房地产博客【363】

　政策不明朗致买家恐慌性入市

　　房地产市场在相关优惠政策未明之前，大量有购房需求的市民以惶恐心态急切入市。

　　记者从中介了解到，十一月前三周广州市二手房成交量比十月同期上涨20%左右，增幅远超前几个月。

　　中介人士预测，在年底之前，这种楼市集中交易潮都不会改变。

　　进入四季度以来，随着对相关优惠政策可能在年末终止的担忧情绪，全国主要城市的二手房市场都出现了一股“疯狂”的成交潮。

　　在北京、上海市场中，据两地媒体公开报道，9月后两地楼市价量双升，北京二手房每日成交宗数从以往的六七百宗上升为连续多天超过1000宗。

　　穗二手成交同比增两成

　　在广州市场中，中介人士认为风头未及前两个城市，但趋势相同。

　　满堂红中介人员孙芷萱发现：“我们在房管局经常可以看到人头涌涌的场景，估计人数比平时增加了三成左右，买家们都急于搭上优惠政策的末班车。”

　　据满堂红最新发布的数据，11月前三周，广州市二手房成交量总量比10月同期上涨20%左右，成交均价为9609元/平方米。根据该中介的历史成交数据，9月广州二手成交量比8月略有2%左右的降幅，10月则比9月迅速上涨一成左右并超过8月。

　　另据中原地产数据，11月主要城市的成交量和成交价仍处今年的较高水平。北京11月上半月的二手成交量达12283套，分别比10月份同期上涨96%；上海住宅均价上逼近2万元／平方米。

　　年底前恐慌交易难歇

　　“在12月31日之前，楼市集中交易潮都不会改变”，某中介行业人士分析。

　　对于楼市继续价量双升，美联物业全国研究中心徐枫分析，目前购买需求的类型复杂，更多的买家并不是出于单纯的居住需要，而是看重楼市的增值投资性需求。

　　不过，徐枫认为，由于政策不确定而引发的恐慌性成交提早透支了购买力，有可能导致2010年第一季度出现成交惨淡的局面。

　　日前，国土资源部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》和《关于集约用地的通知》，有分析认为有关部门已经从土地源头悄然开始对楼市实施调控，可能会影响楼市未来的价格走向。

　　楼价明年可能依然涨

　　对此，中原地产市场总监李粤湘认为，这表明相关部门对楼价猛涨的重视，并以收紧土地来抑制楼市的供货，以此达到妥善利用土地、使土地开发利用健康发展的效果。不过，楼市的构成复杂，土地与楼价并无必然联系，因此，上述政策短期内对楼价的影响力并不大。

　　孙芷萱则以中介从业经验判断，每次政策收紧后，反而助推楼价的上涨，因此，即使相关优惠政策到期，在加息之前，明年楼市还会继续上涨。

　　当前，城市与农村争地、工业与农业争地、燃料与粮食争地、住房与庄稼争地；矿产资源消费快于生产、生产快于勘查，国内供需失衡，对外依存度攀升。保障发展和保护资源这个两难命题，历史性地摆在我们面前。国土资源部要把“前门”开得大大的，把地用好、把矿用好，支持发展，改善民生，服务社会；把“后门”堵得严严的，对违法违规问题绝不手软，坚决查处。同时，我们还感到有四个重大问题需要跟大家一起研究探讨。

　　一是如何上下联动、左右互动推进土地管理制度改革。十七届三中全会已经做出决定要改革农村土地管理制度，在推进过程中我们碰到很多现实问题，比如说小产权房的问题，高尔夫球场的问题，都事关重大，而且面还在扩大，量还在增加，处理难度很大。可以说我国目前的一些重大经济问题、社会问题，相当一部分都直接或间接与土地管理制度有关，现行土地管理制度逐渐逼近了重大变革的临界点，需要统筹考虑加快推进。

　　二是如何更加有效地参与宏观调控。土地参与宏观调控是在2004年局部经济过热时提出来的，但土地参与宏观调控的目标、调控工具、传导机制、配套政策到底怎么设计，土地调控如何与国家财政政策、货币政策、产业政策、区域发展政策配套协调，真正通过土地供应的总量、布局、结构、时序，对经济结构调整、固定资产投资规模和社会事业建设进行调节，还需要进一步研究探索。

　　三是如何切实加快地质找矿工作改革发展。地质找矿不仅要尊重地质工作规律，而且还要尊重市场经济规律。为此我们提出构建中央、地方和企业协调联动，公益性地质工作、商业性地质工作和勘查基金有机衔接，勘查和开采紧密结合，地质找矿、矿业权配置和地勘单位改革发展相互支撑的地质找矿新机制，目前仍在探索之中。另外，在市场利益主体多元化的情况下如何通过价格、税费、价款、租金等手段实现资源的有偿使用、收益的合理分配以及科学补偿，同样需要探索。

　　四是如何巩固扩大学习实践科学发展观活动成果，促进经济发展方式转变。科学发展的实物基础主要依赖于地球资源的维系，也就是地球资源的深度发现和合理开发利用乃至废弃物的利用。但怎样通过财税改革避免土地财政的弊端，怎样通过经济社会发展评价和考核指标体系的改革，特别是把资源合理开发利用纳入进去，实现资源的优化配置，促进经济发展方式转变，仍要进一步探索。

　　以上四道难题，需要得到地方、部门同志的理解、关心和支持。我相信只要有变革的勇气，有创新的思路，大家一起努力探索实践，就一定能走出一条新路子，让有限的国土资源更好地承载中华民族的伟大复兴和繁荣。

　　——国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史日前在中央党校推进土地管理制度改革省部级研讨班上说

新房成交108套、二手房成交824套，11月24日深圳市规划和国土资源委网站的全市商品房日成交数据显示，二手房成交量达到了新房的8倍多，近期二手房市场异常火爆的现象可见一斑。
　　
　　11月二手房成交量已超新房3倍
　　
　　据官方显示的成交记录，11月1-24日，全市新建商品住宅成交量为4612套，二手房为14546套，两者无论环比还是同比都有所增长，但二手房成交量增幅明显较大，为新房的3.15倍。其中，关内更是以二手房成交为绝对主力，占比超85%。这是因为新增供应小且集中在关外，关内只有少量高价新盘，限制了新房成交量。
　　
　　“年底向来是二手房成交旺季，又有营业税优惠政策年底到期、二套房贷执行收紧等因素，有更多购房者抢搭末班车，致使二手房市场异常火爆。”深圳中原地产总经理李耀智说到。

深圳三湘海尚利弊业主详谈

某三湘海尚女业主说道：从去年底关注三湘海尚，因为老公非常喜欢。以至于错过了房价低谷期，错过了我曾看中的中信红树湾的一套190平米的房子，直到三湘海尚九月五日开盘。开盘价基本与我们的预估符合，但我们并未抽中想买的低于均价的单元，以至于总价高出我们的预算60万元。当然，抛开性价比不谈，毕竟是好楼栋的好单元的好楼层，也算个心理安慰吧。

