房产博谈【363】

从今年3月1日起，北京公积金购买二套房已无首付20%优惠，与商业贷款二套房首付比例40%等同。那么对于借款人来说，什么样的情况下容易被银行认定为“二套房”呢？记者为此采访“伟嘉安捷”的专家，根据专家的解读，有八种借款行为会被银行确定为是“二套房”，详解如下：

　　●第一类：首次购房已贷款，再次购房仍需使用贷款的人群

　　典型案例：A先生第一套住房为2006年贷款购置，现为改善居住条件，想购置一套大点的房子，因手中资金不足，还需使用贷款。

　　专家解析：“伟嘉安捷”的专家分析说，因为A先生之前有过贷款购房纪录，再次贷款购房银行对其审核时，在央行征信系统中能够查到他的贷款纪录，这种情况通常会被认定为二套房。

　　●第二类：首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款的人群

　　典型案例：B女士第一次贷款购房时因无公积金缴存账户，所以当时使用的是商业贷款。后来新单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。

　　专家解析：专家解释说，在公积金二套房新政未下发前，像B女士这种情况可以享受首付20%的优惠。但3月1日起公积金二套房提高首付比例至四成，因B女士首套房购买时使用的是商业贷款，购买第二套房用公积金贷款则会被算作二套，首付比例为四成。

　　●第三类：首套房贷款结清并已出售，再次使用贷款购房的人群

　　典型案例：C先生曾贷款购买过一套房产，今年年初将贷款结清，并已将此房产出售后，现在想贷款购买一套面积大些的房产。

　　专家解析：专家分析说，像C先生这种情况，不论其首套住房贷款是用商贷或是公积金，因为购买第一套住房时曾有过贷款纪录且在其征信报告中能够体现出来，那么根据现在的银行政策，无论其首套住房贷款是否结清、出售，再次购房时贷款都会被认定为二套房。

　　●第四类：结婚前曾贷款购房，婚后任何一方再申请贷款的人群

　　典型案例：D先生结婚前曾贷款购置过一套房产，婚后想再贷款买一套房，考虑到自己已有过贷款，所以想用配偶名义申请贷款。

　　专家解析：专家指出，二套房的界定是以家庭为单位的，商贷、公积金都一样。只要婚前一方有过贷款购房纪录，婚后无论以任何一方的名义申请贷款，都是属于二套房的范畴，所以像D先生这种情况也会按二套房政策执行。

　　●第五类：夫妻一方有过贷款，以家庭成年子女名义再申请贷款的人群

　　典型案例：夫妻E先生和F女士，他们之前曾有过一次贷款购房纪录，现想以已满20岁女儿的名义申请贷款购买第二套房。

　　专家解析：像E先生和F女士这种情况，以女儿名义再次申请贷款购房的也是会被认定为二套房。因为目前二套房的认定是以家庭为单位，包括成年子女也属于家庭成员之一，所以夫妻一方有过贷款，以成年子女名义再次申请贷款购房都会被算作二套房。

　　●第六类：夫妻一方贷款所购房产，离异后判给另一方，购买人再次申请贷款的人群

　　典型案例：G先生和H女士结婚后，以G先生的名义贷款购买过一套房产，双方离异后将此房产判给了H女士,现G先生想再使用贷款购置一套住房。

　　专家解析：虽然G先生贷款购买的房产离异后判给了H女士，但在央行的征信系统中还是会查到G先生的贷款纪录，所以G先生再次贷款购房时也是属于二套房。

　　●第七类：首次贷款所购房产属“改善型”住房，再次使用贷款购房的人群

　　典型案例：I女士2005年贷款购买过一套50平方米的小户型，她现在的居住条件低于北京市住房平均水平，因为孩子长大了房子不够居住，现在她想再换套面积大点的房产，当然还是贷款购房。

　　专家解析：如果I女士去年购房，那么根据她的居住水平低于人均居住面积是可以按改善型购房人群处理，第二次贷款购房的首付和利率可比照首套住房贷款政策。但是，在今年新的“国十一条”政策出台后，未提及改善型住房如何操作，根据各家商业银行目前的二套房贷款政策，已取消改善型购房贷款的优惠。只要借款人首套住房有过贷款纪录，那么不论其居住面积是否低于当地住房平均水平，都会按二套房贷款政策严格执行，首付40%，利率上浮1.1倍。

　　●第八类：曾在异地贷款购房，在北京再次申请贷款的人群

　　典型案例：2002年，J先生曾在老家山东贷款购置过一套房产，因工作调动，现打算在北京再购买一套小户型的住房。

　　专家解析：因为目前央行的征信系统是全国联网的，且2009年6月份银监会发布通知，各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束。所以像J先生这样已在一个城市有过贷款纪录，在另一城市再次申请贷款购房，也会被划入二套房的政策征收范围内。

