房产博谈【363】

近期将召开听证会，业内预计将有不小上调幅度，但不会影响房价

北京的基准地价将要调整。市国土局昨天发布，将举行基准地价更新成果的听证会。业内人士表示，由于此前北京一直采用的是2002年制定的基准地价，所以此次基准地价必然要有所上调，但基准地价的调整也不会对房价产生影响。

目前实行2002年基准地价

据了解，基准地价简单来说就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域，和不同的土地用途，分别确定平均价格。

市国土局相关负责人介绍说，目前北京实行的基准地价是2002年调整的。按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分为十个级别。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他区县则处于六到十类地段之间。

其中，商业、综合、居住用途的最高一级价格分别达到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。

基准地价应3年调整一次

市国土局这位负责人表示，目前国土部门已经研究制定了一个基准地价更新的方案，此次召开听证会就是想听取各方面的意见，形成最终的成果上报市政府批准实施。据了解，按照相关规定，城市的基准地价3年左右就要调整一次，以期能更合理地反映土地的使用情况。

业内人士认为，由于近些年北京的土地成本不断提高，因此此次调整必然是上调，而且上调的幅度预计不小。

市国土局表示，有意参加听证的公民、法人和其他组织可持有效证件原件及复印件、听证申请表，于明年1月7日至1月8日到北京市国土资源局办理听证申请。

- 影响

北京已出台拆迁安置和补偿新政策

拆迁补偿不会受调价影响

对于基准地价的调整会否影响到地价和房价，中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰表示，从理论上看，基准地价的提高会使得土地出让的底价上升，从而带来地价和房价的上升。

但对于北京来说，由于土地出让时，开发商最终的竞价往往超过底价很多，因此底价即使调高，最终的成交地价也不会因此受而影响。故基准地价的调整不会对房价产生明显影响。

据了解，以往的拆迁补偿中，基准地价是补偿标准的参考因素之一，因此基准地价的高低对于拆迁户获得的补偿款会有影响。

不过今年6月，北京市出台了房屋拆迁安置和补偿的新政策，补偿价格参照近期类似商品房交易价格来评估确定，因此基准地价的调整也就不会影响到拆迁补偿。

房屋指导价可能因基准地价调整而提高

调价或拉高二手房交易税费

基准地价的调整对于普通市民有何影响？链家地产的相关人士昨天说，不同区域的房屋指导价是在基准地价的基础上制定的，而按照北京的相关规定，二手房交易时缴纳税费，房屋指导价是个底限，即最低按照房屋指导价来缴税。

“以往，一些二手房买卖为了避税，做阴阳合同，但即使想少缴税，也不能低于这个底限。如果基准地价调高，房屋指导价也将会提高，缴税的底限也将随之升高。不过由于近几年随着政府政策的完善，阴阳合同已经很少了，所以此次调整对二手房市场的影响不大。”这位人士表示。

广州明年还将投30亿建设保障房 全年建设规模将达5.6万套

今年的经适房推出批次多在下半年。明年，将适当拉开推出批次，争取上半年推出部分住房预售。

利用国企空闲自用土地建设保障性住房的问题已进行了反复论证，明年试点运作，效果好的将推广。

针对“内夹心层”，将推出公共租赁房；对于“外夹心层”，正在研究多种路径，如提高工资中的住房消费分量，包括住房补贴、公积金等。

本报讯 广州明年将投入30亿元、储备3平方公里建设保障房。记者从昨天举行的广州今年最后一批经适房的摇珠仪式上获悉，广州明年将试点国企空闲用地建设保障房，而“两个夹心层”的住房保障办法，也将在明年出台。省人大常委会副主任陈小川，省人大常委会原副主任钟启权，市委常委、常务副市长苏泽群，市人大常委会副主任杨武等出席摇珠仪式。

明年储3km2保障房地

“今年广州投入到保障房的财政资金有14.8亿元，而明年将投入30亿元兴建保障房。”市委常委、常务副市长苏泽群表示，明年广州将争取储备3平方公里以上的保障房用地。

据悉，这一用地量超过了今年广州住宅用地2.5平方公里的供应量，为广州首次。而根据初步计划，广州明年新开工建设保障性住房2.8万套，加上续建今年的2.8万套，全年的建设规模将达到5.6万套。

市住房保障办主任谢晓丹表示，为拓宽土地来源渠道，市保障办已就利用国有企业空闲自用土地建设保障性住房问题进行了反复调研、论证，明年要试点运作，效果好的将大力推广。他还表示，今年的经济适用住房因为工程建设进度原因集中在下半年推出，且批次比较集中。明年，将根据工程进展情况，把握好推出节奏，适当拉开推出批次，争取在上半年推出部分住房预售。

市住房保障办相关负责人昨天还强调，广州准备研究出台内外两个“夹心层”住房保障办法，以进一步扩大住房保障范围。其中，针对“内夹心层”，广州将推出公共租赁房，而对于“外夹心层”住房问题，正在研究多种路径，如提高工资收入中的住房消费分量，包括住房补贴、公积金等，提供限价房。

保障房3问

贫困人口过于集中？

日前有媒体就棠下小区贫困人口过于集中进行报道，引起社会关注。

市住房保障办：从20多年的保障性住房小区管理情况看，保障性住房小区内并未出现所谓的贫民窟现象。棠下小区住户入住时间较久，当时安排入住了部分符合廉租住房保障条件的盲聋跛哑、老弱病残、精神病患者的家庭。近几年在安排廉租住房时，已经注意相对分散安置。

建在郊区还是闹市？

保障房如果不在市中心，保障对象的交通成本和生活成本将会增加；选在天河等市中心，又有人认为与市中心整体环境不相符合。

市住房保障办：如何选址，建议市民、保障对象从支持住房保障工作的角度，提出建设性的意见和建议，供市政府决策参考。根据《广州市保障性住房储备办法》的选地原则，市住房保障办正积极寻求交通便利的地块进行储备，选择地铁沿线，储备用地面积较大的地块，用于保障性住房的建设。

3户被取消认购资格

1236户家庭搭上今年“末班车”

本报讯 昨日，广州市住房保障办公布今年最后一批经适房复核结果，并举行摇珠。3056户参加评分排序的申购家庭中，1236户家庭幸运地拿到了《配售通知》，他们将从12月28日开始认购这824套经适房。整个仪式在全国人大代表住房保障专题视察组、媒体代表、申购家庭代表共同监督下完成。

12户家庭有“问题”

广州市住房保障办昨日通报，对申购家庭进行购房资格复核，发现3059户申购家庭中，由于住房状况在轮候期间发生了变化等原因，刘仲濂等3户家庭已不符合申购经济适用住房条件，陈鸿森等9户家庭需调整评分。

对此，广州市住房保障办决定，取消刘仲濂等3户家庭经济适用住房购买资格，并对陈鸿森等9户家庭的评分进行调整，这9户家庭将按调整后的评分参加评分排序。记者了解到，被取消购买资格的3户家庭中，有两户家庭人均居住面积大于10平方米，另外一户申请之日前5年内曾将住房赠与他人。

认购：12月28～31日

摇珠现场结果显示，评分靠前的1236户家庭成为幸运儿。今日起至本月27日，市民可在市国土房管局网站（http://www.laho.gov.cn）和房源现场销售点查询排序结果及选房顺序。12月28～31日为认购房屋时间。

广州建保障房“不差钱”

本报讯“建设保障性住房的资金能不能保证？”昨日在广州实地视察的部分全国人大代表对此表示担心。广州市住房保障办副主任黄信敬表示：“广州保障性住房建设‘不差钱’，今年计划安排的30亿元才用了15亿元。明后两年将加快保障性住房的建设，安排资金有可能达到60亿~100亿元。”

名词索引

“内夹心层”：既不符合廉租房条件，但又没钱购买经适房的住房困难家庭。

“外夹心层”：既不符合保障性住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭。

保障数字　　

今年保障性住房开工面积为历年之最，解决了1.77万户低收入家庭的住房问题。

截至12月15日止，2008年住房调查在册的77177户低收入住房困难家庭中，已解决住房39915户，完成了保障任务的51.72%。

12月23日浙江省经济工作会议传来消息，浙江省准备将土地出让总收入的2%或净收益的10%用于保障性住房建设。这些钱将首先用于建设保障性住房,包括经济适用房、廉租房、拆迁安置房等。

在此之前，浙江省委常委、杭州市委书记王国平曾表示，今年杭州全市(包括13个城区及所辖县市)的土地出让金有望达到创纪录的1200亿元。“按照土地出让总收入的2%来推算的话，就是拿出24亿元来投放到保障性住房建设中去。”中国指数研究院副院长陈晟对CBN记者表示。

一再放宽准入条件

到目前为止，杭州是少有的几个在过去数年间坚持经济适用房建设的城市之一。这个城市里的很多年轻人，都试图通过经济适用房解决住房问题，经济适用房的申请条件甚至因此被一再放宽。

据了解，申请对象范围在今年被再一次扩大。今年9月份申请的一期经济适用住房受理对象条件为，申请人是在“1986年12月31日前”出生的家庭，这一条件较前一期再度放宽一年。

