二月, 2010 的归档

　继二套房商贷首付比例提高以后，公积金贷款也出台新政了。记者昨天从北京市公积金管理中心获悉，从3月1日起，二套房申请住房公积金贷款首付款比例不得低于40%。 　　市公积金中心在其官方网站上发布了《关于调整“二套住房”住房公积金贷款首付款比例的通知》。通知称，自2010年3月1日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于40％。对于2010年3月1日（不含）前已受理的住房公积金贷款申请，仍按照原规定执行。 　　记者了解到，在出台此项新政之前，北京公积金贷款对购买第二套住房的首付比例，按“购买90平方米以上住房首付最低三成；90平方米以下住房首付最低两成”执行。 　　公积金中心相关负责人表示，出台此项新政的根据，是本周北京市11部门联合发布的《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的有关规定，即业内所称的“北京11条”。“北京11条”中第四条明确表示要严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。因此在二套房商贷之后，公积金贷款首付比例也提高至四成以上。 　　■解读 　　改善性需求将被抑制 　　对于公积金政策的调整，北京市房地产中介行业协会副会长李文杰表示，这是过去所不曾有的，种种迹象表明，外松内紧的紧缩房地产流动性的信号越来越清晰了。 　　“我爱我家”副总经理胡景晖表示，公积金的使用人群多为自住性需求的购房者，在过去政府层面的调控，无论是收紧还是放开，从未涉及到公积金层面。据介绍，在“我爱我家”办理购房业务的客户者中，使用贷款的占到总人数的2/3，这其中，使用公积金的又占到1/3，换句话说，约有23%的购房者使用公积金贷款，比例相当可观。“这一次将调控之手伸向了公积金，实际上就是将改善性需求也划到了投资、投机当中进行管理，目的就是方便执行，但对自住型购房者却不是好事。” 　　他表示，二手房市场在经历了去年一年火爆的市场后，绝大部分首套置业的需求已经释放，原本支撑今年自住型需求市场的购房者主体应该是改善性需求，但此次公积金将首付比例提高至40%，让许多首付能力不足的购房者不得不放弃购房需求，但对投资投机并未构成真正的打击。 　　晨报记者 赵阳

继续阅读...

全国“两会”临近，房地产调控是否还有“新手”成为炙手可热的话题。 　　答案是肯定的。2月25日，《华夏时报》记者从国家税务总局行为税司处了解到的消息是，物业税开征将会是今年“两会”上讨论的重点，而总局关于物业税开征的具体方案已经提交。按照目前决策层的征税思路，物业税将按照房屋面积，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。 　　该司人士向记者透露，目前税务总局正在拟定的物业税实施方案，将以目前某个省区市正在进行的物业税模拟征税方案为“蓝本”，综合其他各试点城市模拟方案经验进行制定。按照计划，物业税相关议题和拟定方案将被人大代表提交至今年“两会”讨论,也有望将物业税开征编入十二五规划。 　　对于物业税究竟何时开征，何处试点的猜测，一年多以来都是传闻纷纷，此前本报也曾对相关情况进行过报道，而据本报记者近日刚刚从住建部一高层人士处得到的确切说法是：鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年年底前有望在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。 　　这一结果与市场预期基本相符。对此，多位接受采访的业内专家都表示，开征物业税不管是对开发商还是投资者来说，都是成本的增加，对房地产市场最直接的影响还体现在对投机炒房的遏制，迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源。 　　京深商业地产或年内开征 　　面对高房价带来的政策调控压力，今年的全国“两会”无疑让各方都有所期待。“棚户区共建”、“物业税开征”、“限制房地产企业融资”等多项议案已经送达全国“两会”提请讨论。而被认为是打击炒房的利器——物业税能否开征，也成为政策调控高房价的最大期待。 　　对此，国家税务总局行为税司一官员明确对记者表示，物业税开征将是今年“两会”上讨论的重点，在已经提交的物业税开征具体方案中，对征税思路也已经基本达成共识，按照房屋面积征税，基点内免征，基点外征收。 　　物业税主要指的是不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。 　　在去年12月底举行的2009中国财税改革年度论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，经过6年多的模拟评税试点实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。 　　