　　●小贴士：个人信用要时刻维护好

　　在商业贷款和公积金贷款二套房均从严的市场环境下，银行对借款人的信用审核也更为苛刻了。其中，公积金新政中规定借款申请人在申请办理公积金贷款时，需提供信用中心出具的借款人信用报告，如果目前的商业贷款还款状态处于“逾期”状态，则不能通过公积金贷款审核，待还款状态恢复为“正常”后方可通过审核并办理后续手续。商业贷款对一年内如出现连续三次或累计六次的逾期纪录的借款人，会毫不留情地予以拒批。

　　为此记者提醒贷款人：信用卡办理要有节制，房贷信用卡还款日莫忘记；水、电、煤气费缴纳要及时。借款人只有在平时注重个人信用的维护，才不至于在日后贷款路上处处遇阻。

　●区域：朝阳

　　开盘项目名称：万科公园五号

　　开盘放量房源套数： 60套

　　本次开盘均价： 33000元/平方米

　　上次开盘均价： 31000元/平方米

　　物业类型：公寓

　　项目位置：朝阳区朝阳公园南约500米

　　主推户型：58.26平方米精装公寓

　　●区域： 海淀

　　开盘项目名称：四季会

　　本次开盘均价： 29000元/平方米

　　物业类型：住宅

　　项目位置：海淀区四季青桥东南

　　主推户型：45-100平方米精装小户型公寓

　　●区域： 大兴

　　开盘项目名称：国际E庄

　　开盘放量房源套数： 50套

　　本次开盘均价： 11000元/平方米

　　物业类型：商住楼

　　项目位置：大兴区亦庄经济技术开发区

　　主推户型：58-120平方米

　　●区域：丰台

　　开盘项目名称： cuv国际公寓

　　开盘放量房源套数： 25套

　　本次开盘均价： 23000元/平方米

　　上次开盘均价： 22000元/平方米

　　物业类型：公寓

　　项目位置：丰台区万柳桥西北侧

　　主推户型：63平方米左右户型为主，少量100平方米以上两室

　　●区域： 房山

　　开盘项目名称：顺成嘉苑

　　开盘放量房源套数： 38套

　　本次开盘均价： 8000元/平方米

　　上次开盘均价： 8000元/平方米

　　物业类型：住宅

　　项目位置：房山区城关北大街24号

　　主推户型：二居91平方米左右，三居为108平方米

（数据仅供参考，以开发商实际公布信息为准）

市规划委主任黄艳昨日做客城市管理广播时表示，北京将逐渐加大公租房的建设力度，今后公租房在北京的政策房中将占主导地位。而海淀区唐家岭村等城乡接合部改造中，将建设公租房提供给外地人口和大学毕业生。

政策房中公租房将占主导

黄艳表示，公共租赁房已经纳入北京市政策性住房的体系中，今年在城市建设区，通过政府公共土地的投放和公共财政的支持，将建设50万平米的公共租赁房，比去年的力度更大。而且今后公租房的建设收购力度将逐渐加大，公租房这个产品将逐渐在政策性住房中占主导地位。

市规划委副总规划师王飞说，目前市规划委等部门已开始启动研究制订政策性住房空间布局规划，这个规划的编制期限将到2015年，对于廉租房、经适房、限价房、公租房等各类政策性住房，都将进行空间布局的规划。在这个规划中，将来公租房的比例会越来越大。

为蚁族提供租得起的房子

“蚁族”的居住困境是近期社会关注的热点。

对此，黄艳昨日表示，在一些产业园区附近，有很多大学毕业生，住在城乡接合部的村子里，这些村子的违法建设也比较多。

“我们也正在考虑，对于外来人口来说，在北京工作需要一定低成本的支撑，尤其是政府提供的保障性住房又不能覆盖到他们。所以我们现在正在考虑，比如在唐家岭地区，建设公租房来解决这些问题。”黄艳说。

据黄艳介绍，唐家岭村的户籍人口为4000多人，但居住了4万外地人口。其中60%到70%都是服务于海淀山后产业园区的“小白领”。唐家岭村的整治改造，在农民城市化的问题解决之后，最大的问题就是给这些人提供他们负担得起成本的租赁房。

另一方面，住在唐家岭村的农民，很多年来都是以出租房屋为生，今后的生活保障也需要支撑。

黄艳说，基于这两方面的考虑，今后要以唐家岭为例建设公租房。以前会给集体产业、集体经济留一部分的产业用地，支撑农民长远生产生活的收入保障。这些产业用地，有些地方用于工业用地，有些地方出租做了仓储用地。在城市功能配套上，这些地方也缺少特殊住房。