自签了购买合同，就开始关注各方对三湘尚的评价，也开始泡各个业主论坛。无非是两派声音，一派是把三湘海尚夸到天上去的，好得不能再好了；一派是指鼻子骂眼睛的，怎么着都别扭怎么都看不顺眼的。感觉都有些极端，所以作为自住的业主，基于个人对家园的理解和期望，想尽量客观性地评价一下。

一、三湘海尚房价

不好说价高还是价低，价格一向与人们的需求紧密相关且因人而异的。如果承担得起又非常喜欢，自然价格不算高；如果承担不起即使喜欢，也会觉得价格太高。但无法否认的是，三湘海尚捂盘到了房价涨起来的时候才放盘，以至于站在了9月份均价创历史新高的高岗上，甚至超过了97年的最高点。谁都无法准确预测随后的走势，但可以看见的是后海片区三湘海尚的定价成为了参考价。总之，后海在价格上成为了真正意义的豪宅区。

受到年底部分房产优惠政策可能到期自动取消的影响，近日二手房过户业务量激增，截止到25日，今年二手房网签交易量已达去年总量的3.3倍。优惠政策“末班车”人满为患。记者昨天从相关部门获悉，为提高办税效率，朝阳地税正在主动联系交易量大的房产中介公司，近期将首次尝试上门服务，为其审核资料，批量办理，以分流二手房交易大厅的人群。

北京房地产交易管理网统计数据显示，截至11月25日，北京二手房交易网签量达23万套，网签量是2008年的3.3倍，二手房交易涉税业务量年底出现了高峰，其中朝阳个人二手房交易量占到全市1/3。11月份，朝阳地税局共办理4456份业务，日均办理247份，最高达350多份，比10月猛增183%。朝阳地税这次在年底除了增加办税人员和窗口、延长工作时间，坚持在早晨6点半开门之外，还将为本市几家大型房产中介提供二手房交易涉税事宜的上门办理，为二手房买卖提速。

此外，朝阳地税还提醒房产中介和二手房买卖双方，一定要正常取号，因为该局已开始在初审发号时的号码上标注产权证编号，防止倒号现象的发生，来维持正常的办税秩序。

另外，该局还完善预约机制，开始提前受理纳税人申请资料，按预约时间分散办理，减少纳税人现场等候时间。

据了解，朝阳区得益于奥运场馆、中央商务区等优越环境的影响，房地产交易市场非常活跃，交易量一直位居全市首位，特别是个人二手房交易量占到了全市的1/3。今年截至11月25日，朝阳地税局共办理个人购买二手房零散申报契税36429份，比去年同期增加22227份，增长1.6倍；征收税款4.65亿元，比去年增加2.91亿元，增长1.7倍。

誉峰开盘那点儿事儿
——誉峰开盘后的感触。

一．

“可怕的成都地产市场！”这是上周四晚上一位来自北京，准备在成都拿地的开发商的见我的第一句话。他说，感觉到成都的房地产市场泡沫太大。我开玩笑的说，全中国的泡沫都很大，只是有2点要说明，1是成都城区6000元左右的均价的水平似乎看起来要比很多城市的泡沫要小些些;2辩证的看问题，有泡沫似乎是合理的。通涨或许这个时候比通缩来的喜庆点儿。

他问我第二个问题。

现在进成都合适不合适？

由于是好朋友，我回答的更简洁：去年2008年就有人问我这个问题。现在他已经得到答案了。你不会想2010年再来问我这个问题吧？

二．

前几天写过的誉峰于21日正式开盘了。正如媒体讲，现在业内你不聊誉峰，就会觉得你很OUT。

做这个楼盘有很多故事。

有人说，SAGA接这个盘就是想过豪宅瘾，紫檀铩羽而归，今朝想证明点儿什么。昨天晚上SAGA邀请同场合作代理的中原地产总部一干人等吃饭。谈到这个话题，中原总裁SHERMAN笑着对郭总说，教训对我们来讲，要比经验来得宝贵精炼得多。。。

当然紫檀的故事说了一千遍了，还未盖棺定论。不过，合景泰富此朝用中原的全国精英加上本土世家合作运作，考虑是极为成熟和缜密的。我只能说，够狠！

当然这个项目从定位开始时质疑就没有停止过，某业内大腕儿在接触这个盘后，给开发商说，大意是，我们没做过这种楼盘，所以我们不做这种楼盘。

　年底将至，许多人手中有了一部分余钱，不少人打算提前归还或部分归还房屋贷款。对此，国际金融理财师、上海浦发银行哈尔滨爱建支行副行长李智海提醒人们应该三思而后行。

　　他认为无论从投资、政策还是家庭现金管理的角度，提前还贷都不划算。单从投资的角度考虑，第一套房贷的年利率只有4.158%，不仅非常优惠，而且几十年间按月还款，偿还压力和利息负担都不重。与之相比，目前一年期信贷理财产品的收益率为4.1%左右，其他有一些风险的理财产品收益率要远高于这个水平，有经验的投资者完全可以在风险可控的前提下，巧妙地安排好负债与投资，从而获得更大的收益。

　　从政策的角度考虑。七折房贷属于银行按政府要求，对购房客户的一种优惠。随着房贷政策变紧及银行从利润角度的考虑，许多家银行对首套房贷的认定标准都从严了。现在多家银行都按“以家庭为单位、无房贷记录”的标准认定首套。如果轻易地将首套房贷结清，造成家庭现金大量消耗，在日后需要购房改善居住条件时，就得按“二套房贷”来计算，需要支付更多的贷款利息，也需要更多的现金，这相当于提高了购房的成本。

　　此外，从家庭现金管理的角度考虑。一般来说，一个家庭要有一定的现金储备，用来应付不时之需。具体额度看家庭成员的工作及收入情况，做生意的人需要的多些，家里有孩子、老人需要的现金也要多些。

据市规划与国土资源委员会昨日公布的最新数据，11月22日，我市新房成交仅为28套，而二手房成交却高达967套，呈现冰火两重天局面。

22日超低成交量属“事故”

11月22日，我市共成交二手房967套，成交面积91682平方米，成交金额49525万元，创出今年二手房单日成交量的新高。

而同时，当天全市新房成交仅28套，成交面积仅2208平方米。而据记者了解，在2008年楼市低迷时期，新房日成交量也能维持在50套左右。

房地产信息系统有关负责人向记者表示，系统公布的11月22日二手房成交，是上周五即11月20日的成交数据，而新房成交则是当天的。但是这一天由于房地产信息系统正在合并，原来的系统用不上，所以28套这一数据只是当天上午小半天的成交情况。

