有独立厨房和厕所、基础设施不配套、房屋破损率高、低收入住房困难家庭较为集中，群众改造愿望强烈，集中成片达50户以上的人口密集居住区。棚户区的改造“方式多”，可“取长补短”，对相邻地块儿进行整合。

上海市规划和国土资源管理局网站昨天公布，上海近期正式启动农村建设用地流转试点。按照进度，土地流转工作被要求在上半年取得实质成效，并于今年年底在面上铺开。

为深入推进农村集体建设用地流转试点工作，上海市政府2月22日下午召开了全市农村集体建设用地流转试点工作动员会，全面部署试点工作。上海市农委、上海市规划国土资源局等委、办、局，浦东新区、闵行区等区县政府、区县农委、规土局，以及相关试点镇、村负责人参加了会议。上海市规土局表示，这次会议的召开，标志着农村建设用地流转试点在本市正式启动。

确保上半年取得成效

会上，上海市规划国土资源局副总工程师蔡顺明对《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》(沪府办发[2010]3号)及相关的操作口径进行了解释，对试点情况进行了说明。

上海市副市长沈骏表示，在制定试点实施方案时，要统筹兼顾，因地制宜，基本要求是建设用地总量不增加，并实行最严格的土地管理制度。同时，加强政策研究，处理好征收与流转的关系、集体建设用地市场与国有建设用地市场的关系，解决好集体土地产权和集体经济组织界定、指标流转等问题，通过试点形成可供面上推广的经验。

上海市副市长胡延照在讲话中指出，各级政府要加强对试点工作的组织，确保上半年取得实质成效，年底在面上铺开。

不久前，上海市规划国土资源局局长冯经明在2010年工作会议作主题报告时指出，今年，上海要加大存量土地盘活利用力度，加大闲置土地处置力度，积极推进低效用地的“二次开发”。要继续推进农村集体建设用地流转试点工作和探索建立土地资源市场。

规范集体建设用地交易

有消息援引权威部门的数据称，上海市目前约有1100平方公里左右的集体建设用地，约占全市建设用地总量的40%。这部分土地进入土地流转市场，将大大缓和上海眼前大建设的土地不足门槛。根据上海市以及区县2010年推进重大基础设施建设、重点产业发展以及民生工程实施的实际用地需求，结合土地资源利用现状、建设项目用地特点和历年新增建设用地占用农用地的比例关系，上海市规土局初步预测，上海市2010年新增建设用地计划7000公顷。

上海农村集体建设用地占全市所有建设用地总量的49%，与城镇国有建设用地数量相差无几，释放农村土地潜力势在必行。

此前，上海市政府2月18日发布了《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》(下称《意见》)，《意见》明确，经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意，符合规划的农村集体建设用地使用权，可以通过租赁、出让等方式进行流转；各类用地的使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限；政府参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。

同时，在国有土地交易市场的基础上，增加农村集体建设用地入市交易的服务、管理功能，建立城乡统一的上海市土地交易中心，探索国有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、同一市场、统一管理”的新途径。

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海南开查非法占用集体农用地

拟用4个月重点清理整顿囤地行为

早报讯 海南省从2月底至6月，计划用4个月时间在全省范围内查处囤积土地等五类土地违法行为。

清理查处范围包括以“观光农业”、“设施农业”、“体育休闲产业”、“生态恢复”、“新农村建设”、“小城镇建设”、“农家乐”和“花果基地”等名义，通过租赁、承包、联营合作等方式占用集体农用地进行非农建设行为。

据海南日报报道，此次专项行动重点是清理、整顿囤积土地行为。对超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，依法征收土地闲置费；对未经原批准机关同意，连续两年未使用土地的，依法收回。同时，清理2006年以来未报省政府批准，各级政府及其有关部门以土地开发、项目合作等名义通过与开发企业签订协议、合作意向，违法违规圈占土地、进行土地成片开发的行为，并依法整改。

