房产博谈【363】

上海市规划和国土资源管理局网站昨天公布，上海近期正式启动农村建设用地流转试点。按照进度，土地流转工作被要求在上半年取得实质成效，并于今年年底在面上铺开。

为深入推进农村集体建设用地流转试点工作，上海市政府2月22日下午召开了全市农村集体建设用地流转试点工作动员会，全面部署试点工作。上海市农委、上海市规划国土资源局等委、办、局，浦东新区、闵行区等区县政府、区县农委、规土局，以及相关试点镇、村负责人参加了会议。上海市规土局表示，这次会议的召开，标志着农村建设用地流转试点在本市正式启动。

确保上半年取得成效

会上，上海市规划国土资源局副总工程师蔡顺明对《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》(沪府办发[2010]3号)及相关的操作口径进行了解释，对试点情况进行了说明。

上海市副市长沈骏表示，在制定试点实施方案时，要统筹兼顾，因地制宜，基本要求是建设用地总量不增加，并实行最严格的土地管理制度。同时，加强政策研究，处理好征收与流转的关系、集体建设用地市场与国有建设用地市场的关系，解决好集体土地产权和集体经济组织界定、指标流转等问题，通过试点形成可供面上推广的经验。

上海市副市长胡延照在讲话中指出，各级政府要加强对试点工作的组织，确保上半年取得实质成效，年底在面上铺开。

不久前，上海市规划国土资源局局长冯经明在2010年工作会议作主题报告时指出，今年，上海要加大存量土地盘活利用力度，加大闲置土地处置力度，积极推进低效用地的“二次开发”。要继续推进农村集体建设用地流转试点工作和探索建立土地资源市场。

规范集体建设用地交易

有消息援引权威部门的数据称，上海市目前约有1100平方公里左右的集体建设用地，约占全市建设用地总量的40%。这部分土地进入土地流转市场，将大大缓和上海眼前大建设的土地不足门槛。根据上海市以及区县2010年推进重大基础设施建设、重点产业发展以及民生工程实施的实际用地需求，结合土地资源利用现状、建设项目用地特点和历年新增建设用地占用农用地的比例关系，上海市规土局初步预测，上海市2010年新增建设用地计划7000公顷。

上海农村集体建设用地占全市所有建设用地总量的49%，与城镇国有建设用地数量相差无几，释放农村土地潜力势在必行。

此前，上海市政府2月18日发布了《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》(下称《意见》)，《意见》明确，经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意，符合规划的农村集体建设用地使用权，可以通过租赁、出让等方式进行流转；各类用地的使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限；政府参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。

同时，在国有土地交易市场的基础上，增加农村集体建设用地入市交易的服务、管理功能，建立城乡统一的上海市土地交易中心，探索国有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、同一市场、统一管理”的新途径。

相关新闻

海南开查非法占用集体农用地

拟用4个月重点清理整顿囤地行为

早报讯 海南省从2月底至6月，计划用4个月时间在全省范围内查处囤积土地等五类土地违法行为。

清理查处范围包括以“观光农业”、“设施农业”、“体育休闲产业”、“生态恢复”、“新农村建设”、“小城镇建设”、“农家乐”和“花果基地”等名义，通过租赁、承包、联营合作等方式占用集体农用地进行非农建设行为。

据海南日报报道，此次专项行动重点是清理、整顿囤积土地行为。对超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，依法征收土地闲置费；对未经原批准机关同意，连续两年未使用土地的，依法收回。同时，清理2006年以来未报省政府批准，各级政府及其有关部门以土地开发、项目合作等名义通过与开发企业签订协议、合作意向，违法违规圈占土地、进行土地成片开发的行为，并依法整改。

还将重点清理、查处无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地行为；超越批准权限非法批准占用土地行为；不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地行为；应当以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权，而采用协议方式出让行为；不按照法定的程序出让国有土地使用权行为。重点清理、查处国有土地使用权人未经批准擅自改变土地用途的违法行为。清理、查处“以租代征”土地违法行为，重点查处通过租赁、承包、联营合作等方式非法使用农民集体所有土地进行非农业建设、规避农用地转用和土地征收审批的“以租代征”行为。清理、查处非法买卖或变相买卖农村集体土地(包括宅基地)的违法行为。清理、查处擅自使用国有划拨土地和农民集体所有土地(包括宅基地)进行房地产开发的违法行为。