“因此在集体产业用地上建设公租房，可以达到三赢的效果。”黄艳说。

市民对话一把手 今日做客：市民政局

Q 世界城市何时能实现？

世界城市目标有望提前实现

黄艳：在北京2005年获得批复的城市总体规划中提出，到2050年左右，北京要建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。经过这几年的发展其实我们提速了很多，比如在经济发展方面，在2001年申办奥运会的时候，北京人均GDP过了三千美元，到现在已经迈入了1万美元的阶段。所以说北京发展和变化速度非常快，而且远远超出我们的预期，我想可能用不着这么长时间，世界城市的目标就能提前实现。

Q 加快南城发展如何体现？

在建轨道交通七成都在南城

黄艳：去年北京市出台多项措施加快南城发展。对于南城发展最大的一件事就是基础设施建设，目前北京200多公里的地铁，可能70%以上都在北城，但是在建的另外200多公里，里面有70%都在南城，地铁本身建设就带动了城市的发展。

Q 地铁是否延长到河北？

采用何种轨道交通方式未定

黄艳：北京和周边区域的合作发展中，肯定会将快速轨道交通连接到周边地区，但以什么方式接驳，还要进一步研究。

市规划委相关处室负责人：北京与周边地区的轨道交通连接正在研究，比如河北省的三河，但应该不会采用地铁的方式。轨道交通有很多种，地铁、轻轨、市郊铁路、国铁都是轨道交通。地铁是一种短距离、大运量的交通工具，它速度不快，而且站点较密，刚起步就要停车，不适合较远距离的交通出行，否则运行时间会很长。具体采用何种方式，目前还在论证和研究。

沉寂已久的燕郊楼市，因为一条“北京地铁将延伸至河北”的消息再度受到关注。前日中原地产发布的数据显示，两会期间，燕郊楼市价格再涨，但该区域租赁长期低迷，租售比畸高，业内称其类似海南国际岛概念，存在被炒作可能。

“燕郊租售比已达1：1200。”北京中原地产数据显示，燕郊的新建商品房价在7100元/平米左右，单套面积平均为102平米。这样单套房价维持在73万。而燕郊的平均单套房租仅为610元。租售比达1：1200，也就是说燕郊一套商品房靠租金收回成本的话，需要100年。

据悉，国际租售比警戒线为1：200，北京美联物业去年11月的数据显示北京的租售比已经超过1：500，远超国际警戒线。

两会期间，全国人大代表、北京市发改委主任张工表示，北京考虑将部分既有地铁线路延伸到河北的城镇，目前正在进行前期调研。

这一消息被认为可能是燕郊楼市炒作的助推器。中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，与海南类似，燕郊同样受一个概念刺激，存在被炒作的可能。

记者从市房地产交易管理网站了解到，本市可售商品房存量首次低于9万套以下。业内人士表示，虽然该数据为动态数据，但也能反映出当下房市供需关系。

北京市房地产交易管理网显示，新建商品房可售期房住宅套数为57561套，存量房(二手房)可售房源套数为24573套，两者相加共计82134套。这意味着截止到昨天，北京可出售的商品房总共有8万余套。市建委相关负责人表示，自该网站2005年建立之初，就一直有以上两种房源的数据，并没有单独设置剩余房源统计，更没有警戒线之说。因此，这些数据仅仅是作为参考。更何况这些数据都是动态，每天都在更新变化。

与此同时，北京多家一直在分析房市的中介公司则认为，如此低的存量下，很少会有开发商愿意明显降价来销售。而二手房大部分是比照商品房定价，商品房价格的坚挺也会传导到二手房及土地市场，由此推断出商品房价格可能继续上涨。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰证实，“警戒线”的说法确实是从去年开始出现，当时房市经过冰火两重天后，就有人加减交易网上的数据，计算北京的房源能卖多长时间。存量较少，说明市场销量大，而销售周期也是根据销售量才能测算出来的。即便存量少，但销售量小，销售周期有可能反而更长。

但他同时表示，这个数据客观上也能反映出市场的供需关系。特别是五环以内的房源，今后一段时间会越来越少。

新楼盘有望一房一标价

目前楼盘通常为销售均价；市住建委称尚在研究

今后北京的新楼盘有望对每一套房源明码标价。市住建委相关负责人表示，目前正在研究今后在新盘审批时，要求开发商对每一套房源的具体价格作出明示。

近日，广东省出台的楼市调控政策中提出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

目前北京的开发企业在房地产交易管理网和售楼处公示的通常是这个项目的销售均价，没有每套房子的具体售价。如果购房人在售楼处询问，售楼人员会在“销控表”中查到你看中这套房子的具体价格。

按照北京市近期出台的楼市调控政策要求，商品房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围，取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当在三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。如果再加上每套房子的售价，购房人对房源的销售情况将更一目了然。

本周一起，北京二套房公积金贷款的首付比例提高至不低于4成。对于如何界定公积金贷款所购为二套房，北京住房公积金管理中心昨日公布了审核细则。

该中心负责人表示，执行新规后，公积金将和商业银行联网，检查贷款申请人是否存在“二套房”情况。新政策执行两天来，各区县管理部交接平稳，没发生因政策调整致借款人公积金贷款遇阻的情况。

