房产博谈【363】

上海市规划和国土资源管理局网站昨天公布，上海近期正式启动农村建设用地流转试点。按照进度，土地流转工作被要求在上半年取得实质成效，并于今年年底在面上铺开。

为深入推进农村集体建设用地流转试点工作，上海市政府2月22日下午召开了全市农村集体建设用地流转试点工作动员会，全面部署试点工作。上海市农委、上海市规划国土资源局等委、办、局，浦东新区、闵行区等区县政府、区县农委、规土局，以及相关试点镇、村负责人参加了会议。上海市规土局表示，这次会议的召开，标志着农村建设用地流转试点在本市正式启动。

确保上半年取得成效

会上，上海市规划国土资源局副总工程师蔡顺明对《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》(沪府办发[2010]3号)及相关的操作口径进行了解释，对试点情况进行了说明。

上海市副市长沈骏表示，在制定试点实施方案时，要统筹兼顾，因地制宜，基本要求是建设用地总量不增加，并实行最严格的土地管理制度。同时，加强政策研究，处理好征收与流转的关系、集体建设用地市场与国有建设用地市场的关系，解决好集体土地产权和集体经济组织界定、指标流转等问题，通过试点形成可供面上推广的经验。

上海市副市长胡延照在讲话中指出，各级政府要加强对试点工作的组织，确保上半年取得实质成效，年底在面上铺开。

不久前，上海市规划国土资源局局长冯经明在2010年工作会议作主题报告时指出，今年，上海要加大存量土地盘活利用力度，加大闲置土地处置力度，积极推进低效用地的“二次开发”。要继续推进农村集体建设用地流转试点工作和探索建立土地资源市场。

规范集体建设用地交易

有消息援引权威部门的数据称，上海市目前约有1100平方公里左右的集体建设用地，约占全市建设用地总量的40%。这部分土地进入土地流转市场，将大大缓和上海眼前大建设的土地不足门槛。根据上海市以及区县2010年推进重大基础设施建设、重点产业发展以及民生工程实施的实际用地需求，结合土地资源利用现状、建设项目用地特点和历年新增建设用地占用农用地的比例关系，上海市规土局初步预测，上海市2010年新增建设用地计划7000公顷。

上海农村集体建设用地占全市所有建设用地总量的49%，与城镇国有建设用地数量相差无几，释放农村土地潜力势在必行。

此前，上海市政府2月18日发布了《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》(下称《意见》)，《意见》明确，经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意，符合规划的农村集体建设用地使用权，可以通过租赁、出让等方式进行流转；各类用地的使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限；政府参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。

同时，在国有土地交易市场的基础上，增加农村集体建设用地入市交易的服务、管理功能，建立城乡统一的上海市土地交易中心，探索国有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、同一市场、统一管理”的新途径。

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海南开查非法占用集体农用地

拟用4个月重点清理整顿囤地行为

早报讯 海南省从2月底至6月，计划用4个月时间在全省范围内查处囤积土地等五类土地违法行为。

清理查处范围包括以“观光农业”、“设施农业”、“体育休闲产业”、“生态恢复”、“新农村建设”、“小城镇建设”、“农家乐”和“花果基地”等名义，通过租赁、承包、联营合作等方式占用集体农用地进行非农建设行为。

据海南日报报道，此次专项行动重点是清理、整顿囤积土地行为。对超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，依法征收土地闲置费；对未经原批准机关同意，连续两年未使用土地的，依法收回。同时，清理2006年以来未报省政府批准，各级政府及其有关部门以土地开发、项目合作等名义通过与开发企业签订协议、合作意向，违法违规圈占土地、进行土地成片开发的行为，并依法整改。

还将重点清理、查处无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地行为；超越批准权限非法批准占用土地行为；不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地行为；应当以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权，而采用协议方式出让行为；不按照法定的程序出让国有土地使用权行为。重点清理、查处国有土地使用权人未经批准擅自改变土地用途的违法行为。清理、查处“以租代征”土地违法行为，重点查处通过租赁、承包、联营合作等方式非法使用农民集体所有土地进行非农业建设、规避农用地转用和土地征收审批的“以租代征”行为。清理、查处非法买卖或变相买卖农村集体土地(包括宅基地)的违法行为。清理、查处擅自使用国有划拨土地和农民集体所有土地(包括宅基地)进行房地产开发的违法行为。

房价保障的主要原因之一就是少数富人和由于体制先期拥有房子的一些人、官僚腐败分子购买拥有多套住房，甚至开发商和一些人利用资本把房产作为炒作工具进行囤积倒卖牟取暴利。13亿人口大国，如果每个人都购买多套住房或者商品房，中国的土地肯定不够用。正如人口增长必须控制一样，公民购买拥用住房的套书必须进行控制。居民拥有住房的多少不仅仅是一个购买能力和财富问题，而是一个事关公平正义和耕地资源保护的问题。
对拥有2套房以上的居民征收房地产资源占有税，这是遏制少数富人、投机者购买多套房屋投机获利的有效手段！单纯的以套数征收房地产占有税并不科学。因为一套房有30平米、70平米、90平米、200平米等不等。所以在征收房地产资源占有税的问题上还必须解决好家庭成员人均住房面积的问题。

比如家庭人均住房面积30平米以内的住房不征收房地产资源占用税。对于两套住房家庭人均住房面积在30平米以内的不征收房地产资源占用税。对于单套住房家庭免征，但是家庭住房面积超过90平米且人均住房面积超过30平米的应当征收房地产资源占用税。
按照上述方式征税还面临一个问题，就是过去由于种种原因很多家庭住房面积超过了90平米或者人均30平米。按照法律一般适用原则，新法不溯及既往，即开征房地产资源谁的法律不会对过去的住房进行征税。但是如果对过去的房产不征税，那么对于今后购房或者持有多套房的人来说就是一种法律的不公平和双重标准。要启动统一的房地产资源占用税其起始难度不亚于计划生育政策的实施。但从人口数量与土地资源有限和住房、炒房矛盾来看，开征房地产资源谁是必不可少的。
实际上，投机炒房获取暴利主要的环节是二手房买卖，在二手房买卖环节设立转让税可以遏制炒房。也就是说房地产交易所得税应当严格征收。同时，对于开发商来说要征收房地产转让暴利税，大机起囤房囤地哄抬价格获取暴利。
通过科学的设定房地产资源占用税、二手房转让所得税和房地产反暴利税的征收对象和税负比例，可以大大提高持有多套房屋的成本，从而遏制投机炒房，房价自然会稳定下降到与居民收入相匹配的水平！

