房产博谈【363】

4号线开始环评，走向站点全披露

为充分了解拟建工程沿线社会各界对该工程建设的意见，更好做好本项目环境保护工作，根据《环境影响评价公众参与暂行办法》有关精神，现对拟建项目环境影响评价工作进行公告，向公众公开本项目环境评价的有关信息，并征求公众意见。

(一)本建设项目的名称：成都地铁4号线一期工程
项目概要：地铁4号线一期工程始于公平站（原江安河东站），下穿绕城高速公路，向东过铁路西环线、三环路，沿成温路、清江中路穿过一环路，

昨天，2009大连夏季房交会落下帷幕，我市专业调研机构 “指南针营销策划机构”对参加本次房交会的我市消费者随机抽样调查了300组客户，经汇总筛选有效样本211组。结果发现，在对我市今后房价预期方面，看涨与看跌的市民比例基本相当。

31~50岁年龄段客户增多

据指南针营销策划机构分析：尽管本次展会参展人群20~30岁的比重仍旧占据最大比例，但对比春季房交会来看，31~50岁年龄段的客户显著增多，占比提升11个百分点。社会新富阶层多集中于这个年龄段，他们集中了大部分改善型和投资型需求，客户的年龄构成变化，一定程度上说明了市场需求结构自年初刚性为主向多元转变。

近半数购房者关注价格走势

根据展会调研数据显示，有近一半的消费者对当前楼市的价格走势最关心，这部分消费者中，以解决住房和改善性需求为主，占比达到62%，可以看出当前购房者对楼市价格仍保持较高的敏感度。另外，关注开盘信息和市场氛围的客户共占比26%，说明当前仍有部分客户对市场保持理性的观察，对后市发展抱有观望态度。

解决住房仍是主旋律

本次夏季房交会上，出于解决住房目的的购房者仍然最多，占总体的34.6%，其中，6.16%为拆迁客户解决住房需求。与春展相比，此次展会购房目的的两个明显的变化是婚房需求的降低和投资需求的上升，婚房需求占比下降13.84个百分点，而投资需求增长6.84个百分点。这说明目前市场婚房部分的刚性需求已经释放到一定程度，相反投资类需求开始实质性提高。另外，改善性需求小幅提高，目前和解决住房类需求共同构成主要的需求来源。

30万~60万仍是最接近心理价位

记者了解到：本届房交会上，消费者对价位的承受能力并没有大幅波动，30万元~60万元仍是最接近客户心理的价位。主要变化来自40万元以下和70万元~80万元产品需求分别上涨约5.23和4.47个百分点，可能原因是需求小户型产品的消费者增多，与该类产品对应的40万元以下价格段比例自然升高，而与春展相比60万元~70万元产品需求下降3.22个百分点，主要转移至70万元~80万元价格段产品需求中，这一结果体现的即是价格上涨对需求的影响。

计划半年内购房客户达54%

据指南针营销策划机构分析：由本次调研问卷可以看出，房价上涨预期是促使购房者出手的主要因素，占比达六成，追涨之势可见一斑。在房价上涨刺激下，预计将于年内购房的客户占比达53%，而计划于2010年上半年购房的客户达36%。其次，造成近期高端项目快速成交的通胀预期对百姓的影响也在逐步加深，因而被促使购房的客户占比可达29%。而二套房贷对消费者影响较小，仅占10%。房价始终是楼市最为敏感的因素，在信心走强的当下有力地牵动楼市发展。

受市场向好影响，大连购房者对于购买时机的判断出现明显变化。目前消费者普遍认为年内是购房良机，计划半年内购房的客户占被调查者的54%。强有力的需求或将推动楼市在近一年内保持成交坚挺。

