房产博谈【363】

地产三巨头－中海万科华润，90户型专业测评——BY 实效机构首席顾问·吴昊

09二月花开，楼市也迅速回暖。但时光不可逆转，回暖并不代表可以回到疯狂年代。购房者日益成熟，单价总价游戏已经不好玩，一俊遮百丑的卖点提炼效果日益衰减。在整个08年，我们的眼睛始终没离开过购房者的选房标准，这一年虽然过去了，但让我们学会了很多。
购房者的行为，在08年教会我们最大的技能，就是对比。真金也许不怕火炼，但任何东西，只要放到一起，就能看到各自有点。万科今日提到价值战，那好，我们就来玩一次楼盘的价值专业测评。

为了体现比赛的公平公正，我们这次先从大个的开始。而90户型又是楼市主流产品。所以我们就挑选出中海、万科、华润的90户型，放在一起看分量。得出的结论未必正确，但我们的目的不在分出高下，人无完人，金无赤金，车无神车，又好又便宜又便捷的房子是不存在的。但是，知道每家值得买的理由和不值得买的理由，才能帮你找到最适合的。

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部分开发商利用网上房交会的契机，推出针对网上购房的优惠措施，但更多的还是限时限量特惠房源或房价。

 某网友：深圳房价雪崩将在4月来临–成为负资产只需2个月 　　　　
　　　　
　　近期深圳楼市所谓的回暖,让炒家和多军一时兴起,甚至不知东南西北了.
　　　　
　　在他们眼中,深圳房价好象一夜之间回暖了,还会大涨特涨上涨一样.
　　　　
　　但是,事实呢?

黯淡的2008年，衰退的2009年的，房地产市场异常萧条。深圳湾地区最后一块填海区，后海片区却在今年几乎不约而同地集体开始大开发，看来KFS们都想赶在地铁开通以前，集体上市！并且这个片区的楼盘，规划全部是在深圳非常稀缺的低密度豪宅。在这个全新的填海区内，没有历史遗留的旧房，城中村，一块完全空白的土地，辅以最高级别规划的公路，轨道交通系统，给这个片区带来了深圳湾地区未来10年的一个全新想像。

看看下面这个图：

这么大的一块地，早已瓜分完了，其中卓越维港，曦湾，皇庭港湾，后海公馆，澳城都已经开盘了。

2009-02-19，浪琴半岛1座开始公开发售，起价跌至16000了！这个去年一上市就以红树湾全海景豪宅起价的楼盘，去年中在楼市已经很冷的情况下，以35000的均价出现在红树湾豪宅市场，现在跌去30%上，再差一点能跌去开盘价的一半了。这次公开发售的1栋，起价16000元/㎡，均价约22000元/㎡。

浣花溪公园，有报道称“北接杜甫草堂，东连四川省博物馆，占地32.32公顷，建设总投资1.2亿元”、“是成都市迄今为止面积最大、投资最多的开放性城市森林公园。被评为成都市“唯一的五星级公园”、“园内绿化面积达到21万平方米，百年古桂、香樟、银杏、芙蓉竹枝繁叶茂，五彩缤纷的鲜花竞相开放，绿茵茵的草坪散发出阵阵清香”、“388米长的诗歌大道是诗歌文化中心的入口，也是展示中国诗歌发展史的长廊”、“浣花溪公园现已逐步变成市民免费的“绿色氧吧”，吸引了中外游客慕名前往游览，给人一个“来了就不想走”的心情”云云。这是浣花溪的今生，可是其前世你就未必知道了。

1992年乃至1996年，用脏乱差来形容杜甫草堂周边环境是一点不为过的。

2月14日去看了金色海蓉，大家都对他有很大期待，但是听了SJ的介绍，看了广告宣传，品味了样板间，询问了细节，感觉这次万科定位有很大失误，分析出来就是三不沾，四不像！

1.本来投资和开发公司就是合作式的，前面已经有人说了，是一航和万科合资公司开发的，不能说合作合资不好，但是在目前环境来看问题肯定多，可以认为是第一个三不沾。

当初万科网站公告这样描述：成都海蓉厂项目。该项目位于成都市武侯区高攀生活区。项目总地面积8.41万平方米，其中净占地面积5.50万平方米，容积率4.03，总建筑面积28.47万平方米，其中计容积率建筑面积22.18万平方米。项目总地价3.93亿元。

按照这样的公告计算，其楼面地价最多每平米1774元(不管是哪种计算公式也不会超过这个价格)。

而成都市土地成交公告是这样的：武侯区高攀路（原成都海蓉特种纺织品有限公司用地）　82.5亩 　商住用地 455万每亩 一航万科滨江

这样算来，总地价3.75亿元（当然这中间可能不包括税费等开支），按此来算其楼面地价为1690元。

不管何种方式计算，楼面价至少是明确了，在1700左右。

金色海蓉项目一期为全装修套二，项目计划投资1.1297亿。万科曾宣称不获取超过25%的利润，这样一期项目万科理论最多获利达0.28亿。

这次万科拿地和以往不一样，出资人为万科一航公司，万科也就占了一半的权益，此次的3.93亿元只有很少一部分归政府所得，大部分返还给一航公司做厂房搬迁之用。这里搬迁具体花费多少目前没有相关资料。