不过，有关人士表示，即使按照全天100套计算，与上周五二手房成交967套相比，其比例也相差十分悬殊，近乎10：1。

根据市规划与国土资源委员会每日成交初步统计，上周全市共成交一手住宅1180套，环比前一周下跌23.5%；全市共成交二手住宅4126套，环比涨幅4.8%。一手住宅方面，除南山区和盐田区成交量环比上涨外，其余各区均出现不同程度的下跌；二手住宅方面，成交量环比前一周继续上涨，除盐田区成交量环比下跌外，其余各行政区均出现了不同程度的上涨，其中南山区环比上涨最大，涨幅高达23.8%。

年底刚性需求不再犹豫

记者周日在蛇口沃尔玛附近的一个新楼盘看到，该新楼盘10月底才开盘，但现场售楼小姐说已经剩下最后4套房子了。该楼盘以58-88平方米的中小户型为主，但单价在2万元／平方米，即使面积最小的户型也要超过百万元。

而一片热销的局面在10月份以来似乎都比较普遍。据中原地产深港研究中心研究员韦峰介绍，该公司代理的新楼盘近期都几乎呈现开盘售罄的局面，价格也上涨了两成左右。一位新楼盘代理项目负责人肖先生告诉记者，近两个月以来入市的买家心态明显比较着急，六七月份还有不少人在观望，犹豫不决，但是目前的买家似乎下决定更快。

二手房方面，数据也比较让人惊讶。世华地产市场研究中心总监肖小平表示，根据市规划国土委网站数据统计来看，近10周二手房成交量一路上涨，周成交量屡创新高。从目前来看，看房人数有增无减，市场需求量比较大，同时买卖双方对未来楼市只涨不跌的预期较强，买家入市积极，业主纷纷抬高放盘价格，部分业主还出现了返价和惜售现象。她说，目前市场上的买家多为自住客，投资客明显减少，随着价格持续走高，投资客认为目前入市的话，利润空间有限，大部分处于观望状态；另一方面是到年底，银行的放贷任务基本完成，对投资客的放贷收紧。

一种根据“价高者得”原则确定土地出让下家的招标新方式近期可能会在北京土地交易市场试行，这意味着，招标、拍卖、挂牌这三种住宅用地交易形式中均采纳了“价高者得”的市场原则。记者昨天从国土部门了解到，首块通过这一方式上市的住宅用地预计在年底前推出，此时采用这种土地招标新模式也是为了避免非理性地价现象的产生。

作为土地出让三大方式之一，本市在2006年地价高涨时决定采取大规模招标出让的方式，抑制地价过快上涨。因为与挂牌、拍卖这两种只以价格因素决定土地买家的方式不同，招标出让地块的评标小组会对开发商的综合实力进行满分为100分的评分，其中，投标价格只占30分，土地交易不再唯价格论。大规模启用招标方式出让土地的目的是有效调控地价。但这一方式的“弊端”在于：竞标人不得少于三家，否则招标地块自然流标。在去年京城楼市趋冷时，不少上市地块均以流标告终。

传统招标方式的劣势恰恰反衬出“价高者得”招标的优势。根据国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，土地招标出让，按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。“北京一直没有使用过这种‘价高者得’的招标方式，近期会在个别地块尝试。”国土部门有关负责人解释，该方式程序比常规的“招拍挂”简便，缩短了土地从入市到成交的周期。更为重要的是，下半年部分非理性价格地块的产生，与“开发商互相较劲、拱火”的现场拍卖方式不无关系，国土部门也打算尝试通过新型交易模式避免地价普遍上涨。

但对这一新尝试，业界也有不同反应。高策顾问董事长李国平表示，失去了评标小组的综合评定，价格再次成为土地交易的决定因素，有可能无法实现变招标出让原本有助于调控地价的目的。

上海官方显然对土地市场的热度信心十足。

沉寂2年的新江湾城最新推出C6地块直接将起始楼板价报到1.7万元/平方米，这是2007年宋卫平带领绿城集团拿地时土地楼板价的3倍多。同时，出让文件首次明确规定了从拿地至预售的期限，以此防止开发商捂盘。

楼板价或超仁恒拿地价

20日，新江湾城C6地块出现在上海市规划和国土资源局88号土地公告上。

出让文件显示，C6地块东至江湾城路、南至殷行路、西至政和路、北至国秀路，土地总面积为12.17万平方米，其中，出让面积约为11.45万平方米，另有7193平方米的幼托用地不纳入出让范围。

这幅居住用地的容积率为不大于1.0，但是其中标明“地上住宅建筑面积不大于地上总建筑面积的90％”，也就是说，地块可建住宅面积最多仅为10.31万平方米。

土地挂牌起始价17.1776亿元，加上市政配套费用，这幅土地楼板价为1.7万元/平方米。以上海土地市场的热度，成交时楼板价极有可能超过仁恒2007年的2万元/平方米。

开发商捂盘成本很高

从文件看，C6地块几乎是要求最苛刻的土地。不仅土地保证金高达2.6亿元，还要求土地款必须在签订出让合同一个月内全部付清，而在此之前，土地款的支付期限一般在60天左右。

更重要的是，文件首次明确规定，“自《出让合同》签订之日起一年内达到预售条件”。尽管新江湾城前几年已经出让多幅土地，但至今仅有合生创展、华润以及与城投合作的汉斯三家公司项目在售，而在2007年创纪录拿地的绿城以及仁恒项目则未见动静。官方第一次将预售时间写得如此明确，开发商将不得不在拿地半年内即开工建造，几乎没囤地捂盘机会。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，虽然要求开发商签约之日起一年内达到预售标准，但是文件上并未说明一年内达到预售条件必须出售，实际上开发商还是可以捂盘的，只是成本高一些。

购房渐成投资工具

一方面是土地价格疯涨，另一方面，购房者对房价继续飙升的恐慌明显加剧。

上周末搜房网举行的一次万人团购调查显示，过半（53％）看房者准备在六个月内购房。调查还显示，改善性以及投资性置业比例已经超过了第一次购房的刚性需求。一定程度上，买房已经成为收益明显的投资工具。

市民许先生表示，他看的一个楼盘，最新一期开盘的价格，相比年初已经接近翻番。“只要能买到房，放两个月肯定就升值了。”

纵观三十多年的特色市场经济，我们发现：市场在每一次面临调整和危机的时刻，都伴随着改革步伐的深入而继续前行。此次新土改也不例外，伴随城乡二元结构被逐步打破，比将伴随着冲破市场化障碍而得以破茧成蝶，释放出巨大的裂变能量。