看涨与看跌比例基本相当

据指南针营销策划机构分析：对于未来一年的价格判断，尽管有42%的人判断价格将持续上涨，但对最终的房价走势来说，认为上涨和下降的市民比例基本相当。

据悉，本次夏季房交会的客群质量有相当大的提升。但需要警惕的是，尽管价格上涨已经形成既定事实并被市场接受，但从购房者心态反应来看，价格走势是购房者重心所在，而在市场中仍旧存在较大比重的看跌客群，超预期的价格上涨或政策风向变动将是下半年楼市运行的关键。

27日，为期四天的2009大连夏季房交会暨装饰装修展览会、第二十六届大连市二手房交易大会在大连世界博览广场落幕。记者从组委会获悉，展会期间房屋成交及意向8427套，建筑面积71.9万平方米，金额达到56.9亿元。

本届展会上，很多市民都是奔着“目标”来的。

动迁户和外地购房者成为本届房交会购房的主力军。多家参展开发商在组委会的倡议下，在政府补贴的基础之上针对动迁百姓和外地购房者推出了减免房款、购房优惠、购房打折等多项优惠措施。

本届房交会还继续实行了购房发放补贴政策，展会期间购买大连市内四区商品房的本地购房者，购买90平方米以下普通商品住宅的按购房面积每平方米给予20元购房补贴，购买90平方米—144平方米普通商品住宅的每平方米给予15元购房补贴。

记者从组委会获悉，展会期间房屋成交及意向8427套，建筑面积71.9万平方米，金额达到56.9亿元，其中商品房成交及意向6316套，建筑面积55.6万平方米，金额44.7亿元。二手房市场受动迁大潮和免税政策的影响也十分活跃。二手房成交及意向2111套，建筑面积16.3万平方米，金额12.2亿元。

据悉，2009大连秋季房交会将于2009年10月16日—19日在大连世界博览广场举办。

楼市的全部成本构成究竟有哪些？地价在房价中占了多大比例？自国土部公布620个样本楼盘的地价房价比例后，楼市再次成为焦点。

27日下午，记者在承诺不透露项目名称，不透露资料提供人信息的前提下，一份济南在售地产项目的开发总成本统计表发到记者邮箱。对这份统计表中的数据进行简单分析后，前文的争论或许能够找到答案。

济南某区小高层销售均价5500元

这是济南市某区的一个小高层项目，拿地时间在2007年前后，资料提供人称目前该项目每平方米销售均价在5500元左右。统计表仅是该项目其中一个地块，且不包含地下建筑。

数据显示，该地块总面积约计10万平方米，地上容积率为2.0，除去幼儿园、公共建筑后，项目建成后可销售面积为16.8万平方米，按照资料提供人所称的5500元每平方米的销售均价计算，这个项目的销售总收入可达9.24亿元。前期成本每平米3883元地价占房价比为24.3%

统计表中，这个项目总成本分为两部分，前期开发成本和后期开发费用。

前者包括五大项：土地费用、建安工程前期费用、建安工程费用、基础设施配套费和不可预见费用。其中土地转让金总额为2.25亿元，地价房价比为24.3%。按每平方米分摊，这部分成本中的后四项分别为，347元（建安工程前期费用）、1810元（建安工程）、246元（基础设施配套费）和36元（不可预见费用），照此计算该项目每平方米的前期开发总成本为3883元。

资料提供人特别提到建安工程前期费用和基础设施配套费，“这两项费用能占到前期开发成本的15%以上，而且项目种类繁多，像设计费、审批费、测绘费、环评、水利等等，要三四十项。”

对于不可预见费用，资料提供人解释称，这项成本要为钢筋、水泥等材料的价格波动以及施工过程中发生的不可预料情况留足资金余地。

涉及110多部门 毛利润率22.2%

统计表上的后期开发费用也由五大项组成，与前期不同，这五项当中仅有“营业税及附加”这一项需要上交税务部门，管理费用、财务费用、广告宣传费和销售代理费则属开发企业内部成本控制部分。

