房产博谈【363】

老城区楼价或随着拆迁成本高涨而进一步提升

继东濠涌拆迁创出广州有史以来最高的拆迁补偿单价13360元之后，日前，东风路绿化广场四地块的拆迁将再次出现同样的高价补偿。

东风路又是最高补13360元/m2

据悉，本次拆迁的征地面积约1万平方米、拆迁面积约13351平方米，涉及拆迁的四个地块约有建筑物10栋。与东濠涌高架拆迁不同，东风路拆迁后地块都是用来建造绿地或者街心公园，因此居民都无法选择回迁，并且拆迁的物业涉及住宅、商业和办公等。而按照政府规定，市民如果要获得约13360元/m2的住宅拆迁最高赔偿(即补偿标准价+奖励金)要在今年12月30日前交出房屋。

此补偿标准与此前的东濠涌改造沿线房屋拆迁补偿标准相一致。日前，本报又报道：包括北京路、文德路、人民北路、东风路、新河浦等地周边8个地块开始动迁，其中除东风路4个绿化用地外，北京路又一出入口——府学西街断头路项目也备受关注。按照计划，8个地块预计2010年2月拆迁完成，随即将进行施工。其拆迁赔偿标准同样不高于东濠涌赔偿。

今年3月，《住宅每平方米最高补13360元》的消息在媒体发布。当时，有开发商就认为，13360元/m2的价格将成为老城区楼价的新标杆；也有发展商表示，这个价格将令日后的拆迁成本剧增。这就意味着，未来的拆迁户一定会把心理预期价位抬高，而老城区的楼价也有可能随着拆迁成本的高涨而进一步提升。

如今，东风路绿化广场四地块的拆迁以及北京路、文德路、新河浦等地块的拆迁都将再次出现同样的价格补偿。对此，业界普遍认为，这也就意味着现阶段政府在老城区内主导的城区改造拆迁补偿标准将是继续以13360元/m2为标准进行。

13360元/m2补偿也难买市区房

实际上，被拆迁的居民对于13360元/m2的补偿款又是否感到高兴呢？属于拆迁之列的关小姐就表示，面对拆迁，真的是喜忧参半。喜的是，自己被拆迁的房子当初买入时的单价只有3700元/m2，才4年的工夫，就涨了接近1万元/m2，这套70多平方米的小三房单位等于赚了70多万元，可谓是财富增值速度相当快。

忧的是，拆迁以后，上哪去再买房子呢？虽然说拿着将近100万元的补偿款确实是一大笔数，但目前，城区住宅的楼价看得上的一手楼已经在1.8万元以上，好点的二手房单价也往往在1.3万元/m2以上。而且，自己原来的房子是越秀区的，孩子可以有优质学位就读。如今，一旦拆迁，就不知道上哪买到有优质学位的楼了。虽然说，政策规定拆迁涉及的小学地段生可保留地段生学籍，但想找到近学校又合适的房子实在不容易。

关小姐无奈地表示：这13360元/m2的补偿款听起来很诱惑，但其实很“烫手”！ （记者 王荔珏）

记者昨天（10月30日）从上海中原地产等多家中介获悉，有关“上海第二套房贷款利率从11月1日起将严格按照基准利率上调10%来执行”的消息确实属实，近日有部分国有商业银行上海分行口头告知了沪上各大房产中介。而据了解，有关二套房利率上调10%的规定北京实际上从7月就已开始严格执行。

据介绍，今年年初以来，随着房地产市场的回暖，今年6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，强调了二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。随后在7月17日，银监会主席刘明康也在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调严格执行二套房贷政策。

“该项新政策出台后，北京部分国有商业银行从7月就严格执行，即二套房贷的首付和利率都严格实行首付4成、利率上调10%的规定。但上海部分国有商业银行在执行中出现‘放宽’现象，即首付严格执行了4成，但利率却没有上调10%。所以说，这次上海二套房贷利率上调10%只是严格执行了6月银监会的规定，并不是什么新鲜事，可能和年底各银行已经完成全年房贷指标有关。”有关人士介绍。

但也有业内人士指出，上海楼市一向是全国楼市的风向标，上海二套房贷利率的从严或许是房地产信贷政策从严的风向标。（余美英 车利侠）

房贷利率优惠明年或叫停可以抑制房价增长过快
高雪山的声音

随着楼市越来越热，房贷政策可能出现更多变数。上海证券报昨独家获悉，上海多家商业银行内部开始流传一则消息，即在基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停。而政策最早有望在今年11月份公布。

　　上海光大银行内部人士透露，消息来自领导层面，“应该不会是空穴来风。”而建设银行上海分行某信贷经理则表示，“中午我们也刚刚听到传闻，但目前没有任何正式的文件或指导意见。一些客户已经开始打电话来咨询优惠政策取消可能带来的影响。”

　　除了房贷利率政策外，一些和房地产有关的金融信号也频现收紧迹象。多家中介机构反映，二手房贷款申请大都处于递交但未批复的阶段。“这种状况与银行提前完成全年放贷指标有关。要想享受宽松的贷款审查，除非等到明年初，但那时候政策怎么样还不好说。”上海一家商业银行工作人员称。另外，随着南京等地收缩公积金贷款额度，有消息称上海有可能按正常时间表结束去年公布的公积金贷款额度上调的优惠政策。

房价优惠的出台出于年初的房地产价格的下降对于经济的影响，可以随着时间的发展从5月开始房子的价格大幅度的增长，对于这种现象有两种声音，一则是房子的价格增长有助于中国经济走出经济危机，他们从房地产对于国家经济的贡献上看，如果房子的价格增长可以带到房地产的投资，房地产的投资对于拉到相关行业的回复有着帮助，并且房地产对于各地的税收贡献很大，为此房子的价格一定要保持稳定，从而带动经济的发展。另一种声音是站在百姓的角度说，现在的房子价格已经远离普通人的收入，如果不调涨一定会没有人买得起，我们将无房可住。但是房子依然卖的火爆，问其原因是需求增长大于供应，并且一些开发商开始惜售，等待房子的价格继续上涨。

