“面粉贵于面包”现象的天价地再现，信贷飙升引发通货膨胀预期，2009年上半年京城楼市迎来了新一轮房价上涨。远洋沁山水、首城国际、万年花城等楼盘去年引领降价之后，今年又率先领涨，标杆效应拉开了楼市涨价大幕。
6月30日，中化方兴40.6亿元拍下北京广渠路15号地，新“地王”诞生
房价反攻 市场“表情”
数据显示，京城楼市今年5月与1月份相比，商品住宅上涨了2500元/平方米。首城国际、万年花城、远洋沁山水等楼盘均开启了涨价通道。从表1典型项目的涨价轨迹可以看出，这些项目多数是从3月份开始涨价。
首城国际自2月份开始，以500元/平方米的涨幅开始上升，6月底7月初将开盘的22号楼均价预计将达16000元/平方米。远洋沁山水4月初三期开盘均价涨至14000元/平方米。
“1、2、3月份楼盘纷纷降价，3月份时，一些楼盘已经开始涨价，部分楼盘将去年的一些优惠措施收回，4月份整体开始涨价。今年5月与1月份相比，北京市商品住宅上涨了2500元/平方米。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬对本刊表示。当市场再度出现强劲上涨之势时，不同开发商面临房价反攻呈现着不同的表情。
一部分开发商傍着地王“乐呵呵”
从4月份开始，土地市场的回暖和“地王”的再现就成为中国经济的最大看点之一。地价拐点是确认房地产中长期趋势的重要标准，地王出现则必然连带周边楼盘房价上涨。土地价格上涨往往是开发商认为“最拿得出手”的涨价理由。地王重现江湖，显然为周边楼盘带来了利好。
以5月21日京城诞生的广渠路10号地王为例，截止到6月16日，周边二手房房价上涨幅度甚至达到10%至12%。如富力城二手房业主一季度平均报价约20800元/平方米，但是6月份时已经平均涨到22000元/平方米，天之骄子二手房业主则由一季度平均报价16800元/平方米上涨到17000元/平方米（详见表2）。
周边新房禧福汇国际社区、首城国际中心房价涨幅分别为5%～7%。“我5月初去首城国际，当时销售人员透露房价肯定在15000元/平方米以内，但是现在报价已涨到16000元/平方米。”一位曾实地考察过该项目的业内人士对本刊记者表示。
首城国际中心去年低价入市，此后从2月份开始一直以300～500元/平方米的速度上涨。但是从其6月份的报价来看，涨价的幅度加快。其实该项目涨价由多种因素推动，周边诞生地王也是原因之一。
一部分开发商“忐忑中”涨价试水
不过还有不少开发商对目前的行情持谨慎态度。近日，金地北京公司总经理严家荣在接受本刊记者采访时称，今年2月份以后市场放量确实是因为去年刚性需求被积压了，但是需求放量不能说市场就好得一塌糊涂，目前楼市实际上还是处于僵持状态，既不能说市场形势不好，也不能说市场形势非常好，属于比较正常的状态。
“一般来说，房子卖得好，开发商就会涨价，这是正常的。但是涨了以后要卖不动，还得降。”严家荣表示。记者近期在与一些开发商的沟通交流中发现，目前仍有相当一部分涨价的开发商心里非常忐忑，既担心一旦市场出现疯涨情况，再度引发政府已经放松的政策收紧，又不愿意放弃已经出现的涨价机会。于是抱着能涨就先涨的心态。多数开发商表示，将密切关注着市场动态，随时准备调整价格策略。
一部分开发商“跑步涨价”
当然也不排除有些开发商对资金链要求不高，并不需要快速销售，反而想借着市场机会卖高价，而大幅涨价。
如据京西某项目内部人员向本刊记者透露，由于项目是政府部门下属公司所开发，并且项目后期要下半年开盘，加之项目销售情况比较好，因此老板希望涨价抬高门槛进而降低销售速度，从而能捂盘待高价。
所以项目在5月底认购开盘后，半个月时间每平方米先后两次涨价共2000元，目前也高出周边楼盘近2000元/平方米。
“本来项目是打算2007年下半年以准现房开盘的，但是当时市场情况不好，公司是国企，资金问题不大，于是开发商就选择了死杠，直到今年三四月份感觉市场好了，到5月份才开始现房销售。”上述人士透露，如果2008年开盘的话最多销售价格能达到11000～12000元/平方米，然而今年5月开盘均价达到了14000元/平方米。他称，开发商并不担心市场情况再度低迷，因为西部产品供应少，不如东部市场竞争比较激烈，加上国家出台的一系列支持房地产的政策，应该短期不会改变。
资金来自何方？
从2007年底中国楼市步入低迷，到2008年底全国一线城市成交量复苏，再到今年上半年的全面逆转，仅仅一年半的时间。这让那些预计楼市调整周期3到5年甚至更长时间的经济学家们始料不及。
“为什么复苏比预期快？”6月份，世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松发出了这样的疑问。