为了减少开发商现场狂飙价导致“地王”频出的状况，北京市开始调整土地出让方式，首次尝试以暗标方式出让，同时在个别地块尝试将竞价阶梯调整至亿元。

昨日北京土地市场迎来虎年首场集中出让，前日出台的北京版“国11条”以及政府部门土地出让方式的调整，让高烧不退的土地市场显得冷却了许多。但包括朝阳常营、通州半壁店等9宗地块还是共卖出约90.2亿元，其中龙湖旗下子公司北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元摘得朝阳区常营居住区三期项目，楼面价9807元/平方米，这也是北京首个采取暗标方式出让的地块。北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾表示，此番采取“暗标”出让土地的效果几何，还要尝试一段时间再看。

2004年3月30日，国土资源部、监察部联合发文规定自2004年8月31日起，出让国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌方式进行。自此，“招拍挂”成为国有建设用地转让的主要形式。但近年来，随着房地产市场的不断升温，土地价格也快速飙升，“地王”频出，引发了各界对“招拍挂”的质疑。

“常营地块是北京市首个不设评标委员会招标出让的地块，即所谓的‘暗标’形式。”在昨日常营地块招标现场，雷蕾告诉记者，为避免因“地王”的一出再出而向楼市传达的清晰“涨价预期”，土地出让方式的调整开始分步纳入地方政府的考虑——由明标竞价到暗标开标成为地方政府考虑的调整路径。

所谓“暗标”，是指多家竞标者在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下同时投标，然后在同一时间统一开标，以价格最高者得到土地的出让方式。北京市国土局希望通过这一方式能够减少土地出让过程中开发商对垒飙价，导致“地王”频出的现状。

北京市土地出让方式的改革并不单单体现在常营地块上，同样是为了避免竞价轮数过多导致的开发商头脑发热。昨日下午现场竞价的通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地竞价的阶梯一开始便被提高到2亿元。在此之前，最高不过2000万元，最终仅经过24轮竞价，北京天旭运河房地产开发有限责任公司就以28.2亿元摘得该地块。

昨日，除成功夺标的龙湖旗下通瑞万华外，这个招标底价为17亿元的地块还吸引了包括万科、华润、远豪置业三家开发商参与竞标。

“结果略微出乎意外，超出了我的预期。”万科副总裁、北京万科总经理毛大庆在竞标结束后分析认为，该项目1/3为住宅，其余2/3是典型的地铁上盖的建筑，理论上这些建筑应该很值钱，包括停车楼、商场、酒店式公寓、写字楼等，但是北京目前住宅和商业价格倒挂，如此看这个拿地价格很高，其给出的价格仅为22.2亿元。

同时毛大庆对“暗标”的方式表示赞同，“这是简单公平的办法，完全凭企业对该地块和周边城市发展的预期，是对企业真实商业运作的考察，如此方式会挤出土地市场泡沫”。

1月份以来，二手公房市场的供不应求成为二手房成交惨淡中独特的风景，四年来首次在二手房总体成交比重中呈现上升趋势。据我爱我家、链家地产、中原地产等公司的市场研究部门统计，2010年以来，北京二手公房成交已达6500套左右，在二手房成交中比重超三成，接近四成，2月有望突破四成。

房源以两居室为主

据统计，今年1月份，北京二手房交易量下滑了三分之二，但二手已购公房却四年来首次在二手房总体成交比重中呈现上升趋势，从去年12月份的34%上升到今年1月份的37%。进入2月份，这个比例仍有提高的趋势，预计2月份将突破40%。

据链家地产市场研究部统计数据分析，2010年老公房成交热点区域主要集中在西部的右安门、广安门、白石桥和北部的安贞、小西天、新街口、亚运村等地；此外，中关村、东直门也是比较典型的公房成交热点区域；供求关系基本都在1：5—1：7左右；房源以两居室为主，总价以90万—120万元为主。

链家地产市场研究部认为，长期而言，二手房市场的主流趋势是商品房成交比重会进一步加大，部分已在二手房市场成交过一轮的公房也会转变为商品房的身份再次流转，相对而言，纯粹的老公房上市依然存在瓶颈，尤其是中央在京单位已购公房；但短期而言，鉴于房价不断高企，被迫购房压力不断加大，总价相对较低的老公房市场需求较大，二手市场占比会进一步提高。

受二手房贷款收紧助推

鑫尊地产、链家地产公司负责人透露，公房市场升温的原因有多方面，商品房房价太高是主要因素，目前北京二手房市场单套总价接近130万元，二手商品房的均价已破16000元/平米，且普遍面积较大，使刚性需求无力问津，即使能筹够首付也无力支付贷款。此外，目前的公房交易大部分都没有营业税，相比商品房的高交易成本，公房仅需要交纳1%的契税和1%的个税，这使得宏观政策对公房的交易影响不大。

多家房产交易公司透露，1月北京楼市二手房贷款明显收紧，很多商品房也很难做到高额贷款，而公房因为总价比较低，受到能够公积金贷款或首付可多但还款能力较差的啃老族青睐。

- 小贴士

认清“老公房”真伪

公房也称公有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建并分配给职工居住的住宅。当前二手房市场上的公房多为个人与单位达成一致后，产权属于个人所有的房屋。2005年以前，二手已购公房占北京二手房总体成交量的一半以上，是当时的主导性房源。

由于公房建成年代主要集中在上世纪60年代到90年代初期，房龄较老，因此习惯上称之为老公房。已在二手房市场上交易过一次的公房，产权性质就会转为商品房，再次出售一般会涉及较大额度税费，因此，买房人应认清真正的老公房。

08年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，2010年的地产企业想的最多的应该是如何活的更好、活的更久。地产大佬万科的此番转型只是众多地产商中的先行者。

中国-东盟自由贸易区刚刚启动20余天，万科总裁郁亮便悄然来到昆明。

在与昆明市市委书记仇和相谈甚欢后，郁亮放言，进入昆明是万科2010年的战略重点，而此前，万科在公开的昆明土地市场并无斩获，一向慎言的郁亮何来如此豪言？“哪里有机会就去哪里，为什么非要在一线城市挤呢？”2009年10月，在万科总部刚刚搬到深圳大梅沙的海边时，郁亮曾期许，搬家能给万科带来一段新的开始。

随后的两个月时间里，中央针对楼市的宏观调控政策密集出台，万科更忙碌。

细心的昆明地产人士发现，万科这次联手的是昆明一级土地开发商云南城投，后者仅在昆明一地可参与的土地开发面积就近4万亩。

2009年频频现身国内公开土地拍卖市场却又屡屡铩羽而归之后，万科似乎开始热衷于“走小道”，联姻二三线城市“地主”。只不过，万科的这次转型来得有点静悄悄。

舍大道抄小路

《中国经营报》获悉，万科进入昆明后将与云南城投组建合作公司共同开发昆明房地产市场，而云南城投号称当地最大“地主”。

相关资料显示，截至2009年底，云南城投已经整理好的土地面积为3060亩，将在2010年全部出让，计划在2010年完成整理的土地面积将超过4000亩；此外，在昆明市336个城中村改造项目中，云南城投参与改造的就有80多个，涉及土地面积超过3万亩。