从房子没有人买到供不应求的转变，仿佛一夜之间的事，我们要问一下主要这个市场发生什么变化？回答是银行在其中扮演不同的较色，从房地产07年开始下降就是银行对于房地产的信贷进行调控，而今年为了宏观经济走出经济危机，为了完成今年GJP保8的目标，银行对于房地产的信贷大为放开，一下子银行的资金大量流入房市，从一些媒体看大致有一万多亿，这个市场一下子有了这样多的资金，房子的价格不涨才怪呢？现在的中国经济走出危机已经出入端倪，而9月份的宏观数据很好，这样银行在完成任务下一定要考虑自生的风险，所以对于房市的信贷调整是正常的，我们看到只是一个对于利息的优惠可能取消，还有就是对于二套房的严格控制。这样一点信贷加紧势必对于房地产的资金产生变化，在一个市场中如果资金政策没有发生变化，价格涨落会沿着直线发展，如果一点发生更变，这个直线会发生变化，我们拭目以待。

银监会严查假按揭二套房贷违规发改委整治房价秩序
2009年10月29日收到银监会答复称：银监会始终高度重视房地产信贷风险，严格要求商业银行依法合规经营。3方面加强房地产信贷风险监控：1、严格二套房贷政策，执行利率政策，坚持面谈面签制度，严防假按揭等违规行为，2、严控开发商授信，防止开发商将信贷资金用作本金；3、定期对少数信贷规模大占比高或增长快银行进行上下游相关行业的压力测试做好风险防控。针对“银监会应当在全国范围开展对商业银行、开发商等伪造虚假交易合同、房贷证明材料骗贷行为开展执法检查、追回违规发放的贷款依法惩戒相关工作人员等”信中反映的问题，已经督促各地开展了一些执法检查、发现问题已经要求相关企业整改。遗憾的是没有能够披露央视披露的一个人按揭35套房是哪个银行？
银监会是在本人提出行政复议程序中履行法定职责的。
2009年10月23日上午8点40分，国家发改委价格监督检查司电话并传真告诉董正伟、柏平亮等律师，称2009年6月25日8律师“建议依法查处房地产虚假交易价格欺诈骗贷等误导消费者危害金融经济安全行为”的举报信，他们有了处理结果。价检司称2007年他们已经开始了房地产市场专项整治。在今后的工作安排中将充分考虑律师们的意见建议，继续加大对房地产市场价格秩序的整治。

这表明国家发改委价格监督检查司开始了对房地产价格泡沫的执法态度和决心。这是在董正伟经过信息公开、行政复议之后发改委做的答复。银监会的答复估计也将很快做出。在2009年8%经济增长目标稳步实现的情况下，房地产市场政治正摆上个监管机构的日常工作日程。虽然经过了曲折的行政复议历程，但是发改委的态度非常积极，价检司出面是执法性的，而价格司对房地产价格是管理性的。这就是说发改委对房地产市场价格存在违法性作了肯定性判断。

2009年10月21日收到国家发改委行政复议通知函：称10月8日我提交的行政复议申请包括了针对政府信息公开行为侵权和针对8律师建议六部委打击房地产欺诈哄抬价格骗贷等不履行法定职责的行为，两个案件不能同时合并到一个复议申请书中，应当分开单独申请。为此，我随即分别写了两份行政复议申请邮寄给国家发改委。这表明自2009年6月25日8律师要求6部委“建议依法查处房地产虚假交易价格欺诈骗贷等误导消费者危害金融经济安全行为”在国家发改委正式进入了复议程序。

由于国家发改委等六部委在两个月内没有对8律师建议作出处理决定。8月25日我向6部委申请信息公开，此后住建部和央行积极地履行了信息公开义务并告知了对投诉信的处理情况。9月24日收到住建部和人民银行的答复。人行称治理房地产违法行为不是其职责，住建部称正在组织7部委对房地产市场开展专项整治。9月28日住建部副部长在答复扬子晚报关于律师要求打击房地产欺诈的处理情况时，该负责人公开称不支持高房价！这事住建部首次公开表态不支持“高房价”！

2009年6月25日以董正伟为首的北京市中银律师事务律师柏平亮、陈东、吴玉莲、卢淼、李璐、邓庆鸿、张万成等8位律师重炮出击，向国家发展改革委、工商行政管理总局、人民银行、银监会、住房和城乡建设部、国土资源部6部委发出投诉建议函，强烈谴责和要求六部委“建议依法查处房地产虚假交易价格欺诈骗贷等误导消费者危害金融经济安全行为”

近期，房地产交易中虚假交易和价格欺诈、骗贷现象非常突出，开发商虚假宣传和不正当手段误导消费者、哄抬房价等严重危害金融和经济健康发展。为此我们建议：

1、国家发展改革委应当在全国范围开展对房地产交易中虚假交易、价格欺诈行为和签订虚假交易合同哄抬房价牟取暴利行为开展价格执法活动；没收涉案企业的违法所得并依法处以5倍的罚款；

2、工商总局应当在全国范围开展对房地产经营者虚假广告宣传、合同欺诈、误导购房者交易行为开展规范市场交易秩序执法活动，责令停止违法行为，没收违法所得并处以5倍罚款；

3、人民银行和银监会应当在全国范围开展对商业银行、开发商等伪造虚假交易合同、房贷证明材料骗贷行为开展执法检查、追回违规发放的贷款依法惩戒相关工作人员等。商业银行工作人员玩忽职守造成重大房地产骗贷案件、或者违规发放房地产信贷资金数额特别巨大的，依据《商业银行法》第86条规定追究其刑事责任；

4、国土资源部、住房和城乡建设部应当在全国范围开展配合相关执法机构的执法活动，开展一次系统的房地产市场规范交易行为，对其中严重扰乱市场秩序的房地产企业取消其市场准入资格。建议在《房地产管理法》中明确规定禁止房地产经营者房地产交易中虚假交易、虚假广告宣传、合同欺诈、价格欺诈行为和签订虚假交易合同哄抬房价、牟取暴利等扰乱市场秩序的经营行为。违者没收违法所得，并处以销售额5倍以上罚款，直至限制其房地产从业资格。