陈劲松感慨，最近一段时期，股市、楼市皆大旺，与半年前形成了鲜明对比，仅一个季度就恍如隔世。不用说让普通老百姓想不明白，就我接触过的经济学家和专业人士也大都未估计到。不是说，经济下滑的趋势还没有完全扼制吗？不是还有金融海啸第二波吗？实体经济还没有触底反弹凭什么股市与房市可以火呢？如果说股市是先行指标，率先实体经济反弹一下也就算了，凭什么房价作为实体经济的滞后指标也开始蠢蠢欲动了呢？
“开发商涨价的原因是销售火爆，销售情况好是因有需求支撑。”这是多数业内人对当前房价上涨原因的解释。亚豪机构市场总监郭毅对本刊表示：“这轮房价上涨是受需求推动，从4月份开始楼市的成交量达到了2007年的顶点，成交量好转，从开发商市场运营的角度来讲，提价也是正常的。”
而此后，地王重出江湖，并接二连三冲高，进一步夯实了开发商涨价的信心。实际上，此轮房价上涨的背后推手则是货币的大量流入，宽松的货币政策释放的巨量资金进入楼市推动资产价格上升。
通过对比图1～3，我们能够发现，信贷飙升与股市行情以及房地产市场的小阳春在时间节点上非常合拍，货币政策似乎就是幕后推手。
所谓货币政策，是指中央银行为实现特定的经济目标，运用各种工具调节和控制货币供给量，进而影响宏观经济的方针和措施的总和。
最近的一次货币政策转型是从2008年11月份开始的。实际上，2008年房地产行业救市尽管从5月就已经从一些地方政府开始，但是全国性的救市政策是始自2008年10月22日财政部下调住房交易税费房贷利率等刺激楼市的一揽子政策。
与此同时，2008年10月30日，央行两率双降放出货币政策松动的信号，11月9日，国务院出台国十条，正式宣布实行积极财政和适度宽松的货币政策，提出4万亿元资金拉动内需。
在此之前的2007年，由于流动性过剩导致股市和楼市泡沫不断放大，通货膨胀加剧，中央政府不断采取紧缩的货币政策，比如二套房贷首付款提高、利率上升等，积累效应直接导致楼市进入调整期。
2008年10月底，货币政策转型后，信贷迅速飙升。人民币新增贷款从2008年10月份的1818.56亿元增加到2009年1月份的4769亿元，此后连续4个月飞速上涨，今年3月份新增贷款高达18917.11亿元，1～4月新增贷款突破5万亿元。
与此同时，A股市场经历了国际金融危机以后持续时间和力度最强的一波上涨。2008年股市经历了大幅下挫。2008年1月至10月，上证综合指数由4383.4点降至1728.8点，月度日均成交额由1398.2亿元降至366.2亿元；深证综合指数由1311.3点降至470.9点，月度日均成交额由716.9亿元降至153.6亿元。
实行信贷宽松的货币政策后， 2008年10月股市触底，其后上证和深证的综合指数逐步提高。尤其是从今年1月份开始，股票指数开始持续上扬。
地产股则逐渐成为股市中的耀眼明星。其中2009年1月～6月18日，地产股单月成交额分别为234亿元、745亿元、702亿元、740亿元、736亿元、592亿元，总成交额达3749亿，资金热捧地产股的迹象明显。
伴随着信贷飙升和股市上扬的步伐，从11月份起，全国楼市尤其是一些小户型楼盘出现了成交量开始回升的迹象。市场乍现回暖。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，当日北京市期房住宅签约总量为700套，环比前一日的217套上升222.3％。11月17日，北京市期房住宅签约总量为4490套，比上一周期1173套增加3317套，环比上升283%。此后的几个月，成交量振荡前行，并在今年3月份的时候开始量价齐升，成交量大幅飙升的同时房价也开始上涨。
对于楼市而言，买房资金主要有两部分构成，楼盘按揭贷款购买者的资金构成为首付款和银行信贷，一次性付款者的资金构成则为自有资金。而自有资金无非来源于储蓄和新增财富。根据民生银行常务副行长洪崎介绍，第一季度，储蓄额增加了2.52万亿，4月份只增加了1000亿。两者相比，减少的储蓄要么投入股市、楼市，要么增加了消费。从2008年10月起，央行先后出台降低首付比例、降低二套房贷款利率等优惠政策，无疑增加了信贷向楼市的流动。
而在金融危机背景冲击下，各国政府纷纷豪掷重金救市，但产能过剩仍是全球经济主流，这些钱不可能再去投资到产能已过剩的行业，部分被转移到房地产购买土地。宽松的货币政策带来的地王再现、通胀预期共同推动房价上涨。
案例：透过万年花城看京城房价涨跌