统计表显示，这个项目的管理费用总额为608万，财务费用（贷款利息）为1900多万，广告宣传和销售代理费共计为销售收入的3%，总额2772万。营业税及附加是销售收入的5.5%，总额为4620万。这是统计表中的全部成本构成，资料提供人称，这也是全部开发项目中的“大头” 成本，“一些小的部分并未统计在内”。

需要特别说明的是，在这份统计表中，管理费用被设定的比例为自有资金的2% ，“这只是个理想比例，实际情况可能要高很多”，资料提供人称，这部分费用中很大一块用于公共关系开发和维护，“公司状况不同，费用比例也不同”，“从前期拿地到后期销售，整个房产行业涉及到的各个部门就有110多个” ，“哪怕仅是认识个朋友总要一起坐坐吧？这也得花钱啊。”

根据以上数据，这一项目的总成本（前期开发成本+后期费用）约为7.56亿元，项目毛利润（销售收入-总成本）为1.68亿元，照此计算，这一项目的毛利润率约为22.2%。

楼盘成本比例示意图

备注：

1.图为各项成本占总成本比例。

2.成本中不考虑地下建筑费用。

3.楼盘总成本约为7.56亿元。

制图：帅为

业内人士评价：

内幕基本靠谱

“内幕基本靠谱”，对于记者的这个计算结果，济南另一业内人士如此评价。对于地产业究竟是不是“暴利”行业，这位业内人士给出了委婉的回答，“比医药等垄断性行业利润要低，比一般行业利润要高”，“地产也是个资金密集型行业，地产业就是用钱堆出来的，高投入当然要求高回报！”

房价比地价贵近4万 北京暴利开发商排行出炉

2009年07月26日23:59 新浪房产

名称 土地面积（公顷） 楼面地价（元/建筑平米） 开盘平均售价（元/建筑平米） 售价与土地价格差价 地价房价比例
颐和原著 9.781 6810 45000 38190 15.13%
圣馨苑(上国阙) 0.590 6914 40000 33086 17.29%
天坛嘉园 0.172 4652 25000 20348 18.61%
远洋万和城 11.883 5632 23000 17368 24.49%
金隅凤麟洲 2.937 3599 18000 14401 19.99%
银河湾 3.341 4274 18000 13726 23.74%
西堤红山苑 6.621 4759 18000 13241 26.44%
鼎城 4.654 2824 15000 12176 18.83%
文成建筑 3.077 3350 14500 11150 23.10%
保利香槟花园 1.593 6227 17000 10773 36.63%
珠江奥古斯塔 12.585 1720 12000 10280 14.33%
首开常青藤 38.253 2937 12500 9563 23.50%
首城国际中心 16.824 5648 14500 8852 38.95%
新兴年代 1.988 5332 14000 8668 38.09%
白家疃观麓园(北辰香麓) 15.458 4994 13000 8006 38.42%
香醍别苑 16.857 1908 9800 7892 19.47%
燕西臺 8.380 8218 16000 7782 51.36%
融科-香雪兰溪 8.198 3238 10980 7742 29.49%
北潞-尚界 7.944 1388 7800 6412 17.79%
金隅七零九零 7.585 1333 7400 6067 18.01%
远洋沁山水 10.566 5322 11000 5678 48.38%

　　新浪房产讯 昨日，国土部将全国620个调查项目的数据悉数发布，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。据公布的数据计算，北京21个项目平均地价为4337.1元，平均房价为17261元,平均地价与房价的比例约为25%。

　　此次调查的北京21个项目中，地价占房价比例最低为14.33%，最高为51.36%。数据显示，地价房价比最低的项目，每平米地价只有1720元，但是项目开盘价却达到了每平米12000元，地价只占14.33%。其中，珠江奥古斯塔、远洋万和城、保利香槟花园、金隅七零九零、融科香雪兰溪等热门楼盘被网友指为暴利代表。

