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	<title>房地产博客【363】 &#187; detanio</title>
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	<description>中国房地产博客 房产评论 楼盘点评 地产行业论谈</description>
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		<title>深圳惊现超低房价每平米4980元 跌近4成</title>
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		<pubDate>Wed, 18 Feb 2009 15:33:16 +0000</pubDate>
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		<description><![CDATA[《每日经济新闻》昨天获悉，位于深圳市龙岗区的龙翔花园报出了4980元/平方米的超低价，购房还送4～7万元装修款。而同区域在2月9日~2月15日一周内的成交均价是7834元/平方米，跌幅近40%。


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		<title>购买二手房超级指导手册(超长整理版)</title>
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		<pubDate>Tue, 03 Feb 2009 08:00:16 +0000</pubDate>
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		<description><![CDATA[第一步：登记，看房。买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，并详细登记购房、售房信息。委托有信用的中介。 　　 　　1.把你的业务交给中介公司之前应该了解： 　　 a.中介公司提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房。 　　 　　 b.了解中介公司诚信中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。中介人员的执业证。 　　 c.很多不规范中介为不影响成交而对可能存在的风险进行模糊。防范措施：对每项费用都在合同中作明确落实，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费。 　　 　　2.入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。 　　 　　3.看格局：购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。 　　 　　4.不看墙面看墙角：查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 　　 　　5.好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。 　　 　　6.看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。 　　 　　7.查看隔热设施是否完善。夏季天气炎热，如果住宅侧墙朝西或者室内朝阳面窗户面积大、数量多都会影响到隔热效果。选择顶层住宅的购房者要关注顶层隔热层是否完善。 　　 　　8.违章搭建要拆除。违章搭建情形并不少见。如果碰到违章搭建情形，买家一定要在收房时敦促卖家拆除，以免给自己留下不必要的麻烦。 　　 　　9.了解管理费的价格。 　　 　　10.是否朝南。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。 　　 　　11.看户型：平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点： 　　（１）入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。 　　（２）平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。 　　（３）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。 　　（４）房间的开间与进深之比不宜超过１比２。 　　（５）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。 　　 　　12.楼顶的房子(包括带阁楼的房子)，从理论上说可能漏雨，而且冬冷夏热。实际上，更不能抱有幻想，漏雨按照开发商的说法是建筑通病，无法根治。现在的防水材料，最长寿命为5年，一些劣质的甚至才一年左右。如果到时候防水材料老化导致渗漏，没有别的办法，只能是维修，而且要过几年就大修一次。楼顶的房子冬冷夏热的程度，只有实际住过的才能体会出来。 　　 一楼(半地下室)的房子，最好也别买。这样的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存在返潮等问题。 　　13.远离高压电塔离高压电塔最好超过200公尺，免小孩流鼻血，大人易得癌症或其它暗病。不与高架桥、陆桥同行之房屋免流年与五黄飞到，祸不单行。 　　14.不住太老旧的房子屋子太老，过去必承受太多人间怨气，久住则易受影响。不贪求便宜低于行情之屋子，必有不利市场及租方的条件。如屋子在风水上不利于住人，曾经死过人或结构有问题等等。 　　15.不邻病家如屋内有病人，或与房东合住，房东家中有久病或重病之人，最好都不要搬进去住，免得惹秽气上身。不住贴有符纸、化煞物品(如凹凸镜、八卦镜等)的房不管房东如何托词，最好都不要住进去。 　　16.不近庙宇、天主教堂或基督教堂因为阴气太重，都属阴煞之地，一般人最好不要太靠近，否则轻则运势低落，重则大病丧身。不靠坟场或大医院屋宅最好不要靠着坟场或大医院，最好要有一百公尺以上的距离，免得犯到煞气。 　　17.不住暗宅屋宅太暗，容易招邪；白天开窗屋内仍阴暗之宅，属阴气过盛，阳气不足之地，一般人最好少住。不住孤宅所谓孤宅，是指屋宅四周只有你一间屋宅；或者一栋大楼里，只有你一户人家；因人少阴气盛，也不利于人。不靠深山恶水租屋最好不要再深山恶水边，因这些地方容易聚集死于意外的孤魂野鬼。 　　 　　 　　土建验收 　　 　　1、楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上卷尺）； 　　 　　2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝。查 　　 　　3、批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷； 　　 　　4、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。 [...]