在昨天市政协主席会议上，一份题为《关于进一步加强城市规划和产业规划结合的建议》草案提出，在特大型城市产业集约化发展方面，城市规划部门如果只关心总体布局的合理性，缺少对现代产业园区建设所需要的基础设施和园区周边配套保障的综合考虑，将对产业园区发展产生不利影响。

　　据介绍，目前上海建设用地已达2860平方公里，根据近期对104个工业区块土地进行疏理的结果，到2020年，本市剩余工业可用地只有约160平方公里。

　　建议案指出，上海城市空间结构正从历史上的单核心向多中心演化，城市形态、功能与国际大都市相比还有一定差距。未来上海城市空间结构调整既要按照建设现代化国际大都市的要求，提高城市基础设施水平，发挥城市服务功能，又要面对历史遗留问题，遵循城市和产业发展规律。因此在新一轮发展中，需要加强对城市规划和产业发展的前瞻性研究。

中国房价高得离谱早已不是什么新鲜事，即便是在世界经济一片萧条、中国经济复苏尚不明朗之际，中国楼市也仅经过了半年的低迷，就重新驶入上升的疯狂轨道。成交量井喷式爆发，买房就像捡白菜，数千人连夜排队争抢几百套房源；房价如同搭上了火箭，直蹿云霄，几乎每小时都在上涨。面对北京、上海、广 州等地动辄每平方米两三万元人民币的房价，即使是挣着美元的美国华人恐怕也会咋舌。而近日媒体报道广州贫寒夫妻因为没钱，放弃购买经济适用房整整哭了一晚的消息，读来更令人心酸。

所谓经济适用房，是指由城市政府组织企业建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅。据悉，广州的经适房价格仅为当地楼市均价的1/3，但很多中低收入家庭仍买不起，不是凑不齐首付，就是还不起贷款，只能忍痛弃购、望房兴叹。

不只在广州，今年以来，昆明、石家庄、杭州等城市先后遭遇“弃购”尴尬。经适房成为“奢侈品”，也是中国房价畸高的一个鲜活注脚。不仅低收入家庭买不起房子，中等收入群体也感觉吃力。越来越多的家庭为了一套房子几乎耗尽毕生财富，甚至几代人的积蓄。

毋庸讳言，大陆目前的房价已严重偏离正常的价值轨道，疯狂楼市正在透支中国经济乃至整个社会的未来。

从经济角度讲，房价大幅上涨带来的客观上货币贬值，必然会冲击资源性和基础性产品价格，加速社会的“通胀预期”。近来已经有媒体为猪肉价格“平反”，将房价列为通胀的“带头大哥”。

此外，房价的快速上涨，也增加了民众的生活压力。“房奴”们被每月的高额房贷压得喘不过气来，必然缩减用于教育培训、旅游等方面的消费和投资支出，购买力被严重透支，给中国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。

更重要的是，一个城市不可能仅为精英阶层服务，当大多数人无法享受到居住权利而某些特殊人群却可通过“特殊手段”获得更多房产资源时，在某种程度上会激起民怨，引发深层次的社会矛盾。

因而，抑制房价对北京当局来说已迫在眉睫。事实上，中国官方今年以来屡次释放收紧信号。除了此前的二套房贷收紧外，加速保障性住房建设，国土部近日还放出了将严厉打击囤地的消息。

但与之矛盾的是，地产开发商们仍一片乐观。他们一面大手笔圈钱抢地，不断缔造一个个新“地王”神话，一面为房价的继续攀升“煽风点火”。充满争议的地产商任志强近日又放一“炮”：土地供给减少将导致价格继续上升，房价在下半年还得有一轮涨势。一些学者专家亦为其呐喊助威，被称为“索罗斯中国门徒”的国金证券首席经济学家金岩石更抛出“北京、上海房价未来5年涨一倍”的言论……让那些迟迟难圆住房梦的普通百姓不寒而栗。

开发商的底气或许源自对官方政策底线的揣度和利用——政府为了让宏观经济有一定的支撑，必须确保楼市稳定。他们在官方“保成交、保供给”的政策中读到了“供应紧张、流动性充裕”等于己有利的信息，因此敢于大胆提价。

楼市俨然已成失去理性的“赌场”，不仅开发商在赌，银行也通过大肆放贷加入游戏，实体经济在振兴无门的情况下亦把流动资金注入楼市股市，一些手头宽裕的百姓靠购买多套房产为自己的资产保值，甚至政府也有“私心”，希望用房地产的泡沫为宏观经济的企稳赢得时间。而各地政府通过拉抬房地产业，作为吹涨GPP，抹亮政绩的“窍门”，这已经是不争的事实，而这种“政绩”在多大程度上要以老百姓的福祉为代价，就很少理会了。

再有，貌似“繁荣”的楼市，高得吓人的房价，绝非经济复苏的信号。尽管房地产被中国官方视为经济支柱产业，关系着上下游诸多产业的生存与发展，但任何违背经济规律、背离消费者收入比例的“繁荣”都只能是“短命”的，甚至会影响到其他行业乃至整个社会经济。由多方合力营造、不断膨胀的虚幻泡沫，最终总会破灭，建筑在泡沫之上的楼房也只会如“楼脆脆”般站立不稳。美国房市泡沫破灭的危害难道还不够大，教训还不够深吗?

