房产博谈【363】

接近年关，房贷利率和首付比例优惠即将在明年取消的风声四起，而各家银行均矢口否认接到类似监管通知。据调查显示，有28.2%的受访者表示曾享受过房贷的优惠，而对于首套房利率7折、首付2成的优惠政策是否值得延续，六成多的受访者表示支持。但由于信贷政策宽松的刺激，今年以来房价继续企稳并高升，如果优惠延续，期盼房价回调的难度或将更高。

但毕竟房贷优惠政策取消并没有得到证实。房贷优惠为何让银行加紧收官，而为何又有六成的受访者表示支持优惠政策延续呢？其实别看政策小小的变化，到了房贷上就不是一笔小数目了。因而房贷优惠让很多人很紧张。不管以后会不会取消房贷优惠政策，至少现在我们可以来算一算房贷优惠究竟能为购房者省下多少钱。

　　靴子终于落地。进入第四季度以来，房贷优惠政策将在年末终止的消息让市场一度风声鹤唳。日前政策终于定调——12月9日的国务院常务会议在决定终止二手房营业税优惠政策的同时，明确表示，“其他住房消费政策继续实施。”

首先放松第二套房贷的首付比例，将第二套房贷贷款额度提高到80%后，对一套90平方米，总价100万的新房来说，购房者只需首付20%，即20万，而之前需要付40万，放松对第二套房贷的限制后少付20万。

假如你看中了某项目100平米的房子，按照该项目目前1万元/平米的售价，购买该房子需要支付100万。按照优惠政策，你买的房子面积大于90平米，不能享受部分税费减免的政策。但房贷优惠对住房按揭贷款利率下限的幅度有所扩大，新政前优惠是在基准利率的基础上下浮15%，如今下浮比例扩大到30%。

如果通过商业银行按揭贷款的方式购买该套房子，按照新政规定，以自住需求为目的的购买首付比例为20%，你则需要向银行贷款80万，如果选择30年期的按揭贷款，采取等额本息还款方式。目前5年以上贷款的基准利率为7.47%，新政前一般银行都是执行的下浮15%的优惠利率，执行的按揭贷款利率6.35%。在此利率下，30年期贷款最后需要总还款约为179万元，月还款约为4978元，支付利息为99万。新政后也就是说现在，住房按揭贷款的下浮幅度扩大30%，优惠后的按揭利率则为5.23%，在此利率下，30年期贷款最后需要总还款约为159万元，月还款约为4408元，支付利息为79万。依此算下来，如果在从去年新政开始买房子，仅贷款支付的利息就少了20万，而每月还款的额度也相差570元。

以上如果是买90平米以下的房子，能省得更多。

其次，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。从11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。以一套面积为90平方米、单价1.7万元的住宅为例，如果购房者是第一次购买，按照原先的标准，卖方要交合同价0.5%的土地增值税7650元，买方合同价1.5%的契税22950元，而765元的印花税买卖双方都要缴纳。现在根据新政策，卖方的土地增值税可以免交，买方的契税只需交1%，双方的印花税都免交，这样，新标准为买卖双方各自节省8415元。总体来看，对于首次购买小户型普通住宅的购房者而言，各类税费的减免，可以使总税费下降35%左右。

可见下调的这0.5%契税税率，对用于自住的购房者有重要意义。因为此措施只适用于个人首次购买90平方米以下的普通住房。这也就基本明确了政策是倾向于自住型消费的购房者。这是促进消费的举措，而不是一些开发商所理解的“托市”。

一旦最低七折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了很多，在当前房价处于高位，相当多的购房者处于被迫购房的状态下，骤然增加的较高贷款成本，将起到很强的抑制新增需求的作用。与此同时，持有成本超出预期将可能造成抛售。上面提到的这些优惠措施在巨额房价款中的确显而易见，对自己的买房意愿也确实能起到一些作用，一旦优惠政策取消，新政下省下的钱也将意味着购房成本将比现在浪费多少钱。不过钱袋在你手里，该不该买房永远都是你说了算。