不仅如此，在12月初的杭州市“居者有其屋”领导小组会议上，杭州市房管局建议，放宽廉租房、经济适用房准入条件，成为全国首个提议“放宽”的城市。

在杭州，1999年以来提供的600多万平方米的保障性住房房源，已经让5万多户符合申购条件的困难家庭实现“居者有其屋”。但是，即使是在这个经济适用房已经相当“普及”的城市，经济适用房的建设仍面临一些前期难以预料的问题。

2006年，杭州推出了分别位于九堡、下沙和丁桥的经济适用房。李斌就是在那个时候申请了经济适用房。他是杭州人，结婚三年，35岁，一直没有一套自己的房子，“后来申请下来了，感觉不是特别难，这套房子位于杭州丁桥辰秀嘉苑12幢。”

不巧的是，这就是后来被爆出有质量问题的辰秀嘉苑。今年是杭州经济适用房交付大年，约有8200余套房源交付，在今年下半年，却频频爆出辰秀嘉苑、蓝桥名苑等楼盘的质量问题。“拿到手的时候，发现房子的窗框是弯的，而且墙壁的多处有裂缝。”李斌表示，这一问题目前已经得到解决。

据了解，在去年杭州市建委对杭州分户检验的监督核查一次合格率为31%，初检不合格率为32%。杭州市也已经制定《杭州市经济适用住房建设的实施意见》等政策，将参照商品房标准建设保障性住房。在之前媒体公开的报道中，杭州市建设委员会副主任谢建华表示，要实现“面积不大功能全、用地不多环境好、造价不高品质优”的要求。

杭州市建委相关人士透露：“杭州之前有问题的经济适用房都已经全部解决，该交付的房子也都全部交付。”他同时表示，非常希望绿城、滨江这种有能力的开发商来参与经济适用房的建设，通过提高开发商的水准来进一步提高房子的质量。

政府投入或递增

到目前为止，杭州市提出的两个“房等人”中的“经济适用房房等人”已经做到，符合条件的住房困难家庭可以随时提出申请。在国内诸多城市中,杭州在保障性住房建设上确实先行一步。杭州经济适用房建设始于1996年，2004年实现开工55万平方米，之后的2005~2008年，每年开工量均超过100万平方米。

根据记者获得的2008年杭州全年预算执行情况报告，按照杭州市政府年初确定的为民办实事十大项目分类，财政共投入33.9亿元，其中健全保障性住房体系建设8.95亿元。

“按照土地出让总收入的2%或净收益的10%来看，这一比例无疑是增大了许多，对比之前的8.95亿，2010年如果有24亿元左右的投入，增长将非常可观。”陈晟表示，从政府公开承诺的姿态来看，这一数额可能还会逐年递增。

用一套80平方米的二居室，在一个月内赚到64万，如此之快的产金效率，甚至在房价领跑全国的北京都不大可能实现。

而谢林是用一套海南三亚的房子取得了这一成功。

本周三，谢林接到开发商一个电话：他1个月前在三亚购买的“山屿湖”项目，已经从13000元/平方米涨到21000元/平方米了。

“如果你愿意，我们可以帮你卖掉，这个价位上你可以赚64万。”谢林简直不敢相信，自己第一次出手炒房，就创造了奇迹。

谢林只是三亚房地产这一波幸福浪潮中的一粒不起眼的小沙子。无数的富翁正在那片中国最迷人的热带海滩边上被批量制造出来。市场数据显示，三亚平均房价从今年上半年的9526元/平方米，蹿到10月份的超过12000元/平方米。在11月份，三亚房价又上涨2.4%。

这种狂热似曾相识。在上世纪90年代那次经典的海南地产泡沫中，海南商品房平均价格从1991年的1400元/平方米，直冲到1993年的7500元/平方米。其时，三亚正是领涨先锋。

三亚，这个中国最南端的城市，由此在过去16年里曾被视为一个泡沫经济的地标。当1993年泡沫破灭后，无数的烂尾楼裸露着钢筋布满这个城市绝美的海岸。政府不得不用爆破拆除来处理大量投机主义留下的垃圾。2000年时，“灾”后的三亚房屋均价不过1000元/平方米。而9年后，三亚房价均价在2009年年中冲破万元。

海南地产的噩梦是否正卷土重来只是一个小问题。更大的焦点在于，在国家再度出手调控楼市的背景下，三亚这个地标是否正再度预示中国房地产市场接下来的命运？

昨日,北京市住建委在宋家庄经适房施工现场举行首个保障房“工地开放日”,北京市住建委副主任郑志勇表示,在引入公众监督的同时,明年还将为保障房质量监管引入第三方检测。

郑志勇表示,今后将开展业主质量验房活动,分户验收合格后,建设单位应组织业主在指定时间进行质量验房。对业主提出的质量问题,建设单位应做好解释工作并积极组织整改。住房工程竣工交付前,建设单位应分批分阶段组织业主办理入住手续,针对业主提出的各种质量缺陷,组织全面整改。同时,建设单位要增强服务意识,在工程现场设立专门的保修、维修办公室,配备高素质维修保障施工人员,公示保修处理程序,并按程序维修处理到位。

“不是说国家已经出台政策调控，房价会跌了吗？怎么现在还这么高？”12月20日，带着一家老小出来看房的李女士在深圳市福田区一个住宅小区里发出了这样的感叹。

这是一个普通自住型的楼盘，地处顶楼的32层，2000年批地，业主报价每平方米1.8万元，不还价。为了看这套房，李女士等了两个星期。“这些天看房不顺利，总是看不到好房子，要么是顶楼、要么在边角上，稍微好一点的价格又太离谱，现在看的这一套，早就被业主租出去了，租客一直不给看房，就等到了现在。”李女士说。

其实，李女士从2009年年初就一直在看房了，年初因为听了专家的话，以为深圳房价要降，没想到等来的却是房价的一路飙升。“六年前就来到深圳，在这里成了家生了孩子，但是一直都没有买房子，去年决定买房后，从今年年初春节前买房看房，一直看到了现在”。

买房看房越看越涨

她的同事卢先生早在一年前就盯紧了位于福田南的新楼盘“深港1号”四期项目，准备在适当的时候出手。然而12月19日开盘时每平方米28000元的均价，让这个本来打算年内买房的年轻人的梦想彻底破灭了。今年1月，该项目均价仅为每平方米17000元，一年内跳涨了65%。

“没有最高，只有更高”。房价仅在迟疑之间已今非昔比。每个月都要过来看“深港1号”的卢先生清楚地记得，该项目均价3月份下跌至每平方米16000元之后,又从5月份反弹至每平方米17000元,然后眼睁睁地看着它又从7月份的每平方米19000元，上涨至10月份的每平方米25000元。

人们现在喜欢用两个数字来比较深圳的房价，一个是2007年的最高价，一个是2008年时的最低价。根据官方公布的数据，前者的均价是每平方米17350元，而到了2008年2月房价达到最低点，价格普遍比房价最高时下跌超过30%，大批炒房客被套牢。

然而，自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬，9月份新房销售均价达到每平方米20940元，创下历史新高，一下子就将深圳房价带入到两万元时代。

截至12月17日的最新报价，深圳关内的福田、罗湖、南山、盐田等四个区新房价格都在两万元／平方米以上，而关外的楼价也水涨船高，梅林关外的溪山去年一期开盘时仅卖每平方米9000元，今年摇身一变已涨至每平方米1.5万元，涨幅超过66%。而深圳关内其他楼盘的最高均价较今年2月份时涨幅已经高达95%。

从春寒料峭到“小阳春”

跑步进入两万元时代，深圳只用了不到两年。

位于深圳福田中心区的楼盘中城天邑是一个代表深圳这两年房价走势的价格标杆。号称“关内唯一的大宅楼盘”的中城天邑，2008年3月开盘，样板间开放的同时也开始售楼，但当时客户多是来看看，买的不多。客户犹豫有两方面原因：一方面是对整个市场的大势有一定担忧，担心现在买了以后降价，等一等可能比较可靠；另一方面还有一些配套设施没有完全落实。就这样一直等待了四五个月，销售商开始暗中打折销售，也吸引了少量客户购买。但表面上看，中城天邑的项目一直维持了价格的坚挺。

而到了今年3月，中城天邑在短时间内就成为整个深圳楼盘的销售冠军，人们竞相看房购房，市民刘小姐接到销售顾问的电话，前去买房，前后仅一个小时，看好的一套房就被另一位买家在连房子都没看的情况下买走。4月初，整个楼盘售罄。

中城天邑的由冷到热，在深圳楼市很有代表性。和2008年相比，2009年的深圳楼市可谓大起大落。2009年初，从2008年开始的楼市低迷仍在延续，楼市一片春寒料峭，许多开发商拼命降价以防止资金链断裂。但春节一过，令所有人未曾预料的是，深圳地产市场量价齐升。3月，深圳商品房成交量已经重新回到2007年上半年成交高峰时期的水平，深圳楼市迎来“小阳春”。

