精选专题
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成都金融城片区4盘分析：城南1号、誉峰、奥克斯、南苑
17 七月 2011 4:00 下午 | 没有评论 -
恒大许家印:深圳等高房价区域房价不会再涨了
28 六月 2011 2:23 下午 | 没有评论 -
谁撵走了王石-万科内斗始末 by 西都牧鱼
14 四月 2011 11:55 下午 | 没有评论
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四月, 2010 的归档
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上海·万科·金色城市 信息大全
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深度观察楼市崩盘的大趋势
在 2010年04月5号 上发表 | 没有评论一份“房地产崩盘时间表”不但在网上流传，也成为社会各界议论的焦点。中国楼市需要一个崩盘的时间表，因为有点理性的人们都看到了楼市崩盘的大趋势，所以这个时间表比较清楚地告诉了人们一个明确的答案。 其实不用和日本比较，中国人根据自己的分析和判断也能对楼市的走向有个大概的了解。从今年两会上各地中央领导和各地官员以及代表委员的发言中可以看出全国上下对楼市的分析和担心基本上是一致的，但是由于利益关系决定了各自所占的立场不一样，所以在楼市调控和发展商采取的措施也不一样。 从部门看对楼市最担心的要数银行系统，而对楼市最积极往上抬的是地方政府。上月26日中国银监会表示，为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业违规行为，银监会已要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作。 楼市崩盘的可能性越来越大，有这么几点理由。 一是，两会后中央的调控在次陷入空调状态，表明在地方政府的公信力缺失的情况下，中央政府的掌控能力受到很大的威胁。这是市场那个经济的必然结果还是，一些地方官员的胡作非为，但是不管怎么说，这样下去，对楼市的健康发展是没有好处的。 二是，地方财政对土地依赖性已经到了无可救药的程度，而中国的政治制度改革进展缓慢也影响到政府行政体制的调整和精简，地方政府不卖地就无法生存，这些在世界上谁是独一无二的。但是这个问题怎么收场呢？ 地方与中央现在的税收格局不可能遏制地方的投资冲动，反而加剧了地方财政依赖土地和借贷的情况。这是中国经济和社会稳定的最大的隐患和威胁。 四是，虽然反复强调继续宽松的货币政策和积极的财政政策，但是当前面临的最大挑战却是如何从经济刺激行动中退出来，不然调整结构就是一句空话。 目前的高增速在很大程度上依赖于巨大的财政刺激措施，这些刺激措施在帮助中国防止经济增速下滑上发挥了重大作用。但是不能长久维持这种刺激行为，那么失去刺激后的经济怎么发展？ 去年，出台了4万亿的刺激经济计划，但是实际上的投资达到22万亿，其中中央政府的资金只有2万亿，地方政府举债的额度之高，到了义无反顾的程度。 最近，武汉200亿辛亥革命庆典工程风波未平，湖北发改委又提出10倍于湖北GDP的12万亿投资计划，相当于去年全国救市资金的三倍。想一步登天其实是意想天开，12万亿投资会带动多大的投资乘数效应？风险之大超乎想象。 五是，虽然中外的银行体系不同、人口结构不同、城市化程度不同，但是经济规律是一样的，同时由于中国近现代历史的特殊情况，我们的结构问题更多更大，而房价发展的速度却更疯狂，怎么就能保证日本崩盘、美国危机会发生，而中国却一定就是可以在飞涨中保证安全呢？ 六是，相关部门对待调控莫衷一是，到了无所作为的程度，住建部的领导不只一次地说，调控的政策都在别的部委手中控制着，自己对房价上涨也是毫无办法。如果相关部门都这样推卸责任，以前曾联动过的9部委也就没有了任何作用。大家都不作为，楼市怎么能回归理性。 七是，开发商群体在楼市飞涨中第一次集体感到了危险，在去年的几次年会上，对今年楼市的判断是像易小迪等少数人担忧，今天是包括任志强这样的大炮也担起心来了。 多位地产大鳄，也认为“真的疯了”“房地产要出事”。潘石屹在其微博上写道：“目前，有经验的房地产商没有一个不对土地价格不吃惊的。包括王石、任志强、冯仑、易小迪……我们都感到这样下去房地产要出事的。但无数勇敢的、不熟悉的、其他行业的资金都涌向土地市场，新的‘地王’不断出现。这样的地价危险啊！” 八是，不但一线城市日涨千元，即使是二三线城市这样的涨幅也不新鲜了。近日，原属于二线城市的广西南宁、柳州市，地王频现。去年以来，西部地王滚动上演，让人惊诧不已，楼面地价超过万元大关。 任志强在微博中写道：“南宁的土地拍到8650万元一亩，楼面地价己过万元，房价知多少？政府应报喜还是报忧？” 西部“地王”频现，多少有点让人“雾里看花”。 在今年的全国“两会”上，温家宝总理在《政府工作报告》中提出，“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。但是从现在看这个上涨势头不但没有被遏制，反而进入了失控状态，这可能正是走向崩溃的标志。 -