进入7月下旬以来，大陆楼市已显露出疲态，“量跌价涨”正警示楼市风险。目前，中国经济企稳迹象的基础还相当脆弱，财政和货币政策也未到转向的时候。但住房不是普通商品，它与民生息息相关，特别是在中国人的传统观念中，“家”还被赋予了团圆、归属的意涵，因而，官方对房地产市场的调整必须“动真格的”，特别是要加大保障性住房的建设，并从土地、信贷、税收、监管多项政策入手抑制房价的非理性上涨，不要让属于中低收入者的住房沦为“奢侈品怪胎”。只有让房价回到理性轨道，才能让国人早日圆了“居者有其屋”的梦想，同时也让中国经济的未来不至于过早被透支。

经过2009年中期楼市的强力反弹，让许多购房者和投资者意识到，房地产作为固定资产所具有的强大保值和升值能力，也让人们坚信北京作为首都房价今后还具有大量的上涨空间。虽然“十一”黄金周全国各地楼市出现了降温趋势，但是不少一线操盘手认为这个只是阶段性调整，不会影响北京楼市整体向上的走势。

北京国际发展投资有限公司总裁杜猛甚至向记者表示，如果自己手头有几亿的现金，宁愿不做开发商，在北京购买一些住宅，既不用费心赚钱速度也不会慢于做开发商的投资。

记者从专业投资者处了解到，买房投资要切记三点，选择新项目的一期、选择具有升值空间较大的新区域、选择知名开发商建设的大型项目，这样既可以享受到较低的价格，获得更多的升值空间，同时选择大社区大开发商的房产保值性更好。

第一招 置业首选新盘第一期

今年10月北京市有将近60个新项目入市交易，其中大部分为老项目的后期，由于前期已经销售完毕，甚至已经入住，开发商投资已经基本收回，而且随着项目知名度的不断提高，项目后期的房价已经处于最高，出现后期价格比一期高上一两倍的现象比比皆是，因此选择老项目的后期虽然已经看到投资前景，但是价格的过高，也让今后的升值空间大打折扣。

与此同时，在京城楼市里悄然流传着这样一句话：南有世界村，北有华贸城。合生世界村和华贸城一南一北两个纯新大盘的登场，的确对下一阶段北京楼市的走势有着举足轻重的作用。

目前华贸城已经开盘销售，价格为1.2万元/平方米左右，由于是第一期开盘，许多购房者为了抢占先机，依然趋之若鹜，销售异常火爆。而记者了解到，11月份南部最引人注目的合生世界村也将入市销售。

合生世界村总体量63万平方米，将分四期开发，此次首期开盘将推出两种全新产品：360度全景高尔夫洋房和最具别墅感LOFT公馆。其中，360度全景高尔夫洋房有50平方米一居、88-91平方米二居、118平方米三居，最低首付16万元起；LOFT公馆层高达到了5.49米，在户型设计方面，上下一致的双标准层国际品质空间，160%超高使用率，买一层得两层。

可见合生世界村在产品上选择了迎合市场需求的紧凑型户型和LOFT产品，而且在首期开盘时，还将推出交2万元购房诚意金可享8888元的总房款的开盘优惠活动。可见选择新项目首期不仅可以为后来的房产升值打下基础，同时还可以享受到不小的优惠。

一位业内人士向记者介绍购房经验时指出，买房就要买新项目，主要是由于项目处于打品牌建立口碑的时候，这时的产品质量不仅过硬而且价格相对较低，适合首次置业和投资。

第二招 买房看准价格洼地

“淘货”是目前流行的消费模式，就是在众多商品中挑选出质优价廉的产品，同样买房也一定要淘，特别是在目前房价飞涨的情况下，如何买到价格低的好房子是众多购房者关心的话题。

一些专家向记者表示，如果用淘货的方式来购房，那么最好把目光集中在一些新兴区域。从目前来看，北京的南部地区还属于楼市的价值洼地，而今后随着京津一体化的推进，该地区又具有重大发展潜力，其中以亦庄区域为首选。

目前，合生世界村所在的马驹桥已经被规划为亦庄生活区，区域价值一直有待挖掘。目前地铁亦庄线的提前开通和第二国际机场的选择落户更为该区域的发展提供了机遇。

据了解，随着亦庄第一生活区的饱和，作为亦庄第二生活区的马驹桥区域，主打的就是品质生活。“良好的产业背景与大量的高端人群，在马驹桥‘亦庄第二生活区’的规划出台后，即引来金地、珠江、复地、卓越、合生等品牌开发商的角逐。品牌开发商的进驻，也成为了亦庄地产项目品质化升级的主要原因。”业内人士分析。

因此不少购房专家表示，马驹桥区域作为新兴的楼市区域，目前还处于价值洼地，今后随着首都第二国际机场的兴建，该区域将成为新国门，未来发展潜力巨大，现在该区域买房正当时。

第三招 买大社区大开发商最为保险

时下，受市场一些调整的影响，对于买什么样的房子保险也成为了许多购房者关心的话题。“买大社区、大开发商的房子最为保险，”一位业内专家向记者表示。首先，大社区意味着社区配套的完善，即使在一些偏远地区，大社区的配套也完全可以满足一般人的居住需求，同时由于开发周期长，开发商在开发大型社区时产品质量也会下大工夫，同时还会投入大量的宣传推广费用，对于房子的再次出售也将有利。其次，选择大开发商。大开发商一般注重品牌，不像一些小开发商属于一锤子买卖，即使后来出现问题，购房者一般全处于无处讨说法的境地。

记者了解到，合生世界村总规划面积达到了63万平方米，是目前亦庄区域内在建的最大居住项目。配套设施也最为齐全，其中有1/3的面积构成了一个超级豪华的配套阵容：3万平方米私属高尔夫球场，10万平方米国际风情Shopping　Mall，其规模相当于5个赛特广场，1.3万平方米超穹顶会所，9万平方米重景园林。23万平方米的配套决定了合生世界村所在地，必将成为亦庄区域的生活新核心。

此外值得一提的是，在该项目西侧规划了大型高尔夫球场，该球场由天津帝景高尔夫俱乐部实力打造，是一个3万平方米的集高尔夫练习和业主休闲为一体的主题公园。世界村作为合生的第三代产品，在北京也只有在燕莎的合生霄云路18号和这里一样拥有专属的高尔夫主题公寓，而霄云路18号最小的一套房子价格也在2800万元左右，可见这样的高配置为今后项目的升值奠定了坚实的基础。

同时，合生创展作为最早进入北京市场的南派开发商，一直享有很高的市场声誉，特别是最近几年，合生势头发展更为迅猛，2006年合生36大名盘全球同步上市，合生全国开发面积超过1800万平方米。即使在楼市危机的2008年，合生创展北方区还同时开盘了20个项目。今年上半年合生创展共实现合约销售金额66.51亿元，同比上升了59.7%，截至8月份销售额已经达到90亿元。（赖大臣）