吕宁思：九号，国务院会议调整了二手房政策，个人住房转让营业税征免实现由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施。那么内地学者认为，这样的政策会使二手房交易量下跌，但是未必会降低房价，真正对于高房价起遏制作用的是信贷政策，其实为了调控不断走热的房地产市场，从2005年起政府不断出台二手房买卖政策，希望可以减少房地产投机现象，稳定房价，请看今天的总编辑备忘录。

解说：2005年，为了调控不断走热的房地产市场，中国国家税务总局发文，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房2年或2年以上转手交易的，销售时免征营业税。

到了2006年，为了抑制房地产投机，减少楼市泡沫，国家税务总局再次发文，从当年6月1日起，个人购买不足5年的住房对外销售，要全额征收营业税。但是这一政策对炒房的遏制作用有限，2007年楼价节节高升，高不可攀。在过度透支楼市的购买力之后，2008年全国楼市陷入低谷，再加上全球金融危机的来袭，中央和地方政府相继出台了救市政策。

2008年12月，财政部和国家税务总局共同推出《关于个人住房转让营业税政策的通知》，规定，“自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通性住房对外销售的全额征收营业税，个人将购买2年或超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税。”

吕宁思：在香港，香港的中文大学星期四举行第六十七届学位颁授典礼，中国工程院主席团名誉主席宋健，香港特区政务司司长唐英年等三人获颁发荣誉博士学位。但在唐一年接受学位的时候，曾经一度有人上台示威反对。

在9日召开的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。个人住房转让营业税征免时限恢复到5年意味着什么？其对于楼市又将产生何种影响呢？
　　
　　为贯彻落实国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，2008年12月29日，财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号，以下简称新政策），明确了个人住房转让营业税优惠政策的执行细则。其中最主要的看点，就是将营业税征免年限从原政策中的5年改为2年。具体调整为：
　　
　　自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　
　　根据当初的优惠政策，只要是普通住房，只要超过2年就可以享受差额征税待遇，这无疑大大增加了二手房市场的交易活力，但是其弊端也是显而易见的，就是二手房市场上的一些投机势力纷纷出现，并直接导致了一些楼盘价格的虚高。此次将征免时限恢复到5年，就意味着普通住房要购买满5年之后，才能享受到免征营业税的优惠，无疑将使得短线的交易成本更大，从而抑制投机性购房。
　　
　　值得注意的是，此次提出“其他住房消费政策继续实施”，这无疑给广大购房族一颗定心丸。其中的政策包括：2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）。通知规定如下：一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　
　　同一天，中国人民银行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发[2008]302号)，规定“自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。其中，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。“从2008年10月27日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.27个百分点。五年期以下（含五年）从4.32％调整为4.05％，五年期以上从4.86％调整为4.59％”。

　年底将至，许多人手中有了一部分余钱，不少人打算提前归还或部分归还房屋贷款。对此，国际金融理财师、上海浦发银行哈尔滨爱建支行副行长李智海提醒人们应该三思而后行。

　　他认为无论从投资、政策还是家庭现金管理的角度，提前还贷都不划算。单从投资的角度考虑，第一套房贷的年利率只有4.158%，不仅非常优惠，而且几十年间按月还款，偿还压力和利息负担都不重。与之相比，目前一年期信贷理财产品的收益率为4.1%左右，其他有一些风险的理财产品收益率要远高于这个水平，有经验的投资者完全可以在风险可控的前提下，巧妙地安排好负债与投资，从而获得更大的收益。

　　从政策的角度考虑。七折房贷属于银行按政府要求，对购房客户的一种优惠。随着房贷政策变紧及银行从利润角度的考虑，许多家银行对首套房贷的认定标准都从严了。现在多家银行都按“以家庭为单位、无房贷记录”的标准认定首套。如果轻易地将首套房贷结清，造成家庭现金大量消耗，在日后需要购房改善居住条件时，就得按“二套房贷”来计算，需要支付更多的贷款利息，也需要更多的现金，这相当于提高了购房的成本。

