四月, 2010 的归档

4月26日，北京市暂停热点区域高价地交易之后推出的首宗居住用地开拍。因该地块设置楼面价上限，北京房山区窦店镇居住项目(京南嘉园小区三期)用地流拍。 “地王已经再难出现，宏观调控已初步落到实地。”北京中原三级市场研究部张大伟对此指出。 据了解，房山区窦店镇居住项目用地，是北京首个采用新出让制度的住宅用地。 4月16日，北京市国土资源局宣布，将改变过去价高者得的挂牌方式，试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式，同时更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。评标中还将设定地价的合理区间，如果超出区间，开发商即使报价再高，评标中也无法加分。 对于“综合条件最优者得”的综合评标方式，北京市国土局副局长曾赞荣曾对媒体解释，今后将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素，作为评标条件。投标中的价格因素将进一步弱化，其所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。 记者还发现，除了窦店镇地块采用新的土地出让规则之外，在北京即将推出的18宗地块中，7宗以住宅为主要用途的地块也将采用招标形式出让，并明确增加了限价商品房和中小套型商品房配建面积。其中，位于房山的另一块住宅土地——长阳镇6号居住用地，明确规定所有居住用途建筑面积均将建成“中小套型商品住房”，且房屋销售限价均价为1.25万元/平方米。顺义区马坡居住用地，要求配建5万平方米的限价商品房，套型面积小于90平方米，售价为5800元/平方米。 记者同时从北京市国土局获悉，为了防止一家企业过多拿地、囤地、抬高价格，北京市还将对企业通过土地交易市场取得的商品住宅用地规模进行限制，原则上6个月内房地产开发一级资质的企业拿地规模不得超过40万建筑平方米，其他企业拿地规模不得超过20万建筑平方米。 我爱我家副总经理胡景晖认为，北京的土地出让新规定，可以起到抑制高地价、进而稳定市场价格的作用。但潘石屹对本报记者表示，“房价最低、地价最高者中标”的方式不好，“会把市场机制的供求关系破坏”。 一位不愿透露姓名的开发商甚至透露一种心理，“限房价、竞地价”就是要让开发商考虑反向利润，从节约成本上下工夫，因此这种地肯定不会拿来开发高级住宅，只能达到把房子建好能住就行。 根据北京市日前公布的2010年住宅用地供应计划，今年北京市将供应住宅用地2500公顷，比去年实际增加968公顷，增加了63%，其中1250公顷用于建设政策性住房。目前，北京市已完成住宅土地供应840公顷，其中政策房土地供应571公顷。业内人士担心，如果像房山区窦店镇居住项目用地这样，流拍次数多了，会不会影响今年土地计划的完成？

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随着“国十条”的出台，个人二套、三套房贷收紧，买房者观望气氛浓厚。日前，记者调查发现，北京楼市的价格已出现松动迹象，而“商改住”项目和位于郊区的楼盘成了降价的领头羊。 东二环、精装修，位于崇文区的一处楼盘近日挂出了每平方米两万元的价格。而在周边，二手房的价格都普遍超过了每平方米25000元。据楼盘销售员介绍，这里精装修，50年产权，没有天然气，今年十月底就能入住。 比二手房低20%，这样的“低价”和本月13日北京银监局下发的23号急件《关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》有很大关系。通知要求北京各银行机构严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款。 一位房地产业内资深人士告诉记者，按照2007年的文件规定，购买“商业用房”贷款首付款比例不得低于50%、贷款期限不得超过10年、贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍；以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 根据这份通知，各商业银行将严格执行2007年的文件规定，使得一些以商业项目立项，却改成住宅出售的项目受到直接影响。21世纪不动产分析员齐凡表示，现在市场上的这类房产普遍比周边住宅便宜10%左右，而且多为精装修。这类房产因为户型小，总价低，因而也比较受青睐。 郊区的一些楼盘价格也开始松动。在房地产专业网站上，优惠的信息基本来自郊区：昌平区一处楼盘如果交全款，每平方米直降3500元；通州区一处楼盘如果一次性付款，每平方米降3000元；另一处楼盘全款减2000元/平方米，首付70%以上减1200元/平方米，首付50%以上减500元/平方米…… “通州的房价在一年的时间里经历了‘跳涨’变‘跳跌’的过程，”北京中原三级市场部负责人说，二手房的“跳跌”很快会波及新房市场。RJ047 据北京中原调查显示，在新政出台的13天时间里，通州的二手房价跌了13.9%，有80%的房主表示愿意降价售房。 据北京中原三级市场研究部统计数据显示，一直领涨的通州楼市终于因为新政的影响开始降温，二手房均价从最高点新政前的21500元下跌到18500元/平方米，下跌幅度高达13.9%，时间却只用了13天。 从这个月起，客户明显开始观望，存量客户比4月14日新政发布前下跌了一半，而且大部分还在观望，期待房价下跌，而供需比更是从4月14日的1：4跌到了目前的1：1.3，看房量、成交量均暴跌。”北京中原三级市场部负责人说，老客户里有9成表示暂时观望。 记者在通州房价跌幅排行榜上看到，新华联家园在4月14日的价格是每平方米24500元，到27日降到18500元；格瑞雅居14日的价格是23500元，27日是18000元；瑞都国际14日是25500元，27日是19500元。 虽然房价已经跌了，但还有继续下跌的迹象，北京中原调查显示，80%的房主表示愿意继续降价售房。分析人员认为，预计短期内价格可能继续有20%以上的下跌空间，北京市场特别是通州楼市进入下降通道。二手房价格下降将导致开发商必须降价以维持销量；同时，此前高价售房的开发商或将面临退房的窘境。 “前期涨幅过猛的地区，房价将率先下调，如通州、望京等区域。”21世纪不动产分析师齐凡说，“根据近期观察，二手房业主抛售现象有所加剧，房价松动幅度扩大，通州门店就反映，有的业主挂牌价最多下调了2000元/平方米。 ” 由于去年以来楼市销售空前火爆，开发商普遍回笼了大批资金，目前多数选择了观望和等待。但齐凡分析，这种时间不会持续太久，日益扩散的观望氛围和信贷不断紧缩的消息，在一天天改变着开发商的心态。预计在三至六个月的时间里，二手房的价格会倒逼新房降价。“现在涌现到二手房市场的住房，并非传统意义上的旧公房，而主要是以近5年竣工的住房为主，房源较新。”齐凡说，“这批二手房主主动降价，会起到平抑价格的作用。”