万科傍上的“地主”远不止云南城投一家。郁亮透露，万科2010年还将借机进入贵阳、乌鲁木齐、太原等地。

2010年1月8日，五矿设、公告表示，将共计约534公顷位于河北省的土地整理工作，提供给合作伙伴发展。而五矿建设的合作伙伴正是万科。据悉，万科与五矿的合作还包括开发河北香河的新农村建设项目。

09年12月28日，万科与天津港集团签订战略合作协议，共同开发港口地产项目。

万科深知，与其在“大道”敲锣打鼓拿地，不如抄小道更为实在。万科早在一年多前便尝到甜头。2008年底，万科在重庆与渝开(14.50,0.35,2.47%)(000514.SZ)联姻，仅用了1.63亿元便取得了占地达364亩“塞纳左岸”的别墅项目51%控股权。借此机会，万科还在重庆渝北区获得优先拿地的机会，进入渝北区空港新城、悦来新城的开发。

资料2009年万科共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，其中不乏与当地企业合作的项目，而一线城市的土地储备在万科整体土地储备中仅占25%左右。

2009年全年销售达634.2亿元的万科，全年拿地耗资仅241.8亿元，远低于势头正劲的保利、中海等对手。

一向懂得看大势的万科难道就此转行？

国家发展改革委、国家统计局发布1月全国70个大中城市房屋销售价格调查报告。调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，环比上涨1.3%。值得注意的是，受海南国际旅游岛规划获批的利好，海南各大城市的房价上涨加速，海口市以同比31.8%的涨幅夺冠，三亚以同比29.2%的涨幅次之，深圳仍以同比20.6%的涨幅位居第三位。

其中广州1月房价指数同比上涨10.6%，涨速高于平均水平。记者发现，广州新建住房的涨幅过快是广州房价涨速高的最主要原因。广州新建住房价格指数同比上涨22.4%，其中90平方米及以下新建住房价格指数更是以同比34.4%的涨幅居被调查城市之首。

统计显示，新建住房销售价格同比上涨11.3%，环比上涨1.7%。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨14.1%，环比上涨1.4%。分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有69个，同比价格下降的城市仅有唐山市，下降1.3%。

二手住房销售价格同比上涨8.0%，环比上涨0.9%。分地区看，二手住房销售价格同比上涨的城市有69个，同比价格下降的城市只有泉州市，下降1.0%。

部分城市 1 月份房屋销售价格指数

房屋销售 新建住房地区 90m2 及 以 下 二手住房

价格指数 价格指数 新建住房价格指数 价格指数

同比 环比 同比 环比 同比 环比 同比 环比

全国 109.5 101.3 111.3 101.7 114.1 101.4 108.0 100.9

北京 110.2 101.7 116.0 102.5 118.6 101.9 104.0 100.5

上海 108.8 100.7 110.2 100.6 111.5 101.4 108.9 101.1

广州 110.6 100.7 122.4 101.6 134.4 100.8 101.5 100.2

深圳 120.6 100.2 115.2 100.5 118.6 101.6 124.9 100.0

注：同比以去年同月价格为 100，环比以上月价格为100。

国家发改委、国家统计局昨日联合发布的1月份经济运行数据，包括CPI(居民消费价格)、PPI(工业品出厂价)情况。

1月份全国70个大中城市房价同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点，这是去年6月之后房价连续出现第八个同比上涨。环比上涨1.3%，但是涨幅比去年12月份降低0.2个百分点，此前全国房市已经出现成交量大幅度下跌的情况。

海南板块表现最生猛

在70个大中城市中，北京房价同比涨10.2%，环比涨1.7%，均高于全国平均水平。

海南省的海口和三亚房价从各项指标来看，均为全国前列，远超其他主要城市,同比分别涨31.8%、29.2%。有人分析称，海口和三亚的房价疯狂上涨主要得益于海南国际旅游岛上升为中国国家战略。但此前华泰联合证券分析师鱼晋华曾公布的调研报告显示，几乎所有海南楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，空置率则高于七成。

仅唐山房价同比下跌

全国分地区看，与去年同月相比新房价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是海口35.1%、三亚31.2%、广州22.4%、温州和金华均为16.9%，北京同比上涨16%。仅有唐山出现同比价格下降，但降幅也仅为1.3%。

与上月相比，新房销售价格上涨的城市有64个，其中涨幅最大的城市包括三亚22.7%、海口19.1%、银川3.8%、西安3.4%、北京2.5%；价格下降的城市有6个，但下降幅度均不到1%。

在二手房方面，与上月相比二手房销售价格上涨的城市有62个，其中涨幅超过10%的城市有海口22.1%和三亚18.1%，北京涨幅仅为0.5%。价格下降的城市有8个，但跌幅超过1%的城市只有泉州，下降1.5%。

CPI 1.5%

食品领涨 天气被指是主因

本报讯(记者 李静睿 胡红伟)国家统计局昨日公布数据，1月份居民消费价格(CPI)总水平同比上涨1.5%，与去年12月相比，同比小幅收窄0.4个百分点。这是CPI数据连续第三个月出现同比正增长，但是这一涨幅远低于此前的各方预期，并且增速也有所放缓。

从分项指标来看，食品价格上涨3.7%，成为CPI上涨主要推动力；非食品价格上涨0.5%。

“CPI处于温和正常状态”

在领涨的食品类价格中，肉禽及其制品价格下降3.5%，其中猪肉价格下降8.6%。鲜菜价格上涨17.1%，粮食价格上涨9.8%。

国家信息中心经济预测部主任范剑平认为，一月前半月全国的低温气候以及降雪等恶劣天气，是造成水果蔬菜等农产品[14.96 4.03%]价格大幅度上涨的原因，此外，春节前的强劲消费也直接推高物价。至于为何同比涨幅放缓，范剑平则认为是去年春节在1月，CPI基数较高。总体而言，其认为“目前仍处在温和、正常的状态”。

“工业生产继续稳步回升”

此外，1月份，工业品出厂价格(PPI)同比上涨4.3%。原材料、燃料、动力购进价格上涨8.0%。

兴业银行[33.92 0.92%]首席经济学家鲁政委认为，PPI和购进价格指数快速上涨，“物价上下游剪刀差”拉大。这种情况一般表明工业生产继续稳步回升，而非通常所理解的企业盈利会因此而更加困难，反倒是意味着企业未来盈利状况的改善。

- 分析

CPI增速放缓 加息预期减弱

由于CPI增速放缓，各大机构和专家大都认为这将推迟央行加息政策的出台。财政部财政科学研究所所长贾康认为，CPI增长低于预期，市场预期的加息预期也将会减弱，但是他强调“总体来看以上CPI、PPI及信贷数据基本符合预期”。此前中国人民银行行长周小川也表示，虽然目前中国的利率稳定，但通货膨胀已经显现，仍处于低位，因此中国必须对目前的形势保持警惕。