还将重点清理、查处无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地行为；超越批准权限非法批准占用土地行为；不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地行为；应当以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权，而采用协议方式出让行为；不按照法定的程序出让国有土地使用权行为。重点清理、查处国有土地使用权人未经批准擅自改变土地用途的违法行为。清理、查处“以租代征”土地违法行为，重点查处通过租赁、承包、联营合作等方式非法使用农民集体所有土地进行非农业建设、规避农用地转用和土地征收审批的“以租代征”行为。清理、查处非法买卖或变相买卖农村集体土地(包括宅基地)的违法行为。清理、查处擅自使用国有划拨土地和农民集体所有土地(包括宅基地)进行房地产开发的违法行为。

本周一起，北京二套房公积金贷款的首付比例提高至不低于4成。对于如何界定公积金贷款所购为二套房，北京住房公积金管理中心昨日公布了审核细则。

该中心负责人表示，执行新规后，公积金将和商业银行联网，检查贷款申请人是否存在“二套房”情况。新政策执行两天来，各区县管理部交接平稳，没发生因政策调整致借款人公积金贷款遇阻的情况。

有商贷记录

已还清房贷也算二套房

如果借款申请人存在个人住房商业贷款记录(含已还清状态和未还清状态)，将视为“二套房”。而对于没有使用过贷款，此前购房是全款付清的情况，此次并没有列入界定标准。

同时，对于借款申请人存在尚未还清的商贷，办理公积金贷款相关手续时，该笔商贷还款状态处于“逾期”状态的，即没有按时还款，就不能通过公积金的贷款审核。只有在商贷还款状态恢复为“正常”后，才可以办理公积金贷款相关手续。

有公积金记录

包含政策性贴息贷款

如果借款申请人办理过住房公积金贷款(含政策性贴息贷款)，将视为“二套房”。规定中，对于存在的公积金贷款记录，并没有明确“已还清状态或未还清状态”。对此，公积金中心相关负责人表示，按照规定，上一次使用公积金贷款如果未还清，是不能再次申请公积金贷款的，只有公积金贷款是没使用过或已还清，才能再次申请公积金贷款。

- 操作细则

新版授权书启用

公积金中心相关负责人表示，二套房公积金贷款的业务流程包括咨询、初审、复审。

从本周一开始，公积金贷款中心和各管理部将根据借款申请人个人信用评估结果中的相关信息，和贷款系统中调取的借款申请人相关信息，对借款申请人贷款情况进行审核。与此配合，公积金贷款也启用新版《个人信用评估授权书》或《个人信用评估授权书(预评)》，在授权书上，贷款申请人要签字授权北京市住房贷款个人信用信息服务中心，通过中国人民银行个人信用信息基础数据库及公积金数据库查询本人信用信息，调取个人信用资料。而且新版授权书中还增加了借款人“是否申请过个人住房贷款”的栏目，需由借款人如实填写。

个人信用评估的手续此次也有所调整，将为所有借款申请人办理个人信用评估手续，若同一笔贷款存在两名或两名以上借款申请人的，每名借款申请人均应办理个人信用评估手续。

　继二套房商贷首付比例提高以后，公积金贷款也出台新政了。记者昨天从北京市公积金管理中心获悉，从3月1日起，二套房申请住房公积金贷款首付款比例不得低于40%。

　　市公积金中心在其官方网站上发布了《关于调整“二套住房”住房公积金贷款首付款比例的通知》。通知称，自2010年3月1日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于40％。对于2010年3月1日（不含）前已受理的住房公积金贷款申请，仍按照原规定执行。

　　记者了解到，在出台此项新政之前，北京公积金贷款对购买第二套住房的首付比例，按“购买90平方米以上住房首付最低三成；90平方米以下住房首付最低两成”执行。

　　公积金中心相关负责人表示，出台此项新政的根据，是本周北京市11部门联合发布的《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的有关规定，即业内所称的“北京11条”。“北京11条”中第四条明确表示要严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。因此在二套房商贷之后，公积金贷款首付比例也提高至四成以上。