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《每日经济新闻》记者近日了解到，作为业界一致认可的“房价上涨过快城市”——在新政出台一周内，北京房地产市场成交量大降三成，但房价仍未表现出下降的趋势。业内人士分析认为，政策影响将在未来一两个月内充分释放，届时房价和成交量均有下降空间。 期房成交大跌三成 来自北京市房地产交易管理网的数据显示，上周(4月19日～25日)，北京市签约商品住宅期房1338套，日均签约191套，环比前一周下跌31.79%。相比去年同期，降幅则高达47.53%。这是北京市商品住宅期房成交连续3周出现下挫，其中，日均成交量首次跌破200套。 值得注意的是，自本月房地产政策调控的风声传出以来，新盘销售量几近低迷。来自北京中原地产三级市场研究部的数据显示，截至4月25日，北京在4月取得预售许可的项目为21个，比3月同期多了3个。 但这些项目当月仅销售695套，相比3月当月预售项目成交的3237套，跌幅达到78%。4月预售项目的销售率也仅为12.1%，相比3月的37.8%，下降一半以上。 北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，本月以来，受政策和舆论的影响，大部分购房者开始观望；同时，价格的非理性上涨将购房者转移到二手房市场。 二手房成交价3月份以来首跌 根据北京市房地产交易管理网的数据，上周北京市成交二手住宅6823套，环比前一周的9904套，下滑31.1%。值得注意的是，上周一(4月19日)，北京二手房成交量达到了2369套，其中住宅成交达到2208套，创历史最高纪录。但此后，日成交量便节节下挫。 21世纪不动产市场分析师齐凡向《每日经济新闻》记者表示，受房贷政策收紧的影响，大量投资客开始抛售，恐慌性需求也积极入市，使得二手房交易一度爆棚。 来自北京中原地产三级研究部的数据还显示，上周北京二手房成交均价为15020元/平方米，环比前一周下降1.6%。这是自3月以来，二手房成交价格首次出现下跌。 张大伟认为，未来2～3个月之内，北京二手房成交量将继续下跌，成交价格的跌幅将在5%～10%。 来自亚豪机构的统计数据显示，5月份北京将有56个项目入市销售，其中首次开盘的纯新盘项目有8个，其余均是老项目后期开盘。 在已公布拟售价格的项目中，整体开盘均价达到了30967元/平方米，相比4月份，开盘项目的整体均价上涨了33.5%，创历史新高。 其中，开盘价最高的“长安8号”项目，均价达到75000元/平方米；“首创禧瑞都”、“阳光上东”等高端项目的开盘均价也达到68000元/平方米、50000元/平方米。同时，多数老项目后期的开盘价均比前期有所提高。 亚豪机构副总经理高姗向《每日经济新闻》记者表示，尽管受政策影响，楼盘销售速度减慢，但开发商手握重金，短期内仍力撑房价不落。此外，市场供应不足也是开盘价格走高的原因之一。 来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至4月25日，北京市可售期房住宅套数为55522套，而去年同期，该数据为87782套。 ◆同步播报 新政后北京首宗宅地拍卖流拍 昨日(4月26日)，北京市进行了“房山区窦店镇居住项目(京南嘉园小区三期)”地块的拍卖。这是北京市恢复住宅用地出让后进行的首宗住宅地块交易，也是北京市实施土地出让新规后的首宗住宅用地交易。 出让信息显示，该地块位于北京市房山区窦店镇窦店村，为二类居住用地，土地面积35241平方米，其中建设用地27026平方米。该地块的拍卖起始价为7725万元，竞买保证金为2400万元。 在进行现场交易前，该地块已经收到9次网上报价，最终将价格抬到8125万元。但业内人士分析认为，除了作为土地新政的“试金石”以外，无论从哪个方面看，这都不是一个热门地块。 据了解，现场竞价较为激烈，该地块收到的最高报价为2.04亿元，按照不超过43241平方米的建筑控制规模计算，折合楼面价4718元/平方米。但由于拍卖之前，该地块设定了4700元/平方米的上限，因报价超出上限而未能出让。 直至昨日晚间，北京市土地整理储备中心未发布关于该地块交易的任何信息。针对未来该地块将如何处置，《每日经济新闻》记者致电北京市国土局相关负责人，但对方一直未予接听。据了解，3月19日，北京市国土资源局宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场。