　　数据显示，珠江奥古斯塔是21个北京项目中地价房价比最低的项目，每平米地价只有1720元，但是开盘价却达到了每平米12000元，地价只占14.33%。开盘价格几乎是地价的7倍，不免让人质疑这其中是否存在巨大暴利。据了解，珠江奥古斯塔2007就一直“官司缠身”，同年9月该开发商因涉嫌违规销售和拖延开盘，曾受建委严查和多家媒体报道；08年6月初，该项目因与承建方的矛盾有警方介入。08年年底又因延迟交房，惹得众业主纷纷状告其开发商违约。

　　然而，在21个北京项目调查中也不乏有些土地成本较高的开发商存在。其中，远洋沁山水是地价房价比最高的项目，地面价为5322元，开盘价为11000元，地价占48.38%，开盘价是地价的2倍。据了解，远洋沁山水的价格比周边的项目低百分之五，受到购房者的追捧，开盘之际既是售罄之时，被广大网友称为最合理价格的楼盘之一。

　　不过，业内普遍认为，房价与地价之间并无直接对应关系。土地从购买到开发销售一般有2至3年时间，在此期间，房价会随市场变化不断调整。然而，随着近期北京、上海、杭州的地王不断刷新价格的记录会给未来的房地产市场带来什么影响？是否值得进一步深思？国土部此次公布具体数据后，是否会引发新一轮的争论，究竟是不是“地价推高房价”的最终结论即将浮出水面，我们将拭目以待。

1至5月上海别墅成交面积分别为7.28万平方米、9.84万平方米、16.39万平方米、24.56万平方米和32.4万平方米，逐月环比涨幅达到了35%、67%、50%和32%。

　　据悉，5月别墅成交量环比上升32%是造就上海楼市“红五月”的主要推力，而高低两头热是带动别墅放量的主要原因，单价40000元/平方米以上的高档别墅成交量上升了100%，同时7000元—13000元/平方米的低价别墅成交量环比上升了55%。

　　而在别墅受到高端市场青睐的同时，佘山、旗忠、世纪公园这3个上海高端别墅区也日渐成为了沪上最热门的三大顶端别墅区。据悉，目前，佘山高档别墅的销售单价大体范围在7万至8万元每平方米，而世纪大道板块别墅的销售单价大体范围在7万到10万元每平米间。相比之下，旗忠高端别墅的主流售价仅为3至5万元每平米，相比其他豪宅区，旗忠价格暂处盆地，也因此具有更多的升值潜力。

调查发现，城西二手叠拼别墅近来交易活跃。

　　随着近来股市的不断走高，楼市亦是涨字当头。近日记者在采访中发现，成都个别区域的二手别墅行情却是形势大好，城西二手别墅就连续三四个月迎来了大幅的成交上涨。据了解，目前，城西片区的二手别墅市场的关注度和价格均相当火爆，其中尤以151-200㎡左右的叠拼别墅最为抢手，每平方米的单价早在今年年初就已冲破10000元大关，200万元只能买一套150平方米左右的叠拼，而且位置不见有多好。

　　一套二手叠拼十余人争着买

　　继38亿拿下重庆鸿恩寺地王后,今日,保利再次斥资12.2亿元,拿下成都领事馆地块,成就了该地区的新地王。

　　7月24日上午,成都国土局以拍卖方式出让二宗国有建设用地使用权,分别为领事馆地块和7月27日摘牌的东大街10—3号地块。东大街10—3号地块是今年出让起价最高的地块,而领事馆地块则以8.8亿元的总起价,被媒体预估会成为今年的地王。

　　据悉,该地块位于成都市二环内美领事馆旁,合65余亩,其中,商业用地24余亩,商兼住宅用地40余亩,被称为城南的“商务地标”。经过50轮竞拍后, 保利地产以近12.2亿元竞得该地块,每亩折合1860万元,这也创造了该地区成交新高。附近的博物馆地块在2006年11月,成交价为1760万元/亩,而2007年12月,附近的玉林巷西侧地块,成交也只有1530万元/亩。