有商贷记录

已还清房贷也算二套房

如果借款申请人存在个人住房商业贷款记录(含已还清状态和未还清状态)，将视为“二套房”。而对于没有使用过贷款，此前购房是全款付清的情况，此次并没有列入界定标准。

同时，对于借款申请人存在尚未还清的商贷，办理公积金贷款相关手续时，该笔商贷还款状态处于“逾期”状态的，即没有按时还款，就不能通过公积金的贷款审核。只有在商贷还款状态恢复为“正常”后，才可以办理公积金贷款相关手续。

有公积金记录

包含政策性贴息贷款

如果借款申请人办理过住房公积金贷款(含政策性贴息贷款)，将视为“二套房”。规定中，对于存在的公积金贷款记录，并没有明确“已还清状态或未还清状态”。对此，公积金中心相关负责人表示，按照规定，上一次使用公积金贷款如果未还清，是不能再次申请公积金贷款的，只有公积金贷款是没使用过或已还清，才能再次申请公积金贷款。

- 操作细则

新版授权书启用

公积金中心相关负责人表示，二套房公积金贷款的业务流程包括咨询、初审、复审。

从本周一开始，公积金贷款中心和各管理部将根据借款申请人个人信用评估结果中的相关信息，和贷款系统中调取的借款申请人相关信息，对借款申请人贷款情况进行审核。与此配合，公积金贷款也启用新版《个人信用评估授权书》或《个人信用评估授权书(预评)》，在授权书上，贷款申请人要签字授权北京市住房贷款个人信用信息服务中心，通过中国人民银行个人信用信息基础数据库及公积金数据库查询本人信用信息，调取个人信用资料。而且新版授权书中还增加了借款人“是否申请过个人住房贷款”的栏目，需由借款人如实填写。

个人信用评估的手续此次也有所调整，将为所有借款申请人办理个人信用评估手续，若同一笔贷款存在两名或两名以上借款申请人的，每名借款申请人均应办理个人信用评估手续。

人得癌症是因为癌细胞失去记忆和约束，疯狂生长、转移，最终导致生命枯竭，直至死亡。一个行业大量集中全社会的资金，就如同人得了癌症。1999年我去美国时，全社会的钱都在往互联网行业集中，很快互联网泡沫就爆了。——潘石屹

本报讯 (记者张旭)北京商品房住宅存量创下有记录以来新低。昨天，记者从北京市房地产交易管理网上获悉，截至3月1日，北京可售商品房住宅存量为88479套。这是自2006年5月北京房地产交易管理网开始统计商品房存量房源以来，可售商品房住宅存量首次不足9万套。

可售住宅存量持续下降

数据显示，目前，北京商品房住宅期房存量为57684套，未签约现房住宅30795套，共计1205.7万平方米。

查询北京房地产交易管理网历史数据可以看到，2009年1月，北京商品房住宅存量为148173套。从该月开始，直到今年1月，住宅存量一直处于下降趋势。其间，2009年12月，住宅存量为99249套，跌破10万套。到今年2月初，住宅存量略有回升，从1月91054套增加到2月的92921套，但到3月1日，存量住宅数字再次下跌，创下有记录以来新低。

市场成交量高于供应量

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受采访时表示，受一系列调控政策影响，房地产企业市场预期不明朗，放慢推盘节奏，是可售房源存量下降的一大原因。

亚豪机构统计显示，2月北京开盘项目仅8个，可售房源套数也处于下滑趋势中。

北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟也认为，2009年商品住宅存量下滑，主要因为市场成交量远高于供应量。进入2010年，开发商放量意愿明显不足，影响了可售房源数量。

低存量上半年难有改观

对于后市预期，张大伟表示，2009年成交的地块将在今年下半年开始大举入市，市场放量少、存量低的局面在上半年难有实质改观。可售房源依然相对稀缺，开发商难有降价促销可能性。

陈云峰认为，部分开发商手中存货不多，会加快拿地步伐。

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潘石屹：楼市如同患癌

称大量资金涌入致病，房价一路飙升接近“最后的疯狂”

本报讯 (记者张家齐)前日下午，SOHO中国[3.97 0.00%]董事长潘石屹在评论当前楼市时称，社会资金向楼市集中，楼市已经遭遇类似“癌症”的局面，对社会经济造成严重的失衡和压力，要用市场化手段调控楼市，促进实体经济康复。

拿美互联网泡沫比喻楼市

“人得癌症是因为癌细胞失去记忆和约束，疯狂生长、转移，最终导致生命枯竭，直至死亡。一个行业大量集中全社会的资金，就如同人得了癌症。1999年我去美国时，全社会的钱都在往互联网行业集中，很快互联网泡沫就爆了。”潘石屹前日在和多家媒体记者网聊中提出的楼市“癌症论”，引起了网友的关注。