　　此外，从家庭现金管理的角度考虑。一般来说，一个家庭要有一定的现金储备，用来应付不时之需。具体额度看家庭成员的工作及收入情况，做生意的人需要的多些，家里有孩子、老人需要的现金也要多些。

还未来得及买房，房价又涨了尤其在老市区，不少读者决定改“淘”二手房了但买二手房一般通过中介，会遭遇报价高的问题。如何更省钱的淘二手房？林师奶使出了几招省钱之道。

一、省中介费

中介一般收取房屋成交价的2%-3%而如果不通过中介则可以免去这样的费用。例如，林师奶的邻居掏80万买了房子，交给中介2万元，后经讨价还价，给1.8万作为中介费。林师奶说，如果饶过中介就可以省下这1.8万了

1上网查询售楼信息，包括各大商品房的网站，直接与卖家联系上。

2如果看中了某小区，可以利用小区论坛，发布自己的买房信息，也可以查询和登记自己的购房意向。

3利用MSNQQ买房信息，让亲戚、朋友也加如“淘房”行列。

4目前，有部分银行开通了个人房源渠道，登陆银行的网站查询个人源，可以节省中介费。

二、其他税费

如果没有方法不借助中介的力量“淘”房，看在交易的过程中，也可以尽量在各种税费中“抠”出钱来，包括评估费、个人所得税等等。

1评估费：可能有中介告诉你0.6%但实际上公证处只收取0.3%公证费，自己办的话，就能省下0.3%费用了

2营业税、个人所得税：这是国家规定，未满五年的房产交易将承担的责任，但现在处于卖方市场，所以这笔费用就被转嫁到购房者身上，这个费用省不了营业税为成交价的1.5%

3查档费、公证费、印花税、契税等，全程办完花费过万，如果自己亲力亲为的话，可以节省几千块。

据林师奶的经验，中介最看中中介费用，只要给了中介费，其他税费多跟对方磨一下嘴皮，节省费用的机率还是比拟大的。

通廊式住宅（gallery building of apartment）：是指由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的住宅。现在外廊式住宅（如图5.7）已经比较少见。内廊式住宅（如图5.8）由于节省交通面积在经济形住宅中很有市场，但是内廊式住宅无法实现户内自然通风，半数以上户型没有南向日照，比较适宜作为过渡性住宅。

多层住宅：指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。

现在房地产市场上的叠拼别墅（也有叫叠加式别墅的）一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，如图5.5，实际上就是采用别墅户型的多层住宅，
其中极少数有电梯的特殊一点。

多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求，一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往。多层住宅的住户（除了一部分首层住户）由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。

在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。

联排式住宅（包括TOWNHOUSE）：指由几幢二层至四层的住宅并联而成有独立门户的住宅形式，又分为联排城市住宅和联排别墅（TOWNHOUSE）。

联排城市住宅是欧洲许多城市的主要住宅形式，是指在城区联排而建的城区市民住宅，这样的住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进
深小面宽，立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。

美国的联排别墅（TOWNHOUSE）则是汽车兴起后住宅郊区化的产物，建在郊区或小城镇，不直接邻市区道路，即使门前是车行道也只是社区道路。TOWNHOUSE原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，一般是一次性成片建造，立面式样一致，平面组合比较自由。

从名字和建造地段也就可以看出我国的联排别墅（TOWNHOUSE）更接近后者，也表现出美国联排别墅（TOWNHOUSE）同样的特点，一般采用跃层或复式结构。联排别墅在住宅功能上和独立式住宅相差无几，主要差别是多了两堵共用的墙壁和院墙，这样必然增加了一定的相互干扰，同时也增加了邻居间的交往机会。由于比独立式住宅少了两个采光面和通风面，联排式住宅的采光和通风条件比独立式住宅有所下降，但是依然能达到良好效果。联排式住宅的住户基本上也必须依靠汽车交通，住宅前后一般各有一个小花园。