近日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布了前三季度北京经济发展情况。数据显示，1-3季度，全市销售商品房1593.6万平方米，同比增长1.3倍。其中销售商品住宅1301.4万平方米，同比增长1.6倍。1-3季度，全市房屋销售价格比上年同期下降0.1%，降幅比上半年缩小0.7个百分点。9月份房屋销售价格比上月上涨0.3%，连续七个月上涨。
前三季度北京房地产销量增幅非常高，总销售面积已超过去年全年，这带来了两个问题。一是助推价格，导致房价在短期内涨幅过快，部分楼盘上涨过快，直接导致市场整体价格的上扬，并形成了社会对房地产业的积怨；二是房屋存量减少，今年的房屋销售形势好得也超过了部分开发商的预期，通州区拉维小镇甚至出现了抢购潮，800多套房一日被抢空。因此，从目前的数据看，无论现房还是期房，库存量都大幅度减少。
1-3季度，四环路以内商品住宅期房均价已经达到了19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。
目前北京经济复苏，更多的是靠政策刺激，市场作用下的自主增长动力依然较弱。房价上涨过快，虽然短期内带动了数据的增长，但是房价已逐渐超出了市场的承受能力，投资性需求动力开始减弱。在年底这段时间，房价会在小范围内调整试探市场的反应，寻找最佳价位，以京西大成郡为例，前三期开盘均价在1.6W/平左右，现在在整体价格上涨的趋势下，预计再次开盘的话，价格也会有所调整，保守估计会涨到四环均价来试探市场。持币观望群体在经过了心理调整后，会重新回到楼市，楼市价格不会再出现大的波动。

近来，成都市主城区商品房户均成交面积大小直线攀升，最高时曾飙升到107平米。近期，大户型受到了市场青睐。“从居住舒适性的角度，大户型的房屋居住舒适性肯定要好过小户型，无论是朝向、通风还是居家使用，小户型受面积限制，一些居住的要求无法充分地满足，但大户型就完全可以规避这一缺陷，而且大户型房源一般都占据着楼盘里最好的景观资源。”合景泰富地产的营销总监梁斌认为真正意义上的居住舒适，只有面积较大的房子才能满足。除了户型舒适的优势外，大户型在环境景观、采光日照、配套设施方面都有着很大的优势。最近各大楼盘也都不约而同增加了大户型的供应量，并提高了产品品质，更多地满足了购房者对舒居住宅的种种要求。据记者了解，大户型的买家大多是改善型住房客户，产品没有足够的吸引力他们也不会出手。但一旦有经典之作，下手也会毫不犹豫。记者观察到，目前市场上有几个项目的经典大户型备受购房者的喜爱，他们大多功能多样，线条分明，能最大化地满足购房者的改善需求，最重要的还有创新之处，让居家生活变得更有乐趣。
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　　物业类别：住宅、高尚住宅、超高层户型区间：280-670平方米物业地址：高新区世纪城新会展中心天鹅湖畔开发商：龙湖地产当前价格：待定

　　南湖国际社区

　　物业类别：高尚住宅、高层户型区间：116—270平米物业地址：双流县人南延线南湖度假风景区内开发商：成都森宇实业集团有限公司当前价格：起价50万元/套

　　中海·城南一号

　　物业类别：住宅、高层户型区间：160、180、240平方米物业地址：位于高新区锦城大道199号开发商：中海振兴(成都)物业发展有限公司当前价格：均价10000元/平方米

　　华润·凤凰城

　　物业类别：住宅、高层户型区间：130-170平方米物业地址：高新区大源组团(东邻站华路和天府大道南延线，新会展旁)开发商：华润置地(成都)实业有限公司当前价格：均价6300元/平方米

　　蓝光·圣菲TOWN城

　　物业类别:高层住宅户型区间：67-120平方米项目位置:双流县城南黄河路与成牧大道交界处(家园国际酒店对面)开发商：蓝光集团当前价格：均价3800元/平方米

　　城北

　　东骏·湖景湾

　　物业类别：住宅、高尚住宅、多层、高层、洋房户型区间：89-170平方米物业地址：东骏湖景湾位于新都区马超东路555号开发商：成都东骏房地产开发有限公司当前价格：高层均价4000元/平方米；多层均价5000元/平方米

　　恒业星园

　　物业类别：住宅、普通住宅户型区间：90-140平方米物业地址：恒业星园位于金牛区五块石蓉北商贸大道99号开发商：恒业东升资产经营管理有限公司当前价格：4900-5500元/平方米

　　城西

　　万科·金域西岭

　　物业类别：住宅、高尚住宅户型区间：90、130、170平方米物业地址：金牛区迎宾大道99号开发商：成都万科国宾置业有限公司当前价格：60万元-140万元/套之间

　　龙湖·弗莱明戈

　　物业类别：住宅、电梯洋房、电梯公寓、多层、高层户型区间：140-170平方米物业地址：郫县蜀都新城高专路开发商：成都西祥置业有限公司当前价格：76万元/套起(一房一价)

　　锦绣森邻

　　物业类别：住宅、花园洋房户型区间：120-200平方米物业地址：温江区光华大道旁温江新城(紧挨花博会场馆)开发商：成都上实置地有限公司当前价格：均价6000元/平方米。

2009年1—8月全国房地产开发企业完成投资及增速情况

在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭，自从买房后让房贷压得喘不过气来，想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱，不但让房奴从物质上大大降低了生活标准，更使他们的精神备受折磨，心理健康受到极大伤害。　　可见，房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项，很多网友们都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经；虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金，让你少奋斗10年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。

　　选择合适的房贷还款法

　　1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。

　　2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。

　　3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

　　4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。

　　5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。

　　6、按月调息。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。

　　7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

　　8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

　　9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

　　所以对于房贷一族来说，选择合适的还贷方式，就能实打实的省下不少钱。另外，选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。