东方早报记者 栾晓娜

2010年，市民如用住房公积金购房，首次购买普通自住房的贷款政策不变，每户家庭最高贷款限额仍为80万元，但是对于再次贷款购买第二套普通自住房的，其最高贷款限额则从原先的80万元减少到60万元。

继上海市于前天明确更严格的二套房信贷管理、二套房认定标准后，上海市公积金管理中心昨天下发《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)，作出上述规定。

首套房每户最多贷80万

《通知》称，为贯彻2009年12月14日国务院常务会议精神，根据上海市委、市政府有关继续支持本市居民自住和改善型住房消费、抑制房价过快上涨势头的要求，上海市公积金管理中心对公积金个人购房贷款政策进行相应调整，并经上海市住房公积金管理委员会第二十四次会议审议通过。

早报记者从《通知》中发现，2010年公积金个人购房贷款对首套房的政策仍然保持不变。根据规定，对首次购买普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额仍为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额仍为80万元。只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额仍为30万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额仍为40万元。

二套房每户最多贷60万

但是，《通知》对于二套房的贷款政策却明显收紧，最高贷款限额由原来的80万元减少为60万元。《通知》称，对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元。只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额为20万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额为30万元。对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。

此前，根据上海市公积金管理中心2009年1月4日发布的《关于调整本市购买第二套普通住房公积金贷款额度的通知》规定，对于已贷款购买一套住房的市民，在原有贷款还清后，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，若符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住房的住房公积金贷款政策执行。经认定可按首次购买普通自住房的住房公积金贷款政策执行的借款家庭，每户家庭(以2人以上，含2人计算)基本住房公积金的最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

二套房仍最少首付20%

昨天发布的《通知》还明确，首次购买普通自住房和人均住房面积低于本市平均水平购买第二套普通自住房的，住房公积金贷款最低首付比例仍继续执行不低于所购房屋总价款的20%。

这项政策以及以上关于首套房、符合一定条件二套房的两项贷款政策，执行期限均为2010年1月1日至2010年12月31日。

◎　相关链接

购买普通自住房套数认定方式

1. 申请纯住房公积金个人购房贷款的，由住房公积金受托单位通过“住房公积金贷款受理查询系统”确认的使用住房公积金购房贷款次数，或通过“市房地产交易中心房屋登记信息系统”核查借款人家庭住房套数予以认定。

2. 申请组合贷款的，根据该笔组合贷款受理商业银行的认定标准确定。

3. 人均住房面积的认定，以市房地产交易中心提供的有效资料为准。

中国内地最贵的可供应土地在哪里？上海外滩。如今，这个地王成群区域的土地闸门正在徐徐打开。

　　11月30日，曾经创下国内土地单价记录的黄浦区163街坊地块“二次出让”信息发布会如期举行。据出让方透露的价格信息，该地块出让的楼板价将在4万元/平方米以上；与此同时，上海外滩国际金融服务中心8－1地块也已正式推出，“预申请报价不得低于90亿元”。

　　12月1日，本报从上海市黄浦区规划和土地管理局了解到，“外滩金融集聚带已经正式进入土地推介出让阶段，163地块和8－1地块是这个区域最先推出的两幅土地。”

　　业内已经充分感受到了外滩金融集聚带土地开闸带来的“地王气息”：163地块将成为中国内地单价地王，而8－1地块也已基本锁定中国内地的总价地王。头两块地牛刀小试，外滩金融集聚带就已获得两顶“桂冠”。

　　一位参加了上述土地信息发布会的知名地产商人士大致估算，外滩金融集聚带面积2.6平方公里，以该区域相对非核心位置的163地块每平方米土地20万元出让底价测算，整个区域的土地价值将超过5000亿元。