事实上，这场新土改的鼻祖在成都，整体时间起于2003年。这就好比当年的小岗村，起初并没有引来多大关注，只有到了即将大规模复制时才引来众人目光。而新土改就是破解城乡二元结构的新思路之一，其实质就是让生产要素，能够按照市场这只无形的手来统筹、合理、合法、自由的在城乡之间流通。

当然，在浙江试点并随后推广到全国，有着深刻的背景，比如18亿岗地红线、囤地、地王、土地市场垄断趋势，以及引发的房价、金融风险等一系列急需解决的难题。可以说，此次新土改既是，解决土地市场或者说楼市囤地顽疾的一剂良药，也是改革开放所迈出的重要一步。因为土地问题始终是可以关系全局发展、关系稳定的大问题。

11月17日，浙江省对外透露，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快从2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。

观其此次放风，可以看出关键在于“三同”，尤其是牵扯土地使用权的“同权”以及事关利益再分配的“同价”问题，这将是统筹城乡二元经济，解决小产权房的先行之兵。

成都的做法其实是这样的，由于成都是“统筹城乡”试点，就可以对城市和乡村的土地进行统筹整理，通过把农民集中安置，腾出大量的宅基地，一部分复耕增加耕地指标，一部分指标拿去在城市征地。如此则可以置换出大量的土地供应指标。

事实上，从2004年以来，成都市已实施土地整理和城乡建设用地挂钩项目135个，投入资金88.3亿元，整理面积125万亩，新增耕地19万亩，在改善农业生产条件、提高农地产出的同时，增加了有效耕地面积用于建设项目占用耕地的占补平衡，以确保区域耕地总量不减少、质量不降低。而新增耕地19万亩则为征地指标的获得埋下了伏笔。另外，农村的土地价值远比城市土地的价值小，通过置换土地指标，不仅是一定程度上缓解用地紧张，还能变相释放土地价值，集资，让土地价值最大化。

未来6年，成都市还将对全市农村尚未整治的300万亩左右耕地，和30万亩左右农村居民点进行综合整治。在提高农民生活条件、改善村容村貌的同时，节约集约使用农村集体建设用地，并在符合规划的前提下，将节约的集体建设用地指标放在有需求的区域使用，进行综合整治。平均每年整理耕地50万亩，整理农村居民点5万-6万亩，新增耕地面积4万-5万亩。

其综合整治的实质，就是建立统一的城乡建设用地市场，把综合整治腾出的农村建设用地挂钩指标逐步进入土地有形市场公开交易，并由出价高者取得挂钩指标使用权。

今年虽然是土地市场复苏后的关键一年，全国频频出现的地王，让土地价格一再飙升，而成都的土地市场则相对理性。就连众人都翘首企盼地王出现的城南某地块，也被保利兵不血刃的收入囊中。而成都并不缺少资本实力雄厚的开发商，沿海、港资、外资、以及央企如云，但今年的土地市场却不像其他城市那样疯，除了各企业的战略考虑外，成都未来的土地供应相对充足也是一大原因。这个模式对于其他城市来讲，或许有着重要的借鉴意义。

另外，新土改也可谓是解决小产权房问题的“破冰之旅”（ 众所周知：小产权实为无产权）。因为“小产权房”合法化的核心问题是“农村集体所有建设用地使用权流转”，而7月份出台的《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》则规定：实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。

《办法》规定依法批准取得的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。同时，明确指出集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。土地使用者可申请办理土地使用权登记。

新土改虽然会让土地供应不足、小产权房、统筹城乡经济发展等难题迎刃而解，但终究只是利剑之一，而前面的三个难题的解决需要多种手段、多个部门协调作用，单凭一己之力根本不可能办到，而且由于涉及到利益再分配等敏感问题，新土改必将是一个漫长而艰辛的过程，但它却是一缕阳光，为楼市以及整个社会带来了希望。正应道：前途是光明的，道路是曲折的。

据美联物业市场研究部调查显示，11月来北京楼市租售比再创纪录，首次突破了1：500，达到了1：525，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。

“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价是否合理的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1:100到1：200，但北京的租售比从2004年以来一直偏离这一数值，目前北京的租售比更是严重背离了这一安全线。

对比租售比，目前北京的二手房租售比已经达到了1：525，也就是一套房依靠出租需要43年才能收回投资，这还不考虑贷款的利息支出，如果考虑利息甚至可能出现部分房源需要出租70年依然回本困难。

房价的高企，使得商品房租售比更加惊人。目前北京商品房市场均价已经达到了16500元每平米，而且成交平均面积达到了110平方米，平均总价更是达到了180万。而租金目前仅在2800元左右，商品房项目的租售比则达到了1：640左右。

■探因 大量投资需求促使房价飙升

美联物业市场部总监张大伟表示，出现这一现象主要因为房价涨幅远超租金。虽然在9、10月租赁价格回暖，但依然没有达到去年最高的8月均价2350元，而买卖均价已出现40%的上涨。

从指标变化趋势可以看出，投资需求大量入市使房价上涨速度过快，已和租金水平严重背离。一线城市房价不断走高，投资者逐步取代刚性需求者入市。调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达65%。而在二季度这一比例仅为32%。房价泡沫化明显。

　　秋季是装修旺季，房子散了一段时间味道后，刚一入冬，不少住户开始忙着乔迁新居。可时间不长，一些人就会发觉身体有异样，比如呼吸不适、皮肤过敏、头晕、恶心、咳嗽等，这些都是室内装修污染惹的祸。

　　● 国内外不少调查资料都证实：大量有毒气体所造成的室内污染，比室外灰蒙蒙的天空要可怕得多。白血病、肺癌、婴儿畸形……这些触目惊心的词语越来越多地和“装修污染”联系在一起。有专家指出，继“煤烟型”、“机动车尾气型”污染后，现代人正进入以“室内空气污染”为标志的第三污染时期。

　　●装修三个月患上白血病

　　● 有个说法叫“城里人不怕假货怕甲醛”，这话对南京栗先生来说一点也不夸张。2002年，他和母亲兴高采烈地搬进了装修一新的60平米新房，没想到，刚搬进去3个月，他和母亲同时觉得身体不舒服，到医院一检查，发现两人都患上了“再生障碍性贫血”。经南京市环境检测中心检测，栗先生的新房里甲醛超标12.6倍，挥发性有机物超标3.3倍。于是，栗先生将装修公司告上法庭，经过长达9个月的审理，2003年7月，他终于胜诉并获得了应有的赔偿。

　　在成都万科等公司从事房地产行业达10年，对房地产高度熟悉，从2001年购买万科城市花园至今，投资房产近20套。2007年之前主要以短线投资为主，每套房产平均持有一年半左右，累积出手10套房产，平均回报20%~30%。 2007年后转为以3~5年中线投资为主。信守投资一定要看品牌开发商和名盘，但投资过程中也曾因为过于相信专业性和理智，而错失了一些投资机会。