潘石屹从2008年开始坚称楼市出现泡沫，但其预言的“百日剧变”最终因政府应对金融风暴所采取的救市措施而落空，此后房价一路飙升，如今行情在潘石屹看来接近“最后的疯狂”。

有记者在交流中提及尽管调控措施不断，但在1月份的短暂观望之后，今年2月份，上海依然地王不断，甚至刷新了历史纪录，在其他城市，热门地块的土地出让价也没有明显回调。

潘石屹称，在这些现象背后，反映出中国经济和社会存在的问题，资金量太多，而实体经济中又没有地方投，只能集体集中在房地产行业“去抢地王了”。

建议政府调控走中庸之道

潘石屹认为，地产泡沫化是中国经济的衍生问题，如果目前的实体经济无法康复，单纯针对地产的调控手段也很难奏效。他表示，对于当前楼市的问题，“不能头痛医头，脚痛医脚”。房价问题，房地产问题反映的是中国社会和经济的问题：贫富悬殊加大，实体经济苦苦挣扎，大学生就业困难，垄断企业和行业的存在，虚拟经济的泡沫化等等，这些问题不解决，单纯调控房地产很难奏效。

希望政府能对房地产市场做出调整，但不要用力过猛，要走中庸之道，还应把房地产放在中国和世界经济的大格局中通盘考虑。

对于此轮宏观调控，有外媒评价说，中国调控高房价或难逃“高举轻放”的宿命；而前日下午，北京市11部门联手发布文件遏制高房价，尽管这被业界称为“最后一只靴子落地”，但在业界看来对房价影响依旧难讲；与2月鲜有楼盘入市不同的是，据统计，3月有52个楼盘有入市计划，但徘徊在开与不开界限的楼盘个数也在增大。

一方面是国家频频出台调控措施，一方面又是市场上表现的供不应求。楼市似乎陷入了前所未有的矛盾边缘。

3月楼市或井喷

50余项目入市

春节长假刚过，北京市房地产交易管理网就对京通苑、长安融府、朝悦大厦、合生时代中心等变相捂盘行为进行了公示。在宏观调控的指导下，囤房多、房源价格不透明楼盘成为近期市住建委严查重点。

北京中坤长业房地产开发有限公司、北京市永顺房地产开发有限公司、北京合生北方房地产开发有限公司、北京鸿高置业发展有限公司、北京弘泰基业房地产有限公司、北京晨昱泰和房地产开发有限公司、北京巨安金润房地产开发有限公司等9家公司还因囤房、房源价格不透明等原因被市住建委处罚。

在政府大力打击囤房捂盘等调控措施推动之下，今年3月份，终于迎来了放量年。据多家监测机构数据显示，3月份，北京将有40-50个楼盘入市。

据某网新盘数据监控中心在2月22日统计，3月北京共53个项目计划开盘。其中全新项目17个，老项目36个。从开盘项目的分布情况来看，五至六环已经成为京城楼市主要的供应区域，将有17个新老项目开盘。

对比往年，今年3月的北京楼市可以称之为“井喷”。记者了解到，2008年3月北京仅有32个项目计划开盘、2009年有36个。

然而尽管是供应高峰，开发商对外公布的价格依旧高企。数据显示，五至六环平均开盘价格达1.7万元/平方米。而从整体价格来看，3月计划开盘的项目平均价格达到2.2万元/平方米。

亚豪机构最新统计数据也显示，在有价格记录的项目中，整体开盘均价为21330元/平方米，这一价格与2月整体开盘均价相比，上涨幅度较为明显达13.3%。

“在去年余温尚存、开发商资金宽松的背景下，在政策层面尚未有较大变化的前提下，高开低走仍是不错的选择。因此，3月房价仍在高位徘徊，” 亚豪机构副总经理任启鑫认为。

此外，值得注意的是，记者调查发现，在计划开盘的项目中，首开·国风、诗景长安、四合上院、欢乐1+2等十余个楼盘对于3月是否如期开盘仍表示不确定。

“其实多数楼盘对于具体开盘通常都是不确定的，这都要根据市场情况来定，”业内人士认为，从大环境来看，两会尚未召开，楼市尚存在许多不确定因素，因此，虽然开盘项目明显增加，但与去年相比，开发商要谨慎许多。

刚过的春节房地产市场迎来传统的萧条季节，一二手房交易量出现了大幅下跌，但是从节后一些新入市项目的报价来看，房价上涨速度依然不减，一些新入市的四环附近项目的报价也均在4万元/平方米左右的水平，如棕榈泉白金公寓、国悦府、北京四季世家、北京11号公馆、绿城北京诚园、乐MOMA等项目。