　　黄浦区规土局有关人士告诉本报，外滩金融集聚带的土地将在“十二五”期间基本完成出让，十年基本建成。

　　这个中国土地出让史上迄今最贵的土地盛宴，将给上海乃至整个中国土地市场和房地产市场带来怎样的冲击，没有现成的案例可供预测。

　　地王成群

　　从已经进入出让程序的“准单价地王”163地块和“准总价地王”8－1地块，可以窥见外滩金融集聚带在土地层面的巨大冲击力。

　　黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端，占地面积13709平方米，容积率低于4.8，总建筑面积达到65803.2平方米，土地性质为商业、办公、金融保险等综合用地。这块业内耳熟能详的宝地，曾在2007年拍出了44亿总价、6.7万元/平方米楼面地价，但次年被退回，命运多舛。即便出让方在11月30日信息会上透露的估价约26亿―30亿元有所缩水，但二次出让其全国单价地王的地位丝毫没有动摇。

　　和第一次比较失败的出让相比，一个值得注意的细节变化是，163地块此次是作为整个外滩金融集聚带中的首幅土地推出的，而两年前则没有这样的身份。黄浦区规土局有关人士证实，该地块今后的开发和物业经营等各方面，也将享受整个区域的照顾政策。

　　首次露面的8－1地块，超高的总价令其更显神秘。资料显示，外滩国际金融服务中心(8－1)地块位于老外滩南端的中山东二路东门路，总用地面积约5.73万平方米，除部门公共配套外，规划为商业、金融、办公、文化综合用地，地块总建筑面积达37万平方米。

　　据11月中旬土地出让方在地块信息发布会上披露的预计底价在90亿—100亿元，预申请报价则不得低于90亿元，如此起拍楼板价也超过3万元／平方米。地块将于今年12月中旬正式公告推出，明年1月前后招投标。

　　“推出这两幅土地，其中一幅还是业内比较熟悉的老面孔，政府方面显然有比较明显对市场的试探意图。”据一位接近政府层面的知情人士透露。

　　这一说法，本报记者以投资者身份从黄浦区规土局方面也得到了相应证实。该局人士透露，在近半年内，外滩金融集聚区正式推出的土地仅这两幅，但同时在运作推出的地块众多，包括计划明年将推出的新和平地块、596地块，明后年内将推出的复兴地块、董家渡13及15号地块。

　　上述知情人士指出，其中董家渡两幅地块体量更大，而随着整个外滩区域交通市政配套逐步完善，地块也将进一步增值，可以说，这里即将出让的每一幅地块都是“地王级别”的。

　　与地王地块出让“配套”的自然是地产大鳄云集。本报记者了解到，仅在8－1地块的信息发布会现场，就有包括新鸿基、和黄、仁恒、丽丰控股、上海置业、爱美高、绿地、复地等海内外的巨头亮相。

　　外滩源“升级版”？

　　“为什么地王成群？除了极具历史底蕴的外滩具有绝版地段和稀缺性外，上海两个中心地位确立，打开了外滩金融集聚带未来发展的广阔空间。”沪上某知名土地研究机构分析师简单概括。

　　据上海市黄浦区区长周伟对外的描述，外滩金融集聚带主要由两部分组成，第一部分是原上海CBD地区的重要组成部分外滩金融街；第二部分是现在称为“南外滩”的新开河到南浦大桥之间的沿黄浦江地带。整个区域沿黄浦江沿江岸线4.8公里长、面积2.6平方公里。

　　多位上海政府层面的知情人士告诉本报记者，黄浦江边，尤其是浦西老外滩区域，早在2005年时，就已经形成了浦西外滩沿岸分三段不同风格的开发战略。

　　而在许多人眼中，如今的外滩金融集聚带很大程度上就是外滩源的“升级版”。

　　当年以吸引国际大鳄为目标之一的外滩源项目，举世瞩目，但由于种种原因，进展缓慢，其中一大阻碍就出在土地环节。

　　本报从黄浦区规土局获悉，外滩源属于外滩金融集聚带的一部分，协同开发。全新出炉的外滩开发计划，如何避免重蹈外滩源覆辙？有关部门做了周密的准备。

　　10月底，作为外滩金融集聚带的总体发展商——上海外滩投资开发(集团)有限公司正式揭牌，标志着集聚带进入实质化运作阶段。据了解，公司注册资金10.1亿元，创下了上海区属国企迄今注册资金之最，属于政府型投资公司，下有上海新黄浦(集团)有限责任公司、黄浦区土地发展公司、外滩一体化公司等全资子公司，净资产22亿元。该公司董事长周海鹰对外表示，目前制约外滩金融集聚带发展的主要瓶颈，仍是土地稀缺所导致的高品质商办楼宇不足，首要任务就是土地储备。

