房产博谈【363】

　　【转哉】说穿了，房子的主要功能就是用来居住。否认了房子的居住功能，就是否认了商品的分工，否认了住宅的属性，否认了经济学的基本常识。
　　
　　人们现在有些担心，经济危机爆发，会不会影响自己持有的住宅物业的价值？如果有影响，影响有多大？我想，对绝大多数中国城市家庭而言，应该辩证的来看这个问题，凡事都有两面，对于自己持有的住宅物业，你如果是自己居住的，影响不会很大；你如果是用于出租的，房价下跌的影响与租金的影响基本成正比，比值为十比六，也就是房价下跌10%，大约租金下跌6%。
　　
　　对中国城市家庭来说，住宅物业通常有两种价值：一种是货币价值，一种是使用价值。无可否认的是，在中国城市只拥有一套住宅的家庭占80%以上，也就是说绝大多数购买住宅都是用于自己居住的，在市场住宅价格发生大幅波动时，一般都是经济出了大问题。住宅价格猛涨，严重的问题是经济泡沫，不严重的问题是通货膨胀，如果泡沫和通胀一起来临，你看上去房价是涨了，其实，对只拥有一套住宅的家庭来说，面临的是财富最大的流失，因为涨了的房价是纸上富贵，而柴米油盐酱醋茶价格的上涨是你每天必须多付出的。

这是摘自成都某网友2009年初在成都主城区四个方向为购房而到处看房的经历实录：

起因：
99年大学毕业以后，还没谈上朋友，暂时也没必要去考虑婚房，于是就单纯的想：先买套小房子或者二手房住着，等以后耍了朋友，两口子一起供房，压力会小一点儿，共同经营小家的归宿感也会强一点。于是一等再等，结果让美好的想法给残酷的现实扇了好大一个嘴巴子，房价从2000左右一平方（二环附近）直接摇上了6000。转眼之间，十年已过。《物权法》出台了，地震了，房价越来越高，女人越来越飘渺。看来我是等不上和我一起供楼的主儿了。于是抱着改善居住条件的目的，开始了淘房之路。于是在经历了地震2008年三四季度，我开始再次踏上了看房之路。

　　第一步：电梯还是多层？
　　其实我一直不看好电梯公寓，可是现在的成都，除了二手房和建制镇，恐怕再也找不到不被称为“豪宅”的多层建筑了。三环外很远才有多层，而其价格，已经不是我所能够承受的，于是我被现实的价格问题击败，只有选择电梯公寓了。

　　第二步：看房
　　看房的过程中，基本上把成都的东南西北都走过了

租房客伪造房产证险些将房东的房子卖了。日前，广州市房地产交易登记中心及时发现一起伪造房产证案件，该中心推出的现场人像采集和房产证加密等措施正在为业主的房产安全增加新的“保险”。

2008年12月底，王某与李某来到广州市房地产交易登记中心申请办理二手房转移登记，向工作人员提交了转移登记申请书原件、房产证书原件、买卖双方身份证和房屋买卖合同等资料。当工作人员请“产权人”王某输入房产证密码时，王某却出现了连续输入错误的反常举动。

经过查验，王某提交的房产证和身份证均为伪造，相关部门随即向公安机关报案。据调查，王某提交的资料是其假借租房名义骗取房东房产证和身份证复印件后伪造而成的，而买方对真假难辨的房产证没有产生怀疑并签订了买卖合同。

“房地产权证加载密码可以有效防范交易风险，类似银行账户密码的保护措施既传统又安全。”广州市房地产交易登记中心主任伦小伟指出，凡已领取产权证的市民，可持本人有效身份证明原件及房产证原件，申请办理房产证及房地产权共有证加载密码业务。房产证加密后，市民必须通过密码验证，才可申办与该房产证相关的业务。另外，房产交易前，一定切记要到档案局查档验查房产证真实性，这是一定不能省略的交易前第一步骤！

此外，广州市房地产交易登记中心还在办事窗口统一设置人像采集装置，凡是前来申请办理房地产交易登记的市民，中心都会以拍照的形式，采集当事人的人像照片，存储在信息系统内。今后在申办房地产交易、抵押等后续业务时，中心将调用已存储的房屋权利人的照片，与交易当事人进行人像比对，以确定前来申请的当事人是否为权利人本人，以防假冒。