　　■解读

　　改善性需求将被抑制

　　对于公积金政策的调整，北京市房地产中介行业协会副会长李文杰表示，这是过去所不曾有的，种种迹象表明，外松内紧的紧缩房地产流动性的信号越来越清晰了。

　　“我爱我家”副总经理胡景晖表示，公积金的使用人群多为自住性需求的购房者，在过去政府层面的调控，无论是收紧还是放开，从未涉及到公积金层面。据介绍，在“我爱我家”办理购房业务的客户者中，使用贷款的占到总人数的2/3，这其中，使用公积金的又占到1/3，换句话说，约有23%的购房者使用公积金贷款，比例相当可观。“这一次将调控之手伸向了公积金，实际上就是将改善性需求也划到了投资、投机当中进行管理，目的就是方便执行，但对自住型购房者却不是好事。”

　　他表示，二手房市场在经历了去年一年火爆的市场后，绝大部分首套置业的需求已经释放，原本支撑今年自住型需求市场的购房者主体应该是改善性需求，但此次公积金将首付比例提高至40%，让许多首付能力不足的购房者不得不放弃购房需求，但对投资投机并未构成真正的打击。

　　晨报记者 赵阳

全国“两会”临近，房地产调控是否还有“新手”成为炙手可热的话题。

　　答案是肯定的。2月25日，《华夏时报》记者从国家税务总局行为税司处了解到的消息是，物业税开征将会是今年“两会”上讨论的重点，而总局关于物业税开征的具体方案已经提交。按照目前决策层的征税思路，物业税将按照房屋面积，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。

　　该司人士向记者透露，目前税务总局正在拟定的物业税实施方案，将以目前某个省区市正在进行的物业税模拟征税方案为“蓝本”，综合其他各试点城市模拟方案经验进行制定。按照计划，物业税相关议题和拟定方案将被人大代表提交至今年“两会”讨论,也有望将物业税开征编入十二五规划。

　　对于物业税究竟何时开征，何处试点的猜测，一年多以来都是传闻纷纷，此前本报也曾对相关情况进行过报道，而据本报记者近日刚刚从住建部一高层人士处得到的确切说法是：鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年年底前有望在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。

　　这一结果与市场预期基本相符。对此，多位接受采访的业内专家都表示，开征物业税不管是对开发商还是投资者来说，都是成本的增加，对房地产市场最直接的影响还体现在对投机炒房的遏制，迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源。

　　京深商业地产或年内开征

　　面对高房价带来的政策调控压力，今年的全国“两会”无疑让各方都有所期待。“棚户区共建”、“物业税开征”、“限制房地产企业融资”等多项议案已经送达全国“两会”提请讨论。而被认为是打击炒房的利器——物业税能否开征，也成为政策调控高房价的最大期待。

　　对此，国家税务总局行为税司一官员明确对记者表示，物业税开征将是今年“两会”上讨论的重点，在已经提交的物业税开征具体方案中，对征税思路也已经基本达成共识，按照房屋面积征税，基点内免征，基点外征收。

　　物业税主要指的是不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。

　　在去年12月底举行的2009中国财税改革年度论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，经过6年多的模拟评税试点实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

　　而据《华夏时报》记者从住建部一位高层处了解到，鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年或将在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。

　　另外，北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓1月底已经在北京“两会”上提交了物业税开征提案。他曾告诉本报记者，北京早在2008年6月就准备以“房产税”的名目开征物业税，但由于奥运会和金融危机的到来耽误了征收计划，但“方案是早就成形了的”。

　　然而，关于开征物业税是否能够起到平抑房价的作用，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，目前看来，物业税主要还是抑制投机购房，而对房价起决定作用的是需求，全国不少地区的城市化进程才开始，住房市场需求很强烈。而物业税涉及到众多方面，目前细则还没有出台，具体影响还不能完全确定。

　　“开征物业税，面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部财政科学研究所所长贾康指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”

　　据了解，目前开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商把这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税。

　　正是受这一矛盾的影响，关于物业税的税基、税率、房产估值评价标准等具体问题目前还在讨论议定中，成为征收物业税的最大障碍。毕竟，土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果将土地出让金列为物业税中的一部分分期支付，则难免会触动地方利益。