而据《华夏时报》记者从住建部一位高层处了解到，鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年或将在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。 　　另外，北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓1月底已经在北京“两会”上提交了物业税开征提案。他曾告诉本报记者，北京早在2008年6月就准备以“房产税”的名目开征物业税，但由于奥运会和金融危机的到来耽误了征收计划，但“方案是早就成形了的”。 　　然而，关于开征物业税是否能够起到平抑房价的作用，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，目前看来，物业税主要还是抑制投机购房，而对房价起决定作用的是需求，全国不少地区的城市化进程才开始，住房市场需求很强烈。而物业税涉及到众多方面，目前细则还没有出台，具体影响还不能完全确定。 　　“开征物业税，面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部财政科学研究所所长贾康指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。” 　　据了解，目前开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商把这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税。 　　正是受这一矛盾的影响，关于物业税的税基、税率、房产估值评价标准等具体问题目前还在讨论议定中，成为征收物业税的最大障碍。毕竟，土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果将土地出让金列为物业税中的一部分分期支付，则难免会触动地方利益。 　　高房价倒逼地方出新政 　　高房价不仅迫使中央决策层急于寻找解决办法，也让地方政府感受到来自各方的压力。两会前夕，从中央到地方，政策密集出台。就在全国两会开幕的前十天，北京市的房地产政策发出了地方收紧楼市的最强音。 　　2月23日傍晚，一条来自北京市住建委宣传处的“有关促进本市房地产市场平稳健康发展的通稿已发至公共邮箱，请查收”的短信息发到《华夏时报》记者的手机上。 　　这份在傍晚以新闻通稿形式发布的内容即是北京版国11条，与其他政策的发布时间和方式相比略显低调。北京版11条从细节上规范和要求了住房供应结构、二套贷款、住房税、房地产开发贷款等一系列措施，同时还责令取消已过期的优惠政策，并恢复了“限外令”，调控力度不亚于国11条。 　　尽管如此，北京市急于在两会期间抛出政策的主动行为，还是让业内各方议论纷纷。多位业内人士表示，从总体看来，北京版11条是“国十一条”的细化政策，大致方向还是加大供应收缩需求，并无更新的有针对性的政策措施。 　　国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清向本报记者表示：“北京政府选择在两会之前出台11条房地产调控措施，某种程度上暗示了北京房地产市场的问题已经使政府感受到来自各方的压力。” 　　不仅是北京，多个城市都在两会前夕出台了新的房地产调控措施，内容涉及土地市场整顿、房地产信贷等诸多方面。 　　成都市政府近日下发《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》，要求对2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地进行全面清理统计。南京则在春节长假后宣布将个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。 　　“由于去年楼市出现过热状况，不少城市房价上涨过快。在全国两会召开期间，相关问题可能引发广泛关注。因此，两会召开前夕，地方政府为房地产调控定基调、出措施，是可以理解的。”克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天直言不讳。 　　政策调控转向开发商 　　尽管地方政府开始在“两会”前夕抛出房地产政策，做出调控姿态，而物业税等调控杀手锏也作为“两会”提案上报，但政策能否有长期效果仍存疑问。 　　北京一置业集团执行总裁向本报记者表示，目前一系列新政的出台在短时间内会起到平衡作用甚至是震慑作用，但眼前的措施远不足以解决房价节节高攀的局面。在“两会”的关口急切出台措施和政策，决策层可能是希望看到阶段性的调控成绩，缓解舆论压力。 　　实际上，面对调控政策排浪式的频繁出台，各地楼市在近期都或多或少地受到影响，出现了前所未有的冷清。 　　记者根据北京市房地产管理交易网的数据统计，春节长假之后的五个工作日中（2月20日-24日），北京住宅（期房和现房）日均网上签约量仅为130套，比2009年同期下降了66%。而1月份，北京平均每日仅期房的签约套数就为282套。...