　　“对市场的冲击不可避免”

　　为了避免这些黄金地块出让再遇波折，外滩土地出让首先在土地出让模式上打破了常规。

　　据了解，163地块和8－1地块都将采取“先招后拍”的新规则，首次实行预申请制度。“所有的土地都将在完成拆迁等相关前期运作后，以‘熟地’状态出让，避免因拆迁等问题导致出让后交地、开发的延误。”黄浦区规土局相关咨询部门人士表示。

　　外滩金融集聚区出让的所有土地均为商用性质，没有住宅用地。易居中国分析师薛建雄指出，“这些土地的出让，将在多年没有太多波澜的上海商用土地市场掀起巨浪，对周边区域甚至整个上海的影响都将逐步显现。虽然没有住宅土地直接供应，但其周边区域的宅地市场无法避免冲击。”

　　随着近两年外滩金融集聚带曝光，周边区域住宅楼盘早已借势展开了重点炒作。而集聚带本身的物业供应带来的直接冲击，可能更为庞大。目前，黄浦区已在老外滩南部拓展出近2平方公里的区域，有望新增150万—180万平方米楼宇面积，硬件建设投资将达750亿元—900亿元，该区域高档商办物业的市价已经接近10万元/平方米的水平。

亚洲第一高楼——上海环球金融中心终于租出去了。

17日，上海环球金融中心运营方，森大厦(上海)有限公司综合运营部人士回应本报，上海环球金融中心的总出租率已经从年初的50%，上升到目前的65%左右。

从7楼至77楼，共计226900平方米的面积为写字楼楼面。随着11月初著名会计事务所的安永拿下其43-50楼的8个楼面租约，上海环球金融中心已然松了一口气。

安永中国主席吴港平告诉本报记者，迁至陆家嘴[25.00 -5.84%]，更重要的原因是其服务的大型客户，包括跨国银行及一些金融机构，已经搬迁至浦东新区，或者是显露出搬迁意向，这使得他们对陆家嘴金融城潜力很有信心。

“浦西的许多金融机构在今年陆续搬到浦东，在三季度尤其形成趋势。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉本报记者。此前陈是仲量联行中国区董事，并担任安永的租赁代表，“最重要原因，一是浦东写字楼租金下调，二是双中心政策效应开始散发诱导力。”

据浦东新区金融服务局12月的统计数据，截至10月底，浦东新区共有各类金融机构593家，较上年增加49家，约占上海金融机构总数的80%。

空置率下降，租金下调

“截至目前，金融行业依旧是环球金融中心主要的客户，主要包括银行、保险、证券、基金管理。”森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓告诉记者。

上海环球金融中心提供给本报的租户名单显示，银行业租户中，即包括日本三井住友银行、瑞穗实业银行及横滨银行、法国巴黎银行、德国商业银行、韩国产业银行等10家国际性银行。

除了律师事务所、咨询机构及会计师事务所之外，亦有部分国内企业同时落户其中，例如国泰基金管理有限公司、新华都[32.40 -0.92%]实业集团股份有限公司等。

“新华都在环球的65楼，包括新华都实业集团和其收购的港澳资讯，唐骏就在我们的65楼办公。”森大厦(上海)有限公司媒体宣传部人士告诉记者。

“事实上目前陆续还有一些意向租户正在谈，我们希望租户能更多集中在金融或相关机构，但今后亦会有不同行业的出色公司入驻，对于来年的出租形势我们非常有信心。”该人士表示。

在出租率提高的另一面，是租金的向下调整。市场传言，从2008年投入使用以来，随着欧美意向客户的出走，上海环球金融中心的日租金已经从最初的20元/平方米，下降至18元、12元，低区甚至出现8元/平方米的情形。

“整个陆家嘴的租金，从去年三季度到今年的三季度，租金均价已经下降了30%左右。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉记者，“目前整个陆家嘴的日租金均价是6元/平方米左右，环球出租给安永的价格并不会比这个好多少。”

上海环球金融中心方面以公司机密为由，并未对本报提供和安永签订的租金情况。其综合运营部人士亦对本报表示，其办公区域的租金根据市场的变化，楼层的高度，租户所需面积以及租赁年限，价格不尽相同。