不少业内人士表示，四环区域房屋供不应求是造成其价格上扬的主要原因，其中也不乏一些项目盲目跟风涨价的情况。

北京4万元以上项目已达近50个

北京开年的楼市并没有延续2009年旺盛的成交轨迹，统计数据显示，2010年1月，北京共成交期房商品住宅8732套，环比2009年12月，期房成交套数和成交面积分别下降了47.1%和45.9%。和一手商品房的低迷表现相似，二手房成交量也出现了较大幅度的下跌，2010年1月，北京二手房网签总成交量为14005套，其中住宅仅为12726套，环比2009年12月份分别下跌了66.4%、67.6%。

而进入2月份，随着传统春节淡季的来临，交易量下降的趋势依然延续，特别是二手房市场出现了11个月以来价、量齐跌的市场态势。综合北京市房地产交易管理网的统计信息显示：2月中旬（11-20日）全市二手房住宅网签总量为427套，不及上旬市场成交量的1/10（2月1-10日4715套）。同时，已经持续了近一年时间上涨的二手房价格也出现了明显下跌。根据我爱我家市场研究中心提供的交易数据显示，本月中旬二手房市场的整体交易均价为16532元/平方米，分别较上月同期的17765元/平方米和本月上旬的18925元/平方米下跌6.94%和12.64%。

在市场观望情绪浓厚、消费者持币待购越来越强的情况下，北京的高端住宅市场却出现了去年以来最大规模的一次涨幅。近日记者从搜房网公布的项目信息中统计发现，进入今年以来，北京市在售或即将开盘的项目中，价格在4万元以上的项目已经达到了近50个。其中目前报价最高的项目为北京财富中心二期（御金台），其300-600平方米大户型的精装修报价已经达到了11万元/平方米，相比去年底的7万元/平方米的报价上涨了4万元/平方米，相比去年其成交价格的5.26万元/平方米的价格上涨了一倍多。而根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，去年四季度北京市成交最高住宅价格为东钓鱼台家园的70639元/平方米。

“的确，去年楼市的交易火爆，让今年不少项目的报价出现了大幅度上涨，其中不乏一些项目盲目跟风涨价的情况。”星河湾地产华北区品牌公关总监胡汉祥表示。同时他认为，进入新年以来，特别是2月份以来，一些项目的涨价幅度过高过快，一定程度上造成了市场的观望交易量的下调，但是从过去两年的市场经验来看，北京的高端市场已经具有了一定的抗风险能力，开发商自身也在不断地提高项目品质，预计今年的高端住宅市场还将延续一个比较平稳的发展态势。

开发商盲目跟风涨价

“春节一过我发现北京四环内一下子出现了许多报价在4万元以上的新项目，将这一区域的房价炒高至4万元的门槛，其中不乏部分开发商误判形势，盲目或蓄意炒高房价。”鑫尊地产代理集团董事长刘军近日表示。

记者调查发现，由于部分项目处于后期的清盘阶段，此前难销的大户型反而成为了项目主打品质的招牌，其价格也出现了大幅上涨，例如位于海淀区学院路的中铁置业翰庭项目，目前剩余项目全为三居，报价高达4.6万元/平方米，比其此前销售的小户型价格2.6万元/平方米上涨了近2万元/平方米，此外，还有文中提到的御金台项目。

对于这一现象，亚豪机构营销总监韩乐认为，其实这些项目的提价是在去年底时完成的，主要是由于当时市场的交易价格、交易量过快上涨，导致开发商把价格均调高至4万元/平方米以上。同时他认为，随着去年一些地王的出现以及通胀的预期，今年豪宅市场的报价还将上涨，基本上锁定在5万-6万元/平方米的价格区间上。

由于去年底北京市大部分高端项目的提价，让今年一些新入市的项目在定价上处于随行就市盲目跟风涨价的情况，例如位于东二环附近的某项目，本已是开盘数年的老项目，近日又推出了酒店式公寓，其产权年限只剩下35年左右，但是其目前对外公布的开盘价格竟然高达3.9万元/平方米。销售人员表示，价格之所以这么高，主要是由于项目的住宅售价高达5.5万元/平方米，因此这边的酒店式公寓的价格也不能太低。

刘军认为，这么大量推出的4万元以上新盘，北京市场很难顺利消化，从2010年整体政策面来看，应该是越来越严，所以开发商不应盲目冲动，还应认清市场的承受能力及政策面不利影响。但是，著名的地产投资人士、浙江商会副会长陈俊认为，从目前来看，由于地产业对于整个实体经济的拉动作用不容忽视，因此今后政策打压的可能性较小，今年五六月份北京的房地产市场还将出现一轮波动。

为了减少开发商现场狂飙价导致“地王”频出的状况，北京市开始调整土地出让方式，首次尝试以暗标方式出让，同时在个别地块尝试将竞价阶梯调整至亿元。

昨日北京土地市场迎来虎年首场集中出让，前日出台的北京版“国11条”以及政府部门土地出让方式的调整，让高烧不退的土地市场显得冷却了许多。但包括朝阳常营、通州半壁店等9宗地块还是共卖出约90.2亿元，其中龙湖旗下子公司北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元摘得朝阳区常营居住区三期项目，楼面价9807元/平方米，这也是北京首个采取暗标方式出让的地块。北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾表示，此番采取“暗标”出让土地的效果几何，还要尝试一段时间再看。