　　高房价倒逼地方出新政

　　高房价不仅迫使中央决策层急于寻找解决办法，也让地方政府感受到来自各方的压力。两会前夕，从中央到地方，政策密集出台。就在全国两会开幕的前十天，北京市的房地产政策发出了地方收紧楼市的最强音。

　　2月23日傍晚，一条来自北京市住建委宣传处的“有关促进本市房地产市场平稳健康发展的通稿已发至公共邮箱，请查收”的短信息发到《华夏时报》记者的手机上。

　　这份在傍晚以新闻通稿形式发布的内容即是北京版国11条，与其他政策的发布时间和方式相比略显低调。北京版11条从细节上规范和要求了住房供应结构、二套贷款、住房税、房地产开发贷款等一系列措施，同时还责令取消已过期的优惠政策，并恢复了“限外令”，调控力度不亚于国11条。

　　尽管如此，北京市急于在两会期间抛出政策的主动行为，还是让业内各方议论纷纷。多位业内人士表示，从总体看来，北京版11条是“国十一条”的细化政策，大致方向还是加大供应收缩需求，并无更新的有针对性的政策措施。

　　国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清向本报记者表示：“北京政府选择在两会之前出台11条房地产调控措施，某种程度上暗示了北京房地产市场的问题已经使政府感受到来自各方的压力。”

　　不仅是北京，多个城市都在两会前夕出台了新的房地产调控措施，内容涉及土地市场整顿、房地产信贷等诸多方面。

　　成都市政府近日下发《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》，要求对2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地进行全面清理统计。南京则在春节长假后宣布将个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。

　　“由于去年楼市出现过热状况，不少城市房价上涨过快。在全国两会召开期间，相关问题可能引发广泛关注。因此，两会召开前夕，地方政府为房地产调控定基调、出措施，是可以理解的。”克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天直言不讳。

　　政策调控转向开发商

　　尽管地方政府开始在“两会”前夕抛出房地产政策，做出调控姿态，而物业税等调控杀手锏也作为“两会”提案上报，但政策能否有长期效果仍存疑问。

　　北京一置业集团执行总裁向本报记者表示，目前一系列新政的出台在短时间内会起到平衡作用甚至是震慑作用，但眼前的措施远不足以解决房价节节高攀的局面。在“两会”的关口急切出台措施和政策，决策层可能是希望看到阶段性的调控成绩，缓解舆论压力。

　　实际上，面对调控政策排浪式的频繁出台，各地楼市在近期都或多或少地受到影响，出现了前所未有的冷清。

　　记者根据北京市房地产管理交易网的数据统计，春节长假之后的五个工作日中（2月20日-24日），北京住宅（期房和现房）日均网上签约量仅为130套，比2009年同期下降了66%。而1月份，北京平均每日仅期房的签约套数就为282套。

　　另外，北京部分地产项目价格也出现了松动，一些主打小户型的楼盘竞相以低价开盘，吸引购买力。而上海、深圳等一线城市也陆续出现楼盘促销的场景，部分城市房价甚至出现了负增长。

　　长假前夕，银监会要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。这对于严重依赖资金供给的房地产市场而言，意味着房地产企业在资金链条上将面临考验。

　　对于政策效果的判定最终还是要看房价涨跌。从目前的市场形势来看，尽管北京、上海等高房价城市中的某些项目出现了价格松动，但总体上看，房价并没有出现止涨回落的态势。楼市是否会出现“拐点”，或许还需要决策层再下一剂“猛药”。

房价保障的主要原因之一就是少数富人和由于体制先期拥有房子的一些人、官僚腐败分子购买拥有多套住房，甚至开发商和一些人利用资本把房产作为炒作工具进行囤积倒卖牟取暴利。13亿人口大国，如果每个人都购买多套住房或者商品房，中国的土地肯定不够用。正如人口增长必须控制一样，公民购买拥用住房的套书必须进行控制。居民拥有住房的多少不仅仅是一个购买能力和财富问题，而是一个事关公平正义和耕地资源保护的问题。
对拥有2套房以上的居民征收房地产资源占有税，这是遏制少数富人、投机者购买多套房屋投机获利的有效手段！单纯的以套数征收房地产占有税并不科学。因为一套房有30平米、70平米、90平米、200平米等不等。所以在征收房地产资源占有税的问题上还必须解决好家庭成员人均住房面积的问题。