恐慌性”购房再现京城 单日成交达2273套
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广州剩余“新地”不够用三年
在 2010年04月5号 上发表 | 没有评论未来10年，广州市还能建多少新房子？什么区域还有地可建房子？昨日，广州市国土房管局公布《广州市土地利用总体规划（2006~2020年）》（草案）（下简称《规划》），征求市民意见。据《规划》折算，现在到2020年，广州市还有不到138平方公里新增用地可用，仅相当于3年可用的建设量。其中，还可新增建设用地的供地区域，多位于郊区，海珠区等中心城区已基本没有新增建设用地可供。 近几年，广州市年度用地规模都达到49平方公里左右。3年之后，广州中心城区难再有新地可拍。 广州市国土房管局新闻发言人表示，“我们有一个梦想，最好是都用存量土地盘活供应建设用地”。目前，各区上报“三旧办”的可盘活用地规模达到370平方公里。此外，他透露，下一步广州拟对“种田”不“种房”的农民，进行奖励性补贴。 用地“蛋糕”有多大？ 广州市国土房管局新闻发言人黄文波表示，目前广州开发强度已经超过了两成多，强度比较大。“再漂亮的图案没有土地利用规划做基础，通通都是假的”，黄文波表示，地块能不能搞飞机场和火车站，就决定于这块地是否是建设用地。 因此，《规划》对于未来广州城耕地保护和经济发展建设有着举足轻重的作用。据介绍，广州新增建设用地通过征收农用地过来的，通过一定的报批的手续，转为建设用地。征收的前期就符合土地利用的规划，土地利用规划可以作为建设用地，才能征收。广州市作为特大的中型城市，新增用地是十分稀缺的。据《规划》折算，现在到2020年，广州市还有不到138平方公里新增用地可用。但近几年，广州市年度用地规模都达到49平方公里左右，也就是说剩余的可新增供应用地还不够用3年。 市中心几无新地可供 从建设用图上看，目前广州市还能建新房的供地多集中在郊区，比如太平镇、温泉镇、钟落潭镇、科学城、花都区东北区、白云区与佛山交界处、天河区与黄埔区交界处、黄埔区中部、广州新城等区域，而海珠区基本上已没有未建用地。也就是说，未来新增的供地方向基本上在郊区，如果不是盘活存量土地，市中心已很少用地可供。 广州市已很少有可新增的用地，但每年经济发展仍需供地，如何解决这种矛盾？黄文波表示，广州市的土地使用方针是“用好增量、盘活存量、提高质量、控好总量”。根据各个区上报给“三旧办”数据，纳入“三旧”改造规模是370平方公里。这个量非常惊人，虽然还要做进一步的详细调查和规划，但在盘活存量这块确实可“大做文章”。黄文波称，“我们有一个梦想，最好是都用存量，少用增量，为广州市可持续发展奠定基础。” -
北京部分郊区房价高过市区 租售比已达1:1000
在 2010年04月5号 上发表 | 没有评论由于通州新城规划而导致局部楼市非理性上涨，最近市场出现一种荒诞的现象，接近6环的商品房单价竟然超过4环次新房。 “通州的房子都两万多了，我的房子在CBD东三环边上，怎么还卖不到五环外的价儿？”昨天荧灿地产华腾吉祥店接到一位劲松房主的电话，要求将自己原来130万元的小两居跳价10万改成140万元。 近来与这位房主同样郁闷的大有人在。据北京中原三级市场研究部统计，3月底开盘的项目中，通州部分商品房单价已经接近3万元，京贸国际城、世纪新城、K2海棠湾等老项目后期的售价也达到2.5万元。比较夸张的要数珠江拉维小镇，3月16日开盘单价16800元，10天后上涨到18500元/平方米。但依然遭遇疯抢，到3月30日，猛然调高到25000元/平方米。 相比之下，在同在3月开盘的东四环外项目美利山售价也仅为2.3万元/平方米。东三环劲松桥、华威桥、南二环开阳桥、右安门桥等内城区二手房价格还徘徊在两万元时段，远远比不上郊区新盘价格。北京首次出现了城郊房价倒挂的现象。 事实上，在3月份房价非理性上涨的大潮下，北京的东、北、南等其余均都出现了郊区房价格超过城区次新房的现象。