交通银行[8.29 1.22%]金融研究中心昨日在点评数据时则认为，食品价格继续上升将带动物价整体水平上涨。未来仍有可能出现的恶劣天气和2月份春节因素叠加，将继续推动食品价格上涨。同时，未来小麦和稻谷等农产品收购价格将继续提高，并将高于今年的收购价格，这为国内粮食价格的长期趋势奠定了基调。

中信证券[27.18 -0.26%]首席宏观经济学家诸建芳也认为，CPI涨幅略低于其此前的预期，今年会逐步出现温和通胀，全年或可控制在3%以内。

兴业银行首席经济学家鲁政委表示，CPI同比和环比均大幅低于市场预期，这意味着，年内通胀可控的前景更为乐观。

今年1月，北京二手房成交量跌至去年3月以来最低值，但销售价格依然坚挺，总体维持一定的涨幅，城八区中海淀区的涨幅最高，达到26.2%；西城的二手房均价则突破2.2万元/平方米。

昨日，北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布对我爱我家等10家房地产经纪公司2010年1月份二手住宅情况的调查结果。

成交量比上月降六成多

市统计局公布的数据显示，今年1月，北京实际销售二手住宅4450套，比上年12月下降64.5%，出现大幅度下滑，并达到去年3月以来的最低值。数据显示，去年三月以来，北京二手房住宅成交量最低的为去年10月，为7463套；最高为11月，为13392套。

交易下降的情况下，房源则并未减少。今年1月，北京新增可供销售房源58233套，比2009年12月仅下降9.1%，可供销售房源与当月实际销售套数比由上年12月份的5：1扩大到13.1：1，为2009年以来的最高值。

统计显示，1月份成交的二手房中，90平方米及以下的小户型成交比重小幅提高。2010年1月份，10家被调查单位二手住宅套均交易面积为87平方米。

西城最贵 海淀涨得最猛

在交易量大幅下挫的情况下，房价依然维持着坚挺的态势。数据表明，1月份，城八区二手住宅交易价格均有所上涨。而2009年10月公布的统计结果还显示，城八区中，二手房均价环比下降的还包括崇文、东城等5个区。

在1月份成交的二手房中，均价最高的仍是西城区，突破了2万元/平方米，达到22006元/平方米，比上月涨2%。这也是城八区中，惟一一个均价超过2万元的区。但该区与上月相比的涨幅却不高，仅为2%。

从均价涨幅上来看，海淀区二手房交易均价19738元/平方米，比上月上涨26.2%，涨幅为城八区最高；其次为崇文区，交易均价为18112元/平米，涨幅达到了17.7%。

- 分析

去年销售猛增透支市场能量

业内人士称买方出现观望情绪，但降价空间很小

昨日，部分房地产中介公司工作人员表示，1月的交易量下降属于意料之中。去年的销量猛增，已经透支了今年部分市场能量。

链家地产一门店工作人员表示，去年自己一个月最高卖过4套房子，整个门店最高能卖四五十套。而在今年1月，整个门店一共仅卖出3套房子，自己则一套都未卖出。

他表示，从买方来看，随着目前国家各项调控政策出台，暂时又出现了一些观望情绪，部分人员开始相信房价能够有所松动，所以不着急出手。但与之同时，从卖方来看，特别是主城区，房价依然维持着上涨的态势，只是上涨幅度相对较小。由于北京主城区土地资源紧缺，该人士认为，房价下降的空间很小。有切实需要买房且资金允许的家庭，现在应该是一个比较合适的购房时机。

北京近来对土地市场的调控力度大大增加，手段也更加多样，通过提高竞地门槛、禁改规划、收回违规地王等措施，北京多管齐下进行土地调控的态势已经形成。

以最近广受关注的中服地块为例。该地块被业内公认为北京的“准地王”，包括中原地产等多位业内人士表示，如果拍卖，该地块总价将超过100亿元。这个受到广泛关注的地块，入市时间曾一拖再拖，最终拟定于去年12月入市。但去年12月前后，“国11条”以及一系列房地产调控政策纷纷出台，国土资源部也明确表示出对各地地王的关注和严管态度，这使得作为“准地王”的中服地块骑虎难下，入市时间再度推迟。

就在业内观望和猜测之际，北京市却用提高竞地门槛的办法，将“准地王”置于可控之中。即：参与竞拍的联合主体中金融机构至少有一家注册资本不少于50亿元，房地产开发企业至少有一家注册资本不少于30亿元。这使可参与竞拍的企业寥寥无几，由此也引来“内定说”。

对此，北京市国土局相关人士表示：“中服地块承载了CBD产业功能，不是一般房地产开发项目，因此成为首宗严格限制竞买人主体资格条件的地块。”该人士还表示，今后北京可能还会以这种方式出让地块。

北京严控地王的重剑还落到了昔日拍出40.6亿元天价的地王——“广渠路15号”身上。北京市规划委员会日前发出通告称，考虑到“有3个竞买人对中化方兴公司修改规划条件的申请持有异议，我委认为中化方兴公司修改规划条件的申请没有得到所有其他竞买人的同意，因此，决定终止修改广渠路15号地控制性详细规划的法定程序。”

“北京规划委的做法完全依照法律，这对方兴地产[2.54 2.01%]来说当然不是好消息，对其他地王而言也是当头一棒。”一位业内人士说。

需要指出的是，以北京大龙公司50.5亿地王被收回为起点，北京对土地市场的调控已经动了真格。据记者了解，北京市正在对房地产市场进行行政检查执法行动，近日将曝光对一批违法违规企业的查处情况。

从北京市住房和城乡建设委员会了解到，今年，北京市物业协会将按季度公布物业成本造价。

据北京市住建委副主任张农科介绍，今年将组织定期公布物业服务成本定额造价，定期公布物业服务过程中所涉及的人工、物料、能耗等成本细目和价格标准。但由于北京市各个小区(大厦)存在一定的差异性，公布的将是各区县的均价，包括水价等各项细化价格。

据了解，这项工作从2009年下半年已经开始探索，目前已经形成了一个初步方案，并进行了试采集。

深圳市国土房产部门的统计数据显示，2010年1月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22955元，比上年同期上涨100%，环比上个月上涨3%，再次创下单月一手房销售均价历史新高。

据统计，2010年1月，深圳市新建商品住宅销售面积35.15万平方米，比上年同期下降32.7%，环比下降8.7%，呈价升量跌走势。

据分析，今年1月，深圳市新建商品住宅销售均价延续了去年底冲高的态势，但呈现巨大震荡，其中，单日销售均价最高为每平方米37862元，最低为每平方米15962元；单日一手房成交面积最多为25673平方米／天，最少为4523平方米／天。由于深圳市政府近期出台了抑制高房价的配套政策，预计深圳市房地产市场将进入盘整状态。