本刊在这里选取万年花城作为典型案例，一是在于该楼盘曾经于去年十一期间直降3300元/平方米震撼市场，又在今年3月份涨价千元饱受各大媒体关注；二是其地处北京西南三环至四环，不像位于城市中心区域内的项目拥有最核心的地段，但是与开盘相比，今年四期的收官时房价上涨幅度已达214％；三是因建筑面积约200万平方米，超级大盘万年花城更能见证楼市跌宕，更能看出这几年房价起伏的端倪。
从2004年4300元/平方米的均价开盘，万年花城一路飙升至2007年最高价达到16500元/平方米，在市场低迷的2008年10月份，推出了震撼市场的特价房，均价仅9500元/平方米，并在此后随行就市开始降价，直到今年3月份，在四期收官之际，再次站上涨价的“舞台”。
时任万年花城副总经理、主管营销的黄玺庆，是在2005年万年花城爆涨前夕加入的，据他回忆，万年花城2004年初4200元/平方米开盘后，就开始一路小涨，三次推出产品，到2005年涨到4600、4700元/平方米时，楼盘出现了滞销。
“2004年是宏观调控的前夜，8•31出台后市场观望气氛浓厚。买房人认为万年花城就应该价格在4200～4300元/平方米的水平，虽然那时项目周边的市政、环境在不断改善，但是买房人就是不买帐。
加之购买这个价位的人群对于价格非常敏感，因此2005年的前5个月，万年花城销售情况并不理想。”黄玺庆说。
2005年5月8日，原本在集团总部工作的黄玺庆临危受命调到了万年花城。巧合的是，黄玺庆上任后，万年花城很快便奏响了房价上涨的“凯歌”。“这与我们抓住的营销良机有关，比如2005年万年花城趁势推出了全国首个企业版社区商业标准，再比如与浙商投资团签署战略合作意向书等。”
不过他强调，营销技巧能否成功必须建立在大势是牛是熊的基础上。2005年到2007年是房价上涨最快的时期。“宏观调控越调越涨，到后来真是想涨多少就涨多少。”黄玺庆感慨到：2005年5月份他接盘万年花城时，当时项目均价5000元/平方米左右，当年年底已涨到了近7000元/平方米，2006年时达到了9000元/平方米，2006年底2007年初，黄玺庆带领万年花城冲破了万元大关。
2007年4月黄玺庆调离万年花城，改任万年长兴总经理，并在次年调回总部，目前任北京万年基业建设投资有限公司总经理。此后，黄玺庆不具体操盘万年花城，但是在项目营销战略上会给出建议。
“我离开后三个月就感觉市场形势已经不好。但是2007年我们坚持不降价。”黄玺庆称，不降价主要在于两点：一是认为王石的“拐点论”是危言耸听，当时对美国次贷危机引发的金融海啸没有足够的判断；二是基于土地获取非常困难的局面，企业面临由传统房地产开发商变身为以生态建设为主的区域发展商，战线会拉得比较长，集团也不希望现有产品降价，销售过快而无房销售。
直到2008年国庆，万年花城首次降价，推出了200套9500元/平方米的特价房，直降3300元/平方米。这无异于一枚重磅炸弹直击楼市，当时引起了业内外的高度关注。一时间，关于万年基业资金链断裂的传言四起。
在此次采访中，黄玺庆首次对本刊记者透露了万年花城的降价内幕：万年花城属于一二级联动，当时正好11号地整理出来交给土地储备中心挂牌，由于在成熟社区旁边，并且工整，加之销售面积达到十多万平方米，因此，有近20家开发商都购买了标书。
黄玺庆当时身任劝退组组长。“面对利益，是不可能言语劝退其他开发商放弃拿地的，只有用利益去逼退。”黄玺庆说。于是集团决定十一期间拿出200套特价房源销售，既响应了购房者降价的呼声，又可以掩护目标地块。果然不出所料，许多已经购买了标书的企业得知拿地后地价都要高于周边房价后知难而退，万年基业顺利地把挂牌的土地摘了回来。
“200套特价房销售完毕，万年花城房价立马回归到‘特价房’前的水平，不过此后开始小幅度连续降价。”黄玺庆笑言，2008年市场形势不好，下半年绝大多数开发商降价也不“羞答答”了，万年花城也就随行就市。
记者了解得知，2009年年初，万年花城与去年年底相比，呈现了先降后涨的态势。黄玺庆称，这也与对市场大势的判断有关。
“去年下半年楼市成交量非常低迷，但是真正的市场需求存在。楼盘只要降价降到位就会火爆，这就说明市场的需求被压抑着，在今年上半年一定会释放。国家不断救市，开发商资金链缓解，买房人也不敢再等，很多买房人明白再不入市又赶上房价上涨了。” 黄玺庆表示，2009年的形势可以形容为“虎头蛇尾”，上半年需求旺盛，开发商必然涨价，涨价或许会造成市场的再次低迷。
正是基于以上的判断，黄玺庆表示，2008年底2009年初集团制定今年销售计划时，他们明确表示，可以降价，现金为王。
“我们是在上半年高价位的时候四期收官了，五期预计到年底才能开盘，到时候价格视市场情况而定。” 黄玺庆说。