就在地产商、中介和市民都在思索“小阳春”会不会昙花一现时，深圳楼市已不断迈向新高。四、五月，深圳房价回升到1.2万元／平方米；六、七月，房价上扬到1.4万元／平方米；8月，深圳房价达到18830元／平方米，创下了深圳房价的最高纪录；9月，深圳房价达20940元／平方米；10月，房价为20234元／平方米；11月,深圳新房虽然呈现量价齐跌的状态,但仍然徘徊在两万元／平方米，深圳房价从最低点一路高歌驶入“两万元时代”。

与此同时，二手房的成交也走了一条相同的轨迹，1月成交量仅为4724套，自3月成交破万套以来,每个月的成交均在1万套以上,11月达到了创纪录的16666套。截至9月底，今年深圳全市二手房已经成交99124套，比楼市红火的2007年全年总量还多7000多套。成交价格也是一路高歌，中国指数研究院数据信息中心提供的深圳二手房销售价格指数报告显示，5月深圳二手房挂牌均价为13133元／平方米，8月突破1.4万元，达到14186元／平方米，11月更是逼近1.5万元关口，达到14955元／平方米。

一套房一个月涨了23万元

小傅是深圳一名普通的执业律师。作为一名买房者，这一年他经历了房价的大起大落，心态也是大起大落。

2009年2月，房价正掉得厉害，小傅看的房10770元／平方米。当时银行货币政策紧缩，国际金融危机对实体经济的影响不断显现。小傅想着这么“坚持”半年，深圳关内的房价有望跌到8000元／平方米。

春节后，房价虽略有上涨，但都在合理范围内。小傅觉得经济状况不好，一时半会儿房地产好不了，泡沫还在挤压中，也就没有去看房。4月份，再看报纸时就有人提到楼市回暖，而且出自几个他比较推崇的专家之口，他的心里有了一点松动，但那时想，可能这只是回光返照，过了这一波行情之后还会大跌。

小傅开始有事没事出去看房，准备在合适的机会出手。他选准了一个位于关口的楼盘，然后在网上找了一大堆数据，再打电话核实，约定看房。没想到业主一张口就加价5万元。小傅找中介调停，“结果一周后，中介回电话，再加5万元，我一下无语了”。

6月中旬，同一家中介公司打电话，让小傅看房，说的就是之前看的那一套，一说价格，吓人一跳，一个月时间，业主涨了23万元。

到了国庆，同学聚会，小傅身边同学几乎都在谈论买什么房，又怎么装修的。“别人有房我没房，感觉自己的人生特失败。”小傅说。

是谁推高了房价

2009年，崔利和女友一起，在深圳各处买了20套房产。2008年2月，他准备和女友结婚，看中了位于梅林关外的一套房子。房子买到手后，价格迅速上升，很快涨了1倍。

尝到甜头的崔利从此一发不可收。有一次，他无意中看到了位于福田体育公园附近的一处楼盘，“从窗外就可看到对面的高尔夫球场，当天就在那里定下了三套房。只需交两成首付、贷款打七折，不买都后悔。”

深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉记者，今年深圳商品房价格的上涨很大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致，而大量投资性需求重新抬头和泛滥也推高了房价。

华泰联合证券的一份研究报告分析，曾在8月、9月短暂离场的投资客再度杀回楼市，10月深圳新推出的楼盘中有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买，一人购买多套房屋的现象开始增多。

深圳房价的快速上涨及投资需求，对深圳房地产的自住需求形成挤压。王锋说，深圳二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力证据，其间深圳一手房销量一直在低位徘徊。

多家研究机构已经对深圳房价发出预警。中国指数研究院的统计称，今年1至10月，深圳房屋租售比突破1∶360，2008年到2009年深圳房价收入比从14.4上升到14.6，均远超国际警戒水平，同时空置率和非自住客比例也一直居高不下。

综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，无论从哪个角度来看，今年深圳的房价都涨得过多，已经存在泡沫和透支。在宏观政策调控下，深圳房地产市场后期的成交量不容乐观，房地产市场的基本面或许会发生重大变化。

日前，记者随机采访了几个买房者，他们中认为明年房价上升和下跌的人一样多。“挺涨派”认为，深圳土地将越来越少，自住需求却越来越大，因此房价必涨；而“挺跌派”则认为，国家宏观调控打压房价，房价一定会下跌。美联物业南山区总监孟祥义介绍说，短期来看，成交量将回落，因为今年二手房太火爆，房价也飙升，普通住宅的投资比例较少，因为短期房价上升幅度小，利润不高，投资者的谨慎态度，让如此巨量的成交不可能长期持续。但豪宅涨幅迅速，世华地产关于二手房的最新报告显示，今年11月豪宅的买家当中，有70%是投资客，投资比例已经超过半数。

杭州的土地出让金收入将首先用于建设保障性住房。在近日召开的区、县(市)委书记座谈会上，浙江省委常委、杭州市委书记王国平表示，今年杭州全市(包括13个城区及所辖县市)的土地出让金有望达到创纪录的1200亿元，这些钱用于建设保障性住房、公共交通、“三农”等方面。

据了解，今年1-11月，杭州全市实现财政总收入965.17亿元，其中地方财政收入489.39亿元，同比增长13.1%。财政总收入、地方财政收入增幅自6月转负为正，7、8月增幅在20%以上，9、10月高达35%以上，11月同比增长55.2%。

照前几个月的增幅估算，杭州今年地方财政收入接近700亿元，而今年杭州全市土地出让金有望达到1200亿元，“卖地收入”可能超地方财政收入1倍。

资料显示，2008年杭州全市地方财政收入455.35亿元，而土地出让金为243.3亿元，约占前者的53.43%。据统计，年初至今，杭州主城区卖地收入已有700亿元，年底之前接下来还有3次土地出让。这意味着，杭州仅全年主城区的卖地收入就有可能超过全市地方财政收入。

王国平说，卖地的收入将首先用于建设保障性住房，包括经济适用房、廉租房、拆迁安置房等。此外，土地出让金还将用于实现公交、出租车、免费单车、水上巴士、地铁“五位一体”的大公交体系，背街小巷、庭院改善、危旧房改善、物业管理改善，快速路网、主次干道等重大基础设施、社会保障制度和“三农”开支等改善民生、社会公共事业建设方面。据介绍，今年杭州生产总值增幅有望达到10%，城镇和农村居民收入都将呈两位数增长。

中国内地最贵的可供应土地在哪里？上海外滩。如今，这个地王成群区域的土地闸门正在徐徐打开。

　　11月30日，曾经创下国内土地单价记录的黄浦区163街坊地块“二次出让”信息发布会如期举行。据出让方透露的价格信息，该地块出让的楼板价将在4万元/平方米以上；与此同时，上海外滩国际金融服务中心8－1地块也已正式推出，“预申请报价不得低于90亿元”。

　　12月1日，本报从上海市黄浦区规划和土地管理局了解到，“外滩金融集聚带已经正式进入土地推介出让阶段，163地块和8－1地块是这个区域最先推出的两幅土地。”

　　业内已经充分感受到了外滩金融集聚带土地开闸带来的“地王气息”：163地块将成为中国内地单价地王，而8－1地块也已基本锁定中国内地的总价地王。头两块地牛刀小试，外滩金融集聚带就已获得两顶“桂冠”。

　　一位参加了上述土地信息发布会的知名地产商人士大致估算，外滩金融集聚带面积2.6平方公里，以该区域相对非核心位置的163地块每平方米土地20万元出让底价测算，整个区域的土地价值将超过5000亿元。

　　黄浦区规土局有关人士告诉本报，外滩金融集聚带的土地将在“十二五”期间基本完成出让，十年基本建成。

　　这个中国土地出让史上迄今最贵的土地盛宴，将给上海乃至整个中国土地市场和房地产市场带来怎样的冲击，没有现成的案例可供预测。

　　地王成群

　　从已经进入出让程序的“准单价地王”163地块和“准总价地王”8－1地块，可以窥见外滩金融集聚带在土地层面的巨大冲击力。

　　黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端，占地面积13709平方米，容积率低于4.8，总建筑面积达到65803.2平方米，土地性质为商业、办公、金融保险等综合用地。这块业内耳熟能详的宝地，曾在2007年拍出了44亿总价、6.7万元/平方米楼面地价，但次年被退回，命运多舛。即便出让方在11月30日信息会上透露的估价约26亿―30亿元有所缩水，但二次出让其全国单价地王的地位丝毫没有动摇。

　　和第一次比较失败的出让相比，一个值得注意的细节变化是，163地块此次是作为整个外滩金融集聚带中的首幅土地推出的，而两年前则没有这样的身份。黄浦区规土局有关人士证实，该地块今后的开发和物业经营等各方面，也将享受整个区域的照顾政策。

　　首次露面的8－1地块，超高的总价令其更显神秘。资料显示，外滩国际金融服务中心(8－1)地块位于老外滩南端的中山东二路东门路，总用地面积约5.73万平方米，除部门公共配套外，规划为商业、金融、办公、文化综合用地，地块总建筑面积达37万平方米。

　　据11月中旬土地出让方在地块信息发布会上披露的预计底价在90亿—100亿元，预申请报价则不得低于90亿元，如此起拍楼板价也超过3万元／平方米。地块将于今年12月中旬正式公告推出，明年1月前后招投标。