用一套80平方米的二居室，在一个月内赚到64万，如此之快的产金效率，甚至在房价领跑全国的北京都不大可能实现。

而谢林是用一套海南三亚的房子取得了这一成功。

本周三，谢林接到开发商一个电话：他1个月前在三亚购买的“山屿湖”项目，已经从13000元/平方米涨到21000元/平方米了。

“如果你愿意，我们可以帮你卖掉，这个价位上你可以赚64万。”谢林简直不敢相信，自己第一次出手炒房，就创造了奇迹。

谢林只是三亚房地产这一波幸福浪潮中的一粒不起眼的小沙子。无数的富翁正在那片中国最迷人的热带海滩边上被批量制造出来。市场数据显示，三亚平均房价从今年上半年的9526元/平方米，蹿到10月份的超过12000元/平方米。在11月份，三亚房价又上涨2.4%。

这种狂热似曾相识。在上世纪90年代那次经典的海南地产泡沫中，海南商品房平均价格从1991年的1400元/平方米，直冲到1993年的7500元/平方米。其时，三亚正是领涨先锋。

三亚，这个中国最南端的城市，由此在过去16年里曾被视为一个泡沫经济的地标。当1993年泡沫破灭后，无数的烂尾楼裸露着钢筋布满这个城市绝美的海岸。政府不得不用爆破拆除来处理大量投机主义留下的垃圾。2000年时，“灾”后的三亚房屋均价不过1000元/平方米。而9年后，三亚房价均价在2009年年中冲破万元。

海南地产的噩梦是否正卷土重来只是一个小问题。更大的焦点在于，在国家再度出手调控楼市的背景下，三亚这个地标是否正再度预示中国房地产市场接下来的命运？

亚洲第一高楼——上海环球金融中心终于租出去了。

17日，上海环球金融中心运营方，森大厦(上海)有限公司综合运营部人士回应本报，上海环球金融中心的总出租率已经从年初的50%，上升到目前的65%左右。

从7楼至77楼，共计226900平方米的面积为写字楼楼面。随着11月初著名会计事务所的安永拿下其43-50楼的8个楼面租约，上海环球金融中心已然松了一口气。

安永中国主席吴港平告诉本报记者，迁至陆家嘴[25.00 -5.84%]，更重要的原因是其服务的大型客户，包括跨国银行及一些金融机构，已经搬迁至浦东新区，或者是显露出搬迁意向，这使得他们对陆家嘴金融城潜力很有信心。

“浦西的许多金融机构在今年陆续搬到浦东，在三季度尤其形成趋势。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉本报记者。此前陈是仲量联行中国区董事，并担任安永的租赁代表，“最重要原因，一是浦东写字楼租金下调，二是双中心政策效应开始散发诱导力。”

据浦东新区金融服务局12月的统计数据，截至10月底，浦东新区共有各类金融机构593家，较上年增加49家，约占上海金融机构总数的80%。

空置率下降，租金下调

“截至目前，金融行业依旧是环球金融中心主要的客户，主要包括银行、保险、证券、基金管理。”森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓告诉记者。

上海环球金融中心提供给本报的租户名单显示，银行业租户中，即包括日本三井住友银行、瑞穗实业银行及横滨银行、法国巴黎银行、德国商业银行、韩国产业银行等10家国际性银行。

除了律师事务所、咨询机构及会计师事务所之外，亦有部分国内企业同时落户其中，例如国泰基金管理有限公司、新华都[32.40 -0.92%]实业集团股份有限公司等。

“新华都在环球的65楼，包括新华都实业集团和其收购的港澳资讯，唐骏就在我们的65楼办公。”森大厦(上海)有限公司媒体宣传部人士告诉记者。

“事实上目前陆续还有一些意向租户正在谈，我们希望租户能更多集中在金融或相关机构，但今后亦会有不同行业的出色公司入驻，对于来年的出租形势我们非常有信心。”该人士表示。

在出租率提高的另一面，是租金的向下调整。市场传言，从2008年投入使用以来，随着欧美意向客户的出走，上海环球金融中心的日租金已经从最初的20元/平方米，下降至18元、12元，低区甚至出现8元/平方米的情形。

“整个陆家嘴的租金，从去年三季度到今年的三季度，租金均价已经下降了30%左右。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉记者，“目前整个陆家嘴的日租金均价是6元/平方米左右，环球出租给安永的价格并不会比这个好多少。”

上海环球金融中心方面以公司机密为由，并未对本报提供和安永签订的租金情况。其综合运营部人士亦对本报表示，其办公区域的租金根据市场的变化，楼层的高度，租户所需面积以及租赁年限，价格不尽相同。

安永上海市场推广及传讯部经理崔志颖告诉本报，此前安永内部有一个团队专门负责新办公地址的租赁，综合对比了各方的价格，由于与环球方面签订的是一个长期的租赁合同，所以价格上会节省很多。

“我们将于2010年7月迁入新办事处，届时会把2500名分散在上海三个办公地点的同事集中在环球金融中心。”崔志颖告诉本报。

中资买楼，外资租楼

“国家层面和上海层面就双中心的政策持续出炉，其后发效应不断体现，比预期来的早一些，由此众多内资金融机构利用写字楼市场的调整期，开始在上海陆家嘴布局。” 写字楼中介机构人士表示。

12月17日，浦东《关于完善陆家嘴金融城商业配套的财政扶持办法》启动实施。

办法意在通过财政扶持、补贴奖励方式，连续三年对陆家嘴商业配套建设有成效的楼宇进行表彰。金贸大厦、花旗集团大厦、上海中银大厦成为首批获奖楼宇，而这三栋楼，出租率甚高。

“政府的意向，就是希望完善陆家嘴金融城的综合配套，吸引更多的金融企业入驻。”

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示。

搬迁仍在陆续进行。本报多方获悉，仅银行行业，12月5日，光大银行上海分行即从外滩搬至世纪大道1118号上海光大大厦。而位于南京东路的中信银行[7.88 1.16%]，目前已在陆家嘴某高级写字楼租用多个楼层，将于2010年年中搬迁。

第一太平[4.23 -2.98%]戴维斯中国区市场研究部高级经理简可对本报分析，就在三四季度资金充裕的中资机构不断购置的陆家嘴的大宗物业，一方面活跃了陆家嘴的商办楼交易市场，另一方面也带来不少新的金融机构入驻。

“其中近期，太平洋[17.00 -4.87%]人寿保险已经购买了小陆家嘴太平金融大厦16000平方米，共计6个楼面。同样也是大手笔。”简可表示。“随着国内保险公司进入陆家嘴市场，投资交易市场正在复苏。”

据悉，三季度之时，上海农村商业银行以接近每平方米50000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面；中国农业银行以均价44000元买下浦江双辉大厦37个楼面。民生银行[7.56 -1.56%]也已买入位于陆家嘴金融贸易区核心地带的大楼。

仲量联行上海分公司人士表示：“随着上海写字楼市场越来越多被自用客户大宗购买，以及浦东新竣工物业整体入驻率上升，上海甲级写字楼的市场信心在增强。”仲量联行方面预计，浦东甲级写字楼的租金有望在明年一、二季度率先反弹。

