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	<title>房地产博客【363】 &#187; 香港地产</title>
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	<description>中国房地产博客 房产评论 楼盘点评 地产行业论谈</description>
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		<title>炒房者成为富翁或负翁的简要描述</title>
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		<pubDate>Fri, 06 Feb 2009 05:53:39 +0000</pubDate>
		<dc:creator>Darren Warmuth</dc:creator>
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		<description><![CDATA[有的炒家购买1000万的房子，自己只有 300万，按揭700万。如果房价由1000万上涨为为1400万，你就成为“富翁”。连续上涨后除了还银行的和自己的本金，还会赚出400万，自己的资产多出400万，可以再按揭再买房，如此一来，形成财富神话的循环，诱惑大量的“富翁”去高价下订，只要房价涨，这样的人就会不断出现，地产“良好”的资金链就形成，房价被人为操控。 　　　　 同样的道理，有的炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。如果房总价由最高 1000万下跌为600万，你就成为“负翁”。连续下跌2年后就会无力还按揭，3个月未交按揭款，银行就来收房。拍得600 万，除了已还的还欠银行100万，自己的300万不见了。因为后果严重，你在房价微跌时就会草木皆兵，风声鹤泣，坐立不安，就会赶在他人之前卖出。这样的人很多，抛盘一出，争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。 推荐相关阅读：中国楼市拐点清晰形成 房价将至少下降40% 2009年不宜买房—失业售楼员良心之谈 2008年国土资源部调整部分地区土地等别


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		<title>成都开发商2009集体&#8221;爆发&#8221; 逆市抢市场！</title>
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		<pubDate>Tue, 27 Jan 2009 05:01:06 +0000</pubDate>
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		<description><![CDATA[200亿土地储备是压力还是资源？ 当初豪气拿地时，大多数人对港企的印象归结为实力雄厚势在必得。但随着2008年成都楼市大气候的变化，高价地已成为不少开发商背负的巨大压力。曾在2007年7月成功抢地的香港信和，几乎是一战成名，然而随着市场变化，业界人士普遍认为，这块地楼面价高于周边物业销售价格的尴尬局面将成为其推广的巨大阻力。从价格上看，几乎所有港企拍得的土地，都是当时土地市场的引领风骚者。 
而不可否认的是，大多数区域地王在港企介入后，影响到整个区域的地价行情，在一定程度上为港企开发缓解了压力，这种现象在2007年之前表现得尤为突出。对于港企而言，对优质土地的高成本占有，会成为其2009年表现的巨大压力还是崛起的推动力，或许只有经过市场检验后才知道。 