除了热区通州外，大兴区3月成交1220套，相比2月的373套上涨227%。 荧灿地产一位经纪人告诉记者，上周在天通苑一套小户型挂出仅半个小时，楼下已经排了包括中介公司、看房者在内的近100人，“不少人带着十多万的现金来的，房主开门后吓了一跳，不到20分钟便卖掉了房子，第二天就拿到了80万的全款。” 部分郊区与城区项目房价对比 新盘名称 价格(元/平方米) 二手房小区名称价格(元/平方米) 通州京贸国际 23800 东三环华威北里19800 通州K2清水湾23000—28000 东四环后现代城19500 通州K2海棠湾22000 南二环开阳里 18880 大兴顺驰领海 26000 西二环恬心家园23200 大兴鸿坤理想城23500 南二环畅柳园 23000 (由荧灿地产提供，以实际情况为准) 1：1000 疯狂的租售比 目前市场中炒房者的比例在急剧扩大，城区约有三至四成是炒房者，通州等热点区域已经达到五成。 炒作造成租售比远远偏离正常值。以通州为例，该区域二手房源均价为13000至14000元/平方米，总价约150万元，而平均租金在每月2000至2200元，租售比已超1比700。如果是商品房，平均总价则为200万元，房租相差不大，租售比便已达到1比1000，也就是说出租83年方可收回购房成本。 北京中原三级市场研究部张大伟认为，郊区房价的非理性暴涨，主要原因是需求不断外移，造成供不应求。而且，二手房通常只能获得评估值七八成的贷款，新房的贷款额度较高，而在楼市爆炒的阶段，任何一个利好都会被放大，城区的利好已经在去年透支，于是大量资金进入郊区楼市，“但是区域价格出现反常倒挂，市场必然会作出调整。” -
碧海云天2期：深圳红树湾海景豪宅-3房2厅125平实拍
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成都·国嘉·沙河一号(沙河壹号)
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楼市迎来暖春4月 城北黑马重磅出击
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全国70个城市房屋销售价格2月上涨10.7%
在 2010年04月1号 上发表 | 没有评论一、房地产开发完成情况 1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。 1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。 1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。 二、商品房销售情况 1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长36.6%；办公楼销售面积增长84.6%；商业营业用房销售面积增长43.0%。1-2月，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长70.8%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8%和63.3%。 三、房地产开发企业资金来源情况 1-2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1%；利用外资53亿元，下降23.5%；企业自筹资金3446亿元，增长50.6%；其他资金4482亿元，增长111.9%。在其他资金中，定金及预收款2446亿元，增长103.7%；个人按揭贷款1443亿元，增长168.1%。 四、70个大中城市房屋销售价格指数 2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。 新建住宅销售价格同比上涨13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.5%，其中普通住宅销售价格上涨14.2%，高档住宅销售价格上涨15.5%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨1.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.9%，高档住宅销售价格上涨3.4%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨16.5%，环比上涨1.4%。 