　　选择合适的银行产品

　　1、渣打活利贷，100万贷款省息近60万。包括下面的也都是提前还贷的一种方法，通过将闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金，在省息的同时自动缩短了还款期限。假如你贷款100万买一套2室一厅的新房，贷款期限30年，由于每月可以节省3000元，可将这笔资金存入还款账户，在还款的第2个月，贷款本金就比原来减少了3000元，如果坚持每月将节省的3000元存入还款账户不支取，最终还款的利息总额为55.5641万元，而普通住房贷款利息总额需要115.8379万元，可节省的利息近60万元，同时，你的还款期限也由原来的30年缩短为22年。从还贷年限上再加上节省的利息岂止让你少奋斗10年？

　　2、深发展“存抵贷”：提前还贷资金也有收益。该产品将账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，而非全部资金用于抵偿本金，其次，节省的贷款利息还可返还到账户中，并有一定的理财收益。收益包括存款额的活期利率和存款抵扣部分贷款产生的利差收益。假如你办理80万元贷款，如果还款账户余额为10万元，则相当于抵扣了2.75万元的贷款本金，如果接下来两天分别存入10万元、70万元，则以这三天的理财收益计算，其年收益率约为4.2%，远高于活期存款利率。

　　3、建行“存贷通”：有不良记录难享该账户。将还款账户设定为贷款通增值账户，可将活期账户的钱存入“增值账户”，按银行约定的比例，将其视为提前还贷的资金，账户余额越多，视作抵扣的还贷额就越高。需要资金时，可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款，包括被视同提前还贷的部分。例如，你在建行办理贷款金额为60万，期限为30年的个人住房贷款，如果增值账户余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款资金，剩余7.5万元则按活期存款计息，则当天可节省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。节约的利息通过“增值收益”的形式返还到账户余额中，市民可自由决定是否支取或继续冲抵贷款。

来源：重庆搜房网

　　[提要]再过三个小时，2009年重庆秋季房交会将会鸣金收兵了。经过整整四天的展示，对于本次秋交会的感受，以及重庆后市的发展，业内人士们到底有些什么样的看法，对此搜房网现场采访了香港宝嘉地产重庆公司营销总监王海春（以下称王海春）和重庆迈德城市研究院院长赵宜胜（以下称赵宜胜）。
再过三个小时，2009年重庆秋季房交会将会鸣金收兵了。经过整整四天的展示，对于本次秋交会的感受，以及重庆后市的发展，业内人士们到底有些什么样的看法，对此搜房网现场采访了香港宝嘉地产重庆公司营销总监王海春（以下称王海春）和重庆迈德城市研究院院长赵宜胜（以下称赵宜胜）。

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搜房：本届房交会在你们看来与往届房交会有什么不同？

王海春：我觉得昨天看了，第一感觉就是大家都比较务实。今年的装修从一个布置来讲更密了，不知道是把展馆布置得更加紧凑一些了，看到了更多的新闻媒体，从去年的秋交会到今年的春交会，开发商打折的字眼看不到了，这种通过价格来吸引眼球的很少了，也印证了现在房地产的一个现状，就是销售比较好，开发商对相应的一些广告这些方面控制的相对比较紧，没必要投资这么多的钱，反而销售也会好的。从今年搜房的广告也看得出来，开发商也更加务实了，更加多的新盘也推出来了。

搜房：本届房交会首日成交的数据的表现来看，您认为正常吗？

王海春：交易会这个东西不好说，因为他只是一个表象。很多的是因为房交会的一个优惠政策，房交会的交易量肯定比平时要大一些，所以有这样一个因素在里面。但是客观上也体现了一些东西，比如说整个成交量增长了零点几，应该是目前的一个房产形式的一个写照，是比较正常的事情.看到另外一个数字，从房价来讲，是增加了精装房和高端房。2007年、2008年基本上是由上到下再到上的这样一个趋势。

搜房：根据当前整个房地产市场来看，，您对后市有何期待呢？

赵宜胜：我觉得对于重庆消费者来说，我们经过了金融风暴这么一个冲击，然后楼市再归于平稳，从我们重庆本地房价的走势来看，它目前处在一个没有太多泡沫的阶段。另外一个，重庆明年两江新区也正式批准，保税港以及空港，还有西永微电子园，这些热点在今年和明年会有一个比较集中的市场。这些都不是一个小的区域集中，而是上升到国家层面，这个影响力都是比较大的，在全国也会造成一个影响，无论是保税港区，还是两江新区，西永微电子园区这些，他会极大的提升重庆的房地产乃至全国的吸引，会加速重庆的房地产市场，由区域性的市场向外向型的市场，向全球性的市场转变的一种购房，他会加快推进这个过程。因为我们知道重庆的房地产一直在同类的城市他的价位是处于低位的。使得重庆的快速发展所带来的住房需求能够得到很好的供应的满足，使我们过去十来年了我们重庆的房价都没有出现暴涨暴跌。房地产市场又以本地为主，开始变成全国性的境外为主，向外地转化，外需大量的增加。当房地产的市场需求变得外需大量的增加，当我们城市本身的投资价值，城市的含金量越来越快速的时候，房价就不仅仅是保证供应量所能够解决的，而且这本身是一个相对的概念。我们过去的供应量来满足以后的需求，这种供应的需求还是增长比较快的，但是今后不一定能够满足，因为城市价值的提升会带来更大的需求量。

搜房：在您看来，现在购房是一个好时机吗？

赵宜胜：现在大家购房和开发商都很理性，购房者也很理性，在这种火热的场面下，火热的房地产的热潮之下，可能会让我们的选择不太正确。今年的房交会，好像是我们政府为我们打造了一个从容交易的平台，我们开发商也进行实事求是的宣传，他再也不用噱头，用不着边际的一些花样去忽悠消费者。他把房屋的一些价值和性能体现出来，应该是比较理性、合理的事情。