2004年3月30日，国土资源部、监察部联合发文规定自2004年8月31日起，出让国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌方式进行。自此，“招拍挂”成为国有建设用地转让的主要形式。但近年来，随着房地产市场的不断升温，土地价格也快速飙升，“地王”频出，引发了各界对“招拍挂”的质疑。

“常营地块是北京市首个不设评标委员会招标出让的地块，即所谓的‘暗标’形式。”在昨日常营地块招标现场，雷蕾告诉记者，为避免因“地王”的一出再出而向楼市传达的清晰“涨价预期”，土地出让方式的调整开始分步纳入地方政府的考虑——由明标竞价到暗标开标成为地方政府考虑的调整路径。

所谓“暗标”，是指多家竞标者在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下同时投标，然后在同一时间统一开标，以价格最高者得到土地的出让方式。北京市国土局希望通过这一方式能够减少土地出让过程中开发商对垒飙价，导致“地王”频出的现状。

北京市土地出让方式的改革并不单单体现在常营地块上，同样是为了避免竞价轮数过多导致的开发商头脑发热。昨日下午现场竞价的通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地竞价的阶梯一开始便被提高到2亿元。在此之前，最高不过2000万元，最终仅经过24轮竞价，北京天旭运河房地产开发有限责任公司就以28.2亿元摘得该地块。

昨日，除成功夺标的龙湖旗下通瑞万华外，这个招标底价为17亿元的地块还吸引了包括万科、华润、远豪置业三家开发商参与竞标。

“结果略微出乎意外，超出了我的预期。”万科副总裁、北京万科总经理毛大庆在竞标结束后分析认为，该项目1/3为住宅，其余2/3是典型的地铁上盖的建筑，理论上这些建筑应该很值钱，包括停车楼、商场、酒店式公寓、写字楼等，但是北京目前住宅和商业价格倒挂，如此看这个拿地价格很高，其给出的价格仅为22.2亿元。

同时毛大庆对“暗标”的方式表示赞同，“这是简单公平的办法，完全凭企业对该地块和周边城市发展的预期，是对企业真实商业运作的考察，如此方式会挤出土地市场泡沫”。

在春节长假后的首个工作日，北京的楼市交易量创下了全国之最。

2月20日晚，北京市房地产交易管理网公布的最新成交量显示，北京市期房网上认购192套，实际成交95套，这一数字虽然较去年同期下降36.6%，但仍在全国各大城市中遥遥领先。同一天，北京二手房网上签约203套，与去年同期的205套基本持平。203套二手房加上95套新房，北京节后首日实际卖出了298套房。

杰克·罗德曼在洛杉矶和东京做房贷生意。他发现中国内地已经隐约出现房地产业崩盘的苗头。自2002年以来，他开始收集北京空置写字楼的照片，目前总数已达55幢，还有十几幢写字楼在候选名单里。“我拍这些照片是要提醒人们供给已经过多了。”罗德曼说。他今年63岁，是全球不良资产解决方案公司总裁。据罗德曼估计，北京商用房产空置率可能高达约50%，比德国5个最大的写字楼市场去年出租的总面积还要大。

在房地产经纪商世邦魏理仕公司跟踪的103个市场中，北京去年第三季度的写字楼空置率为22.4%，排第九位。但这一比例还没包括很多马上就要完工的写字楼。中国内地的空置写字楼之所以不断涌现，也是由于地产公司用上了政府去年巨额贷款的一部分去盖楼。

欧盟商会去年11月曾表示，中国内地工厂的过度供给严重损害了全球经济，引发贸易紧张并增加了不良贷款风险。而消化泡沫破裂的过程，也将使这个2010年将为世界增长贡献超过1/3分量的经济体发展的后腿被拖住好几年。

清华大学经管学院副教授帕霍瓦内茨说，经济十年不增长的风险太大了，类似日本在上世纪90年代经历的，这绝不能被忽视。从高盛、瑞士银行和摩根大通位于北京的写字楼向南望，有的楼空空如也，有的楼楼门上落满灰尘，大厅成了自行车存放处。据房地产公司仲量联行估计，在现有920万平方米库存的基础上，今年还会有120万平方米的写字楼上市。而据仲量联行的数据，截至2009年底，中央商务区写字楼的空置率已达35%，创造了北京有史以来的最高记录。（

与2009年底相比，北京1月份的土地市场尽管溢价率有所降低，但住宅用地成交楼面价大幅上扬，开发商对楼市预期依旧向好。

　　记者从北京市土地整理储备中心获悉，2010年1月北京总成交土地26宗，总成交金额为132.46亿。其中居住类用地4宗，总建筑面积为67.3万平方米，总成交金额为89.55亿。楼面均价达到了13305元每平方米，溢价率达141%。