　　●●●她的投资兵法

　　■住宅原则上只投资品牌开发商和名盘。

　　■不单纯贪图房源的性价比，而选择同一项目中最具特色的房源。

　　■原则上投资住宅只看溢价增值，不追求租赁回报。

　　■经验证明，短线投资很难获得物业的最大增值空间。购买品牌开发商的房子和名盘，最好是购买其前期物业。”“作为专业人士，对住宅物业过于挑剔，也因专业化的理性而失去了很多机会。”“将房子装修出租，还不如让其空置升值。”“优质物业就像蓝筹股，长线持有比频繁交易回报更高。”

　　忠实的房地产品牌消费者

据美联物业和中原地产根据北京市房地产交易管理网数据统计，11月上半月北京二手房成交量环比大幅增长，这与国庆节楼市冷清，对比的基数较低有一定的关系，但是税费减免的末班车效应也促成了楼市交易的活跃。

据统计，11月上半月，北京二手房市场的住宅成交量达到了12680套。分别比10月上半月住宅成交量6271套上涨了102%。

美联物业市场研究部总监张大伟表示，营业税优惠促使3年-5年内房源上市比例继续明显上涨。此外，7折优惠利率取消的可能性大增，也导致市场需求抓紧成交。

中原地产三级市场部表示，11月上半月的交易量大涨与10月黄金周交易清冷有一定的关系，由于消费者都忙着外出旅游，从而导致10月前八天交易量惨淡。

各地的商业银行陆续收紧房贷的事实，加上房贷优惠政策到期取消的传闻，再加上政策制定部门长时间的失语，让房地产消费市场陷入了恐慌。为此，本报记者在北京、上海、深圳、南京等一线城市对此进行了调查。

调查显示收紧房贷已是大势所趋。目前，中国建设银行已经在北京、南京等地收紧了首套房贷及二套房贷优惠；中国工商银行深圳分行收紧了二套房贷；招商银行南京分行已经将首套房贷利率优惠由原来的7折上调为8折；中国交通银行深圳分行也调整了二套房贷认定标准。

在各地商业银行纷纷收紧房贷的背后，有银行人士表示，考虑到房贷任务已完成，银行希望提高房贷的利率差以求获得更多利润。

在分析人士看来，政策制定部门至今未对各地方银行收紧房贷的做法进行表态，主要是想观察这一变化对房地产消费市场、对渐有起色的中国经济影响几何。

“房地产优惠政策存续与否，估计要等到12月份中央经济工作会议上才能定论。”交通银行首席经济学家连平表示。

各地房贷收紧调查

处在房贷收紧传闻漩涡里的首先是建行。

早在10月份，就传出建行开始收紧房贷业务，此后，更是有消息称建行总行对全国各地分行提出了抬高首套房贷优惠门槛的统一命令，要求只有首付四成以上，才能享受到7折利率优惠。

本报记者调查发现，各地建行执行的标准并不相同。建行北京分行信贷部人士对本报记者表示：“我们只有二套房贷严格按照利率上浮10%的政策执行，首套房贷利率并没有提高门槛，目前还是7折、7.5折优惠。”

但来自建行南京分行江北某支行的信贷部负责人则对本报记者表示：“首套房贷首付2成利率8.5折，3成7.5折，4成7折，这是我们现在执行的标准。”

“我们对首套房贷客户的负债情况等提出了更高的要求。”建行北京朝阳区某支行信贷部经理表示，“而且我们也已经开始收紧二套房贷。”

针对建行各地执行情况，日前，建行总行出面解释：此前建行发至各分行的统一执行通知并非收紧，而是对首套房贷政策进行了细化和差别化调整，根据客户不同的风险情况考虑首付款比例及执行不同的房贷利率，只有部分客户不能再享受7折利率优惠。

这种明面执行房贷优惠政策，暗里拉弦收紧的做法并不止建行一家。尽管工行、招行、交行等多家银行的地方分支机构均表示未收到总行发来的房贷收紧命令，但本报记者在北京、上海、深圳、南京等地调查发现，各商业银行的分支机构中，悄然抬高房贷优惠门槛者不在少数。

在上海，本报记者以购房者身份到位于上海市宝山区几个正在销售的楼盘询问时，销售人员表示，目前银行要求首套房首付都要在30%，否则很难办到贷款。

与之相对应，兴业银行上海分行个贷中心相关人士表示，目前在审批房贷的时候已经比3个月前严格，此前的一些擦边球已经很难接续。“此前，有些银行对首套房贷利率采取3年期利率作为基准利率下浮，还有些对二套房贷执行利率下浮操作，现在基本都停止了。”

同样的房贷收紧也发生在深圳。据深圳美联地产水围服务部的业务员介绍，目前工行、建行、交行在实际操作中，已经变更了二套房贷认定标准，由原来的以个人为单位，改为以家庭为单位。

中国农业银行深圳某支行个贷部经理表示，现在多数银行都开始将房贷收紧，“估计我们也会很快跟进。”

在南京，除建行执行差异化的房贷政策之外，招行南京分行近日也下发了通知，明确了首套房贷利率优惠由原来的7折上调为8折。其余各家银行也从今年7月份开始陆续收紧了房贷政策。

“每家银行的收紧标准都不一样，就算同一家银行，不同分行、支行的细则也不相同。”前述建行北京分行信贷部人士表示，即便身为银行从业者，也被各家的房贷标准弄得迷惑不已。

市场化利率操作谋利

银行的房贷收紧，很大一部分原因被解读为银行前紧后松的惯例。“今年上半年加速放贷，年末收贷，一般银行都会采取这样的策略。”深发展北京分行个人业务部人士表示。

他解释，今年上半年信贷井喷，很多银行已经提前完成了房贷任务，目前收紧是题中应有之义，到明年年初再进行集中放贷。

“首套房七折利率”、“改善型二套房贷放松”、“二手房交易营业税减免”是否取消最受业内关注

　　业内认为，如果二手房营业税优惠、改善型二套房贷放松等优惠政策到期终止，楼市刚性需求将受较大压制。

　　去年年底，中央和地方政策出手救北京楼市于“低谷”，其中，被业内称为“猛药”的有首套房七折利率、改善型二套房贷放松、二手房交易营业税减免等。

　　在不少业内人士看来，去年年底密集的楼市优惠政策出台，对于购房者来说受惠范围已经涵盖了首次置业需求、改善型需求。一方面，购买首套房可享七折利率，同时营业税征收范围从五年以内改为两年以内，征收的标准也由评估价全额的5.5%改为按买卖差价征收5.5%，这使不少刚性需求结束观望，带动楼市回暖。另一方面，放开了改善型二套房贷，取消了限外，这就促使了改善型需求和投资型需求积极入市。