中国房地产业在磕磕绊绊中走完了2008年，绝大多数房企的日子并不好过，存货量上升、利润率下滑、最初销售目标难以完成，这些均成为去年房企不得不面对的难题。相比歌舞升平的2007年，“寒冬”的2008年有谁能晋级“百亿俱乐部”，又有谁降级出局？2008年楼市“百亿俱乐部”的成员排序发生了多大的变化？这些成为目前市场和业内重点关注的话题。

前三没变动，雅居乐、恒大是新晋

根据中国指数研究院、中国房地产指数系统的房企销售额统计排名，万科已经毫无悬念地名列房企百亿俱乐部首位。

2008年12月成都销售金额前九名楼盘出炉

1) 龙湖三千城
12月销售金额：14296万元
开发商：成都龙湖锦华置业有限公司
龙湖·三千城是继龙湖·三千里之后，龙湖兼容城市价值与居住价值，首度开创的城市综合体高台华宅。龙湖·三千城，位于城东建设路与二环路交叉的黄金十字点，紧邻龙湖·三千里，两者以近200亩的用地规模共同构筑出建设路片区规模最大、配套最全、品质最高的生活社区。作为三千里的升级之作，三千城以花园洋房、高层电梯公寓、大型综合商业、SOHO商务公寓等多种业态，与三千里双盘共映、共绘疆界，全面升级城东的居住品质、规模和配套。

2) 鹭岛国际社区3期
12月销售金额：12490万元
开 发 商：成都滕王阁房地产开发有限公司
鹭岛国际社区位于外双楠成熟高档片区，离二环路仅四百米，周边配套齐全，伊藤、人人乐、家乐福等大型购物中心分布四周，交通便利。项目总占地422亩，总建筑面积75万平米，是城市中心绝版规模大盘，具有不可复制的地段优势。

鹭岛国际3期 水晶公寓

2009年楼市面临消化“库存”压力。DTZ戴德梁行研究表明，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的存量商品住宅约3800万平方米，消化这些市场存量平均要9个月。其中上海压力最轻，目前市场存量仅需4个月消化。而厦门、武汉、成都等地压力较大，需要一年以上的时间方能消化目前存量的新建商品住宅。

国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知

国土资发〔2008〕308号

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局)，新疆生产建设兵团国土资源局：

根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定，部按照《城镇土地分等定级规程》(GB18507-2001)对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。调整后全国各县、市(区)的土地等别详见附件，此次调整中土地等别发生变化的以黑体标注。

2009年1月1日起，《工业项目建设用地控制指标》和《全国工业用地出让最低价标准》统一按调整后的土地等别执行。

国土资源部
二○○八年十二月三十一日

附件:

土地等别

　　在英国，由于2008年以来的经济危机，各类盗窃、暴力犯罪等事件频频增生，据统计，平均每2分钟就有一户英国家庭遭到盗窃或抢劫。同时金融危机大大降低了英国民众偿还贷款的能力，越来越多的英国人不得不遭受房屋被没收的命运。本周三公布的一项最新数据显示，平均每10分钟就有一户英国家庭被赶出原本属于他们的住宅。英国民众正饱受经济危机之苦。

　　英国《每日邮报》报道，据英国内政部公开的数据显示，自去年英国步入经济萧条以来，2008年7月到9月，各类入室盗窃、抢劫等刑事案件与去年同期相比上升了2%，达到69000例，其中持刀入室抢劫的比例上升了18%；诈骗、造假类案件的数量上升了16%。英国国内的反对派人士甚至认为真实数据肯定远高于此。一些政治家认为，这些数据是英国内政大臣雅基·史密斯与学术界以及各政府官员“商讨”出来的。

成都五城区（含高新区）共有可售住宅房82542套，可售面积810.68万平方米。成都五城区房子均价5600元/平米，还有各类商铺写字楼等140000套。(成都市辖9区4市6县,金牛区、锦江区、青羊区、成华区、武侯区、高新区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区、双流县、郫县、都江堰市、邛崃市、彭州市、崇州市、金堂县、大邑县、新津县、蒲江县 ) 全成都区域内，可售住宅房可能超过20万套！

2008年，成都市实现地区生产总值3901亿元，比上年同期增长12.1%.