比如家庭人均住房面积30平米以内的住房不征收房地产资源占用税。对于两套住房家庭人均住房面积在30平米以内的不征收房地产资源占用税。对于单套住房家庭免征，但是家庭住房面积超过90平米且人均住房面积超过30平米的应当征收房地产资源占用税。
按照上述方式征税还面临一个问题，就是过去由于种种原因很多家庭住房面积超过了90平米或者人均30平米。按照法律一般适用原则，新法不溯及既往，即开征房地产资源谁的法律不会对过去的住房进行征税。但是如果对过去的房产不征税，那么对于今后购房或者持有多套房的人来说就是一种法律的不公平和双重标准。要启动统一的房地产资源占用税其起始难度不亚于计划生育政策的实施。但从人口数量与土地资源有限和住房、炒房矛盾来看，开征房地产资源谁是必不可少的。
实际上，投机炒房获取暴利主要的环节是二手房买卖，在二手房买卖环节设立转让税可以遏制炒房。也就是说房地产交易所得税应当严格征收。同时，对于开发商来说要征收房地产转让暴利税，大机起囤房囤地哄抬价格获取暴利。
通过科学的设定房地产资源占用税、二手房转让所得税和房地产反暴利税的征收对象和税负比例，可以大大提高持有多套房屋的成本，从而遏制投机炒房，房价自然会稳定下降到与居民收入相匹配的水平！

正如开发商所说买不起就回农村，也就是这回农村成了开发商的死地！在北京农贸市场卖菜的一些农民工都购买了面包车或者客货两用车，他们一直卖到年三十或者29才开车回家。像这样的进程经商务工农民不在少数。所以现在的春运很多进程务工人员开车回家的人数在逐年上升！虽然这是部分人员，但这绝不仅仅是发生在北京，其他城市也有。我们不能始终以进程务工人员各个衣衫褴褛没有经济能力为判断标准。

我们承认农民工整体还是个弱势群体，但是这不能不加区别的草率评判。众所周知，农民在农村有承包经营的土地，还有宅基地，进程务工经商是第二产业。如果从农民拥有宅基地的情况来看，农民比很多城市居民要富有的人多。现在城镇居民面临天价商品房个个都成了穷光蛋！

许多农民进城务工赚到劳务费后，不愿意消费，还是保持衣衫褴褛这是一种节俭意识，也是国民整体收入水平偏低有关。对弱势农民工群体进行各方面援助和救济是国家公共财政的义务。但是作为农民工也不能都始终把自己作为“等待施舍的叫花子”！做人要有骨气！找工作不愿意出中介费、经商不愿意出办照费、要求法律帮助不愿意出服务费等，为何不想想家里还有宅基地和承包经营的土地？与此相对比，城镇失业人员境遇更糟！
至少我们要对进城务工农民的收入状况作如下区别，1、经商的与打工者的收入差别；2、餐馆服务员和建筑工的收入区别；3、汽车修理等技工与清洁工等体力劳动者收入区别；4、稳定打工者与打零工的收入区别。很明显，那些从事个体工商业活动的进城务工农民收入最高，其次是汽车修理技工驾驶员类农民工，然后是建筑装修技术工，最后是餐馆服务员和打零工者！如果建筑劳务农民工工资不拖欠，那么这部分人的工资水平是不低的！所以，我们可以做个初步判断，进城农民工有约一半人员收入与城镇居民平均收入持平！

这里对农民工收入作的相对分析仅仅是为了确定针对不同对象开展恰当的救助或者援助方式，而不是说农民工绝对收入比城镇职工要好！而且很多时候，农民工工资拖欠问题很严重！
每个人对财富的感情都是浓厚的，所有人都会表现很穷困！所以对农民工弱势群体的判断要认真区别分析。关键是解决好农民的社会保障问题。因为农民的住房问题比城镇居民更有保障！对与许许多多城市房奴和被剥夺房奴资格的青年人、或者面临购房困难的新居民来说，这些人的经济状况实际不如农民！