安永上海市场推广及传讯部经理崔志颖告诉本报，此前安永内部有一个团队专门负责新办公地址的租赁，综合对比了各方的价格，由于与环球方面签订的是一个长期的租赁合同，所以价格上会节省很多。

“我们将于2010年7月迁入新办事处，届时会把2500名分散在上海三个办公地点的同事集中在环球金融中心。”崔志颖告诉本报。

中资买楼，外资租楼

“国家层面和上海层面就双中心的政策持续出炉，其后发效应不断体现，比预期来的早一些，由此众多内资金融机构利用写字楼市场的调整期，开始在上海陆家嘴布局。” 写字楼中介机构人士表示。

12月17日，浦东《关于完善陆家嘴金融城商业配套的财政扶持办法》启动实施。

办法意在通过财政扶持、补贴奖励方式，连续三年对陆家嘴商业配套建设有成效的楼宇进行表彰。金贸大厦、花旗集团大厦、上海中银大厦成为首批获奖楼宇，而这三栋楼，出租率甚高。

“政府的意向，就是希望完善陆家嘴金融城的综合配套，吸引更多的金融企业入驻。”

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示。

搬迁仍在陆续进行。本报多方获悉，仅银行行业，12月5日，光大银行上海分行即从外滩搬至世纪大道1118号上海光大大厦。而位于南京东路的中信银行[7.88 1.16%]，目前已在陆家嘴某高级写字楼租用多个楼层，将于2010年年中搬迁。

第一太平[4.23 -2.98%]戴维斯中国区市场研究部高级经理简可对本报分析，就在三四季度资金充裕的中资机构不断购置的陆家嘴的大宗物业，一方面活跃了陆家嘴的商办楼交易市场，另一方面也带来不少新的金融机构入驻。

“其中近期，太平洋[17.00 -4.87%]人寿保险已经购买了小陆家嘴太平金融大厦16000平方米，共计6个楼面。同样也是大手笔。”简可表示。“随着国内保险公司进入陆家嘴市场，投资交易市场正在复苏。”

据悉，三季度之时，上海农村商业银行以接近每平方米50000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面；中国农业银行以均价44000元买下浦江双辉大厦37个楼面。民生银行[7.56 -1.56%]也已买入位于陆家嘴金融贸易区核心地带的大楼。

仲量联行上海分公司人士表示：“随着上海写字楼市场越来越多被自用客户大宗购买，以及浦东新竣工物业整体入驻率上升，上海甲级写字楼的市场信心在增强。”仲量联行方面预计，浦东甲级写字楼的租金有望在明年一、二季度率先反弹。

而这些陆续到来的金融机构，其创造的经济效益正在扩散。

12月，浦东新区金融服务局发布数据显示，前三季，上海浦东新区金融业实现增加值558亿元，同比增长28.4%，为各大行业增速最快，对同期浦东地区生产总值增长的贡献率达到54%。

上海市经济适用住房申请审核、轮候供应试点工作12月18日起将在徐汇、闵行两区正式启动。为方便申请家庭更好地了解有关政策，有序参与申请审核工作，上海市住房保障和房屋管理局委托东方网，就本市经济适用住房准入标准、供应情况、申请和审核、轮候和选房、售后管理等问题作了相关政策问答。
　　
　　关于准入标准
　　
　　1、申请购买经济适用住房的家庭需要符合哪些条件？

　　答：申请购买经济适用住房的家庭，所有成员需要同时符合下列四方面条件。

　　第一方面：居住及户口年限
　　（1）必须在上海市实际居住；
　　（2）具有上海市城镇常住户口连续满7年；
　　（3）现户口在提出申请的所在区连续满5年。
　　有下列情况的，可不受以上条件限制：
　　一是7周岁以下的儿童，原户口在申请家庭户籍内的未婚现役军人、海员、野外筑路、勘探等人员，不受户口年限限制。
　　二是7至18周岁以下的未成年人，不受上述第（3）项条件的限制。
　　
　　三是夫妻双方婚前均符合户口年限的要求，结婚后一方将户口迁到另一方的，迁移的一方不受上述第（3）项条件的限制。