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他们通常衣着简单，开一辆普通牌照的帕萨特，走在大街上宛如普通人。没有人知道这些人的来历——无论是商品房产权登记表、购房者个人身份证明，均无法表明这些“灰色富豪”的显性身份。 然而，正是这些人，可以在北京一掷数千万购下一套豪宅。他们是推高北京高端楼盘的主力之一。即使是在“国十条”后的调控风暴中，这些楼盘依然坚挺。朝阳公园正对面的棕榈泉，房地产经纪机构亚豪地产提供的数据显示，这座均价4.4万元的高端公寓，从4月15日国务院调控政策公布到19日，5天内亦有10套房子顺利出售，成交价在500万—1200万元之间。 该项目公寓即使面积最小125平米、总价在550万起的户型也拒绝客户以交定金的方式购买，要买就交首付或者全款。今年1月，棕榈泉白金公寓开盘2栋楼共200余套房子，至今绝大多数房子已经售出，目前仅余20余套。 在整个北京楼市中，这些高端楼盘成交量并不显著，却被认为以强大的示范效应，成为北京楼市价格的风向标。从今年四月初开始，本报记者即深入北京各重点区域和楼盘，试图拼接出一幅北京楼价上涨的路线图。我们获得了大量来自开发商的内部数据，也通过采访获取了来自营销总监和一线销售人员的经验数据。令我们惊奇的是，这些高端楼盘的主要购买群体，并非来自广为人知的制造业明星企业主。 “这是人性，实业赚钱太辛苦，即便他们赚到和能源类老板一样的身价，也不会和能源类或者金融行业的人一样舍得花一样的钱买豪宅”，从1996年起就开始卖豪宅的思源经纪代理事业部高端公司总经理宋汀说，依据她的经验数据，2000年之后，购买豪宅的华北地区能源小企业主占比最高，约有三成。而在这之前，更多则是台湾，香港人。 在过去半个月中，本报调查了北京均价4万元以上的12个高端楼盘，——星河湾、公园1872、银泰中心、华侨城、长安街8号、保利西山林语、中粮祥云、润泽庄园、棕榈泉、唐宁ONE等，发现其购买群体的构成，有着相当程度的共性特征。 调查结果显示，这些高端楼盘的客户基本如下：煤老板等资源行业业主占购买比例20%、金融行业中高管为20%、以及地产开发商及其下游产业高管占20%，其余有部分为各种企业主，大公司高管，还有相当比例的拒绝透露身份者。“这3类人占到我们客户的7成以上”，易居中国北京分公司副总魏伟说，“几年下来，买房的还总是这些人。”易居中国负责中粮祥云等很多高端楼盘的销售。 “大体是这些人，也是这个比例，楼盘之间也有小差异，比如有的金融行业多一些，有的能源类客户多一些”，而据龙湖地产[7.25 -4.23%]的统计，“我们的楼盘在西北边，金融和IT的客户稍多点。我们去年也做过调查，但后来发现人群没有什么变化，调查后来就不做了。” 华侨城一线的一位销售负责人说，“房地产和相关行业的最多，金融也很多，然后就是各类老板——煤老板、矿老板……”曾负责东山墅销售的人士则说，还有一部分人，就是那些谁也不了解身份的“灰色富豪”。 不过，山西煤商王金焕坚决不认为是他们推动了北京的房价——“很简单，因为我们没有这个能力。据我了解，很多山西煤商在房产方面的投入仅仅是一小部分，不足以动摇整个楼市。”这位衣着普通的煤商在2004年买下了他在北京的第一套房子，6年后的今天，他在北京持有的房产已经超过了40套。 河南平顶山，一个普通的地级市，产能在100万吨以上的煤矿大约有200个左右，这类煤老板的每年的净利润在1亿元以上，“我认识其中的几十个人，他们全部都在北京投资有房产，大多数都不止一套”，前平顶山煤商、如今已经转做金融行业的郭乐说。 但这似乎也并不是一个完整的回答。为什么是北京？为什么这些来自不同地区，不同行业的资金不约而同地将目光投向了北京房地产？甚至，我们仅仅试图认定是那些炒楼者推高了北京的房价也是不公正的，要知道，过去五年中，北京只有两年完成了公布的供地计划，这也使这个城市始终面对着土地饥渴症。 而且，对于高端楼盘来说，金融工具的限制有时候是无效的。“很多客户是不贷款的，也有部分客户是贷款，但对首付比例和利息成本，并不是很敏感”，润泽庄园营销总监李丽群说，“客户投资首先考虑的并非是投资回报，而是如何抵御资产缩水。” 国内最大的地产服务机构世联地产[54.00 -2.93%]对旗下代理销售的340个楼盘划分不同的价格区间进行研究，据其4月22日公布的最新数据， 在北京，2.5万以上楼盘一次性付款的比例高达35%-40%；1.6万至2.5万之间的楼盘一次性付款比例也在30%以上，1.6万以下的仅为20%，此价格区间80%的购房者需要通过按揭买房。世联地产董事长陈劲松说，通过数据可以看出，房贷政策的收紧对普通购房者造成的冲击更大。 一股向下的力量在蓄积。悲观者估计，楼市调整的幅度可能在20%左右，甚至会是一个阶段性拐点的开始。 这也许是一个巧合。本报调查期间，正是北京楼市从持续高热到癫狂，进而在“国十条”风暴中一路喊跌的过程。决策层希望通过首付比例和利率等金融手段，控制越来越高涨的投资热情，然而，对于这部分高端楼盘——北京房地产的“定价标杆”，政策前景似乎依然模糊。 这些煤老板们、金融圈的高管们，还有那些隐形富豪，他们的地产命运是否面临新的转折，他们又会作出这样的选择？ “难道还有比房子更保值的投资吗？”面对记者的问题，陕西矿主葛政反问到，“现在人人都知道要通胀，不投资房子，难道去投资股市？”