对于此轮宏观调控，有外媒评价说，中国调控高房价或难逃“高举轻放”的宿命；而前日下午，北京市11部门联手发布文件遏制高房价，尽管这被业界称为“最后一只靴子落地”，但在业界看来对房价影响依旧难讲；与2月鲜有楼盘入市不同的是，据统计，3月有52个楼盘有入市计划，但徘徊在开与不开界限的楼盘个数也在增大。

一方面是国家频频出台调控措施，一方面又是市场上表现的供不应求。楼市似乎陷入了前所未有的矛盾边缘。

3月楼市或井喷

50余项目入市

春节长假刚过，北京市房地产交易管理网就对京通苑、长安融府、朝悦大厦、合生时代中心等变相捂盘行为进行了公示。在宏观调控的指导下，囤房多、房源价格不透明楼盘成为近期市住建委严查重点。

北京中坤长业房地产开发有限公司、北京市永顺房地产开发有限公司、北京合生北方房地产开发有限公司、北京鸿高置业发展有限公司、北京弘泰基业房地产有限公司、北京晨昱泰和房地产开发有限公司、北京巨安金润房地产开发有限公司等9家公司还因囤房、房源价格不透明等原因被市住建委处罚。

在政府大力打击囤房捂盘等调控措施推动之下，今年3月份，终于迎来了放量年。据多家监测机构数据显示，3月份，北京将有40-50个楼盘入市。

据某网新盘数据监控中心在2月22日统计，3月北京共53个项目计划开盘。其中全新项目17个，老项目36个。从开盘项目的分布情况来看，五至六环已经成为京城楼市主要的供应区域，将有17个新老项目开盘。

对比往年，今年3月的北京楼市可以称之为“井喷”。记者了解到，2008年3月北京仅有32个项目计划开盘、2009年有36个。

然而尽管是供应高峰，开发商对外公布的价格依旧高企。数据显示，五至六环平均开盘价格达1.7万元/平方米。而从整体价格来看，3月计划开盘的项目平均价格达到2.2万元/平方米。

亚豪机构最新统计数据也显示，在有价格记录的项目中，整体开盘均价为21330元/平方米，这一价格与2月整体开盘均价相比，上涨幅度较为明显达13.3%。

“在去年余温尚存、开发商资金宽松的背景下，在政策层面尚未有较大变化的前提下，高开低走仍是不错的选择。因此，3月房价仍在高位徘徊，” 亚豪机构副总经理任启鑫认为。

此外，值得注意的是，记者调查发现，在计划开盘的项目中，首开·国风、诗景长安、四合上院、欢乐1+2等十余个楼盘对于3月是否如期开盘仍表示不确定。

“其实多数楼盘对于具体开盘通常都是不确定的，这都要根据市场情况来定，”业内人士认为，从大环境来看，两会尚未召开，楼市尚存在许多不确定因素，因此，虽然开盘项目明显增加，但与去年相比，开发商要谨慎许多。

刚过的春节房地产市场迎来传统的萧条季节，一二手房交易量出现了大幅下跌，但是从节后一些新入市项目的报价来看，房价上涨速度依然不减，一些新入市的四环附近项目的报价也均在4万元/平方米左右的水平，如棕榈泉白金公寓、国悦府、北京四季世家、北京11号公馆、绿城北京诚园、乐MOMA等项目。

不少业内人士表示，四环区域房屋供不应求是造成其价格上扬的主要原因，其中也不乏一些项目盲目跟风涨价的情况。

北京4万元以上项目已达近50个

北京开年的楼市并没有延续2009年旺盛的成交轨迹，统计数据显示，2010年1月，北京共成交期房商品住宅8732套，环比2009年12月，期房成交套数和成交面积分别下降了47.1%和45.9%。和一手商品房的低迷表现相似，二手房成交量也出现了较大幅度的下跌，2010年1月，北京二手房网签总成交量为14005套，其中住宅仅为12726套，环比2009年12月份分别下跌了66.4%、67.6%。