　　对于开发商来说，优惠政策也使其极大缓解了资金压力。除了明确指出要支持房地产开发企业合理的融资需求外，优惠政策中还有条款规定，对以招拍挂方式出让的房地产开发用地，在不影响土地市场公平竞争的前提下，受让方由于困难不能按时付款的，市国土管理部门可根据实际情况批准延期并公示，延期最长不超过6个月。

　　在大力度优惠政策等利好因素的刺激下，今年北京楼市一改去年的萎靡姿态，年初就开始回暖，4月份以后，北京楼市更是步入了快速上升轨道，不仅成交量大增，而且房价也节节攀升。统计数据表明，10月北京楼市的成交均价已经达到15891元/平米，为两年以来的最高值，而2008年北京楼市成交均价最高的8月份，也仅为13814元/平米。在土地市场上，去年鲜见的“天价地”现象，今年也卷土重来，不时有地块刷新“地王”记录。一些业内人士担忧地认为，楼市已经从去年的“过冷”转为了今年的“发烧”。

　　现如今，营业税优惠、改善型二套房贷放开、限外等一些优惠政策的时限将到，而首套房贷七折利率等政策是否会有变数，现在也受到业内和购房者的广泛争议和讨论。搜狐网正在进行的一项调查显示，有56%的网友认为2008年底出台的优惠政策对其作出买房决策影响较大，而对于明年的政策走向，64%的网友认为政策的走向是逐渐收紧。

　　离年底仅剩一个半月时间，本报对优惠政策中的重点条款进行分析和解读，以期展现其市场影响和前景。

　　政策 1

　　首套房可享基准利率七折优惠

　　出台时间：2008年10月22日

　　期限：无明确限定

　　解读：居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。优惠前标准———基准利率下浮15%。

　　关注度：★★★★★

　　【算账】

　　百万房产可省利息近10万

　　一套100万元住房，首付款为20万元，比优惠政策出台前的30万减少了10万元，贷款80万元以等额本息还款法贷款20年，按七折最低利率来算，每月还款额4915.7元，利息总支出约379773.3元，按8.5折优惠利率来算，每月还款额5301.6元，利息总支出约472381.8元。由此可见，七折最低利率比八五折优惠利率每月还款额少385.9元，共节省利息支出约92608.5元。

　　【取消之影响】

　　抑制新增购房需求

　　链家地产认为，一旦最低七折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了一成，在当前房价处于高位、六成以上购房者处于被迫购房的状态下，骤然增加的较高贷款成本，将起到很强的抑制新增需求的作用，至少会影响六成以上人群推迟购房。

　　同时，将可能发生需求无力入市与房源抛售并举的现象，造成二手房成交低迷，甚至推及到整个房产市场来说，新增需求迫于成本压力难以入市，发生整个交易市场跌入谷底的情况。

　　政策 2

　　两年以上普宅转让免征营业税

　　出台时间：2008年12月20日

　　期限：暂定执行至2009年12月31日

　　解读：根据国办发[2008]131号，二手房交易中，营业税征收范围从证满五年改至证满两年，对于两年内的次新房，营业税征收的标准也由之前的评估价全额5.5%改为按买卖差价征收5.5%。

　　关注度：★★★★★

　　【算账】

　　百万房产税费最高增5万多

　　假如该政策不再续期，产权证未满五年的次新房都受影响，房屋总价越高，则增加的税费越多。我们假定的情况是原购买价为现在出售价的50%，而且交易是按照贷款全额纳税，那么出售价为100万的5年内次新房，增加营业税为2．75万元至5.5万元；出售价为150万的5年内次新房，增加的营业税费为4.125万至8.25万；出售价为200万的5年内次新房，增加的营业税费更高，为5.5万至11万元。而五年以上的房产，由于交易时需要缴纳的税费中只有契税和个人所得税，并不涉及营业税，所以不受影响。

　　【取消之影响】

　　初次置业者购房受限

　　“营业税年底到期后可能不再续期的消息，从9月份就开始传了”，美联物业市场研究部总监张大伟如是告诉记者，近期楼市成交量呈上涨之势，而房源挂牌量也出现明显增长。随着接近年底，这一比例还有继续上升的可能。目前，对于营业税优惠是否会续期，业内看法不一。如果到年底该政策不再续期，那么从影响群体来看，交易成本的增加将主要影响初次置业群体为主的刚性置业群体。

　　政策 3

　　松绑改善型二套房贷

　　出台时间：2008年12月20日

　　期限：暂定执行至2009年12月31日

　　解读：根据国办发[2008]131号，在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平的居民，再申请贷款购买第二套普通自住房，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，即贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例为20%。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。而优惠出台前，所有的第二套房的首付一般为四成，利率为基准利率的1.1倍。

　　关注度：★★★★

　　【算账】

　　百万房产可省利息20多万

　　首付方面的差别比较明显，一套纯粹用于改善居住条件的第二套普通自住房，总价100万元，首付款最低为20万，比优惠政策出台前的40万减少了一半。

　　贷款情况变化也较大，假设需要贷款80万元，以等额本息还款法贷款期限20年，如果是按七折最低利率来算的话，每月的还款额是4915.7元，而利息总支出是约379773.3元；如果是按1.1倍利率来算的话，每月还款额是5981.18元，利息总支出是约635481元。由此可见，七折最低利率比1.1倍二套房贷利率每月还款额少1065.5元，共节省利息支出约255707.7万元。

　　【取消之影响】

　　加大升级置业者的购房压力

　　由于当前对于第一套房产的人均面积很难审核和界定，二套房贷执行又在逐渐缩紧，因此贷款购买第二套房实际上基本都按1.1倍利率执行。“链家地产”市场研究部认为，改善型二套房利率执行的相对严苛以及四成首付的较高要求，让升级置业者的购房压力加大，这直接体现在交易市场，就是90—120平米升级置业群体较为集中选择的中档户型成交格局缩小。

政策 4

　　契税等税费税率下调或减免

　　出台时间：2008年10月22日

　　期限：无明确限定

　　解读：根据财税〔2008〕137号，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。优惠之前，140平米以下普通住宅契税为1.5%，140平米以上非普通住宅契税为3%，优惠出台后，９０平米以下可以只交１％。优惠前印花税买卖双方要各付0.05%，政策出台后若买卖双方都为个人，可以免印花税。

　　关注度：★★★☆

　　【算账】

　　百万房产仅省6000元

　　如果是首次置业，购买一套总价100万的房子，在优惠政策出台前，需要交纳1.5%的契税，即1.5万元，还需0.1%的印花税即1000元，而在优惠期内，需要缴纳1%的契税即1万元，无需缴纳印花税和土地增值税。