继续阅读...

房价保障的主要原因之一就是少数富人和由于体制先期拥有房子的一些人、官僚腐败分子购买拥有多套住房，甚至开发商和一些人利用资本把房产作为炒作工具进行囤积倒卖牟取暴利。13亿人口大国，如果每个人都购买多套住房或者商品房，中国的土地肯定不够用。正如人口增长必须控制一样，公民购买拥用住房的套书必须进行控制。居民拥有住房的多少不仅仅是一个购买能力和财富问题，而是一个事关公平正义和耕地资源保护的问题。 对拥有2套房以上的居民征收房地产资源占有税，这是遏制少数富人、投机者购买多套房屋投机获利的有效手段！单纯的以套数征收房地产占有税并不科学。因为一套房有30平米、70平米、90平米、200平米等不等。所以在征收房地产资源占有税的问题上还必须解决好家庭成员人均住房面积的问题。 比如家庭人均住房面积30平米以内的住房不征收房地产资源占用税。对于两套住房家庭人均住房面积在30平米以内的不征收房地产资源占用税。对于单套住房家庭免征，但是家庭住房面积超过90平米且人均住房面积超过30平米的应当征收房地产资源占用税。 按照上述方式征税还面临一个问题，就是过去由于种种原因很多家庭住房面积超过了90平米或者人均30平米。按照法律一般适用原则，新法不溯及既往，即开征房地产资源谁的法律不会对过去的住房进行征税。但是如果对过去的房产不征税，那么对于今后购房或者持有多套房的人来说就是一种法律的不公平和双重标准。要启动统一的房地产资源占用税其起始难度不亚于计划生育政策的实施。但从人口数量与土地资源有限和住房、炒房矛盾来看，开征房地产资源谁是必不可少的。 实际上，投机炒房获取暴利主要的环节是二手房买卖，在二手房买卖环节设立转让税可以遏制炒房。也就是说房地产交易所得税应当严格征收。同时，对于开发商来说要征收房地产转让暴利税，大机起囤房囤地哄抬价格获取暴利。 通过科学的设定房地产资源占用税、二手房转让所得税和房地产反暴利税的征收对象和税负比例，可以大大提高持有多套房屋的成本，从而遏制投机炒房，房价自然会稳定下降到与居民收入相匹配的水平！

继续阅读...

正如开发商所说买不起就回农村，也就是这回农村成了开发商的死地！在北京农贸市场卖菜的一些农民工都购买了面包车或者客货两用车，他们一直卖到年三十或者29才开车回家。像这样的进程经商务工农民不在少数。所以现在的春运很多进程务工人员开车回家的人数在逐年上升！虽然这是部分人员，但这绝不仅仅是发生在北京，其他城市也有。我们不能始终以进程务工人员各个衣衫褴褛没有经济能力为判断标准。 我们承认农民工整体还是个弱势群体，但是这不能不加区别的草率评判。众所周知，农民在农村有承包经营的土地，还有宅基地，进程务工经商是第二产业。如果从农民拥有宅基地的情况来看，农民比很多城市居民要富有的人多。现在城镇居民面临天价商品房个个都成了穷光蛋！ 许多农民进城务工赚到劳务费后，不愿意消费，还是保持衣衫褴褛这是一种节俭意识，也是国民整体收入水平偏低有关。对弱势农民工群体进行各方面援助和救济是国家公共财政的义务。但是作为农民工也不能都始终把自己作为“等待施舍的叫花子”！做人要有骨气！找工作不愿意出中介费、经商不愿意出办照费、要求法律帮助不愿意出服务费等，为何不想想家里还有宅基地和承包经营的土地？与此相对比，城镇失业人员境遇更糟！ 至少我们要对进城务工农民的收入状况作如下区别，1、经商的与打工者的收入差别；2、餐馆服务员和建筑工的收入区别；3、汽车修理等技工与清洁工等体力劳动者收入区别；4、稳定打工者与打零工的收入区别。