而这些陆续到来的金融机构，其创造的经济效益正在扩散。

12月，浦东新区金融服务局发布数据显示，前三季，上海浦东新区金融业实现增加值558亿元，同比增长28.4%，为各大行业增速最快，对同期浦东地区生产总值增长的贡献率达到54%。

东方明珠[10.61 -2.21%]：上海

美国《福布斯》杂志评出了2009年全球最适合房地产投资的十大城市，上海名列第五；在2010年亚太区最具投资和发展前景的城市排名中，上海名列第一。这一东方明珠的房地产投资价值可见一斑。上海2010年世博会将吸引约7000万游客；政府放宽了对外资购买住宅的限制。短期而言，上海的房地产市场不论对投资者还是开发商都很有吸引力。

心腹之地：北京

德勤会计师事务所近日公布的《中国房地产投资手册》显示，在全亚洲范围各城市中，北京房地产投资的收益率居于首位。在顶级写字楼收益上，北京的收益率为7%-8%；豪华住宅上，收益率为4%-6%；零售商业地产上，收益率为8%-10%；工业物业上为9.5%-11%。德勤认为，由于投资者的热情以及政策的推动，北京中长期市场前景仍然乐观。

改革之窗：深圳

随着泡沫的不断被压缩，深圳楼市的量价将会调整至一个相对合理的水平。新房由于具有价格优势，开发商又具有营销的主动权，因此新房市场将继续强于二手房市场，二手房独有的放宽征收营业税年限利好将继续活跃二手房交易。经历了深度调整的深圳房地产市场，有望随着刚性需求的逐步释放而回复平稳发展的状态，因此具有长线投资价值。

西部之星：成都

随着越来越多的国际性企业如IBM、Intel、腾讯等研发基地入驻成都，各方面需求都会大量增加。从成都本地人角度看，经历过地震之后，居民对房屋质量安全都有了新的认识，因此会出现相当一大部分的刚性需求。从目前开发现状及未来的开发前景来看，在武侯大道沿线、三圣乡区域、大源组团区域、新国宾板块、航空港区域、新沙河区域投资买房，升值潜力巨大。

沿海小城：威海

均价上涨1000元用时最短的城市，威海有其名；卫生城市屡屡上榜；三线滨海，空航海航的便利；西海岸的重点开发；与烟台合龙的交通建设；威海对国内外的吸引力，均将使得威海的房地产发生质变，预期均价将突破4000元/平方米。

中原战将：武汉

武汉市作为中部崛起的支点和承接东部产业转移的桥梁，其经济和房地产发展一直处于中部省会城市前列。滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。所以，武汉的房价也将向六至八千进军，上升空间可期。

海角天涯：海南

与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。另外，海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。海南是全国第一个生态示范省，一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。随着国内休闲度假房地产市场的兴起，海南房地产市场升值潜力巨大。

渤海湾明珠：天津

未来天津房地产有较大发展空间。天津作为中国北方经济中心，第三个增长极——环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个新的引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。

东北“老大”：沈阳

今年前7个月，沈阳累计完成房地产投资584.39亿元，同比增长29.5%，在全国660多个城市中，跃居全国第三。沈阳今年已销售商品房725.64万平方米，销售金额305.8亿元，同比增长6.4%，在15个副省级城市中，沈阳排名第二。作为老东北的首府，作为振兴东北的龙头，作为松嫩平原的明珠，作为东北的幅射眼，沈阳房地产有理由在一两年时间内提升一个档次。

古城之都：西安

一条耗血交通线让“咸(阳)西(安)宝(鸡)”连为一体，而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反，这也催生了西安新一轮房地产的大发展，并以曲江地区点燃战火。

2009年临近终点，但国内的房价涨幅似乎还在“蠢蠢欲上”。回想半年前，我们还在为中国楼市终于喘过一口气，重拾上涨趋势感叹，如今，我们已不得不为过去半年内几近“癫狂”的楼市表现担忧。在京、沪、广、深四个一线城市中，除广州的全年涨幅明显低于50%外，其余三个城市的房价平均涨幅都接近甚至超过50%。而2007年，曾被我们誉为上涨最快的年份，涨幅居前的深圳，其平均涨幅也不过是30%左右。值得提醒的是，虽然曾历经2008年的下跌，但跌幅并不深，因此，2009年的上涨，其实也算是房价在2007年的相对高位上再度攀升。如今的中国，又再度处于“满城尽议房地产”的状态。

耶鲁大学著名金融学教授罗伯特·希勒本月13日在中国的一个论坛上表示，中国的房地产市场已深陷“非理性繁荣”的状态。他认为，投资者并非人人都是理性和精明的，正是他们的非理性和从众行为催生了投机性泡沫。那么，正在准备进入楼市的购房者们，是不是可以反思一下，自己目前是否处于一个理性的状态？

北京：新房开盘均价一年内涨57.5%

某别墅项目以160%的年度涨幅居北京在售别墅项目涨幅之最

阴雪

“要号吗？”职业“号贩子”李宾(化名)这两天“倒号”战场开拓到了北京朝阳区房地产交易大厅。虽然临近年底，但北京的二手房交易仍然火爆异常。尤其上周“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年”的政策尘埃落定，本周办理房屋产权过户的业务数量激增，北京各个区县地税局和房地产交易大厅里人山人海。

与此同时，一手房也延续着今年5月以来的热销态势。12月16日，热销楼盘中信城二期的开盘摇号工作在网络上展开，此次参与摇号的人数多达3000余人，可供选择的房源仅396套，均价达28000元/平方米。而去年此时，该楼盘开盘均价仅18500元/平方米，一次性付款及银行按揭还有不同程度的优惠。一年之内，价格涨幅超过51%。

新房开盘均价涨幅超五成

根据亚豪机构提供给CBN的数据，从今年3月起，北京在售项目的开盘均价便开始了一路上扬，并于7月之后呈现出加速上涨的态势。截至12月15日，北京一手房市场开盘均价已经达到17432元/平方米，相比今年3月11066元/平方米的最低值，涨幅高达57.5%。

由于多数开发商采取“降低销售速度、提高销售价格”的销售策略，因此，具体到单个项目，房价上涨程度则更加触目惊心。

位于朝阳区广渠路36号的昔日北京地王首城国际中心无疑是北京房地产市场的典型代表。2006年底，北京城市开发集团有限责任公司和北京城建[17.15 -6.18%]兴华地产有限公司联合体以26亿元中标此地块，当时公司在标书中曾明确表示“住宅意向销售价格为9500元/平方米”。

去年11月底，首城国际中心正式开盘，开盘均价定为13000元/平方米。之后，该项目一直处于一开盘便销售一空的状态，价格也随之加速上涨，时至今日，首城国际中心的对外报价已涨至21500元/平方米，较首次开盘时上涨65%，但仍是数千人排号，一房难求。