搜房：秋交会之后，重庆楼市将会发生一些什么变化？

王海春：刚才赵总已经说得很好，决定最后的是价格和价值。重庆的价格是稳的定，这是一个不争的事实，相对于北京、上海、广州这些城市肯定会低很多，作为消费者来说肯定是值得买的。另外从重庆的发展来讲，现在区县到主城来购房占到一半以上了，所以江北的这些楼盘在向7000元、8000元进军。我们市政府进行了一个大规模的拆迁，我们渝中区也进行了一个旧城改造，开发商的价格在涨，同时也在虚涨，这个地的价格也在一年一年的高。我们也可以算得出来，今年看到1000万1亩地，今年将近2000万1亩地。从开发商来说，包括人工，包括配套费，包括建筑材料的成本都在上涨，所以从重庆这个地位角度来说，现在买房是一个很好的时机。供求关系始终在向求那方偏，所以这个价格，在中间到年底，有一部分开发商多多少少有一些进步，投资结算这些，可能会有一个小的波动在价格上来说。整个上行线是不会改变的，从今年开始，一个国家的政策没有变，开发商的销售来说资金压力也是比较小的，所以在这种不缺钱的情况下，他不需要通过降价来寻求资金。无论从需求、资金量，对开发商来说，这个房价还是会逐步地上涨。

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根据中国国情，人口太多，而土地资源有限，房屋资源也相对有限，尤其是城市房屋，不可能无限制增长。要想实现”居者有其屋”，笔者认为，控制每户家庭的购房数量，象”计划生育”一样，推行”计划购房”，是我国当前阶段抑制高房价的唯一有效办法。

根据笔者所见所闻，一些富有家庭或房产投机者，所拥有的房产多达几套、十几套、几十套。正是这些富人和投机者，不断地购买着、占领着、囤积着相对有限的房屋资源，他们囤房的目的各不相同，有的是为了长期获取租金，有的是为了待价而沽，有的是为了储存财富留给子孙。封建社会的地主阶级囤地，导致农民“耕者无其田”；当代社会的富人囤房，必然导致平民百姓“居者无其屋”。

笔者认为，打破囤房现象，消除富裕阶层对房屋资源的垄断，是实现我国国民“居者有其屋”的必经途径。

以下是笔者设计的“计划购房政策”。

我国现阶段的基本家庭结构为”三口之家”，即一对夫妻和一个未成年子女组成一个家庭。对于三口之家，可以允许该家庭在中国境内，最多购买二套房产，面积不限制。为啥定为两套呢？一是满足富裕家庭的“市区一套、郊区一套”的居住需求；二是满足夫妻两地分居的居住需求。面积为啥不限制呢？是为了适应人民不断改善居住条件的需求。当你觉得原来的房产面积小，想住得更宽敞一点，可以将旧的房产卖掉，去买更好的房子。当你的经济条件不断改善，你可以不断去购买更好的房子，但前提是必须将你的旧房产卖掉，将旧房产推入市场，作为房源提供给其他购房者。

对于未成年人，不允许其购买房产。

已成年但未婚，可允许其在中国境内购买一套房产，面积不限制。

已成年且已婚，夫妻双方拥有的房产之和不得超过两套，面积不限制。

……

综上，笔者的基本思路就是控制购房，有钱也不能多购，这样就能够让有限的房屋资源惠及更多的家庭。

按照笔者的思路，必然触痛房产投机者的利益，以及拥有多套房产的富裕阶层的利益。但为了千千万万的普通家庭，牺牲部分富人的利益，使广大国民都有屋可居，同时节约我国有限的土地资源，何尝不是利国利民的好事呢，何尝不是创建和谐社会的重要一步呢？

　　●基本信息●

　　物业类型：住宅、别墅

　　建筑类型：叠拼别墅

　　地址：通州区京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左

　　采暖方式：市政供暖、地暖

　　均价：13500元/平方米

　　绿化率：36%

　　装修情况：毛坯

　　容积率：1.4

　　●项目情况●

　　五条交通线路直通项目

　　离开世纪星城，往南上怡乐中路，很快就能看见花墅香醍。而进到售楼处，购房人吴女士首先关心的就是“从市区到这里怎么走”。售楼员向吴女士介绍说，从CBD区域到花墅香醍，“有五条路线可选，开车到国贸也就25分钟左右”。售楼处墙上的交通图上标出了这五条线路，分别是朝阳北路、朝阳路、京通快速、两广路延长线-通朝大街、京沈高速。其中，两广路延长线-通朝大街一线有望在年内贯通。而除了自驾车可选路线较多之外，花墅香醍东距地铁八通线九棵树站、北距果园站都只有几分钟路程。

　　处于通州较繁华地段，花墅香醍周边商业配套也成为项目的一大利好：家乐福、华联商厦、国美。“对于花墅香醍的购房人来说，通州核心区域的商业配套都近在咫尺。”而除了商业配套，售楼员还介绍了周边教育配套：史家胡同小学通州分校、梨园中心小学、潞河中学等都距离项目不远。

　　东部稀缺低密度住宅

　　花墅香醍是龙湖地产北京分公司在北京推出的第三个项目，龙湖滟澜山和香醍漫步这两个项目是以“第二居所”或“第1.5居所”为定位，即为周末度假或偶尔居住，但花墅香醍完全是以第一居所为定位打造的低密度产品，容积率1.4的住宅在东部区域比较稀缺。“我们项目距离国贸18-19公里，平时开车大概半小时就可以到达，”售楼员介绍，“工作在CBD，住在通州还是很方便的。而且随着央视和北京电视台的迁入，也会带动一些相关产业链进入CBD地区。花墅香醍恰好能够满足这些相关从业人员对于低密度住宅的需求。” 项目在售11栋叠拼别墅，每栋16套，“上叠别墅送阁楼，下叠别墅送地下室”。目前，3栋已经售罄，均价为13500元/平方米。