而进入2月份，随着传统春节淡季的来临，交易量下降的趋势依然延续，特别是二手房市场出现了11个月以来价、量齐跌的市场态势。综合北京市房地产交易管理网的统计信息显示：2月中旬（11-20日）全市二手房住宅网签总量为427套，不及上旬市场成交量的1/10（2月1-10日4715套）。同时，已经持续了近一年时间上涨的二手房价格也出现了明显下跌。根据我爱我家市场研究中心提供的交易数据显示，本月中旬二手房市场的整体交易均价为16532元/平方米，分别较上月同期的17765元/平方米和本月上旬的18925元/平方米下跌6.94%和12.64%。

在市场观望情绪浓厚、消费者持币待购越来越强的情况下，北京的高端住宅市场却出现了去年以来最大规模的一次涨幅。近日记者从搜房网公布的项目信息中统计发现，进入今年以来，北京市在售或即将开盘的项目中，价格在4万元以上的项目已经达到了近50个。其中目前报价最高的项目为北京财富中心二期（御金台），其300-600平方米大户型的精装修报价已经达到了11万元/平方米，相比去年底的7万元/平方米的报价上涨了4万元/平方米，相比去年其成交价格的5.26万元/平方米的价格上涨了一倍多。而根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，去年四季度北京市成交最高住宅价格为东钓鱼台家园的70639元/平方米。

“的确，去年楼市的交易火爆，让今年不少项目的报价出现了大幅度上涨，其中不乏一些项目盲目跟风涨价的情况。”星河湾地产华北区品牌公关总监胡汉祥表示。同时他认为，进入新年以来，特别是2月份以来，一些项目的涨价幅度过高过快，一定程度上造成了市场的观望交易量的下调，但是从过去两年的市场经验来看，北京的高端市场已经具有了一定的抗风险能力，开发商自身也在不断地提高项目品质，预计今年的高端住宅市场还将延续一个比较平稳的发展态势。

开发商盲目跟风涨价

“春节一过我发现北京四环内一下子出现了许多报价在4万元以上的新项目，将这一区域的房价炒高至4万元的门槛，其中不乏部分开发商误判形势，盲目或蓄意炒高房价。”鑫尊地产代理集团董事长刘军近日表示。

记者调查发现，由于部分项目处于后期的清盘阶段，此前难销的大户型反而成为了项目主打品质的招牌，其价格也出现了大幅上涨，例如位于海淀区学院路的中铁置业翰庭项目，目前剩余项目全为三居，报价高达4.6万元/平方米，比其此前销售的小户型价格2.6万元/平方米上涨了近2万元/平方米，此外，还有文中提到的御金台项目。

对于这一现象，亚豪机构营销总监韩乐认为，其实这些项目的提价是在去年底时完成的，主要是由于当时市场的交易价格、交易量过快上涨，导致开发商把价格均调高至4万元/平方米以上。同时他认为，随着去年一些地王的出现以及通胀的预期，今年豪宅市场的报价还将上涨，基本上锁定在5万-6万元/平方米的价格区间上。

由于去年底北京市大部分高端项目的提价，让今年一些新入市的项目在定价上处于随行就市盲目跟风涨价的情况，例如位于东二环附近的某项目，本已是开盘数年的老项目，近日又推出了酒店式公寓，其产权年限只剩下35年左右，但是其目前对外公布的开盘价格竟然高达3.9万元/平方米。销售人员表示，价格之所以这么高，主要是由于项目的住宅售价高达5.5万元/平方米，因此这边的酒店式公寓的价格也不能太低。

刘军认为，这么大量推出的4万元以上新盘，北京市场很难顺利消化，从2010年整体政策面来看，应该是越来越严，所以开发商不应盲目冲动，还应认清市场的承受能力及政策面不利影响。但是，著名的地产投资人士、浙江商会副会长陈俊认为，从目前来看，由于地产业对于整个实体经济的拉动作用不容忽视，因此今后政策打压的可能性较小，今年五六月份北京的房地产市场还将出现一轮波动。