王冰凝：富力地产负债300亿无处分担被迫贱卖370亿物业
　　
富力地产对于破产传闻虽极力强颜欢笑，但只要看看其近300亿负债、仅19亿持有现金和高达139%的资本负债率，就知道富力地产这个年不好过。
　　　　
11月27日，一商业银行对公贷款负责人告诉《华夏时报》记者，据他了解，富力地产一直在积极与各银行接洽，试图获取数额巨大的银行贷款，但目前各银行对开发贷持保守态度，预计富力地产在手中有项目的情况下，所能获得的银行新贷款也较难与其需要偿还的银行贷款相抵。
　　　　
而为了降低负债率，富力地产近日已连番出招：董事回购部分资产、计划申请发行A股、内部裁员以及暂停大型商业项目等。

　　04年10月，和黄曾以21.35亿元拍得占地1036.47亩城南地王，此举被业界认为是港资大举进入成都房地产市场的标志性事件。

　　此后4年来，香港开发商在成都仅通过招拍挂途径取得的土地投资就超过200亿元。然而，在土地市场上屡屡凯旋的港企，却并没有在开发市场和销售端成功征服成都业界和购房者。部分开发商甚至被指资本运作高手，房地产开发外行，或被诟病为最不了解、最不尊重成都人的企业。

　　具有集团背景的港企，是成都市场上等得起的一批企业。2009年，是抓住机会抄底、占有市场份额、体现其开发理念和优势，还是和大多数开发商一样，等待市场机会出现？对于手中拥有超过200亿元土地储备的港企群体，这将是成都人关注的重点。

　　中国科学院预测科学研究中心日前发布的《2009中国经济预测与展望》报告称，2009年国内商品房价格不会崩盘。

中国科学院 2009房价不会崩盘

　　报告称，尽管2009年全球金融危机能否结束尚不得而知，给我国房地产市场带来不明朗因素，但受日益突出的供求矛盾影响，我国房地产市场的价格调整态势不会出现明显变化。政府努力维持房价稳定，通过财政等手段抵消了部分下降力量，所以2009年商品房价格不会崩盘，也不会产生过大的幅度调整。

中新社北京一月十五日电 (记者 于立霄)北京市人大代表、SOHO中国有限公司董事长潘石屹在“两会”期间接受本社记者专访时表示，中国有五万多家上市的房地产公司，其中近七成的企业财务状况不佳，由于大的经济形势不好，他们将撑不过今年上半年，纷纷降价销售滞销的住房。

(转载)根据最新的数据统计，2008年中国商品房销售约6 亿平方米，比2007年下降了21%，空置房的面积达到1.5 亿平方米。根据过去两年的开工面积计算，2009年的竣工面积至少将达到6亿平方米。

按照这些数据计算，2009年底房屋空置面积将达到3 亿平方米。也就是空置面积达到销售面积的50%左右。
根据美国房地产危机爆发时的数据统计，当时的空置面积占销售面积的50%。按照中国的数据，2009年底将是房地产危机真正爆发的开始，而不是结束！

招商海月5期效果图

招商海月花园五期海月华庭位于深圳后海填海区，与招商海月二期隔天骄华庭小区相望，东临正规划建设的后海滨路，南临招商海月三期，西侧隔海月路与半岛花园相邻，北侧为天骄华庭小区，地块编号K601-0005，规划由5栋11-24层板楼点式布局而成，占地面积10642.55平方米，总建筑面积95730.72平方米，总套数672套，户型为90+90㎡双拼及80+90㎡双拼户型，另有少量88平米的独立小三房和175—240平米的平面大四房。

招商海月5期 总平面图

招商海月五期春节期间推出了3套样板房，招商海月五期目前价格为15000—23000元/平米，一次性、按揭均96折优惠。在09年的正月初五、初六以及元宵期间，都可以去参观样板房。

招商海月五期 海月华庭 2009年1月

就目前的价格来讲，跟2009年的购买力相比来说，认为还是偏高了一些，但就该片区价值来说，开发商应该不会优惠太多，毕竟该楼盘位于后海片区目前最成熟的地段，蔚蓝海岸与招商海月这两个超级大盘一起构成了该片区最优的居住环境。对于后海片区的规划和地理位置而言，对该楼盘目前的定价还是有很好的成长前景。