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	<title>房产家居博谈 &#187; 炒房</title>
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	<description>房地产，楼盘，家居，装修，家具，地板，卫浴，暖通等</description>
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		<title>女炒家8年买房近20套是成都地产公司某员工</title>
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		<pubDate>Wed, 18 Nov 2009 00:35:35 +0000</pubDate>
		<dc:creator>biyuntian</dc:creator>
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		<description><![CDATA[　　在成都万科等公司从事房地产行业达10年，对房地产高度熟悉，从2001年购买万科城市花园至今，投资房产近20套。2007年之前主要以短线投资为主，每套房产平均持有一年半左右，累积出手10套房产，平均回报20%~30%。 2007年后转为以3~5年中线投资为主。信守投资一定要看品牌开发商和名盘，但投资过程中也曾因为过于相信专业性和理智，而错失了一些投资机会。 　　●●●她的投资兵法 　　■住宅原则上只投资品牌开发商和名盘。 　　■不单纯贪图房源的性价比，而选择同一项目中最具特色的房源。 　　■原则上投资住宅只看溢价增值，不追求租赁回报。 　　■经验证明，短线投资很难获得物业的最大增值空间。购买品牌开发商的房子和名盘，最好是购买其前期物业。”“作为专业人士，对住宅物业过于挑剔，也因专业化的理性而失去了很多机会。”“将房子装修出租，还不如让其空置升值。”“优质物业就像蓝筹股，长线持有比频繁交易回报更高。” 　　忠实的房地产品牌消费者 　　我最早买房是2001年购买万科城市花园，当时完全是为了解决刚需，一套一楼带花园的房子，价值18万元。这套房一直用于自住，目前价值已达到60万元以上。 　　真正开始有目的性的投资，是从2002年购买中海名城开始。由于在房地产公司工作，对房地产品牌有比较深的认识，加上购买万科城市花园之后，确实能感受到其服务，也感觉到有较快的升值，所以就为自己投资房产设定了一些条件，比如只购买品牌开发商的房子或名盘。 　　很多人认为，买品牌开发商和名盘物业，开发商预留给投资者的空间不大，还不如购买一些新兴区域或者新兴开发商的低价项目。其实不然，购买名企和名盘，最好是购买其前期物业，因为这些项目大多都会成为区域的领涨者。比如2002年我购买中海名城时，3600元/平方米的价格，高出周边楼盘1000多元；但 2006年卖出时单价已涨到7500元，高出周边楼盘2000元以上；现在中海名城二手房单价已超过11000元，高出周边楼盘3000元以上，领涨之势越来越明显，这足以说明名盘投资的空间。回想近10年的投资过程，我是一个忠实的房地产品牌消费者。 　　投资房产要瞄准特色户型 　　2004 年我购买了二环路内的玉林都市金岸，买这个项目完全是因为其绝版口岸。我买的是一套80平方米，有80平方米赠送大露台的房源，当时价格32万元。 2005年我以40万元卖出，一年溢价25%。当时在二手房市场销售的该项目房源中，我的房子最好卖，因为带80平方米露台的房源是同项目中的绝版。 　　这也是我的又一投资原则：一定选择同一项目中的特色房源，能够减少房源在二手市场上的对手，提高售价和销售速度。近20套住宅物业投资中，绝大部分我都选择了一楼带花园或者其他楼层有大露台的房源。 　　频繁交易错失最大溢价空间 　　为自己设定一个投资标准，有利也有弊。综合来看，过去几年的投资，都能跑赢市场，但身为一名专业人士，太过于用挑剔的眼光去选择投资物业，由此错过一些绝好的市场机会。 　　2004 年，我曾陪朋友去看麓山国际，当时就以自己的标准衡量：这个项目不是品牌开发商；只有样板间，根本无法获知其产品品质；4000亩的土地指标会不会有问题……经过专业性的眼光衡量之后，最终放弃了这个项目，而朋友却买了套独栋别墅。事实证明，当时的决断是错误的。 　　类似案例发生在2008年年底，当时南三环有一个写字楼项目，单价不到4000元，从区位上看、从投资回报率看都可以投资，但专业的我纠缠于地震后写字楼租金迅速下降，以及写字楼的供应数据，最终放弃了这次投资。 　　2007 年之前，我主要以短线炒房为主，房子平均持有周期不超过两年。当时的考虑是，房价长时间在2000~4000元之间徘徊，长期持有降低资金周转率，而且没有太大价值。事实证明这种判断是一个误区，优质的房产中长期持有的溢价空间更大，而且优质物业出售之后就再也买不回来。 　　比如，中海名城我在2006年以7500元的单价销售，现在单价已超过11000元；中海格林威治城2007年以单价8000元销售，现在单价也早已上万；魅力之城 2006年以4000元出手，现在单价已经达到6000多元……现在我已调整了自己的投资策略，降低投资和交易频率，看重房产3~5年的增值预期。一是因为成都楼市进入2007年之后的发展速度更快，二是因为大多数优质物业都会在入住两三年之后才迎来增值高峰期。 　　精装房外，只求溢价不出租 　　大多数投资者会将住宅物业的出租回报作为投资收益的重要部分，但这是一种误区，除非是精装房，我绝对不会去装修之后追求出租回报。原因很简单，装修之后出租，得不偿失。以我2007年投资的金域蓝湾为例，我购买的是90平方米可变120平方米的户型，不少中介公司让我投入6万元装修，可以出租2500元。但我测算了一下，在东门上能承受2500元月租的客户，6万元的装修肯定无法满足其居住需求，至少需要10万~15万元，这就意味着，我必须出租6年才能收回装修成本，而且装修成本二手房买方根本不认账。所以，我宁愿以清水房空置，等待其增值。 　　我惟一的一次商铺投资经历，是2005年买万科城市花园带租约的底商，商铺销售时，建设银行已经签约。投资之前我做了调查，大多数口岸不错的商铺，其实租金并不高，反而是转让费特别高，而过高的转让费又会影响商铺租金上涨。事实上转让费是经营者的收入，与投资者无关。如果是带长租约的商铺，就能保证稳定的回报。 　　近期看准度假物业和行政公寓...
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		<title>炒房者成为富翁或负翁的简要描述</title>
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		<pubDate>Fri, 06 Feb 2009 05:53:39 +0000</pubDate>
		<dc:creator>Darren Warmuth</dc:creator>
				<category><![CDATA[上海地产]]></category>
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		<description><![CDATA[有的炒家购买1000万的房子，自己只有 300万，按揭700万。如果房价由1000万上涨为为1400万，你就成为“富翁”。连续上涨后除了还银行的和自己的本金，还会赚出400万，自己的资产多出400万，可以再按揭再买房，如此一来，形成财富神话的循环，诱惑大量的“富翁”去高价下订，只要房价涨，这样的人就会不断出现，地产“良好”的资金链就形成，房价被人为操控。 　　　　 同样的道理，有的炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。如果房总价由最高 1000万下跌为600万，你就成为“负翁”。连续下跌2年后就会无力还按揭，3个月未交按揭款，银行就来收房。拍得600 万，除了已还的还欠银行100万，自己的300万不见了。因为后果严重，你在房价微跌时就会草木皆兵，风声鹤泣，坐立不安，就会赶在他人之前卖出。这样的人很多，抛盘一出，争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。 推荐相关阅读： 成都·华润·翡翠城5期 2008年12月成都销售金额TOP9楼盘 中国楼市拐点清晰形成 房价将至少下降40%
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