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		<title>富力地产负债超300亿 贱卖物业即将开始</title>
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		<pubDate>Wed, 28 Jan 2009 12:46:33 +0000</pubDate>
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		<description><![CDATA[王冰凝：富力地产负债300亿无处分担被迫贱卖370亿物业 　　 富力地产对于破产传闻虽极力强颜欢笑，但只要看看其近300亿负债、仅19亿持有现金和高达139%的资本负债率，就知道富力地产这个年不好过。 　　　　 11月27日，一商业银行对公贷款负责人告诉《华夏时报》记者，据他了解，富力地产一直在积极与各银行接洽，试图获取数额巨大的银行贷款，但目前各银行对开发贷持保守态度，预计富力地产在手中有项目的情况下，所能获得的银行新贷款也较难与其需要偿还的银行贷款相抵。 　　　　 而为了降低负债率，富力地产近日已连番出招：董事回购部分资产、计划申请发行A股、内部裁员以及暂停大型商业项目等。 　　　　 19亿现金：300亿负债 　　　　 11月27日，富力地产相关负责人坦承富力地产面临着较大的资金压力，这也是目前国内开发商普遍面临的问题。 　　　　 实际上，从2008年初富力地产就欠下累累债务，2007年富力拿地1030万平方米，耗资近70亿元，土地储备在2007年底达到2617万平方米，比年初增加46%，仅这一项支出就超过100亿元。据富力地产2007年年报显示，截至2007年底，富力的资产负债率已经达到76.57%，而资产负债警戒线为70%。 更不幸的是，富力地产在背负重重债务设法脱身之时，却赶上房地产行业更严酷的寒流。整个房地产市场形势低迷使得公司销售计划一再缩减，而积极回归A股计划却因大市不佳而搁置，加上银行缩紧开发贷，富力地产不但未能在2008年走出资金困境，反而陷入更深的资金泥沼。 　　　　 富力地产中报显示，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率高达139.4%；富力地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，但持有的现金却只有19亿元。过高的资产负债率下，粗略统计富力地产大量的贷款及土地出让金，其至少身负300亿元巨债。 　　　　 找钱行动 而为了破解各方对富力地产濒临破产的质疑，该公司最新表示，计划通过出售部分投资物业、申请发行A股及在国内发行公司债券等，在2009年年底前将该公司净资产负债率降低至80%以下。 　　　　 “银根松动的信号已经出现，作为大公司，富力有望通过手头陆续达到四证齐全的项目获得新的银行贷款，以增加现金流，加上优质资产的抵押贷款，相信资金链能顺利滚动下去。”富力地产执行董事吕劲乐观地预测。 　　　　 但深圳发展银行相关负责人则告诉记者，因为银行业普遍不看好地产行业，即使政策面银根松动，商业银行对地产商仍然会惜贷以规避风险。 　　　　 除了需求银行贷款，富力地产还有个60亿元发债计划。据富力地产公告称，公司董事会建议发行本金总额最多60亿元的境内公司债券，债券期为5-10年，资金将用以补充公司营运资金、取代部分中短期的银行借贷及优化公司财务结构。 　　　　 发债计划实属富力地产无奈之举。今年富力地产的股票连续遭遇了投行及其他投资者的抛售。今年7月11日和14日，摩根大通连续两次减持富力地产162万股和3575.5万股，持股量由18.95%大幅下降至15.43%；10月23日，摩根大通减持近1105万股富力地产；10月30日，摩根大通再次大笔减持富力地产2827.64万股，套现近9800万元。 　　　　 从今年5月末至今，富力两名董事长陆续增持公司股票，合计斥资7253万港元，增持了927.4万股公司股份。其平均增持作价约7.82港元/股，以富力11月27日收报4.57港元计，亏损比例仍达到42%。 同时，富力地产仍在努力争取回归A股。 　　　　 项目密集等米下锅 　　　　 11月25日，富力地产公布了2009年发展目标，提高合约销售金额至220亿元，以追回2008年的销售进度。 据富力地产相关负责人介绍，目前富力地产可供出售物业面积约210万平方米，市值200亿元，估计2008年及2009年可取得约170亿元市值物业的预售证，使可供出售物业市值增至370亿元。 “为了销售回款，公司新物业会让利销售，未来投资重点仍会集中在广州、北京及天津等传统利润中心。”该人士称。 　　　　 富力地产2008年销售计划原为240亿元，但因销售形势极差，该公司于第三季调低目标至180亿元。富力地产联席董事长、总裁张力也承认，富力地产2008年整体的销售比起去年制定的计划不是很理想，原来计划是240亿元，现在来说只是靠近200亿元，下滑了大约20%。 而在目前形势下，富力地产试图通过降价销售以回款的计划是否成功尚不得而知，但其更为棘手的后期开发压力正在紧逼，尤其是商业地产。 　　　　 目前，富力地产商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，特别是今年富力地产在商业地产方面进入大量开发期，仅在广州的珠江新城，富力就有十几个项目，现已经开发了5个项目，后期开发的密度将更为集中。 　　　　 而富力地产增加经营性物业持有量的策略迫于压力已经暂时停顿下来，包括原先准备开工建设的几个酒店项目、几个大型商业项目都已经暂缓开工或放缓施工。为了应对资金问题，富力地产也只能走一步算一步了。 推荐相关阅读：上海二套房贷利率11月起上调10％ 万科、中海2009年10月报出炉:业绩、土储各飚新高


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		<title>中科院报告:2009年国内商品房价格不会崩盘</title>
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		<pubDate>Tue, 27 Jan 2009 04:54:39 +0000</pubDate>
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		<description><![CDATA[　　中国科学院预测科学研究中心日前发布的《2009中国经济预测与展望》报告称，2009年国内商品房价格不会崩盘。 　　报告称，尽管2009年全球金融危机能否结束尚不得而知，给我国房地产市场带来不明朗因素，但受日益突出的供求矛盾影响，我国房地产市场的价格调整态势不会出现明显变化。政府努力维持房价稳定，通过财政等手段抵消了部分下降力量，所以2009年商品房价格不会崩盘，也不会产生过大的幅度调整。 　　报告预测，2009年房地产行业完成投资额为35714亿元，房地产企业购置土地44617万平方米，实际开发用地30672万平方米，仍有少量土地储备囤积现象，但囤积增幅明显放缓。 　　报告预测，2009年全国商品房销售额为43655亿元，全国住宅销售额为37956亿元。全国商品房销售面积为10.2亿平方米，同比增加15.9%；全国住宅销售面积为9.3亿平方米，同比增加15.5%；经济适用房销售面积为0.38亿平方米，同比增加4.4%。 推荐相关阅读：深圳 城投 荔香坊 深圳华侨城波托菲诺航拍全景 招商海月五期(深圳后海片区)


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