不仅仅是北京中心城区住宅价格快速上涨，位于北京郊区的商品房项目大多因前期均价相对较低，不少项目的售价在今年内已实现翻番。位于东五环外通州区的DBC加州小镇，今年4月份开盘均价仅5980元/平方米，但该项目于12月5日新一期的开盘价格已涨至12200元/平方米，涨幅高达104%。

不过，与普通住宅的价格涨势相比，别墅价格的上涨速度更为惊人。据搜房别墅网的统计，北京目前在售别墅项目94个中涨价的有88个，涨价项目比例达93.62%。其中丽都东镇·BOSSA NOVA从年初的25000元/平方米上涨至现在的65000元/平方米，涨幅高达160%，位居今年北京在售别墅项目涨幅之最。

二手房成交价量屡破纪录

与此同时，由于一手房供应存在一定缺口，以及国家对二手房交易税费的减免优惠政策影响，北京今年二手房的表现与一手房不相上下。

我爱我家的统计数据显示，截至11月份，市场价格高点相对年内低点的交易均价涨幅已近44.25%，四环内大部分区域市场价格涨幅均超过了60%，接近100%价格涨幅的区域主要集中在城市的内城核心区域或者去年受市场淡季影响较大的区域。

目前，北京市二手房成交均价经过一番高歌猛进已达到15134元/平方米。我爱我家相关负责人指出：“今年7月以来，二手房市场价格就已经打破了2008年5月13000元/平方米的价格高点，且市场单月成交均价持续攀升。”

二手房成交量的上涨幅度更为惊人。据“链家地产”统计数据分析，2007年1~11月，北京二手房交易量超过23万套，相比去年同期的6万多套，涨幅高达283%；相比2006年~2008年三年之和仍然高出6%左右，可谓创下二手房成交新高。

而从12月上半月二手房成交相比11月同期60%左右的上涨来看，12月份二手房成交或将达到4万套左右。即2009年全年二手房成交达到27.6万套左右，相比2008年7.4万套左右的成交，涨幅高达273%。

不可否认，房价的“野蛮生长”已经引起了决策层的重视甚至担忧。但亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，政策作用到市场有一定的滞后性，调控手段也需要从多个层面综合发力才能产生实际效果。

广州：几度领涨全国

购房者心声：你的心理预期总是跟不上房价上涨的节奏

张艳红

在美联物业刚刚发布的一份研究报告里，存在房价“泡沫”的城市排名中，依然没有广州的“大名”。但这并不意味着广州的楼市在这一年中风平浪静。

现实是，国家统计局每月公布的70个大中城市房价数据中，广州房价涨幅曾在2009年的多个月份领涨全国。而根据广州市国土局的统计，广州市一手住房均价从1月的8014元/平方米到11月的10282元/平方米，涨幅为28.3%。其中广州中心六区均价更达13262元/平方米，成功站稳13000元/平方米大关。

房价，已经实实在在地困扰着这个城市的居民。

房价不能承受之重

今年7月，广州城建集团举行了一次大规模的“产品推荐”仪式，宣称下半年公司将有多个项目销售，其中包括颇受关注的“江南新苑”和“岭南湾畔”两个市区稀有大盘。

这个消息让广州市民李鸣(化名)喜忧参半。喜的是，等待了足足一年之后，终于听到“江南新苑”推货的消息，忧的是房价又涨起来了，开发商开出的价码极有可能超过家人的预期。

从她登记到“江南新苑”正式开盘又过了3个月时间。有消息显示，该盘此次只推出几百套房源，但登记人数已多达两三千人，开盘当天需要摇号决定谁能买到房子。

由于工作单位附近只有这一个新盘，李鸣一家抱着非买不可的念头，参加了单位的团购，可以提前选房。房子是买成了，但成交单价超过17000元/平方米，原本准备了120万元打算一次性付清的李鸣，不得不为此背上50万元的银行贷款。

个案仅是广州楼市中发生的成百上千买房故事中的缩影。房价上涨的速度，远远快于人们的预期。一个至今仍然没能出手的购房者感叹：“当你心理可以承受100万元房子的时候，市场上到处是120万元的房子；当你接受了120万元时，发现价格已经到150万元了。你的心理预期总是跟不上市场的节奏。”

而广州一位开发商的说法是：市民的购买力还是有的，只是大家都需要过程来适应价格的变化。你现在觉得3万元/平方米的房子贵，等明年有4万元/平方米的出来了，你自然会认为3万元/平方米也可以接受。

2009年房价上涨轨迹

事实上，在2009年3月3日之前，广州的房价已经连续3个月徘徊在8000元/平方米的关口，随时有进一步扭头向下的风险。甚至有业内人士预测，广州房价将下跌到6000元/平方米才有望止跌。

当天傍晚，广东省政府网站上挂出一份《关于促进我省房地产市场稳健发展的若干意见》(俗称“广东15条”)的通知，“挽救”了当时已“奄奄一息”的广州楼市。

市场快速作出反应。数据显示，3月份，广州一手住房成交面积开始放量，为63.59万平方米，环比此前的1、2月涨幅达到35%，是此前9个月以来的最大月交易量。

6月，珠江新城“地王”诞生助力广州楼市的上涨态势。广州市国土房管局的数据显示，6月，一手住宅月均价为9676元/平方米，环比升15.4%。这一个月，广州成为全国单月房价上涨最快的城市。

价格上涨的同时，成交量持续放大，6月，一手住房成交110万平方米，为历史天量。市场巨大的消化量终于给开发商的供应造成压力，也因此埋下“供不应求”的隐忧。

满堂红的市场分析报告指出，与2008年10月全市1：4.9的供求比(1套新增房源对应4.9名新增买家)相比，今年1月起，供求比分别为1：7.3、1：9.4、1：8.7、1：7.5和1：8。“缺货”成为市场上广为流传的声音，也为房价进一步上涨提供了最佳“土壤”。

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上海：涨幅近50%

唐文祺

在上海工作已数年的刘先生最近决定，不在上海买房。“这里的房子已经失去生活资料的本质属性，成了纯投资品，房市也就成了投资甚至投机市场，而不是正常的生活消费品交易市场。我不想以买房为投资，更不想对它进行投机，我只准备买房自住，所以，我不参与此市场，不买这里的房子。”刘先生如此阐述自己不在上海买房的原因。

刘先生是一个典型的上海白领，年初家里刚添了小孩，这才意识到需要买房。可当他开始认真考察上海的楼市时，发现自己已在不知不觉中被高企的房价挡在“门外”。“75平方米以上，总价100万元以内，房龄10年以内，坐公交车20分钟左右能到办公室”，这是他的购房条件，可是，这一条件在上海日涨日高的楼市中，显然异常地不真实。“我承认我的要求在目前的市场中不现实，但我也承认现在这个市场是合理的！”