　　【影响】

　　影响心理而非实际交易

　　“虽说契税优惠到期将增加购房者成本，但鉴于首次置业者多为自住型，增加0.5%的契税对其不会产生较重负担”，麦田房产营销总监吴存胜认为，契税优惠政策动向对于未来市场影响不大，更多可能在心理效应，若取消此优惠，可能令购房者从心理上产生对于未来政策层面的猜测，从而影响到购房信心。

　　政策 5

　　卖经济适用房再买房契税按差额

　　出台时间：2009年1月23日

　　期限：无明确限定

　　解读：居民将经适房，危改回迁房、集资建房等上市出售后1年内，如果按市场价购买住房，或者此类住房出售前1年内已按市场价购买住房的，参照“公有住房上市出售实施办法”缴纳契税。经适房家庭如果出售自己的经适房，1年内再购买商品房，将按新购商品房与出售经适房成交价的差额缴纳契税。

　　关注度：★★☆

　　【算账】

　　按差价的1．5%交契税

　　如果按照50万卖掉经济适用房一年内再买价值150万商品房的，就按差价100万元来缴纳契税1.5%，合计1.5万，而如果没有这个优惠政策则需要缴纳2.25万，这一政策优惠了7500元。

　　【影响】

　　涉及范围小影响有限

　　美联物业研究部总监张大伟认为，这一政策延期与否对市场的影响有限。首先，契税按照成交价的1.5%计税，即使按照商品房标准纳税，一套房产交税也在2万以内。其次，在经济适用房交易中因为需要缴纳成交价格10%的综合地价款，所以实际纳税总额较小，对市场的影响也不会很大。

　　政策 6

　　土地出让金延期支付

　　出台时间：2009年1月22日

　　期限：无限制期限

　　解读：对以招拍挂方式出让的房地产开发用地，在不影响土地市场公平竞争的前提下，受让方由于困难不能按时付款的，市国土管理部门可根据实际情况批准延期并公示，延期最长不超过6个月。

　　关注度：★★★

　　【取消之影响】

　　房企资金链或再度紧张

　　在北京政府推出的十五条优惠政策中，土地出让金可延期支付的宽松政策也对开发商形成了利好。中国不动产研究中心研究人员指出，在全球金融危机的大背景和房地产行业周期性调整的形势下，这项政策极大地缓解了开发商的财务压力，帮助开发商较为平稳地度过了行业的“寒冬”。土地出让金延期支付既可以帮助开发商暂时缓解资金压力，降低财务风险，同时，也促进部分有实力的开发商敢于拿地，在行业调整期做好土地储备，以待行业复苏时更有竞争力。如果停止执行，拿地较多的房企有可能再度面临资金紧张的情况。

　　政策 7

　　“限外令”暂时松绑

　　出台时间：2009年1月22日

　　期限：至2009年12月31日

　　解读：暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

　　关注度：★★★

　　【取消之影响】

　　高端物业可能滞销

　　松绑限外令的政策，对北京高端物业有一定影响。亚豪机构副总经理王英男分析认为，虽然存量高端住宅的市场占比不高，但由于其较高的销售价格，使得其存量销售额较高，部分开发完成的高端住宅产品空置，不仅损伤了相关开发企业的投资收益，加大了经营风险，同时也是对城市稀缺资源的极大浪费。暂停“限外令”给高端物业的销售打开了一条新的途径，一旦关闭这扇大门，高端物业销售会相对较慢一些。

　　■ 他城动向

　　部分省份优惠政策或顺延

　　优惠政策年底到期后是否续期至今悬而未决，尽管业内众说纷纭，但是住建部迟迟没有对此表态，最终结果如何，可能要等到岁末才能正式揭晓，在这之前变化犹存。

　　不过，尽管中央层面态度尚未明确，但是一些地方政府已经表露态度，据媒体报道，湖南、吉林等省份分别通过不同方式向开发商表示，2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消。

　　投资增长下降是湖南省、吉林省再次提出稳定房地产优惠政策的主要动因。

　　10月中旬，吉林省住房和城乡建设厅厅长柳青在“吉林省前三季度房地产形势和保障型安居工程进展状况汇报”中指出，吉林省部分地区的非住宅二手房交易量、交易价格处于同比下降阶段，吉林省房地产市场还存在着开发商投资意愿不强、投资信心不足等问题。在房地产市场优化投资软环境方面、税收和金融信贷政策支持等方面，还需要政府给予更好的支持。

　　“建议将2008年底出台的吉林省稳定房地产市场的优惠政策，顺延到2010年底。”柳青自上述汇报材料中如是说。

　　此外，安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份，也纷纷通过各种形式给地方省级政府提出建议，希望顺延2008年底出台的地方性扶植房地产政策。

　　■ 业内观点

　　陈云峰

　　近两三个月不会变化

　　通过对市场的观察，中国房地产经理联盟秘书长陈云峰发现，最近出现了恐慌性购买，买房的人多是基于对政策改变的担心。但他预计到这个月月底，政府会明确这一条。同时他认为，购房人没有必要这么着急，基于对宏观经济的判断，短期内政府不会收回优惠政策。房地产行业在国民经济中的作用，就好像家庭中的长子，如果家里日子不好过了，会把所有资源都让给老大，让他吃饱穿暖有力气出去干活赚钱。当然，一旦经济企稳了，日子好转了，受打压的肯定是房地产。他预测，明年5月份前后，政策调整的可能性会更大一些。

　　中国不动产研究中心

　　政府不会贸然大幅反向调整

　　在全球宏观经济并没有表现出确定的复苏和增长之时，为确保由于多次全球联合救市而来之不易的企稳局面，各国政府应当不会贸然进行政策的大幅反向调整。今年前三季度经济增长主要还是由投资来拉动的，投资在经济增长中起到了主要的作用。然而很多投资存在效率欠缺、就业创造不足的问题。因此，除了GDP外，作为宏观经济调控者的中央政府还要关注就业、民生、环保、效率、民间资本的活力等等问题，而这些问题在当前GDP好转的情况下并没有显示出同步的好转，甚至有些指标是反向的。因此，过早地进行大幅反向调整的风险更大。作为整个救市政策的一个重要的组成部分房地产行业的优惠、刺激措施应不会出现大幅的反向调整，最稳妥的是渐进性地调整。

　　■ 购房者说

　　买家怕没优惠 卖家怕跌价

　　“我要在年底之前买到房。”张玲最近在很积极地找房子，9月份，她听同事老伍说到明年很多优惠政策有可能不再续期，就开始着急了。“去年出新政策的时候，没太注意，现在怕赶不上末班车。”张玲说，她算了一下，买一套总价一百万的房产，各种优惠加起来能省十几万。

　　记者在周边人群中小范围调查后发现，无论是想要买房的还是想要卖房的，像张玲这样，因担心优惠政策明年不再续期，而感到焦虑的人并不在少数。而一些卖家也在担心政策变后，市场转向，急于将房子出手。