　　“推出这两幅土地，其中一幅还是业内比较熟悉的老面孔，政府方面显然有比较明显对市场的试探意图。”据一位接近政府层面的知情人士透露。

　　这一说法，本报记者以投资者身份从黄浦区规土局方面也得到了相应证实。该局人士透露，在近半年内，外滩金融集聚区正式推出的土地仅这两幅，但同时在运作推出的地块众多，包括计划明年将推出的新和平地块、596地块，明后年内将推出的复兴地块、董家渡13及15号地块。

　　上述知情人士指出，其中董家渡两幅地块体量更大，而随着整个外滩区域交通市政配套逐步完善，地块也将进一步增值，可以说，这里即将出让的每一幅地块都是“地王级别”的。

　　与地王地块出让“配套”的自然是地产大鳄云集。本报记者了解到，仅在8－1地块的信息发布会现场，就有包括新鸿基、和黄、仁恒、丽丰控股、上海置业、爱美高、绿地、复地等海内外的巨头亮相。

　　外滩源“升级版”？

　　“为什么地王成群？除了极具历史底蕴的外滩具有绝版地段和稀缺性外，上海两个中心地位确立，打开了外滩金融集聚带未来发展的广阔空间。”沪上某知名土地研究机构分析师简单概括。

　　据上海市黄浦区区长周伟对外的描述，外滩金融集聚带主要由两部分组成，第一部分是原上海CBD地区的重要组成部分外滩金融街；第二部分是现在称为“南外滩”的新开河到南浦大桥之间的沿黄浦江地带。整个区域沿黄浦江沿江岸线4.8公里长、面积2.6平方公里。

　　多位上海政府层面的知情人士告诉本报记者，黄浦江边，尤其是浦西老外滩区域，早在2005年时，就已经形成了浦西外滩沿岸分三段不同风格的开发战略。

　　而在许多人眼中，如今的外滩金融集聚带很大程度上就是外滩源的“升级版”。

　　当年以吸引国际大鳄为目标之一的外滩源项目，举世瞩目，但由于种种原因，进展缓慢，其中一大阻碍就出在土地环节。

　　本报从黄浦区规土局获悉，外滩源属于外滩金融集聚带的一部分，协同开发。全新出炉的外滩开发计划，如何避免重蹈外滩源覆辙？有关部门做了周密的准备。

　　10月底，作为外滩金融集聚带的总体发展商——上海外滩投资开发(集团)有限公司正式揭牌，标志着集聚带进入实质化运作阶段。据了解，公司注册资金10.1亿元，创下了上海区属国企迄今注册资金之最，属于政府型投资公司，下有上海新黄浦(集团)有限责任公司、黄浦区土地发展公司、外滩一体化公司等全资子公司，净资产22亿元。该公司董事长周海鹰对外表示，目前制约外滩金融集聚带发展的主要瓶颈，仍是土地稀缺所导致的高品质商办楼宇不足，首要任务就是土地储备。

　　“对市场的冲击不可避免”

　　为了避免这些黄金地块出让再遇波折，外滩土地出让首先在土地出让模式上打破了常规。

　　据了解，163地块和8－1地块都将采取“先招后拍”的新规则，首次实行预申请制度。“所有的土地都将在完成拆迁等相关前期运作后，以‘熟地’状态出让，避免因拆迁等问题导致出让后交地、开发的延误。”黄浦区规土局相关咨询部门人士表示。

　　外滩金融集聚区出让的所有土地均为商用性质，没有住宅用地。易居中国分析师薛建雄指出，“这些土地的出让，将在多年没有太多波澜的上海商用土地市场掀起巨浪，对周边区域甚至整个上海的影响都将逐步显现。虽然没有住宅土地直接供应，但其周边区域的宅地市场无法避免冲击。”

　　随着近两年外滩金融集聚带曝光，周边区域住宅楼盘早已借势展开了重点炒作。而集聚带本身的物业供应带来的直接冲击，可能更为庞大。目前，黄浦区已在老外滩南部拓展出近2平方公里的区域，有望新增150万—180万平方米楼宇面积，硬件建设投资将达750亿元—900亿元，该区域高档商办物业的市价已经接近10万元/平方米的水平。

岁末年初，卢祎的内心再次遭遇重重一击。他盯了整整一年的“深港1号”项目4期将于12月19日举行新品发布会，但这个位于深圳滨河路与福田南路交汇处的楼盘最新均价已飙升至每平方米28000元，巨大的落差彻底粉碎了他的年内购房梦想。

而今年1月，该项目均价仅为每平方米17000元，一年内跳涨了65%。

数据显示，深圳房价在2007年10月之后整体下跌超过30%，大批炒房客被深深套牢。但从2007年的最高均价每平方米17350元到今年均价超过每平方米20000元，深圳只用了不到两年的时间，而最高均价较今年2月份涨幅高达95%。

较年初最高涨幅已近翻倍

“没有最高，只有更高”。房价仅在迟疑之间已今非昔比。每个月都要过来看“深港1号”的卢祎清楚地记得，该项目均价3月份微量下跌至每平方米16000元之后，又从5月份反弹至每平方米17000元，然后眼睁睁地看着它又从7月份的每平方米19000元，上涨至10月份的25000元。这也恰恰是今年整个深圳房价的跳动脉搏。

自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬，9月份新房销售均价达到每平方米20940元，创下历史新高，并将深圳房价带入2万元时代。

截至12月17日的最新报价，深圳关内的福田、罗湖、南山、盐田等四个区新房价格都在2万元/平方米以上，而关外的楼价也水涨船高，梅林关外的溪山去年一期开盘时仅卖每平方米9000元，今年摇身一变已涨至每平方米1.5万元，涨幅超过66%。而根据国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数，11月深圳新房销售价格上涨12.6%，涨幅仅次于广州居全国第二。

相对于一手房，深圳二手房成交更是呈现井喷行情。来自世联地产[50.47 -7.00%]的统计显示，11月深圳二手房月成交面积环比超六成，每日成交量均达到600多套，并刷新日成交历史纪录，成交均价达到14482元/平方米，同比上升33.62%。

多家研究机构对深圳房价发出预警。中国指数研究院的统计称，今年1至10月，深圳房屋租售比突破1∶360，2008年到2009年深圳房价收入比从14.4上升到14.6，均远超国际警戒水平，同时空置率和非自住客比例也一直居高不下。

后市调整空间有限

深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受CBN记者采访时认为，今年深圳商品住房价格的上涨很大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致，而大量投资性需求重新抬头和泛滥也推高了房价。

华泰联合证券的一份研究报告称，曾在8月、9月份短暂离场的投资客再度杀回楼市，10月份深圳新推出的楼盘中有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买，一人购买多套房屋的现象又开始增多，其中成交非常活跃的太古城投资客高达90%。

房价的快速上涨以及投资需求的出现，对深圳房地产的自住性需求形成挤压。王锋说，深圳二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力的证据，其间深圳一手房销售量一直在低位盘旋。

深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，无论从哪个角度来看，今年深圳的房价都涨得过多，已经存在泡沫和透支。在宏观政策调控下，深圳房地产市场后期的成交量就不容乐观，房地产市场的基本面或许会发生重大变化。

12月15，广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议，通过了《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》(下称《办法》)，首次提出将按土地出让价款、划拨地价款或基准地价的一定比例征收土地闲置费，加大开发商的“囤地”成本。

会议要求，要牢固树立守“土”有责意识，认真落实国家土地宏观政策，通过简化手续、加快盘活、加大土地保有成本、行政和经济监管手段结合，更多运用利益机制促进土地开发和闲置土地处理。

在广州数幅“地王”地块闲置多时且至今没有明确的处罚措施出台的情况下，上述草案的出台在解决闲置土地的问题方面能否获得一定突破，目前仍不得而知。

新《办法》将原有的不便于实操的按月征收土地闲置费改为按土地出让价款、划拨地价款或基准地价的一定比例计收，对已缴清地价、领取土地证书的闲置土地，土地使用者经批准作为临时绿地、广场或停车场的，减免土地闲置费，并增加规定对逾期不缴纳土地闲置费的计收滞纳金。

广州地产营销策划专家谢逸枫接受媒体采访时认为，上述《办法》将原有的不便于实操的按月征收土地闲置费改为按土地出让价款、划拨地价款或基准地价的一定比例计收，这样算下来,征收土地闲置费总额肯定会超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20%,这样一来，加大了扣罚的力度。但他认为，由于新办法里还没有明确比例多少，所以关键还得看广州市政府相关部门严格执行规定。

之前广州市政府处理土地闲置问题方面缺乏良方，近期广州房管局甚至对22幅逾期未有动工的地块发出“催告函”，要求开发商加紧开发。这些项目涉总用地面积83万平方米，几乎相当于广州年度土地供应计划的1/4。而此次《办法》的出台则试图为处理土地闲置提供了法律支撑。

合富辉煌[2.18 -5.22%]首席分析师黎文江对CBN记者表示，上述《办法》的出台应该可以对整治“土地闲置”起到一定的作用，之前对土地闲置没有一个明确的处理办法，目前广州对待开发商土地闲置仅仅是放出动工函，催促开发商动工，近期有22幅地块被催促动工，如果今后对待开发商土地闲置按照这些规定来处理，土地闲置问题处理起来将会有效得多。“2007年招拍挂卖出的地，有很多很久没有开工，这是一个大难题，上述政策的执行也许可以推进开发商盖房子。”