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		<title>中国楼市拐点清晰形成 房价将至少下降40%</title>
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		<pubDate>Mon, 12 Jan 2009 11:16:58 +0000</pubDate>
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		<description><![CDATA[（来自 21世纪经济报道 绝对权威） 近日，国家发改委出台的一份最新报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。毫无疑问，价滞量缩已经是目前房地产市场的“标准姿态”，不过大量自娱于“城市化水平催升房价”的幻想依然故我地展开，一些所谓权威机构不断摆弄出“房价面临上涨压力、现在是观望气氛浓烈”的信号。 我们认为，决定房价趋势的，不是城市化带来的对“住房的渴望”，渴望不是有效的购买力。过高的房价同样也会降低城市化水平、或者让城市化发生逆转。而决定房价走向的是民众未来的收入流增减变化。但即使我们以北京、上海这样的超级城市来衡量，也会发现民众的未来整体的实际收入流水平(扣除通胀因素)是趋向下的。我们曾经在《超级城市房价即将面临拐点》等一系列文章中细致地解释过未来收入流对房价走向的决定性作用。 收入流是决定房价“拐点”的基础性力量，但其房价波动的形态学特征却是另外一回事。 我们用“不对称性原理”来刻画这种房价“上升&#8211;下降”的变动轨迹，即在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的力量可以是居民自住需求的释放，也可能是富人们的投机需求(富人们转手、最终以图“自住型购买者高位接盘)。但房价“抗跌”力量只有一个，就是自住性需求，这反映在工薪阶层和小中产人士的未来的可支配收入变化。而现在市面上说，楼市“观望气氛浓重”??如果是指那些有房产的人正在思忖是否应该再投资，那么这种观望就是非常“虚假”的，对楼市的“抗跌”不提供任何帮助的；而如果是指那些自住性需求，我们则怀疑他们是否夸大了现在还没有房子的人的有效购买力。 “不对称原理”可以简化为：富人产生房价的峰值，而穷人产生房价的“抗跌值”(整体收入流的变化产生房价整体的“拐点值”)，这也使得房价的偏离度(上下波动的剧烈程度)变成了一个“阶层购买力问题”。这诱使我们产生一种想法：是否可以将基尼系数引入到房价偏离度的考察？是否阶层购买力差别将决定了房价暴涨暴跌的夸张程度？ 以日本为例。日本在1980年以前一直被神话为“增长且平等”的典范之国，它的基尼系数稳定在0.26左右。日本的政府被誉为高效而精确地遵守着社会再分配的适当程度。但在1983年以后，日本的基尼系数开始恶化，在1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于历史峰值，中产阶级为了购买房产不得不节衣缩食，M型社会飞速确立。然后，日本“泡沫破灭”，国民的实际收入流明显恶化，房价从峰值开始崩溃而下，3年后日本的房价下跌幅度达到了40%。而被地产泡沫“套牢”的民众依然“下流化生存”，成为泡沫史上凄楚的一群苦人。 再以香港为例。香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一，它的基尼系数似乎很少低过0.5的。当然它也是一些经济学家所鼓吹的“收入差距夸大会增进经济自由”的最好样板。这个样板在1997年??也就是香港地产峰值的时候，它的基尼系数达到了0.53，不过，后来的故事很悲惨，它的房价在3年内整体性跌去了70%(很多小户型的房子跌去了9成)，“负资产”成为风靡一时的词汇，刻画着香港中产阶级的勤奋、投机、背运和地区优越感的丧失。 我们再以现在饱受“次贷危机”煎熬的美国房地产市场为例。在这场格林斯潘用“低利率”手段刺激出来的房地产虚假繁荣中，美国民众大多都享受了泡沫的好处，并利用地产增值获得更多的消费信贷支持。但即使是在这场全民“皆有所沾”的盛宴中，美国的基尼系数有条不紊地攀升，用美国经济学家克鲁格曼的话说，“在布什减税的掩饰下，中产阶级发现自己变穷的感受力比以往更迟钝，但他们实实在在的确变穷了。”去年，也就是次贷危机爆发的时候，美国的基尼系数达到了0.41的高水平。而现在，美国的房价从峰值已经下跌了25%左右，而像摩根这样的大多数投资银行估计美国房价还会继续下滑15%，也就是说，美国房价至少会跌40%。 现在中国的房价虽然局部有所回落，但作为超级城市的上海和北京看上去还并没有进入明显的颓势，但我们认为，这两座“房价堡垒”并不能支持多久，中国房价的“拐点”已经非常清晰地形成了。中国目前的城镇基尼系数大约是0.48(因为我们认为农村人口并不是城市房产的有效潜在购买者)，类比地看，这意味着中国的房价将至少要下降40%。 当然，这一“黑色”的结论会让一些房地产泡沫受益阶层感到不满，但这却为整个社会提供一种比较型的眼光和观察。 事实上，我们将外国资本套利涌入、人口密度(保持高价格的时间偏长)、当局对正当利率水平的认知程度(房价都会跌，但采取软着陆的方式会延缓下跌时间)、国民年龄结构程度(例如老龄化，例如年龄越大，收入流的均等性越强，就容易提高社会的基尼系数，日本的基尼系数提高也有老龄化的因素)、住房自有率的社会偏好等因素考虑进去，但发现这都不改变基尼系数和房价偏离度之间的有效关联。(文/唐学鹏) 推荐相关阅读：2009年不宜买房—失业售楼员良心之谈 炒房者成为富翁或负翁的简要描述 2009楼市-开发商忽悠百姓买房之9大谎言


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