很明显，那些从事个体工商业活动的进城务工农民收入最高，其次是汽车修理技工驾驶员类农民工，然后是建筑装修技术工，最后是餐馆服务员和打零工者！如果建筑劳务农民工工资不拖欠，那么这部分人的工资水平是不低的！所以，我们可以做个初步判断，进城农民工有约一半人员收入与城镇居民平均收入持平！ 这里对农民工收入作的相对分析仅仅是为了确定针对不同对象开展恰当的救助或者援助方式，而不是说农民工绝对收入比城镇职工要好！而且很多时候，农民工工资拖欠问题很严重！ 每个人对财富的感情都是浓厚的，所有人都会表现很穷困！所以对农民工弱势群体的判断要认真区别分析。关键是解决好农民的社会保障问题。因为农民的住房问题比城镇居民更有保障！对与许许多多城市房奴和被剥夺房奴资格的青年人、或者面临购房困难的新居民来说，这些人的经济状况实际不如农民！

继续阅读...

　中国房价在几年内出现了大幅度上涨，这种经济现象肯定是不正常的，甚至可以认为有人在“哄抬房价”。但是，却寻找不到“哄抬房价”的人在哪里。笔者对中国房价的上涨原因进行认真研究后，，发现中国举行的售房促销活动已经变成“哄抬房价”的活动！由于笔者是上海人，下面以上海市为例予以说明，以供各界人士参考。 　　上海市的平均房价之高，可能是居全国房地产行业之首。显然，上海市的高房价抑制了“刚性需求者”的购房能力，因此，关心民生的上海市政府领导准备调控上海市的房价。但是，据说遇到了巨大困难。因为，上海市的楼市已经成为“不涨不买”的“只涨不跌”的“单边市场”。假使把房价调控在不跌不涨或微涨的水平上，炒房者肯定不会买房。而那些还没有购房的各种“刚性需求者”，他们不可能在如此高的价位上购房。这样，必然会使上海市商品房销售遇到巨大困难。如果商品房出售数量极低，开发商一定不愿意大量建房，势必会使上海市的GDP大幅度下降，以及出现严重的失业状况。由于开发商少建房，必然会少买土地，政府出让土地也必然会遇到巨大困难，对于“土地财政”收入占地方财政比例极高的上海市各级地方政府而言，几乎是灭顶之灾！因此，为了保证上海市的经济能够平稳健康发展，一定要把房价调控到“涨”的状态中，以便大量炒房者入市购买商品房，这样才可以促使楼市销售旺盛，保证开发商大量建房与拉动GDP，又促使开发商大量购买土地，使“土地财政”继续成为上海市发展经济的“支撑点”。但是，如果上海市房价还要往上“涨”，不管是经济风险，还是政治风险，都是无比巨大，因此涨不得！ 　　综上所述，对于调控上海市房价而言，一是千万不能跌！二是千万不能涨！三是“不涨不跌”也不行！显然，上海楼市已经到了四面楚歌无路可走的地步！ 　　那么，为什么上海市的房地产行业会走到这种地步呢？问题出在售房促销活动演变成“哄抬房价”的反常行为。而有关管理方面没有有效制止“哄抬房价”的违法行为。 　　简言之，中国大约从1998年前后进行“房改”，在“房改”之初，中国政府出台各种优惠政策，鼓励居民买房，改善住房条件，此时，购买者几乎都是“刚性需求者”。后来，人们发现“贷款购买住房”有巨大的利益。例如，由于房价上涨的原因，假设在购房时某套商品房价格是20万，2年后涨至30万，如果2年内的利息为1.5万，难么在该房涨至30万元时出售，则可获利8.5万元，即使还要支付一些其他费用为1.5万元，还可获净利7万元。显然，人们一旦发现这个赚大钱的秘密，必然会涌入楼市而“炒房”，随着炒房者涌入楼市越多，进入楼市的资金也越多，必然推动房价大幅度上升，这与股票快速上涨的原理完全一样，因此，中国楼市就这样演变成了与股市相同的“市场经济”！ 　　笔者认为，至于上面提到的一套商品房由20万元变成了30万元时的差价10万元，是由“劳动”创造出来的“价值”？