新城市地产集团董事长曹志伟向记者表示，要解决土地闲置问题，政府也有很多可以改进的地方。首先可以学习香港将土地都划为小块出让；其次，政府应该在土地出让前将相关的手续办好，尽量将拆迁等问题解决掉，给开发商一块真正的“净地”，免得给开发商闲置土地借口。

据了解，金地上月宣布退出番禺区南区4-2地块，理由即是政府土地未能成功交付。

曹志伟还认为，政府应该在每年年初就公布当年预计出让的每块土地的情况，这样开发商就可以预先考察规划，一拿到地就可以马上开工。

不过，黎文江也认为，目前现行的国土部制定的土地闲置标准有漏洞，“只要两年内三分之一的面积开工，或者完成了总投资的25%就不算土地闲置，这一标准已经是几年前出台的，现在的形势下明显太松了。”

亚洲第一高楼——上海环球金融中心终于租出去了。

17日，上海环球金融中心运营方，森大厦(上海)有限公司综合运营部人士回应本报，上海环球金融中心的总出租率已经从年初的50%，上升到目前的65%左右。

从7楼至77楼，共计226900平方米的面积为写字楼楼面。随着11月初著名会计事务所的安永拿下其43-50楼的8个楼面租约，上海环球金融中心已然松了一口气。

安永中国主席吴港平告诉本报记者，迁至陆家嘴[25.00 -5.84%]，更重要的原因是其服务的大型客户，包括跨国银行及一些金融机构，已经搬迁至浦东新区，或者是显露出搬迁意向，这使得他们对陆家嘴金融城潜力很有信心。

“浦西的许多金融机构在今年陆续搬到浦东，在三季度尤其形成趋势。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉本报记者。此前陈是仲量联行中国区董事，并担任安永的租赁代表，“最重要原因，一是浦东写字楼租金下调，二是双中心政策效应开始散发诱导力。”

据浦东新区金融服务局12月的统计数据，截至10月底，浦东新区共有各类金融机构593家，较上年增加49家，约占上海金融机构总数的80%。

空置率下降，租金下调

“截至目前，金融行业依旧是环球金融中心主要的客户，主要包括银行、保险、证券、基金管理。”森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓告诉记者。

上海环球金融中心提供给本报的租户名单显示，银行业租户中，即包括日本三井住友银行、瑞穗实业银行及横滨银行、法国巴黎银行、德国商业银行、韩国产业银行等10家国际性银行。

除了律师事务所、咨询机构及会计师事务所之外，亦有部分国内企业同时落户其中，例如国泰基金管理有限公司、新华都[32.40 -0.92%]实业集团股份有限公司等。

“新华都在环球的65楼，包括新华都实业集团和其收购的港澳资讯，唐骏就在我们的65楼办公。”森大厦(上海)有限公司媒体宣传部人士告诉记者。

“事实上目前陆续还有一些意向租户正在谈，我们希望租户能更多集中在金融或相关机构，但今后亦会有不同行业的出色公司入驻，对于来年的出租形势我们非常有信心。”该人士表示。

在出租率提高的另一面，是租金的向下调整。市场传言，从2008年投入使用以来，随着欧美意向客户的出走，上海环球金融中心的日租金已经从最初的20元/平方米，下降至18元、12元，低区甚至出现8元/平方米的情形。

“整个陆家嘴的租金，从去年三季度到今年的三季度，租金均价已经下降了30%左右。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉记者，“目前整个陆家嘴的日租金均价是6元/平方米左右，环球出租给安永的价格并不会比这个好多少。”

上海环球金融中心方面以公司机密为由，并未对本报提供和安永签订的租金情况。其综合运营部人士亦对本报表示，其办公区域的租金根据市场的变化，楼层的高度，租户所需面积以及租赁年限，价格不尽相同。

安永上海市场推广及传讯部经理崔志颖告诉本报，此前安永内部有一个团队专门负责新办公地址的租赁，综合对比了各方的价格，由于与环球方面签订的是一个长期的租赁合同，所以价格上会节省很多。

“我们将于2010年7月迁入新办事处，届时会把2500名分散在上海三个办公地点的同事集中在环球金融中心。”崔志颖告诉本报。

中资买楼，外资租楼

“国家层面和上海层面就双中心的政策持续出炉，其后发效应不断体现，比预期来的早一些，由此众多内资金融机构利用写字楼市场的调整期，开始在上海陆家嘴布局。” 写字楼中介机构人士表示。

12月17日，浦东《关于完善陆家嘴金融城商业配套的财政扶持办法》启动实施。

办法意在通过财政扶持、补贴奖励方式，连续三年对陆家嘴商业配套建设有成效的楼宇进行表彰。金贸大厦、花旗集团大厦、上海中银大厦成为首批获奖楼宇，而这三栋楼，出租率甚高。

“政府的意向，就是希望完善陆家嘴金融城的综合配套，吸引更多的金融企业入驻。”

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示。

搬迁仍在陆续进行。本报多方获悉，仅银行行业，12月5日，光大银行上海分行即从外滩搬至世纪大道1118号上海光大大厦。而位于南京东路的中信银行[7.88 1.16%]，目前已在陆家嘴某高级写字楼租用多个楼层，将于2010年年中搬迁。

第一太平[4.23 -2.98%]戴维斯中国区市场研究部高级经理简可对本报分析，就在三四季度资金充裕的中资机构不断购置的陆家嘴的大宗物业，一方面活跃了陆家嘴的商办楼交易市场，另一方面也带来不少新的金融机构入驻。

“其中近期，太平洋[17.00 -4.87%]人寿保险已经购买了小陆家嘴太平金融大厦16000平方米，共计6个楼面。同样也是大手笔。”简可表示。“随着国内保险公司进入陆家嘴市场，投资交易市场正在复苏。”

据悉，三季度之时，上海农村商业银行以接近每平方米50000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面；中国农业银行以均价44000元买下浦江双辉大厦37个楼面。民生银行[7.56 -1.56%]也已买入位于陆家嘴金融贸易区核心地带的大楼。

仲量联行上海分公司人士表示：“随着上海写字楼市场越来越多被自用客户大宗购买，以及浦东新竣工物业整体入驻率上升，上海甲级写字楼的市场信心在增强。”仲量联行方面预计，浦东甲级写字楼的租金有望在明年一、二季度率先反弹。

而这些陆续到来的金融机构，其创造的经济效益正在扩散。

12月，浦东新区金融服务局发布数据显示，前三季，上海浦东新区金融业实现增加值558亿元，同比增长28.4%，为各大行业增速最快，对同期浦东地区生产总值增长的贡献率达到54%。

东方明珠[10.61 -2.21%]：上海

美国《福布斯》杂志评出了2009年全球最适合房地产投资的十大城市，上海名列第五；在2010年亚太区最具投资和发展前景的城市排名中，上海名列第一。这一东方明珠的房地产投资价值可见一斑。上海2010年世博会将吸引约7000万游客；政府放宽了对外资购买住宅的限制。短期而言，上海的房地产市场不论对投资者还是开发商都很有吸引力。

心腹之地：北京

德勤会计师事务所近日公布的《中国房地产投资手册》显示，在全亚洲范围各城市中，北京房地产投资的收益率居于首位。在顶级写字楼收益上，北京的收益率为7%-8%；豪华住宅上，收益率为4%-6%；零售商业地产上，收益率为8%-10%；工业物业上为9.5%-11%。德勤认为，由于投资者的热情以及政策的推动，北京中长期市场前景仍然乐观。

改革之窗：深圳

随着泡沫的不断被压缩，深圳楼市的量价将会调整至一个相对合理的水平。新房由于具有价格优势，开发商又具有营销的主动权，因此新房市场将继续强于二手房市场，二手房独有的放宽征收营业税年限利好将继续活跃二手房交易。经历了深度调整的深圳房地产市场，有望随着刚性需求的逐步释放而回复平稳发展的状态，因此具有长线投资价值。

西部之星：成都

随着越来越多的国际性企业如IBM、Intel、腾讯等研发基地入驻成都，各方面需求都会大量增加。从成都本地人角度看，经历过地震之后，居民对房屋质量安全都有了新的认识，因此会出现相当一大部分的刚性需求。从目前开发现状及未来的开发前景来看，在武侯大道沿线、三圣乡区域、大源组团区域、新国宾板块、航空港区域、新沙河区域投资买房，升值潜力巨大。

沿海小城：威海

均价上涨1000元用时最短的城市，威海有其名；卫生城市屡屡上榜；三线滨海，空航海航的便利；西海岸的重点开发；与烟台合龙的交通建设；威海对国内外的吸引力，均将使得威海的房地产发生质变，预期均价将突破4000元/平方米。

中原战将：武汉

武汉市作为中部崛起的支点和承接东部产业转移的桥梁，其经济和房地产发展一直处于中部省会城市前列。滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。所以，武汉的房价也将向六至八千进军，上升空间可期。

海角天涯：海南

与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。另外，海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。海南是全国第一个生态示范省，一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。随着国内休闲度假房地产市场的兴起，海南房地产市场升值潜力巨大。