分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的6个城市是：海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%、温州21.3%、北京和金华16.9%，涨幅低于1%的城市只有唐山，为0.4%。 与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚19.3%、海口17.0%、宜昌3.9%、蚌埠2.4%、赣州2.3%；价格持平的城市有9个；价格下降的城市有4个，降幅为0.3%-1.6%。 二手住宅销售价格同比上涨8.5%，涨幅比1月份扩大0.5个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比1月份缩小0.5个百分点。 分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚42.2%、海口41.7%、深圳24.7%、温州17.6%、杭州13.7%；价格下降的城市只有泉州，下降0.9%。 与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有43个，其中涨幅超过10%的城市只有三亚，为11.5%；价格持平的城市有12个；价格下降的城市有15个，其中降幅超过1%的城市只有西安，下降1.3%。 新建非住宅销售价格同比上涨5.4%，涨幅比1月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比1月份扩大0.2个百分点。 与去年同月相比，办公楼销售价格上涨8.5%，商业营业用房销售价格上涨3.1%，其他用房销售价格上涨4.8%。与上月相比，办公楼销售价格上涨1.3%，商业营业用房销售价格上涨0.4%，其他用房销售价格上涨0.1%。 五、全国房地产开发景气指数 2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为101.83，比去年12月份提高1.41点，比去年同期提高9.95点；本年资金来源分类指数为119.67，比去年12月份提高8.90点，比去年同期提高27.06点；土地开发面积分类指数为88.39，比去年12月份回落7.3点，比去年同期回落3.87点；商品房空置面积分类指数为97.99，比去年12月份提高1.21点，比去年同期提高2.53点；房屋施工面积分类指数为109.30，比去年12月份提高6.79点，比去年同期提高14.44点。 -
中国10大超级豪宅揭晓：广州南京上海名列前三
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中国第一豪宅单套5400万 物业费每平米近百元
在 2010年04月1号 上发表 | 没有评论《中国10大超级豪宅》揭榜 单套定价不低于5400万 物管费每平方米近百元 3月31日，世界经理人集团编制的2010年度(第七届)《中国10大超级豪宅》排行榜在京发布。广州大一、南京钟山国际高尔夫别墅、上海汤臣一品3个豪宅楼盘名列前三。这也是广州大一第二次问鼎该榜单成为中国第一豪宅。当天，主办方还发布了《世界10大超级豪宅》排行榜，法国的利奥波德别墅以6.7亿美元的价格排名第一。文/本报驻北京记者 柳建云 3月31日，世界经理人集团编制的2010年度(第七届)《中国10大超级豪宅》排行榜在京发布。报告显示，中国富豪将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。经过主办方对楼盘的知名度、品质价格比、物业领先度、投资回报率、业主满意度等指标考核，在10大超级豪宅中，北京和上海分别有3家入榜，深圳有2家入榜；广州、南京各有1家入榜。 揭秘豪宅 相信不会低于6万元/平方米 事实上，广州大一山庄项目及所属的广东中力集团在地产界并不算知名，而且在施工过程中也刻意保持低调，但在拍卖界，该项目却让人印象深刻。2005年6月21日，房地产业界一片哗然，广州白云区养鸡场地块成为地王，广东中力集团的母公司出资方之一广东中鼎集团有限公司以5亿元总价竞得种鸡场地块，楼面地价为3300元/平方米，并由此带动了广州土地拍卖的一股“地王”风气。 广东中力集团董事长助理袁金荣昨日接受本报专访时透露，由于大一山庄项目位于白云山麓，属于广州有山有水的稀缺地段，目前该地块的地价市值已较5年前拍价翻了5倍。也就是说，仅土地增值就挣了20亿元。 据袁金荣介绍，该项目是专门为广东的精英人士打造，总共79套，逾70位国际顶级大师一对一设计。 