双拼别墅是联排别墅的一个特例，特点上介于独立式住宅与联排别墅之间，两户之间共用一堵墙壁，每户有三个参光面，居住品质也介于独立式住宅与联排别墅之间。

“业主的建筑物区分所有权”是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。

什么是“国房景气指数”，这一指数与国内房地产发展有什么关系呢？
由国家统计局按月计算并对外发布的“国房景气指数”，是全国房地产开发景气指数的简称，由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格６个分类指数构成。根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出６个分类指数，再加权计算出国房景气指数，是全国房地产开发综合发展水平的客观反映。

“国房景气指数”以１００为临界值，指数值高于１００为景气空间，低于１００则为不景气空间。今年一季度，“国房景气指数”逐月下跌，４月份开始止跌回升，从３月份的１０１．２２上升到１０２．６５，５月份继续回升，达到１０３．３２。

LOFT英文原意是指“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个含义诞生于纽约SOHO区。

当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在空旷的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展。他们把一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品。因为没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。

因为个性、前卫，这些厂房广受年轻人青睐。在上世纪90年代以后，LOFT在很多国家都开始成为一种艺术时尚。

在我国，北京的798艺术区，昆明的创库，上海的田子坊、M50，杭州的LOFT49等都是有名的LOFT艺术区。

简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。

保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。 　

眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”

“物权”是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

五证

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》 　

《建设工程施工许可证》

《商品房销售(预售)许可证》

二书

住宅质量保证书

住宅使用说明书

在进一步明确征收个人转让住房的个人所得税后，许多业主担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣。正是由于房屋性质的不同，交纳税费的金额便不同，于是各大中介机构的销售电话变成咨询热线。本栏目特约专家对出售商品房、已购公房、经济适用房时纳税情况分别进行详解。

商品房

个税征收=商品房房屋原值+缴纳税金+合理费用（商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%，案例中合理费用假设为原值的10％）

案例分析：张先生于2002年在团结湖地区购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售。由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要交纳营业税、印花税和个税。

个税＝(65-48-3.575-0.0325-4.8)万×20％＝1.7185万

该业主所要交纳税费总额为：营业税+印花税+个税＝5.326万。

“我爱我家”专家：就二手房市场而言，二手商品房处于营业税征收范围内的占了较大比重，虽然此番征收个税，但实际算下来所交纳的个税金额却不是很多，甚至低于营业税征收税额，因此并不影响业主出售时的利益。

已购公房

个税征收=已购公房房屋原值（实际支付房价款以及按规定向相关部分交纳的所得收益、土地出让金及相关税费）+缴纳税金+合理费用（已购公房装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%，案例中合理费用假设为原值的15％）

案例分析：李先生于1998年在方庄地区购买了一套60平方米的房子，假设房屋原值为30万，现在以50万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，那么他只需交纳印花税和个税。

个税＝（50-30-0.025-4.5）万×20％＝3.095万

该业主所要交纳的总税费＝印花税+个税＝3.12万。

“千万家”专家：由于已购公房属于单位给予员工的福利分房，最初购买者基本是以成本价购得的。随着年限的增长，房价的不断走高，其最终出售价格的与原购买价格存在较大差额空间也属正常情况，相应个税所交金额较多也是情有可原。不过已购公房大多数都已经满五年，不在营业税征收范围内，因此业主不需要交纳营业税，可以减少税费的支出。

经济适用房

个税征收= 经济适用房原值（实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金）+缴纳税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金）+合理费用（经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，案例中假设合理费用为原值的15％）

案例分析：王先生于2000年在回龙观地区购买了一套120平米的房子，假设房屋原值为36万，现在以54万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，那么他只需要交纳印花税和个税。

个税＝（54-36-0.027-5.4）万×20％＝2.5146万

该业主所要交纳的总税费＝印花税+个税＝2.5416万。

中大恒基专家：经济适用房是针对中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。由于其房屋权属的特殊性，因此限定购房人群必须为北京市城镇人口居民，不过已满五年的经济适用房等同于商品房，外地人是可以购买的。同时，这种房屋相较于城八区内的高额房价，还是具有较强的价格优势的，能够满足中低收入购房群体置业需求。