还是由“投资”创造出来的“价值”？还是由“效用”创造出来的“价值”？还是由“自然”创造出来的“价值”？希望中国经济学家能够研究这个“价值”问题。 　　众所周知，中国股市曾经长期是一种依靠各种办法“拉高股价”（与“哄抬股价”相似）的“不涨不买”、“只涨不跌”的“单边市场”。同样，中国楼市也在“炒家”的推动下成为只能依靠各种办法“哄抬房价”的“不涨不买”、“只涨不跌”的“单边市场”。 　　在中国股市中，最早是大户操纵股市，即“哄抬股价”的主角是大户；稍后，“哄抬股价、操纵股市”的主角从大户转移到机构或大股东或基金方面；自从外资进入中国股市后，能够“哄抬股价、操纵股市”的主角已经多元化，但是象高盛等外资，它们“哄抬股价、操纵股市”的能力似乎大于中国的机构、大股东、基金，即股市的话语权基本上属于外资方面所有，它们说中国股市会往上涨，中国股市就真的会往上涨，它们说中国股市要往下跌，中国股市就真的会往下跌。由于外资能够“说涨就涨，说跌就跌”，因此外资在中国股市得到了巨大利润，这已经是众所周知的事实，笔者无须多言。 　　问题在于，在外资大量进入中国房地产行业后，外资也成为能够“哄抬房价、操纵楼市”的主角，尤其在上海，由于外资势力极大，因此在近几年中，外资把市区、尤其是市中心的房价“哄抬”到天价，还带动郊区房价发展，把上海市郊区的房价也大幅度“哄抬”上去，这样，上海市的房价在一轮又一轮的“哄抬”后，房价上涨极快，上升幅度极大。而在这样的“暴利”诱惑下，炒房者必然越多！有各种的报道和信息披露，外资已经在房价高位时抛出了囤积的大量房源和大量建设用地，即在赚取了大量利润后胜利撤离中国楼市，因此，外资已经开始唱衰中国楼市，认为中国楼市存在着严重泡沫，中国房价会往下跌，甚至是大跌！显而易见，关于中国楼市的“涨”与“跌”的话语权其实已经归属于外资所有，只有外资 才能真正调控中国房价！这是中国的不幸和悲哀！ 　　至于为什么外资能够“哄抬房价、操纵楼市”呢？众所周知，约从1997年开始，中国从“短缺经济”转型为“过剩经济”，那时，为了推动中国经济继续高速发展，在外国经济学家和专家的指导下，中国方面接受外国经济学家的建议，把房地产行业定位为拉动中国经济发展的产业。开始，中国老百姓购买商品房的人不多，因此，商品房积压严重，为了促销商品房，政府方面出台了很多优惠政策，才使商品房卖出去。坦率而言，在开始的几年中，由于人民的住房条件很差，因此“刚性需求者”很多，随着商品房越造越多，真正的“刚性需求者”也在不断减少，不过，迄今为止，所有关心中国房地产行业的人似乎都没有重现这个“细节”！ 　　由于在前几年是由“刚性需求者”购买商品房，因此他们不会向市场“抛”房，这样，中国的房价自然而然是不会跌下去。而且，由于政府在每次商品房销售下降、房价微跌之时，出台扶持房地产行业的优惠政策，其后果必然使房价马上反弹，形成中国房地产市场“只涨不跌”的趋势。 　　问题正是由于中国的房价出现“只涨不跌”的趋势，先前的买房者发现“贷款买房”可以赚得巨大利润，这种“贷款买房”的弊端必然会造就大量的炒房者。由于政府方面依赖“土地财政”，因此对于在楼市中逐渐出现数量越来越庞大的各路“炒房大军”没有引起警觉，反而是只注意到房价的每一次上涨反而会使下一轮房地产行业有巨大的发展空间，可以出售更多的土地，“土地财政”收入更加巨大，这样，地方政府必然不会打击越演越烈的“炒房大军”，反而是使“炒房大军”去炒房，这样既可以拉动GDP、又可以出售土地增加“土地财政”收入、还可以得到改善人民住房条件的政绩。