袁金荣说，今年下半年开盘的大一山庄最终价格还未确定，但相信不会低于6万元/平方米。由于聘用加拿大高力物业公司，所以物业费每平方米将近百元。记者根据首批为面积900平方米以上两层至三层的独立别墅面积测算，别墅最低价不会低于5400万元/套。 心理准备 豪宅可能十一二年才卖出一套 曾经的中国第一楼王上海汤臣一品曾以天价入市，最终5年传卖了4套。袁金荣认为，“高端别墅项目甚至可能十一二年才卖出一套，”他表示，“对汤臣叫好不叫座的现象已经做好心理准备。” 对于2009年涨声一片的房价，袁金荣认为，广州主要是以本地人二次购买改善型住房为主，老城区有一定涨价，主要集中于地理位置优越、新盘较多的海珠、越秀，但目前一两万元的价格也不算很高，主要反映了刚性购买需求。相反，他认为，北京、上海年前才七八千元，现在摇身一变动辄数万元的房价才真正吓人。 去年全国房地产用地量价齐涨 据新华社电2009年，我国房地产开发用地供应呈现量价齐涨态势，多数城市房价、地价同步增长，一、二线城市住宅价格和居住地价水平值均出现较大增幅。 中国土地勘测规划院《2009年全国主要城市地价状况分析报告》显示，2009年全国105个监测城市综合地价增长率为5.05%，较上年提高4.58个百分点。 全球百万富翁人数缩水 34万人财富达标 中国富翁第四多 本报讯 据《法制晚报》报道，34万人财富“达标”，中国仍是全球第四大“富翁生产国”。 花旗私人银行日前公布的《2010财富报告》指出，2009年全球百万富翁人数普遍减少。 报告将拥有100万美元可投资资产的人士称为高净资产人士，结果显示，尽管人数缩水了近两成，美国的百万富翁人数仍然领先全球，日本、英国紧跟其后，中国则有34.3万名百万富翁，力压德国名列第四。 在主要经济体中，富翁人数缩水最厉害的是印度和葡萄牙，各减少近四分之一，之后是中国香港、比利时和俄罗斯，缩水约五分之一。中国内地也未能幸免，有11%的富裕人士出局，这一数字居各经济体数据的中间水平。 国土部公布去年数据 住宅均价上涨25% 一线城市泡沫严重... -
京城最贵公寓楼盘近7亿元债务需要填平
在 2010年04月1号 上发表 | 没有评论一座被冠以“低碳”概念的楼盘，造势近两个月来的销售回款远低于预期；一个几经烂尾的项目，尚有近7亿元债务需要填平；一家实力平平的开发商，希望通过这一个项目就获得四倍于其年营业收入的业绩。 “长安8号”，这一昔日的烂尾楼，在奥园地产接手后，再度被包装成为了顶级豪宅，但目前，其实际销售水准却远没有达到号称的均价80000元/平方米。 销售回款远低于预期 “现在预交50万元便可选房。如果3月31号之前来选订，还可获得额外折扣。”“长安8号”销售人员告诉中国证券报记者。目前，该项目正在以内部认购的方式招揽客户，这一方式将延续到5月1日。 而该项目的实际销售均价也并非对外号称的80000元/平方米，当前价格为55000元/平方米起，另外还可以享受一些额外折扣。据称，内部认购期首批推出的50套，已经获得30多套的意向认购。 自2月6日开始，“长安8号”全球公开发售，奥园地产董事局主席郭梓文此前曾公开表示，长安8号项目在未来3年内预计可为集团贡献130亿元的现金流回款。奥园地产此前预计，该项目在公开发售后的10日内能完成6亿元回款，20日内完成15亿元回款。 但北京市房地产交易管理网信息显示，截至3月30日，案名还是“擎峰”的该项目仅仅网上联机备案了23套公寓，面积为7854.15平方米，成交均价每平方米才50209元。即使以全部房款已缴清来计算，该23套公寓总获款不到4亿元，而如果仅按照每套房子50万元的意向签约金来计，也仅仅收到1150万元而已。 与项目的总开发量相比，这一销售业绩并不理想。资料显示，“长安8号”位于朝阳区西大望路与建国路交汇东南角，项目总建筑面积247646.3平方米，地上建筑面积174722.5平方米，由南北两栋塔楼组成，目前预售的为南楼，全为精装修公寓，但容积率竟高达6.50。其附近均价4万的万科公园五号容积率为2.50，19层以上住宅通常最高容积率为4.5。 根据北京市房地产交易管理网信息，该项目2008年10月8日已经拿到预售许可证的南楼5-40层，批准销售套数为265套，批准销售面积为100905.32平方米。项目户型面积标准层268-480平方米，楼王层为640-1800平方米。 业内人士指出，除了地段的卖点之外，“长安8号”同时主打的还有低碳牌，号称采用全球领先的15项低碳技术体系，包括：浅层地能系统——地源热泵、可再生能源系统——太阳能光伏发电、建筑物理系统——断热铝合金窗、LOW-E玻璃、地板采暖系统、冰蓄冷系统、水软化系统、VRV变频多联机中央空调系统、全热交换系统、直饮水系统、中央除尘系统、智能家居控制系统、楼宇自控系统等。 