的确，2009年的上海楼市，屡屡创新高的价格纪录构筑成了持续向上的房价走势图，也把越来越多的“刚性需求”挡在了“上海楼市之外”。11月，上海全市商品住宅成交均价再度成功登上18000元/平方米的高位，18686元/平方米的均价水平，较10月份上涨9.64%。其商品住宅成交面积甚至创下了4年来的新高纪录。

祸起供求失衡

白领陈小姐则在上海房价上涨时果断入市。她于今年3月份以11096元/平方米的价格在上海浦东新区唐镇板块买下了一套两房的房子。现在她后悔的是，“房子买小了。”虽然2008年时，该板块的新盘均价也不过在8000~9000元/平方米。

“那时还不敢贷款太多，所以只挑了两房。早知道房子涨那么快，就买个三房的了。”陈小姐不无遗憾的说道，“之前还有人想用2万元单价来买我们小区里的房子，可是唐镇刚拍出的地就离我们小区不远。那块地的楼板单价都快2万元了，大家都觉得房价还会涨得更多。”

CBN记者获得的数据显示，陈小姐购买的楼盘在今年7月的成交均价为12935元/平方米，最近几天的销售均价已高达17000元/平方米。短短9个月中，价格涨幅已高达50%。

这并不是个别现象，从CBN记者获取的数据看，2009年的上海楼市涨幅超过50%以上的项目比比皆是，部分楼盘的价格涨幅甚至接近100%。位于浦东新区南汇板块的绿洲康城二期，今年第一季度的成交均价为8730元/平方米，第四季度时，成交均价已为17104元/平方米，涨幅高达95.9%。

据上海佑威房地产研究中心提供的数据，11月，上海全市商品住宅成交均价为18686元/平方米，与今年2月份的全市成交均价12674元/平方米相比，整整上涨了47.47%。该中心副主任陆骑麟认为，今年全市商品住宅有效供应不足，是导致全市成交均价大幅上涨的主要原因之一。

今年11个月以来总计的新房供应面积仅1256万平方米，与2008年的全年供应量相比，少了近50万平方米。“但今年全年的成交量却是肯定较去年翻番的，这种供求不平衡的差异性显得尤为突出。”陆骑麟表示。

二手房“涨声一片”

供求失衡的反应，也导致二手房市场“涨声一片”。位于浦东张杨路苗圃路附近的一个小区，去年底成交的一套面积110平方米左右的房子总价不过170万元。今年初，该小区内一套同户型房源的成交总价涨至200万。这种上涨的态势在最近半个月达到“白热化”的程度。

11月底，小区内两套同户型的房源同时到中介处挂牌，其中一套很快以265万元价格成交，一周后，另一套以270万元成交。到上周末，该小区又一套户型相近的房源，以将近300万元的总价售出。短短半个月内，该小区的房价上涨幅度已超过13%，过去一年的涨幅也超过76%。之前以265万售出房子的房东后来表示，“其实不是我要卖这么贵，而是中介拼命让我一定要咬住这个价格”。

据汉宇地产陆家嘴[25.00 -5.84%]区域总监孙小阳介绍，以世茂湖滨花园为例，11月该盘二手房成交均价为27000~28000元/平方米，如今的成交均价已达31000~32000元/平方米。刚刚出台的“营业税由两年改至五年”的调整政策，看起来对市场并未影响。“许多卖家提出‘净到手价’，实际上就是包括了这部分税费。这种明确转嫁成本的现象是首次出现，即使在当时尚属高位时期的2007年，都未出现过。”

上海中原研究咨询部经理龚敏表示，今年购房需求在短期内的爆发，助长了房企或房东见机涨价的心态，同时房价的迅速蹿升也促使了投机需求的膨胀。“但从统计数据来看，居民收入结构中的工资性收入增幅仍然较低，转移性收入为可支配收入增长主要动力，即居民实际可支配收入增长无法与房价涨幅匹配。”由此可见，价格过快上涨主要由外来人口需求、投资投机需求带动。

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深圳：年内最高涨幅近100%

专家称，深圳楼市已存在泡沫和透支

黄树辉

岁末年初，卢祎的内心再次遭遇重重一击。他盯了整整一年的“深港1号”项目4期将于12月19日举行新品发布会，但这个位于深圳滨河路与福田南路交汇处的楼盘最新均价已飙升至每平方米28000元，巨大的落差彻底粉碎了他的年内购房梦想。

而今年1月，该项目均价仅为每平方米17000元，一年内跳涨了65%。

数据显示，深圳房价在2007年10月之后整体下跌超过30%，大批炒房客被深深套牢。但从2007年的最高均价每平方米17350元到今年均价超过每平方米20000元，深圳只用了不到两年的时间，而最高均价较今年2月份涨幅高达95%。

较年初最高涨幅已近翻倍

“没有最高，只有更高”。房价仅在迟疑之间已今非昔比。每个月都要过来看“深港1号”的卢祎清楚地记得，该项目均价3月份微量下跌至每平方米16000元之后，又从5月份反弹至每平方米17000元，然后眼睁睁地看着它又从7月份的每平方米19000元，上涨至10月份的25000元。这也恰恰是今年整个深圳房价的跳动脉搏。

自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬，9月份新房销售均价达到每平方米20940元，创下历史新高，并将深圳房价带入2万元时代。

截至12月17日的最新报价，深圳关内的福田、罗湖、南山、盐田等四个区新房价格都在2万元/平方米以上，而关外的楼价也水涨船高，梅林关外的溪山去年一期开盘时仅卖每平方米9000元，今年摇身一变已涨至每平方米1.5万元，涨幅超过66%。而根据国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数，11月深圳新房销售价格上涨12.6%，涨幅仅次于广州居全国第二。

相对于一手房，深圳二手房成交更是呈现井喷行情。来自世联地产[50.29 -7.33%]的统计显示，11月深圳二手房月成交面积环比超六成，每日成交量均达到600多套，并刷新日成交历史纪录，成交均价达到14482元/平方米，同比上升33.62%。

多家研究机构对深圳房价发出预警。中国指数研究院的统计称，今年1至10月，深圳房屋租售比突破1∶360，2008年到2009年深圳房价收入比从14.4上升到14.6，均远超国际警戒水平，同时空置率和非自住客比例也一直居高不下。

后市调整空间有限

深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受CBN记者采访时认为，今年深圳商品住房价格的上涨很大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致，而大量投资性需求重新抬头和泛滥也推高了房价。

华泰联合证券的一份研究报告称，曾在8月、9月份短暂离场的投资客再度杀回楼市，10月份深圳新推出的楼盘中有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买，一人购买多套房屋的现象又开始增多，其中成交非常活跃的太古城投资客高达90%。

房价的快速上涨以及投资需求的出现，对深圳房地产的自住性需求形成挤压。王锋说，深圳二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力的证据，其间深圳一手房销售量一直在低位盘旋。

深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，无论从哪个角度来看，今年深圳的房价都涨得过多，已经存在泡沫和透支。在宏观政策调控下，深圳房地产市场后期的成交量就不容乐观，房地产市场的基本面或许会发生重大变化。