在多种利益的推动下，中国房地产行业在快速发展的同时，也是快速地从“短缺经济”状况发展到“过剩经济”状态，据笔者的调查与估算，上海市的住房水平已经接近发达国家！商品房过剩已是不争的事实！ 　　如上所述，象上海市、北京市，以及沿海经济发达地区都出现了房地产行业飞速发展的形势，因此也飞速进入商品房“过剩经济”时代。例如上海市郊一个城镇上的一套商品房，售价达到100万元，如果该房出租的话，每年租金收入约1万元，也就是说，投资商品房所得的租金回报，要100年才能收回本金！但是商品房的土地使用期只有70年！如果70年后国家收回土地使用权、而且上面的建筑物也随之废除的话，那么，投资商品房不可能收回本金！ 　　至于外资为什么是“哄抬房价、操纵房市”的主角？其原因是中国方面在每次房地产行业遇到商品房销售不畅而进行楼市促销活动时，都会请国内外经济学家和房地产行业巨头参加论坛，并且发表各种评论。显而易见，这些外国人都是聪明过人的精英，他们知道中国方面的目的是“哄抬房价”，因此，受人之托的他们必然会千方百计“哄抬房价”！帮助中国方面促销商品房，这样自然而然地造就“不涨不买”、“只涨不跌”的中国楼市！ 　　严重的问题是，这些聪明过人的外国精英在知道中国方面要促销商品房的意图后会干什么呢？是不是会捷足先登，在房价低迷时大量购进商品房，甚至与其他外资合作，或者把信息出售给外商，在低价位时大量购进商品房，以便日后在高价位抛售商品房，从中大赚一把呢？几乎是必然如此！其理由如下所述： 　　在企业管理出版社出版的《管理经济学》一书中如此论述：“市场经济决策的运行并不完善，市场中一些经济决策是某些人从私人利益出发作出的，这怎么能使人相信它对整个社会有益的呢？另一方面，在西方，也不让一个政治体系或政府体系，用中央计划的极端形式来解决问题，一点不用市场的自动调节，一切通过政治方式解决，因为，无论是政治体系或经济体系，都有共同的缺点。它们把很大的权力交给了少数人，他们常常为大多数人所不信任。美国传统的思想是不信任政客和官僚，正是这种不信任，才在政治体系中更多地要求行政、立法和司法三权分立，互相制约。现在的办法是，把决策分给两部分人去做，企业家、商人做经济决策，政治家做政治决策。这样多少可以起到相互制约、相互平衡的作用。”这本 书是由美国纽约大学、加利福尼亚大学和夏威夷大学等高等院校的教授、专家编写并讲授。 　　从上面的论述中可以推论出：如果外国的经济学家和企业家参加中国举办的各种经济论坛与研讨会，他们必然能够揣摩出中国政府的各种经济决策！这种状况会对中国经济产生什么影响？天下人皆知！这种状况会对中国房地产行业产生什么影响？天下人皆知！ 　　至于为什么外资在中国的股市与房地产市场中能够大获全胜而没有失利？无须再作论述。 　　最后，笔者只能向中国政府与上海市政府等方面提出这样的建议：大凡涉及经济决策的研讨会与论坛，最好是由中国方面的专家学者参加，不宜聘请外国专家参加。因为，在国与国之间毕竟存在着经济竞争关系，尤其是国与国之间存在着“谁赚谁的钱？”与“谁占谁便宜？”的重大争议。否则，国家的经济安全无法保证！当然中国方面的专家学者的学术水平又是另一个问题了，在此不作论述。 　　总之，商场如战场，尽管商场中的竞争对手不一定是你死我活的敌人，但是，商场中的竞争对手一定是存在着利益冲突关系！因此，竞争对手提出的各种建议不一定都是善意的！中国向前苏联学习而实行公有制，没有取得预期的成就；中国向美国、欧洲、日本等国学习而实行私有制，也没有取得预期的成就。 　　中国要建立自己的制度！ 　　但愿中国的楼市促销活动不再成为“哄抬房价”的活动！ 　　胡儒德

继续阅读...