然而，业内专家指出，建造低碳建筑是一个系统性的过程，涉及规划、设计、建造、运行等诸多环节，不可能速成。烂尾多年的“长安8号”在前期规划、设计以及建造阶段是否切实涉及并运用到“低碳”无疑很值得怀疑。 也有人士指出，我国的低碳建筑目前尚处于起步阶段，并没有统一的碳排放量计算方法，也没有清晰的低碳建筑发展规划，现在各种精装修或者生态型地产都在搭低碳地产的顺风车，其实更多的都只是“伪低碳”概念而已。 近7亿元债务到期 “当初我们把项目转给香港世纪协润时，转让代价分为两部分，一是股权转让款4.587亿元，二是偿还股东借款12.92亿元，目前，项目公司还有近7亿元的债务没有还清。”中国证券报记者向“长安8号”原投资商首开股份[20.50 -0.49%](600376)的高管层了解到。而这一债务的最后清偿日期便是3月31日。 截至本报发稿，香港世纪协润12.92亿元债务中，还有6.92亿元没有偿还。 作为昔日北京CBD区域最著名的烂尾楼项目，“长安8号”曾数易其手，案名三度变更；其背后的债务纠纷也曾是盘根错节。项目开发历时6年，中间多次停工，至今变身豪宅项目后销售依然不乐观。 工商资料显示，“长安8号”最初的投资商是北京耀辉置业有限公司，项目案名为“耀辉国际城”，项目用地是卡在2004年“8·31大限”之日以协议出让方式拿下的。当时耀辉国际城项目的总投资预计为21.28亿元。但作为一家净资产不足3000万元的小型房企，耀辉置业并没有能力运作该项目。而以土地出资的大股东王府世纪发展有限公司，也因资金实力有限而无法撬动这一体量项目。 2004年9月，天鸿宝业斥资3100万元受让王府世纪持有的耀辉置业62%股权，王府世纪尚持有项目38%股权。天鸿宝业接手后，耀辉国际城的开发进展也并不尽如人意。“由于项目用地并非净地出让，因此面临很多拆迁难题。”首开股份一高管人员对中国证券报记者表示。 天鸿宝业曾公告，欲出资5.875亿元用于该项目的拆迁准备。随后几年，耀辉置业的现金流状况逐年恶化，负债率年年攀升，截至2007年10月31日，耀辉置业的负债率已经高达97%。 2008年4月，由天鸿宝业重组而来的首开股份以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。截至当时，世纪协润还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务。根据资料显示，香港世纪协润和王府世纪两公司均系王志才所有。 首开股份退出后，楼盘案名改成“擎峰”向市场发售。但金融危机的到来，使这一定位超高端的豪宅销售惨淡。而欲将项目回购的王志才也经受着资金的压力。 根据首开股份和世纪协润的约定，如果不能在2009年7月31日之前向首开股份支付全部股权转让款，或不能在2010年3月31日之前安排耀辉公司向首开偿还全部股东借款本息，则首开股份有权解除股权转让合同。 由于世纪协润须偿还的债务为付息债务，截至2009年11月，这笔债务金额已增至12.92亿元。该笔债务由广州奥园地产与北京王府世纪提供连带责任担保。若不能按期还款，首开股份可以选择解除股权转让合同、公开处置质押的耀辉公司股权或追究奥园地产、王府世纪的连带担保责任。 扩张过速隐忧 香港世纪协润支付给首开股份的资金，主要来自于奥园地产。而奥园地产通过一连串的资本腾挪控制世纪协润及“长安8号”项目，目的是进入北京市场。近两年来，奥园地产一直在上演“蛇吞象”的故事。 2009年7月，奥园地产全资附属公司收购泓达投资持有的世纪协润41.33%股权，对价为人民币3.7亿元。此外，奥园同意向世纪协润授出一笔人民币4.6亿元等值港元的固定两年期贷款，按年利率7厘计息，该贷款将主要用作拨付世纪协润收购耀辉国际城62%股权应付首开股份的转让款。 另外，奥园地产还须向世纪协润提供12.92亿元的偿债担保，加上股权转让款和换股票据款6.66亿元，奥园将为长安8号项目付出近28亿元现金。 财务数据显示，奥园地产的规模并不大，2009年总合约销售额约28.8亿元，目前可售的项目仅为9个。2009年半年报中，奥园地产货币资金15.74亿元，但目前已为收购“长安8号”花去一半。 近两年来，奥园地产已经完成了几笔重量级并购，包括近10亿元并购广州中信广场旁甲A级写字楼地块；近8亿元并购广州白鹅潭项目；7亿元并购广东省中山市西区500亩高档低密度豪宅项目等，总金额高达73亿元。此外，奥园地产已正式宣布了收购天誉置业[0.53...