渤海湾明珠：天津

未来天津房地产有较大发展空间。天津作为中国北方经济中心，第三个增长极——环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个新的引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。

东北“老大”：沈阳

今年前7个月，沈阳累计完成房地产投资584.39亿元，同比增长29.5%，在全国660多个城市中，跃居全国第三。沈阳今年已销售商品房725.64万平方米，销售金额305.8亿元，同比增长6.4%，在15个副省级城市中，沈阳排名第二。作为老东北的首府，作为振兴东北的龙头，作为松嫩平原的明珠，作为东北的幅射眼，沈阳房地产有理由在一两年时间内提升一个档次。

古城之都：西安

一条耗血交通线让“咸(阳)西(安)宝(鸡)”连为一体，而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反，这也催生了西安新一轮房地产的大发展，并以曲江地区点燃战火。

2009年临近终点，但国内的房价涨幅似乎还在“蠢蠢欲上”。回想半年前，我们还在为中国楼市终于喘过一口气，重拾上涨趋势感叹，如今，我们已不得不为过去半年内几近“癫狂”的楼市表现担忧。在京、沪、广、深四个一线城市中，除广州的全年涨幅明显低于50%外，其余三个城市的房价平均涨幅都接近甚至超过50%。而2007年，曾被我们誉为上涨最快的年份，涨幅居前的深圳，其平均涨幅也不过是30%左右。值得提醒的是，虽然曾历经2008年的下跌，但跌幅并不深，因此，2009年的上涨，其实也算是房价在2007年的相对高位上再度攀升。如今的中国，又再度处于“满城尽议房地产”的状态。

耶鲁大学著名金融学教授罗伯特·希勒本月13日在中国的一个论坛上表示，中国的房地产市场已深陷“非理性繁荣”的状态。他认为，投资者并非人人都是理性和精明的，正是他们的非理性和从众行为催生了投机性泡沫。那么，正在准备进入楼市的购房者们，是不是可以反思一下，自己目前是否处于一个理性的状态？

北京：新房开盘均价一年内涨57.5%

某别墅项目以160%的年度涨幅居北京在售别墅项目涨幅之最

阴雪

“要号吗？”职业“号贩子”李宾(化名)这两天“倒号”战场开拓到了北京朝阳区房地产交易大厅。虽然临近年底，但北京的二手房交易仍然火爆异常。尤其上周“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年”的政策尘埃落定，本周办理房屋产权过户的业务数量激增，北京各个区县地税局和房地产交易大厅里人山人海。

与此同时，一手房也延续着今年5月以来的热销态势。12月16日，热销楼盘中信城二期的开盘摇号工作在网络上展开，此次参与摇号的人数多达3000余人，可供选择的房源仅396套，均价达28000元/平方米。而去年此时，该楼盘开盘均价仅18500元/平方米，一次性付款及银行按揭还有不同程度的优惠。一年之内，价格涨幅超过51%。

新房开盘均价涨幅超五成

根据亚豪机构提供给CBN的数据，从今年3月起，北京在售项目的开盘均价便开始了一路上扬，并于7月之后呈现出加速上涨的态势。截至12月15日，北京一手房市场开盘均价已经达到17432元/平方米，相比今年3月11066元/平方米的最低值，涨幅高达57.5%。

由于多数开发商采取“降低销售速度、提高销售价格”的销售策略，因此，具体到单个项目，房价上涨程度则更加触目惊心。

位于朝阳区广渠路36号的昔日北京地王首城国际中心无疑是北京房地产市场的典型代表。2006年底，北京城市开发集团有限责任公司和北京城建[17.15 -6.18%]兴华地产有限公司联合体以26亿元中标此地块，当时公司在标书中曾明确表示“住宅意向销售价格为9500元/平方米”。

去年11月底，首城国际中心正式开盘，开盘均价定为13000元/平方米。之后，该项目一直处于一开盘便销售一空的状态，价格也随之加速上涨，时至今日，首城国际中心的对外报价已涨至21500元/平方米，较首次开盘时上涨65%，但仍是数千人排号，一房难求。

不仅仅是北京中心城区住宅价格快速上涨，位于北京郊区的商品房项目大多因前期均价相对较低，不少项目的售价在今年内已实现翻番。位于东五环外通州区的DBC加州小镇，今年4月份开盘均价仅5980元/平方米，但该项目于12月5日新一期的开盘价格已涨至12200元/平方米，涨幅高达104%。

不过，与普通住宅的价格涨势相比，别墅价格的上涨速度更为惊人。据搜房别墅网的统计，北京目前在售别墅项目94个中涨价的有88个，涨价项目比例达93.62%。其中丽都东镇·BOSSA NOVA从年初的25000元/平方米上涨至现在的65000元/平方米，涨幅高达160%，位居今年北京在售别墅项目涨幅之最。

二手房成交价量屡破纪录

与此同时，由于一手房供应存在一定缺口，以及国家对二手房交易税费的减免优惠政策影响，北京今年二手房的表现与一手房不相上下。

我爱我家的统计数据显示，截至11月份，市场价格高点相对年内低点的交易均价涨幅已近44.25%，四环内大部分区域市场价格涨幅均超过了60%，接近100%价格涨幅的区域主要集中在城市的内城核心区域或者去年受市场淡季影响较大的区域。

目前，北京市二手房成交均价经过一番高歌猛进已达到15134元/平方米。我爱我家相关负责人指出：“今年7月以来，二手房市场价格就已经打破了2008年5月13000元/平方米的价格高点，且市场单月成交均价持续攀升。”

二手房成交量的上涨幅度更为惊人。据“链家地产”统计数据分析，2007年1~11月，北京二手房交易量超过23万套，相比去年同期的6万多套，涨幅高达283%；相比2006年~2008年三年之和仍然高出6%左右，可谓创下二手房成交新高。

而从12月上半月二手房成交相比11月同期60%左右的上涨来看，12月份二手房成交或将达到4万套左右。即2009年全年二手房成交达到27.6万套左右，相比2008年7.4万套左右的成交，涨幅高达273%。

不可否认，房价的“野蛮生长”已经引起了决策层的重视甚至担忧。但亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，政策作用到市场有一定的滞后性，调控手段也需要从多个层面综合发力才能产生实际效果。

广州：几度领涨全国

购房者心声：你的心理预期总是跟不上房价上涨的节奏

张艳红

在美联物业刚刚发布的一份研究报告里，存在房价“泡沫”的城市排名中，依然没有广州的“大名”。但这并不意味着广州的楼市在这一年中风平浪静。

现实是，国家统计局每月公布的70个大中城市房价数据中，广州房价涨幅曾在2009年的多个月份领涨全国。而根据广州市国土局的统计，广州市一手住房均价从1月的8014元/平方米到11月的10282元/平方米，涨幅为28.3%。其中广州中心六区均价更达13262元/平方米，成功站稳13000元/平方米大关。

房价，已经实实在在地困扰着这个城市的居民。

房价不能承受之重

今年7月，广州城建集团举行了一次大规模的“产品推荐”仪式，宣称下半年公司将有多个项目销售，其中包括颇受关注的“江南新苑”和“岭南湾畔”两个市区稀有大盘。

这个消息让广州市民李鸣(化名)喜忧参半。喜的是，等待了足足一年之后，终于听到“江南新苑”推货的消息，忧的是房价又涨起来了，开发商开出的价码极有可能超过家人的预期。

从她登记到“江南新苑”正式开盘又过了3个月时间。有消息显示，该盘此次只推出几百套房源，但登记人数已多达两三千人，开盘当天需要摇号决定谁能买到房子。

由于工作单位附近只有这一个新盘，李鸣一家抱着非买不可的念头，参加了单位的团购，可以提前选房。房子是买成了，但成交单价超过17000元/平方米，原本准备了120万元打算一次性付清的李鸣，不得不为此背上50万元的银行贷款。

个案仅是广州楼市中发生的成百上千买房故事中的缩影。房价上涨的速度，远远快于人们的预期。一个至今仍然没能出手的购房者感叹：“当你心理可以承受100万元房子的时候，市场上到处是120万元的房子；当你接受了120万元时，发现价格已经到150万元了。你的心理预期总是跟不上市场的节奏。”

而广州一位开发商的说法是：市民的购买力还是有的，只是大家都需要过程来适应价格的变化。你现在觉得3万元/平方米的房子贵，等明年有4万元/平方米的出来了，你自然会认为3万元/平方米也可以接受。

2009年房价上涨轨迹

事实上，在2009年3月3日之前，广州的房价已经连续3个月徘徊在8000元/平方米的关口，随时有进一步扭头向下的风险。甚至有业内人士预测，广州房价将下跌到6000元/平方米才有望止跌。

当天傍晚，广东省政府网站上挂出一份《关于促进我省房地产市场稳健发展的若干意见》(俗称“广东15条”)的通知，“挽救”了当时已“奄奄一息”的广州楼市。

市场快速作出反应。数据显示，3月份，广州一手住房成交面积开始放量，为63.59万平方米，环比此前的1、2月涨幅达到35%，是此前9个月以来的最大月交易量。

6月，珠江新城“地王”诞生助力广州楼市的上涨态势。广州市国土房管局的数据显示，6月，一手住宅月均价为9676元/平方米，环比升15.4%。这一个月，广州成为全国单月房价上涨最快的城市。