　　相比而言，2009年12月北京土地市场总成交29块地，总成交金额288亿。其中12块居住类用地的总成交额便达221.9亿。平均楼面价9509元每平方米，溢价率则高达211%。

　　对此，北京中原三级市场研究部分析表明，在创造了楼市历史最高成交量的12月，土地市场也呈现供需两旺的火爆场景，开发商资金充足，因而地价屡屡冲高，地王频频出现。12块住宅用地有5块地为国企拍得，而另外7块中小住宅用地为民企获得。

　　但是这一情况在1月出现了明显的变化。在民企开发商已因为市场成交量下跌而对土地市场观望的情况下，财大气粗的国企又再次担当主角，4块住宅用地3块被国企拍得。特别是丰台六圈地块，经过了187轮竞价，最终中海地产以66.9亿拿下，两块住宅用地的楼面价分别达到17153元每平方米和15229元每平方米。

　　而春节过后到3月初，北京将形成一个土地供应高峰。根据北京市土地整理储备中心网上公告，从2月22日即正月初九开始到3月3日，还将陆续有22宗土地通过挂牌、招标方式出让。其中10宗是居住用地，包括规划建筑面积达10.5万平方米左右的海淀东升乡蓟门桥北居住商业金融地块、朝阳崔各庄乡大望京村规划建筑面积近17万平方米的大望京村地块、朝阳常营乡规划建筑面积高达46.3万平方米的公建混合住宅地块等热点地块。

　　此外，今年土地市场“半年开工”的铁律有望打破。按照出让合同约定，一般要求开发商签约后半年开工，但实际上企业走完正常审批程序基本上都超过半年，只得申请延期或面临“囤地”的处罚。北京市土地储备中心副主任叶向忠不久前接受采访时透露，半年内开工对企业而言是一项艰巨的任务，需要国际招标的项目则时间更长，目前正在考虑延长企业拿地后的开工期限，制定更加合理的开竣工时间，或者是对特殊地块开工日期另行规定。

1月份以来，二手公房市场的供不应求成为二手房成交惨淡中独特的风景，四年来首次在二手房总体成交比重中呈现上升趋势。据我爱我家、链家地产、中原地产等公司的市场研究部门统计，2010年以来，北京二手公房成交已达6500套左右，在二手房成交中比重超三成，接近四成，2月有望突破四成。

房源以两居室为主

据统计，今年1月份，北京二手房交易量下滑了三分之二，但二手已购公房却四年来首次在二手房总体成交比重中呈现上升趋势，从去年12月份的34%上升到今年1月份的37%。进入2月份，这个比例仍有提高的趋势，预计2月份将突破40%。

据链家地产市场研究部统计数据分析，2010年老公房成交热点区域主要集中在西部的右安门、广安门、白石桥和北部的安贞、小西天、新街口、亚运村等地；此外，中关村、东直门也是比较典型的公房成交热点区域；供求关系基本都在1：5—1：7左右；房源以两居室为主，总价以90万—120万元为主。

链家地产市场研究部认为，长期而言，二手房市场的主流趋势是商品房成交比重会进一步加大，部分已在二手房市场成交过一轮的公房也会转变为商品房的身份再次流转，相对而言，纯粹的老公房上市依然存在瓶颈，尤其是中央在京单位已购公房；但短期而言，鉴于房价不断高企，被迫购房压力不断加大，总价相对较低的老公房市场需求较大，二手市场占比会进一步提高。

受二手房贷款收紧助推

鑫尊地产、链家地产公司负责人透露，公房市场升温的原因有多方面，商品房房价太高是主要因素，目前北京二手房市场单套总价接近130万元，二手商品房的均价已破16000元/平米，且普遍面积较大，使刚性需求无力问津，即使能筹够首付也无力支付贷款。此外，目前的公房交易大部分都没有营业税，相比商品房的高交易成本，公房仅需要交纳1%的契税和1%的个税，这使得宏观政策对公房的交易影响不大。

多家房产交易公司透露，1月北京楼市二手房贷款明显收紧，很多商品房也很难做到高额贷款，而公房因为总价比较低，受到能够公积金贷款或首付可多但还款能力较差的啃老族青睐。

- 小贴士

认清“老公房”真伪

公房也称公有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建并分配给职工居住的住宅。当前二手房市场上的公房多为个人与单位达成一致后，产权属于个人所有的房屋。2005年以前，二手已购公房占北京二手房总体成交量的一半以上，是当时的主导性房源。

由于公房建成年代主要集中在上世纪60年代到90年代初期，房龄较老，因此习惯上称之为老公房。已在二手房市场上交易过一次的公房，产权性质就会转为商品房，再次出售一般会涉及较大额度税费，因此，买房人应认清真正的老公房。