　　别墅实现人车分层

　　“五重景观”设计

　　尚未进入花墅香醍，就能看见项目内高高低低的树木。进入花墅香醍，脚下就是一个缓坡，“看得出项目景观专门做了坡度起伏”。小路曲折延伸到售楼处，两边都是高高低低的绿树鲜花草坪，层次分明。而无论是从实地观感，还是从项目沙盘上看，大面积的绿化都是花墅香醍引人注目的一大优势。据售楼员介绍，花墅香醍的第一个特点，是北京第一个“人车分层”的别墅社区，地面上没有行车线路也没有停车位，车辆从专用入口进入地下。居民停车后直接坐电梯入户，这样一来，对地面上老人和孩子没有了安全隐患，也少了污染，最重要的是可将地面空间节省下来做园林。而这园林就是第二大特点——“五重景观”。社区内2.2米宽的主路两旁是宽度为1.8米的绿化，并且是根据植物的高度，由草坪、花卉、小灌木、大灌木和乔木搭配的分层绿化，即五重景观。听到售楼员的介绍，购房人随即提出“消防通道在哪里”。售楼员解释说，因为社区内两边有1.8米的绿地，加上道路自身宽度，“消防车可以直接开过去，没有问题”。

　　户型更关照人性化设计

　　整个项目占地面积9.8万平方米，总建筑面积为13.7万平方米，共规划两种户型产品：叠拼别墅和花园洋房。社区中部共11栋叠拼别墅，地上4层半，目前已经全部封顶。下叠产品为买地上一、二层，送地下层，总价为700万元以上；上叠产品为买三、四层，送阁楼层，总价在500万元以上。下叠别墅有南、北花园以及入户门三个入户处，用绿林分隔的庭院可将自家花园与别家花园无缝连接起来，“这样既可以保证业主的私密性还能营造出一种别样的生活氛围，”售楼人员说，“业主还可以从地下停车层直接进入到地下层。”在进入下叠别墅样板间后，我们发现，在地下层的南北两侧都有庭院，而且即使在没有光源的情况下，地下层仍可通过庭院进行采光，阳光依然可以通过开向庭院的窗户射入室内。设计师王利斌认为，由于花墅香醍垫高了整个社区，地下室并不在地下，加上是下沉式的设计，地下室就会获得大面积的采光面。据介绍，地下层只收取采暖费不收取物业费。

　　走进样板间，3.1米的层高，超过5米的面宽，都给人通透大气的感觉。在居室布局上，样板间一层包括起居室、老人房、餐厅，二层包括主卧、阳光书房，地下室则包括酒窖、视听室等，王利斌对此评价是“功能齐备”。此外，更让随行专家和购房人感兴趣的是，由于整个样板间的设计效果，“室内面积看上去比实际的要大”。在大家参观地下室时，售楼员还提醒说，有些墙体是装修中建造的。因为是毛坯交房，购房人在装修中还可以根据自己的需要分割空间。

　　此外该项目还拥有8栋花园洋房，目前只有一栋未售，每栋花园洋房的中间部分为160平方米的三居，两边部分为224平方米的三面采光户型。顶层和底层为复式，一层赠送花园，价格约在200万-300万左右。

来源：YNET.com 北青网 北京青年报

　　一个以住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失，“目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式”。（10月18日《扬子晚报》）

　　住建部此次调研，被一些媒体解读为“二次房改”的前奏。而住建部政策研究中心主任陈淮很快就明确表示，不论短期计划还是“十二五”规划中，住房目标仍然是住有所居，当前在住房发展过程中，保障体系和市场化之间的结合有进一步改善和调整的必要，但这一基本方向中没有“二次房改”。可见，住建部究竟是在酝酿一次颠覆式的大调整，还是目的在于完善现有政策的小调整，仍有待观察——如果是对1998年房改模式进行颠覆式调整，或可称之为“二次房改”；如果仅仅是微调现有住房制度，显然就谈不上“二次房改”，所以舆论不可过早兴奋。

　　中国需要不需要进行“二次房改”存在争议。支持方认为1998年房改的结果是过度市场化，现在需要对其进行一次彻底修正；而反对方则认为，现在的住房制度早已不同于1998年的房改制度，住房改革一直在进行，“二次房改”不过是概念炒作，没有多少新意。

　　其实，不管是从畸形的商品房市场来观察，还是从欠账的保障房体系来看，都需要一次深刻的变革，否则，商品房市场的高地价、高房价就会对宏观经济构成潜在威胁，保障房欠账将使得住房与民生的关系发生扭曲。而最终的房改模式，必须以民生为“核”。

　　首先，总结十年房改得失，关键看民生。1998年房改制度，取消了住房实物分配，实行住房分配货币化，建立了多层次城镇住房供应体系。可以说，成绩是不可忽视的，人均住房面积达到28平方米就是证明。但是，今天我们回头来看，仍存在不少问题。比如，1998年起福利分房表面上看是取消了，但现在在某些地方某些部门依然存在变相的福利分房现象。再如，1998年房改的目标是建立以经济适用住房为主的住房供应体系，也就是说房改以住房保障为主。但今天我们看看现实，现有的保障房不但存在巨大的缺口，其房屋面积也往往超标，甚至被有钱人购买或居住着。商品房实际上主导了房改，结果让大多数低收入人群被拒保障房门槛之外，不少中等收入者则变成了商品房的“房奴”。

　　显然，1998年房改最大的成功是支持了经济增长，最大的失败是对民生重视不够。因此，住建部此次调研十年房改得失，不能只看房地产为财政上缴了多少税收、为城市化贡献了多少成就，而是要看还有多少人本该纳入住房保障而没有保障、多少人正在为房子和房贷而苦恼以及公众普遍关注的房地产市场秩序、房屋质量等。

　　其次，新的住房制度模式需要民意讨论。由于1998年房改存在不少遗憾，走了不少弯路，因此，下一步住房制度该走一个什么样的模式，显然不能仅由监管部门说了算，而是要广泛征求民意。尤其在设计住房制度时，一些地方政府、开发商必然会与公众产生博弈，期待监管部门当一个公平公正的裁判，不要被一些利益集团所左右。

　　再者，房改的成效需要公众来考核。显然，一次大的住房改革，需要确定改革目标，对实施情况进行考核。建设部有关负责人在2007年曾公开表示，中国的住房和房地产制度改革是“很成功的改革”。究竟是否很成功，监管部门和公众看法不一。新的房改模式，必须分阶段明确改革目标，由公众对改革成效进行打分，对不合格的官员进行问责，对不理想的政策进行及时调整，在公众监督下，让房改顺着民意的指向进行。

　　冯海宁（北京 记者）