价格上涨的同时，成交量持续放大，6月，一手住房成交110万平方米，为历史天量。市场巨大的消化量终于给开发商的供应造成压力，也因此埋下“供不应求”的隐忧。

满堂红的市场分析报告指出，与2008年10月全市1：4.9的供求比(1套新增房源对应4.9名新增买家)相比，今年1月起，供求比分别为1：7.3、1：9.4、1：8.7、1：7.5和1：8。“缺货”成为市场上广为流传的声音，也为房价进一步上涨提供了最佳“土壤”。

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上海：涨幅近50%

唐文祺

在上海工作已数年的刘先生最近决定，不在上海买房。“这里的房子已经失去生活资料的本质属性，成了纯投资品，房市也就成了投资甚至投机市场，而不是正常的生活消费品交易市场。我不想以买房为投资，更不想对它进行投机，我只准备买房自住，所以，我不参与此市场，不买这里的房子。”刘先生如此阐述自己不在上海买房的原因。

刘先生是一个典型的上海白领，年初家里刚添了小孩，这才意识到需要买房。可当他开始认真考察上海的楼市时，发现自己已在不知不觉中被高企的房价挡在“门外”。“75平方米以上，总价100万元以内，房龄10年以内，坐公交车20分钟左右能到办公室”，这是他的购房条件，可是，这一条件在上海日涨日高的楼市中，显然异常地不真实。“我承认我的要求在目前的市场中不现实，但我也承认现在这个市场是合理的！”

的确，2009年的上海楼市，屡屡创新高的价格纪录构筑成了持续向上的房价走势图，也把越来越多的“刚性需求”挡在了“上海楼市之外”。11月，上海全市商品住宅成交均价再度成功登上18000元/平方米的高位，18686元/平方米的均价水平，较10月份上涨9.64%。其商品住宅成交面积甚至创下了4年来的新高纪录。

祸起供求失衡

白领陈小姐则在上海房价上涨时果断入市。她于今年3月份以11096元/平方米的价格在上海浦东新区唐镇板块买下了一套两房的房子。现在她后悔的是，“房子买小了。”虽然2008年时，该板块的新盘均价也不过在8000~9000元/平方米。

“那时还不敢贷款太多，所以只挑了两房。早知道房子涨那么快，就买个三房的了。”陈小姐不无遗憾的说道，“之前还有人想用2万元单价来买我们小区里的房子，可是唐镇刚拍出的地就离我们小区不远。那块地的楼板单价都快2万元了，大家都觉得房价还会涨得更多。”

CBN记者获得的数据显示，陈小姐购买的楼盘在今年7月的成交均价为12935元/平方米，最近几天的销售均价已高达17000元/平方米。短短9个月中，价格涨幅已高达50%。

这并不是个别现象，从CBN记者获取的数据看，2009年的上海楼市涨幅超过50%以上的项目比比皆是，部分楼盘的价格涨幅甚至接近100%。位于浦东新区南汇板块的绿洲康城二期，今年第一季度的成交均价为8730元/平方米，第四季度时，成交均价已为17104元/平方米，涨幅高达95.9%。

据上海佑威房地产研究中心提供的数据，11月，上海全市商品住宅成交均价为18686元/平方米，与今年2月份的全市成交均价12674元/平方米相比，整整上涨了47.47%。该中心副主任陆骑麟认为，今年全市商品住宅有效供应不足，是导致全市成交均价大幅上涨的主要原因之一。

今年11个月以来总计的新房供应面积仅1256万平方米，与2008年的全年供应量相比，少了近50万平方米。“但今年全年的成交量却是肯定较去年翻番的，这种供求不平衡的差异性显得尤为突出。”陆骑麟表示。

二手房“涨声一片”

供求失衡的反应，也导致二手房市场“涨声一片”。位于浦东张杨路苗圃路附近的一个小区，去年底成交的一套面积110平方米左右的房子总价不过170万元。今年初，该小区内一套同户型房源的成交总价涨至200万。这种上涨的态势在最近半个月达到“白热化”的程度。

11月底，小区内两套同户型的房源同时到中介处挂牌，其中一套很快以265万元价格成交，一周后，另一套以270万元成交。到上周末，该小区又一套户型相近的房源，以将近300万元的总价售出。短短半个月内，该小区的房价上涨幅度已超过13%，过去一年的涨幅也超过76%。之前以265万售出房子的房东后来表示，“其实不是我要卖这么贵，而是中介拼命让我一定要咬住这个价格”。

据汉宇地产陆家嘴[25.00 -5.84%]区域总监孙小阳介绍，以世茂湖滨花园为例，11月该盘二手房成交均价为27000~28000元/平方米，如今的成交均价已达31000~32000元/平方米。刚刚出台的“营业税由两年改至五年”的调整政策，看起来对市场并未影响。“许多卖家提出‘净到手价’，实际上就是包括了这部分税费。这种明确转嫁成本的现象是首次出现，即使在当时尚属高位时期的2007年，都未出现过。”

上海中原研究咨询部经理龚敏表示，今年购房需求在短期内的爆发，助长了房企或房东见机涨价的心态，同时房价的迅速蹿升也促使了投机需求的膨胀。“但从统计数据来看，居民收入结构中的工资性收入增幅仍然较低，转移性收入为可支配收入增长主要动力，即居民实际可支配收入增长无法与房价涨幅匹配。”由此可见，价格过快上涨主要由外来人口需求、投资投机需求带动。

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深圳：年内最高涨幅近100%

专家称，深圳楼市已存在泡沫和透支

黄树辉

岁末年初，卢祎的内心再次遭遇重重一击。他盯了整整一年的“深港1号”项目4期将于12月19日举行新品发布会，但这个位于深圳滨河路与福田南路交汇处的楼盘最新均价已飙升至每平方米28000元，巨大的落差彻底粉碎了他的年内购房梦想。

而今年1月，该项目均价仅为每平方米17000元，一年内跳涨了65%。

数据显示，深圳房价在2007年10月之后整体下跌超过30%，大批炒房客被深深套牢。但从2007年的最高均价每平方米17350元到今年均价超过每平方米20000元，深圳只用了不到两年的时间，而最高均价较今年2月份涨幅高达95%。

较年初最高涨幅已近翻倍

“没有最高，只有更高”。房价仅在迟疑之间已今非昔比。每个月都要过来看“深港1号”的卢祎清楚地记得，该项目均价3月份微量下跌至每平方米16000元之后，又从5月份反弹至每平方米17000元，然后眼睁睁地看着它又从7月份的每平方米19000元，上涨至10月份的25000元。这也恰恰是今年整个深圳房价的跳动脉搏。

自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬，9月份新房销售均价达到每平方米20940元，创下历史新高，并将深圳房价带入2万元时代。

截至12月17日的最新报价，深圳关内的福田、罗湖、南山、盐田等四个区新房价格都在2万元/平方米以上，而关外的楼价也水涨船高，梅林关外的溪山去年一期开盘时仅卖每平方米9000元，今年摇身一变已涨至每平方米1.5万元，涨幅超过66%。而根据国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数，11月深圳新房销售价格上涨12.6%，涨幅仅次于广州居全国第二。

相对于一手房，深圳二手房成交更是呈现井喷行情。来自世联地产[50.29 -7.33%]的统计显示，11月深圳二手房月成交面积环比超六成，每日成交量均达到600多套，并刷新日成交历史纪录，成交均价达到14482元/平方米，同比上升33.62%。

多家研究机构对深圳房价发出预警。中国指数研究院的统计称，今年1至10月，深圳房屋租售比突破1∶360，2008年到2009年深圳房价收入比从14.4上升到14.6，均远超国际警戒水平，同时空置率和非自住客比例也一直居高不下。

后市调整空间有限

深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受CBN记者采访时认为，今年深圳商品住房价格的上涨很大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致，而大量投资性需求重新抬头和泛滥也推高了房价。

华泰联合证券的一份研究报告称，曾在8月、9月份短暂离场的投资客再度杀回楼市，10月份深圳新推出的楼盘中有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买，一人购买多套房屋的现象又开始增多，其中成交非常活跃的太古城投资客高达90%。

房价的快速上涨以及投资需求的出现，对深圳房地产的自住性需求形成挤压。王锋说，深圳二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力的证据，其间深圳一手房销售量一直在低位盘旋。

深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，无论从哪个角度来看，今年深圳的房价都涨得过多，已经存在泡沫和透支。在宏观政策调控下，深圳房地产市场后期的成交量就不容乐观，房地产市场的基本面或许会发生重大变化。

12月14日，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头；当日，《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)(草案)》(简称《土地规划》)出炉。

从今年2月到9月,深圳市房价涨幅达90%。11月份，该市新房共成交46.8万平方米(5487套)，成交均价19172元/平方米。即便是在关外的龙岗，成交均价也达到了12038元/平方米。

12月9日，广东省委常委、深圳市代市长王荣强调，要实现多层次、广覆盖的住房保障体系，坚持多层次、多渠道以及适度多元化，进一步拓展保障对象，要把保障的重点转向本市中等收入人群。