圣菲·阳光里

最低价22.60万元/套
最新动态：2月21日，圣菲阳光里压轴房源，盛大开盘。

本次特供资源：78㎡-88㎡幻变90㎡-109㎡；总价22.5万起，首付4.5万起，月供千余元 。
春季惊喜三重奏：1）当日成交惊喜现金优惠（仅限2月21、22日有效）；2）购房即抽奇瑞QQ3启航版（仅限2月14日-3月15日阳光里购房客户）；3）、10元看大片，凭本广告于2月21日到现场领取电影票兑换券一张，数量有限，领完即止。

记者近日对北京房地产经纪公司的资金运作和监管情况进行了调查，结果发现：资金监管似乎正成为行业内的烫手山芋，接受采访的人们不愿意过多谈及资金监管政策的利弊，而那些身陷困境的企业，则紧紧抓住“服务质量”这根救命稻草，试图突围。

调查显示：在日益公开、透明的市场环境冲击下，房地产经纪行业中巨大的利润空间严重缩水，一些习惯于享受充裕资金流的经纪公司开始呈现出集体性的阶段不适。

资金监管叫好不叫座

2009年02月18日每日经济新闻 深圳楼市今年1月创下了16.5%的全国最高跌幅后，房价似乎仍然没有止跌的迹象。

　　《每日经济新闻》昨天获悉，位于深圳市龙岗区的龙翔花园报出了4980元/平方米的超低价，购房还送4～7万元装修款。而同区域在2月9日~2月15日一周内的成交均价是7834元/平方米，跌幅近40%。

　　与之相呼应的是，深圳许多楼盘也纷纷打出降价牌，部分楼盘价格争相”跳水”。

　　深圳房价领跌全国
　　据国家发改委、国家统计局新近发布的调查显示，今年1月深圳以16.5%的同比降幅领跌全国。

　　2007年，万科的土地成本为2480元每平方米；2008年土地成本降至1880元每平方米。现在，万科按2007年综合均价折算，截止2008年三季度末存量新房达874亿元人民币，现房库存仅为50.1亿元。对2009年的万科来讲，消化这874亿存量新房是保证资金正常运作的前提，万科总裁郁亮说：万科也首次对存货计提跌价准备5.35亿元。
　　
　　万科首次对存货计提跌价准备，资金多少倒在其次，而是向市场传达出一个积极的信号：万科20多年来，首次使用存货计提跌价准备，不只是特别喜欢这个财务名词，而是预示着万科将开展全国性的降价销售，向高房价的最后一个市场性的堡垒发起总攻，将存货消化到历史最低水准。

　　　　整个社会的进步导致地产价值不断攀升，而这些攀升的价值基本上被开发商独占了
　　　　四川大地震后，很多网友痛骂地产商，说他们捐得少，为富不仁。网上有个调查，95%的网友对房地产市场现状不满。我们所有的老百姓对于地产业这么仇视是什么道理？地产本身可恶吗？没有这么简单。
　　　　潘石屹讲了一句话，他说地产业所有的这么多的负面形象有几点理由：第一，财富排行榜大概有一半都是地产商；第二，普遍的认为地产是暴利行业；第三，腐败的官员通常与地产开发有关。
　　　　难道你们会对制造业这么痛恨吗？你们有没有谁痛恨过索尼呢？你们痛恨过三星吗？你们痛恨过比尔-盖茨的微软吗？你们痛恨过制造奶茶的小工厂吗？好像不会吧。为什么中国人的焦点总是针对地产商？

　　2007年末，王石“拐点论”及2008年万科的率先降价，掀起了中国楼市降价风暴。不久前，王石再度表态：“根据宏观调控，坚决调价。”2009年，楼市是否将进入更为残酷的价格战？万科降价是否会掀起成都楼市降价风暴？

　　万科：已做好降价准备

　　据悉，万科旗下的各地分公司正酝酿着提供更多的优惠政策，吸引更多的购房者。其中，上海、成都分公司的部分楼盘已推出了多种“优惠”措施。万科金域西岭（查看地图）的价格在年初重新做了一个调整，没有均价，一套房一个价，并推出了6200元/平方米的精装特价房，比起以前的8200元/平方米的均价，实惠了很多；

　　金域蓝湾1月7日推出的最新房源均价只卖5500元/平方米，比去年12月30日推出的上一批房源（6666元/平方米起）便宜不少，还可以享受一定的价格优惠；位于城南的金色海蓉一改以往大器之作，推出80多平方米套二的主打户型，虽然价格未定，但会有很多不算建筑面积的“赠送面积”……

第1日 递交材料，提出申请
买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

第2-7日 评估
根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。