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昨日，根据北京市房地产交易管理网公布的数据显示，21日北京二手房住宅成交量跌破一千套。 先“量”变后“价”变 由于二手房网签数据反映的情况要比市场实际情况慢2-3个工作日，目前的网签数据基本是17日、18日两天的数据。由此可见，从17日、18日开始，北京市场成交量已经非常明显地出现了下滑的现象，相比15日的二手房“末班车”高峰，下跌达54%。 记者根据北京市房地产交易管理网数据计算后发现，4月14日至4月21日，去除保障性住房签约量后，北京市商品房住宅(期房和现房)成交量变化实际不是很明显。 “在售楼盘网签滞后时间比较长。”业内人士指出，开发商通常会在签约后的一周左右进行网签，所以现在数据显示的成交量还都是4月14日之前的交易情况。 中经联盟秘书长陈云峰昨日表示，楼市的情况应该先从量上有体现，然后2个月左右才能在价格上出现变化。据他分析，现在开发商大多选择观望而不会轻易做出举动，估计要等到5月底才能实施应对措施，但并不排除有些去年拿地价格较高的开发商，资金压力比较大，现在就开始降价促销。陈云峰预计，5月底房价大概会有10%左右的浮动，但五环内的房子影响不会太大。 买方违约集中出现 据北京中原三级市场研究部统计数据显示，2009年以来北京二手房市场违约中，90%都是卖方违约，房主因为房价上涨过快认为售价过低而违约。今年4月15日以后，局势改变，买方违约现象集中出现。据悉，因为系列调控政策的出台，目前二手房违约比例已经达到了70%。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占到了买房违约总数的80%。 此外，一些一手房买家也开始酝酿退房潮。北京中原预计，因为房价下跌不收房、贷款首付筹不够，5月份以后商品房、二手房将迎来一批违约潮。 北京中原三级市场法务专家称利用合同中不可抗力违约在法律上不能成立。专家建议，消费者在最近签约时需要谨慎，建议少付定金、谨慎签约。 近期一手房成交量 时间 4月14日 371 4月15日 273 4月16日 409 4月17日 398 4月18日 283 4月19日 231 4月20日 252 4月21日 280 商品房住宅成交量(不含保障房)

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北京市房地产交易管理网的统计数据显示，15日以来，京城新建住宅交易量持续在300套左右的低位徘徊，15日交易量为483套，随后日渐走低，20日回落至291套。6天时间内，新建住宅交易量回落近四成。

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