　　“担心政策有变，房价下跌。”刘畅有两套房子，其中一套今年7月份开始闲置起来，她没时间管理，也不想再出租了，一直想卖而没提上日程。9月份，她听说关于二手房的一系列优惠政策有可能停止，她开始担心。“2007年房子能卖150万，到了2008年缩水到120万，去年政策出来后，现在又值160多万了。”刘畅这三年的经历，让她认识到，政策导向对于房价影响多么大。她担心，一旦政策转向，她的房产就又贬值了，不如趁现在卖个好价钱。

　　于是，11月初，她就把房子挂到经纪公司了，周末接待了十几组看房人，“他们大多挺急切的，也担心政策有变。”刘畅觉得有意思的是，她担心政策有变房产会贬值，别人却在担心享不到优惠而着急买房。见这样她将房价又提高了一点，但目前仍未成交。

　　“我找了一个月房，能感觉到房价在上涨。”看了一个多月房，张玲感到很疲惫，“算了，没准政策一变又跌了呢。”她干脆放弃购买。

继北京、上海、广州后，深圳也要“取消二套房贷优惠”吗？记者走访深圳近10多家银行发现，近一半银行的部分网点已明确表示二套房贷利率上浮了10%，且需要首付四成。

　　二套房贷首付要四成

　　记者走访中国银行、工商银行、建设银行、兴业银行、交通银行、深发展等相关网点时，这些银行的个贷工作人员都“斩钉截铁”地表示，“现在二套房的贷款利率必须上浮10%，即使是优质客户，我们也只能给出这个利率。”

　　深圳工商银行红围支行的个贷部王经理直接告诉记者，“即使已婚，如果人均面积超过29.6平方米，户口本上的人不够就不行，首付要四成，利率也要上浮10%。”

　　深圳农业银行支行的个贷人员则向记者透露，“目前多数银行已率先开始施行‘新政’，估计我们行也会很快跟进。”

　　二套房认定标准渐收紧

　　另外，在“二套房”的认定标准上，部分银行已相继发生了变化。

　　据深圳美联地产水围服务部的业务员小王介绍，目前工商银行、建设银行、交通银行在实际操作中，已经变更了“二套房”认定标准，由原来的以个人为单位，改为以家庭为单位。

　　对此，深圳中原地产总经理李耀智认为，银行“二套房”认定标准收紧，对自住房消费者影响不会很大，但会遏制深圳市场高达40%的炒房者。

家统计局最新公布的数据显示,10月份,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月份扩大1.1个百分点;环比上涨0.7%,涨幅与9月份相同。

新建住宅销售价格同比上涨4.0%,涨幅比9月份扩大1.3个百分点;环比上涨0.9%,涨幅比9月份扩大0.1个百分点。

分类型看,与上年同月相比,经济适用房销售价格上涨0.6%;商品住宅销售价格上涨4.4%,其中普通商品住宅销售价格上涨5.3%,高档住宅销售价格上涨1.5%。与上月相比,经济适用房销售价格上涨0.1%;商品住宅销售价格上涨1.1%,其中普通商品住宅销售价格上涨1.2%,高档住宅销售价格上涨0.6%。

分套型看,90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨6.5%,环比上涨1.2%。

分地区看,与上年同月相比,新建住宅销售价格上涨的城市有62个,其中涨幅最大的5个城市是:广州12.1%、金华11.0%、深圳8.9%、宁波8.5%、锦州8.3%;价格下降的城市有6个:吉林下降4.9%、徐州下降3.7%、唐山下降2.1%、武汉下降0.9%,石家庄、泉州均微降0.1%。

与上月相比,新建住宅销售价格上涨的城市有65个,其中涨幅最大的5个城市是:石家庄3.1%、南京2.4%、丹东2.3%、广州2.1%、西安1.9%;价格下降的城市有2个:吉林下降5.0%、兰州下降0.2%。

二手住宅销售价格同比上涨4.6%,涨幅比9月份扩大0.8个百分点;环比上涨0.4%,涨幅比9月份缩小0.1个百分点。

分地区看,与上年同月相比,二手住宅销售价格上涨的城市有54个,其中涨幅最大的5个城市是:深圳18.9%、温州13.7%、杭州11.7%、金华10.6%、南京8.5%;价格下降的城市有15个,其中降幅最大的5个城市是:石家庄下降7.2%、吉林下降4.3%、唐山下降3.5%、岳阳下降3.3%、太原下降3.2%。

与上月相比,二手住宅销售价格上涨的城市有57个,其中涨幅最大的5个城市是:丹东2.0%、郑州1.9%、厦门1.7%、金华1.7%、湛江1.6%;价格下降的城市有3个:长春下降0.5%、扬州下降0.4%、北京微降0.1%。

新建非住宅销售价格同比上涨2.3%,涨幅比9月份扩大0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅与9月份相同。

与上年同月相比,办公楼销售价格上涨4.4%,商业营业用房销售价格上涨0.9%,其他用房销售价格上涨1.3%。与上月相比,办公楼销售价格上涨0.2%,商业营业用房销售价格上涨0.2%,其他用房销售价格上涨0.5%。

还未来得及买房，房价又涨了尤其在老市区，不少读者决定改“淘”二手房了但买二手房一般通过中介，会遭遇报价高的问题。如何更省钱的淘二手房？林师奶使出了几招省钱之道。

一、省中介费

中介一般收取房屋成交价的2%-3%而如果不通过中介则可以免去这样的费用。例如，林师奶的邻居掏80万买了房子，交给中介2万元，后经讨价还价，给1.8万作为中介费。林师奶说，如果饶过中介就可以省下这1.8万了

1上网查询售楼信息，包括各大商品房的网站，直接与卖家联系上。

2如果看中了某小区，可以利用小区论坛，发布自己的买房信息，也可以查询和登记自己的购房意向。

3利用MSNQQ买房信息，让亲戚、朋友也加如“淘房”行列。

4目前，有部分银行开通了个人房源渠道，登陆银行的网站查询个人源，可以节省中介费。

二、其他税费

如果没有方法不借助中介的力量“淘”房，看在交易的过程中，也可以尽量在各种税费中“抠”出钱来，包括评估费、个人所得税等等。

1评估费：可能有中介告诉你0.6%但实际上公证处只收取0.3%公证费，自己办的话，就能省下0.3%费用了

2营业税、个人所得税：这是国家规定，未满五年的房产交易将承担的责任，但现在处于卖方市场，所以这笔费用就被转嫁到购房者身上，这个费用省不了营业税为成交价的1.5%

3查档费、公证费、印花税、契税等，全程办完花费过万，如果自己亲力亲为的话，可以节省几千块。

据林师奶的经验，中介最看中中介费用，只要给了中介费，其他税费多跟对方磨一下嘴皮，节省费用的机率还是比拟大的。