　　第二方面：住房面积
　　人均住房建筑面积小于或等于15平方米。

　　第三方面：收入和财产
　　（1）申请家庭人均年可支配收入不超过27600元；
　　（2）申请家庭人均财产不超过7万元。
　　“家庭人均年可支配收入”是指申请家庭在规定的申报期内年可支配收入（包括扣除缴纳的税金和社会保险费后的工资性收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等）除以申请家庭成员人数得出的金额。即申请家庭年可支配收入／申请家庭成员人数。
　　“家庭人均财产”是指申请家庭拥有的全部存款、有价证券、车辆和非居住房屋等资产，除以申请家庭成员人数得出的金额。即申请家庭财产／申请家庭成员人数。

　　第四方面：住房交易行为的限制
　　申请家庭所有成员在提出申请前5年内没有出售过住房，也没有将住房赠与申请家庭成员以外的人。
　　
　　2、申请购买经济适用住房的单身人士需要符合哪些条件？

　　单身人士申请购买经济适用住房，必须符合以下规定：
　　（1）符合前述申请准入的四方面条件；
　　（2）年满30周岁、具有完全民事行为能力；
　　（3）未婚、丧偶或者离婚；离婚的单身申请人必须离婚已满3年，其在提出申请所在区的户籍年限累计满5年（即在所在区的户籍年限可以不连续计算）。
　　
　　3、准入标准的调整完善

　　考虑到本市中低收入住房困难的户数较多、土地资源较为稀缺，同时全市人户分离的情况比较严重，目前还难以准确估量经济适用住房的需求数量，因此试点阶段的准入标准按照“先紧后松”的原则予以确定。试点阶段之后，市房管局将委托专业机构开展专项社会调查，征询市民意见，并且结合试点实践情况，逐步放宽准入标准，为明年经济适用住房工作在全市面上推开做好准备。

在东京一家日本跨国公司工作的北京人王栋，这些天挺犯愁。公司人事部已经和他商量，准备在明年3月调他到上海工作，而他在半年前刚刚娶了一位日本同学做太太。“男子汉到哪都一样，反正工资不少你一元。”王栋心里是这么想。但有两个问题让他犯愁：一是东京新买的房子怎么办？二是要不要在上海买房子？

和太太商量了好几次，太太回答的总是同一句话：“你决定就是了。”其实她还是愿意到上海生活，因为她觉得世博会应该很热闹，老家名古屋前几年也曾因此热闹过一阵。
王栋毕业于日本早稻田大学，在现在这家公司已经工作6年。工资从最初的20万日元/月(约1.5万元人民币)，也已经涨到32万日元/月(约2.3万元人民币)。与在中国的同龄人相比，他已属“高级白领”。但在东京，拿这点钱只够养家糊口，并没有进入“小康”行列。

东京人结婚九成租房

今年3月，为了迎娶大学时同班的绫子，王栋下决心在东京买房。房子位于东京都江户川区，这个位置相当于上海的闸北区，在一栋单体12层高的公寓楼里的第5层，站在阳台上，可以看到东京迪斯尼乐园每晚燃放的焰火。

东京稍微有点经济实力的人都比较忌讳住到“新村”或“花苑”，因为这种村落式的群居住宅，在日本属于政府开发的廉租房，叫“团地”。虽然配置有超市和银行、邮局，生活十分便利，但毕竟三教九流混杂一地，因此社区环境缺乏足够的吸引力。

算上留学期，王栋在日本先后打拼了10年，但只存下400多万日元(约30万元人民币)。民间机构日本生活研究所的一项调查显示，东京91.5%的年轻人都是租房结婚。不是他们不愿意买房子，而是凭自己的工资买不起婚房，当然更不愿意当房奴。

王栋感到幸运的是，没有接到如上海丈母娘那样“连房子都没有，凭什么娶我女儿”之类的“结婚条件”。绫子的爸爸妈妈说：“好好工作，好好努力，争取在35岁时能够买下自己的房子。”35岁，是日本人第一次买房的平均年龄。绫子的爸爸也是在这个年龄买下了一套三室一厅，至今还在还贷。

王栋花了4500万日元(约350万元人民币)买下了三室一厅的新房，根据房产公司的介绍，房屋墙体使用的是一种新型的建材，叫“空气墙”。“空气墙”不仅能够保暖与隔热，而且还具有调节室内湿度的功能。当室内湿度不够标准时，它会把室外湿气吸纳进来，尽量保持一年四季室内的恒湿。