但是，深圳正面临土地资源紧缺的挑战。

按照《土地规划》，到2020年，深圳建设用地总量将减量增长，从“微增长”逐步到“零增长”甚至“负增长”。与此同时，与房地产业息息相关的居住用地将增加，到2020年，深圳居住用地达到22000公顷，增加居住用地面积约3000公顷，占新增建设用地总规模20%左右，其中2008—2012年，新增居住用地总量900公顷，其中包括保障性住房用地170公顷。2012年前18.9%新增居住用地将建保障房。

深圳市规划和国土资源委员会指出，2010年该市居住用地供应要确保中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的用地供应。

明年保障房套数同比减少34%

根据《深圳市住房建设规划2009年度实施计划》，深圳市2009年计划建设各类住房12.44万套，总建筑面积981.9万平方米。其中，保障性住房3.38万套，建筑面积171.9万平方米。

在3.38万套保障房中，经济适用房占5800套，建筑面积达31.9万平方米；公共租赁住房(含廉租住房)2.8万套，建筑面积140万平方米。另外，保障性住房用地供应量为30万平方米。

深圳市住房和建设局称，2009年底前该市将会新增1800套保障性住房。

据《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》(征求意见稿)，2010年度深圳计划建设各类住房9.52万套，总建筑面积754.81万平方米。其中，商品住房7.29万套，建筑面积650万平方米；保障性住房2.23万套，建筑面积104.81万平方米。

在2.23万套保障房里，其中经济适用住房0.446万套，建筑面积24.53万平方米；公共租赁住房(含廉租住房)1.784万套，建筑面积80.28万平方米，占全部保障性住房的八成。

但是，深圳市多层次住房保障体系还面临着严峻挑战。

与2009年度计划相比，2010年计划的总住房套数和总建筑面积都有大幅减少。其中深圳市总住房套数同比减少了约23%，其中保障性住房套数同比减少34%左右。

这将对深圳市高企的房价有何影响？

综合开发研究院旅游地产研究所所长宋丁分析，政府出于增加供应量抑制房价方面考虑，制定的计划往往会超过实际需求，“根据往年情况，规划往往与实际建设和需求量并不相符，此次提出的9.52万套更符合实际需求情况。如果明年真正按照计划推出，有助平抑房价。”

十一五期间，深圳实际推出的保障房年度数量并没有达到计划数量。据此宋丁认为，2010年深圳计划推出的住房数量以及保障房数量同比减少，但如果能落实，并不会引起供应不足，加剧楼价攀升。

“目前700多万平方米的建筑面积数量已经考虑了房价高企的因素，在2008年楼市低迷时，推出的新房面积才300多万平方米。”

保障房规划能否给深圳高企的房价降温，仍要看推出的住房总套数以及保障房的套数。宋丁指出，开发商会根据市场实际情况来把握建房节奏，因此仍然存在变数。

深圳用地资源紧缺

但在总住房套数和保障房套数双双同比“负增长”背后，闪现出深圳土地资源紧缺困境。

根据深圳市2005年度调查数据，全市陆地总面积195284公顷。其中农用地97060公顷，占全市总面积的49.70%；建设用地93864公顷，占全市总面积的48.07%；未利用地4360公顷，占全市总面积的2.23%。

而从土地利用经济效益来看，2008年每平方公里土地GDP产出为4亿元人民币，虽然在国内领先，但与2005年新加坡14.2亿元/平方公里、香港地区12.6亿元/平方公里相比，仍有较大差距。而在建设用地的经济效益上，深圳市2008年单位建设用地二、三产业增加值为8.66亿元/平方公里，低于上海、杭州、苏州，高于国内其他城市。

尤其值得关注的是，土地利用效益“二元化”显著。2008年特区内四个区单位面积创造的GDP是特区外创造GDP量的5.5倍；特区外工业用地效益仅为特区内的15%。

深圳市规划国土委表示，严密控制土地开发、促进土地管理转型将成重点。

基于此，《土地规划》设置了“禁止建设区”、“限制建设区”和“有条件建设区”等。并首次提出了建设用地“减量增长”这一概念，规定远景目标要实现土地城市建设用地总量的“零增长”或“负增长”。其中，福田、罗湖、南山和盐田四区完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”。

将建“土地银行”

《土地规划》首次提出了“土地资本化”概念，并提出将设立土地银行、土地融资公司等专业土地金融机构以创新土地金融产品，保障土地回收、储备、城市基础设施建设、城市更新资金，增强土地资产资本的流动性。

今后深圳将以“建设用地交易额”为核心，评估与明晰划拨用地价值，同时成立深圳市土地资产经营中心，建立全市统一的土地交易平台。

“土地银行”的概念在国内尚属新鲜事物，但在其他国家和地区作为一种有效工具已长期存在。

“土地银行”的基本运作模式是以政府信用为基础，土地所有者在自愿或服从国家总体安排的前提下，将自有土地卖或租或存入土地银行。土地银行将购入的这些土地进行打包、重新规划或适度开发，并进入土地储备中心，然后根据市场需求和土地增值情况再将土地卖或出租或者贷出给土地需求者。

深圳市规划国土委有关负责人透露，相关部门正在做前期的调研，这是未来深圳土地市场中的一个趋势。

接近年关，房贷利率和首付比例优惠即将在明年取消的风声四起，而各家银行均矢口否认接到类似监管通知。据调查显示，有28.2%的受访者表示曾享受过房贷的优惠，而对于首套房利率7折、首付2成的优惠政策是否值得延续，六成多的受访者表示支持。但由于信贷政策宽松的刺激，今年以来房价继续企稳并高升，如果优惠延续，期盼房价回调的难度或将更高。

但毕竟房贷优惠政策取消并没有得到证实。房贷优惠为何让银行加紧收官，而为何又有六成的受访者表示支持优惠政策延续呢？其实别看政策小小的变化，到了房贷上就不是一笔小数目了。因而房贷优惠让很多人很紧张。不管以后会不会取消房贷优惠政策，至少现在我们可以来算一算房贷优惠究竟能为购房者省下多少钱。

　　靴子终于落地。进入第四季度以来，房贷优惠政策将在年末终止的消息让市场一度风声鹤唳。日前政策终于定调——12月9日的国务院常务会议在决定终止二手房营业税优惠政策的同时，明确表示，“其他住房消费政策继续实施。”

首先放松第二套房贷的首付比例，将第二套房贷贷款额度提高到80%后，对一套90平方米，总价100万的新房来说，购房者只需首付20%，即20万，而之前需要付40万，放松对第二套房贷的限制后少付20万。

假如你看中了某项目100平米的房子，按照该项目目前1万元/平米的售价，购买该房子需要支付100万。按照优惠政策，你买的房子面积大于90平米，不能享受部分税费减免的政策。但房贷优惠对住房按揭贷款利率下限的幅度有所扩大，新政前优惠是在基准利率的基础上下浮15%，如今下浮比例扩大到30%。

如果通过商业银行按揭贷款的方式购买该套房子，按照新政规定，以自住需求为目的的购买首付比例为20%，你则需要向银行贷款80万，如果选择30年期的按揭贷款，采取等额本息还款方式。目前5年以上贷款的基准利率为7.47%，新政前一般银行都是执行的下浮15%的优惠利率，执行的按揭贷款利率6.35%。在此利率下，30年期贷款最后需要总还款约为179万元，月还款约为4978元，支付利息为99万。新政后也就是说现在，住房按揭贷款的下浮幅度扩大30%，优惠后的按揭利率则为5.23%，在此利率下，30年期贷款最后需要总还款约为159万元，月还款约为4408元，支付利息为79万。依此算下来，如果在从去年新政开始买房子，仅贷款支付的利息就少了20万，而每月还款的额度也相差570元。

以上如果是买90平米以下的房子，能省得更多。

其次，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。从11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。以一套面积为90平方米、单价1.7万元的住宅为例，如果购房者是第一次购买，按照原先的标准，卖方要交合同价0.5%的土地增值税7650元，买方合同价1.5%的契税22950元，而765元的印花税买卖双方都要缴纳。现在根据新政策，卖方的土地增值税可以免交，买方的契税只需交1%，双方的印花税都免交，这样，新标准为买卖双方各自节省8415元。总体来看，对于首次购买小户型普通住宅的购房者而言，各类税费的减免，可以使总税费下降35%左右。

可见下调的这0.5%契税税率，对用于自住的购房者有重要意义。因为此措施只适用于个人首次购买90平方米以下的普通住房。这也就基本明确了政策是倾向于自住型消费的购房者。这是促进消费的举措，而不是一些开发商所理解的“托市”。

一旦最低七折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了很多，在当前房价处于高位，相当多的购房者处于被迫购房的状态下，骤然增加的较高贷款成本，将起到很强的抑制新增需求的作用。与此同时，持有成本超出预期将可能造成抛售。上面提到的这些优惠措施在巨额房价款中的确显而易见，对自己的买房意愿也确实能起到一些作用，一旦优惠政策取消，新政下省下的钱也将意味着购房成本将比现在浪费多少钱。不过钱袋在你手里，该不该买房永远都是你说了算。