08年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，2010年的地产企业想的最多的应该是如何活的更好、活的更久。地产大佬万科的此番转型只是众多地产商中的先行者。 中国-东盟自由贸易区刚刚启动20余天，万科总裁郁亮便悄然来到昆明。 在与昆明市市委书记仇和相谈甚欢后，郁亮放言，进入昆明是万科2010年的战略重点，而此前，万科在公开的昆明土地市场并无斩获，一向慎言的郁亮何来如此豪言？“哪里有机会就去哪里，为什么非要在一线城市挤呢？”2009年10月，在万科总部刚刚搬到深圳大梅沙的海边时，郁亮曾期许，搬家能给万科带来一段新的开始。 随后的两个月时间里，中央针对楼市的宏观调控政策密集出台，万科更忙碌。 细心的昆明地产人士发现，万科这次联手的是昆明一级土地开发商云南城投，后者仅在昆明一地可参与的土地开发面积就近4万亩。 2009年频频现身国内公开土地拍卖市场却又屡屡铩羽而归之后，万科似乎开始热衷于“走小道”，联姻二三线城市“地主”。只不过，万科的这次转型来得有点静悄悄。 舍大道抄小路 《中国经营报》获悉，万科进入昆明后将与云南城投组建合作公司共同开发昆明房地产市场，而云南城投号称当地最大“地主”。 相关资料显示，截至2009年底，云南城投已经整理好的土地面积为3060亩，将在2010年全部出让，计划在2010年完成整理的土地面积将超过4000亩；此外，在昆明市336个城中村改造项目中，云南城投参与改造的就有80多个，涉及土地面积超过3万亩。 万科傍上的“地主”远不止云南城投一家。郁亮透露，万科2010年还将借机进入贵阳、乌鲁木齐、太原等地。 2010年1月8日，五矿设、公告表示，将共计约534公顷位于河北省的土地整理工作，提供给合作伙伴发展。而五矿建设的合作伙伴正是万科。据悉，万科与五矿的合作还包括开发河北香河的新农村建设项目。 09年12月28日，万科与天津港集团签订战略合作协议，共同开发港口地产项目。 万科深知，与其在“大道”敲锣打鼓拿地，不如抄小道更为实在。万科早在一年多前便尝到甜头。2008年底，万科在重庆与渝开(14.50,0.35,2.47%)(000514.SZ)联姻，仅用了1.63亿元便取得了占地达364亩“塞纳左岸”的别墅项目51%控股权。借此机会，万科还在重庆渝北区获得优先拿地的机会，进入渝北区空港新城、悦来新城的开发。 资料2009年万科共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，其中不乏与当地企业合作的项目，而一线城市的土地储备在万科整体土地储备中仅占25%左右。 2009年全年销售达634.2亿元的万科，全年拿地耗资仅241.8亿元，远低于势头正劲的保利、中海等对手。 一向懂得看大势的万科难道就此转行？

继续阅读...