　　专家认为，近期部分城市地价、房价大涨，初显“脱缰”之势，应该微调房地产调控政策，利用税收、土地政策给房地产业“降降温”，抑制投机性泡沫被不断吹大。

　　专项检查挤“泡泡”

　　国家税务总局有关人士透露，国税总局今年确定税收专项检查的两大指令性行业分别是房地产及建筑安装业、烟草行业。烟草行业已于3月自查完毕，查补税款上亿元，自查效果比较好，现已进入稽查阶段。目前，国家税务总局要求房地产行业税收检查的方式是自查与重点检查相结合。

自国土部公布“中国地价占房价平均为23.2%”的数据以来，业界一直对该数字存有异议。昨日，该部将全国620个调查项目的数据悉数发布，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。据公布的数据计算，北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。

　　全国共调查620个项目

　　620个案例中，销售房价最高为45000元/平米，最低为1130元/平米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。

　　58.6%的高地价比来自河北石家庄的新公爵项目，其楼面地价为每平米3869元，开盘平均售价为每平米6600元。

北京上半年新房成交达去年全年八成；北科大教授赵晓称楼市已现泡沫

昨日举行的中国地产金融年会上，中华工商联房地产商会会长聂梅生、华远集团总裁任志强、北京科技大学教授赵晓等表示，由于通胀预期显著，下半年房价继续上涨的势头难以改变。

供求差距将推动房价上涨

工商联房地产商会昨日公布的数据显示，目前全国一线城市房产呈现快速去库存化的特征，上半年北京的新房成交已经达到去年全年的八成，二手房签约量超过去年全年，上海、杭州等城市都呈现价量同升的势头，房价连续环比上涨超过7个月，逼近2007年最高值。

地价占房价最低为14.33%，最高51.36%；国土部公布全国620楼盘数据

国土资源部称地价占房价23%

对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查：地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23%。

国土资源部调查地价占房价比例

今年全国两会上，全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。有声音据此表示，房价过高原因在地价高昂。要降房价，先要降地价。

昨日，在国务院新闻办举行的发布会上，国土部副部长鹿心社介绍了该部一项相关的专题调查。

　　央视对成都银行业集体违规松绑二套房贷的报道播出后，成都地产界、金融界乃至市民都为之一震。在报道播出后，成都二套房贷将马上收紧的传闻立刻开始弥漫，监管机构对此做出了怎样的反应？楼市将会上演最后的疯狂吗？购房者面对这一消息又是如何打算？

　　”潜规则”会被严令禁止吗？近日，本报记者对处于风口浪尖上的二套房贷进行了调查采访。

　　购房者忧心忡忡

　　银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上，再次强调要控制房地产贷款风险，严格执行二套房标准。

　　此前业内人士认为，收紧二套房贷只是政策层面的一次适度收紧，而且有一个缓冲期，对整体楼市影响不会太大。但此次再度强调显示态度之坚决，业内人士认为，对当前政策因素至关重要的楼市来说，该政策一旦严格执行，市场波动在所难免，楼市或将阶段性见顶。

　　地产股昨日逆市下跌

　　刘明康强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

随着二季度以来楼价突然飙升,对二套房贷政策的预期也开始转向。以工行为首的大行及部分股份制银行已收到通知:各楼盘二套房贷不再有七折优惠,并对二套房贷严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。

而消息人士也透露,在本周一工行的内部会议中,已经说了要把下半年的总额度控制在1000亿。虽然未经官方证实,但随着二季度宏观经济数据出炉,货币政策微调趋势已经确立,各大银行都要“收骨头”。

沪上某中介公司贷款部人士昨日说,近日已接到多家银行上海分行口头告知,收紧对二套房的贷款政策,首付必须至少达到四成。上海可能很快会出细则,但目前仅是口头通知,还没有文件下达。