房产公司有两种付款方式可供选择：如果不付首付款，则每月支付10万日元(约7500元人民币)，再加上部分年中、年末奖金的方式。或者可以选择支付10%的首付(450万日元)，每月再支付8万日元(约6000元人民币)，再加部分年中、年末奖金的方式。还贷期均是30年。

在日本，一般的公司职员，都能在每年的7月和12月拿两次奖金，银行和房产公司都会要求购房者在这两次发奖金的时期拿出一部分奖金用于支付房款。

日本卖房都是按照实用面积计算。王栋的房子刚好是100平方米，如果按照中国以建筑面积来计算卖房的话，应该是130平方米。也就是说，每平方米的售价约为35万日元(约2.6万元人民币)。

同时，日本出售的新房都是精装修房，并配置基本的设备，如橱柜、卫浴设备和壁橱，购房者“拎着包就可以入住”。王栋买的那套房子，如果按上海的装修标准计算的话，装修费至少花了30万元人民币(约400万日元)。也就是说，王栋花了4500万日元买下了130平方米的房子，事实上已经省去30万元的装修费，实际的购房款只用了4100万日元(约315万元)，每平方米的实际售价只有2.3万元人民币。

此外，日本购房者享受的房屋绝对质量保证期是20年。在20年中，房子出现裂缝、倾斜、渗漏等建筑质量问题，房产开发商必须无偿修理，并作出相应的赔偿。

上海房价比东京实际贵了8倍

王栋前几天到上海来出差，到闸北区去转了一圈，发现那里130平方米的二手房，总价已经高达400万元人民币，比他东京的新居还要贵。而他半年前在东京买下的新居，估计已经跌到4000万日元。因为日本的二手房相比新房价格都会略低。

王栋已经接受了公司人事部的约谈，准备明年带夫人到上海工作。但在多方比较之后，他也同时决定，不放弃东京的房子，也不买上海的房子。理由很简单：上海的房价让人看不懂。因为东京的收入比上海平均要高出8倍，即使上海的房价目前与东京一样，但如果结合收入水平，事实上上海的房价已经比东京贵了整整8倍。

“难道上海的房价没有泡沫？”王栋很纳闷。

今日，本年度上海最后一次大型房展会落下帷幕，回顾4天的房展，无比形象诠释了“卖方市场”这一楼市年度关键词。

盘点今年来上海所举行的四次大型房展可以看出，上海楼市在2009年从寒冬一直走到了如今的沸点，“中国·上海房地产展示交易会”在年末已变成了大部分房地产开发商展示形象的舞台，年初的“打折、优惠”如今已经被“无房可卖”取代。

数据显示，11月份上海住宅成交量总量167万平方米，相比今年年初1月份的48.81万平方米增长242%，住宅均价达到18686元/平方米。业内人士预计，今年上海商品房销售总量将突破3000万平方米，从而超越2007年，成为楼市最火爆的一年。

春季房展：黎明初现

2009年3月12日-15日，农历新年后的“上海之春”房展上，房地产业还是一片凄风冷雨。作为今年首个大型房展，参展开发商数量从去年的130家减至约百余家，减幅两成。

延续2008年年初开始的打折策略，3月份的展会变成了众多地产商的营销比拼现场。有不少开发商用“买房子送钻石”“买独栋别墅送宝马”“送百万豪宅”等促销“噱头”吸引看房人。春申丽园两房型可获得8.8折、三房型可获得8.6折优惠，绿地东海涟城小户型总价最低仅为30.2万元，在展会期间购买单身公寓的客户还可获赠价值每平方米1500元装修、全装全配的优惠……

不过，13万人次涌入展会捧场，其中大部分是具有刚性购房需求的人群，这已经显露出上海的楼市开始逐渐走出阴霾的端倪。此外，2月份商品住宅成交面积为78.76万平方米，环比1月的48.81万平方米增长61%。

五一房展：全面复苏

很快，上海楼市的复苏速度超出想象，两个月后的“五一假日楼市”上，市场已经开始出现了火爆的苗头。分别在上海浦西和浦东举办的两场“五一”房展上，总参观人数突破了21万。

其中浦西“假日楼市”参观人次达17万，成交(含意向)金额19.2亿元，创下办展以来的历史新高，房展成交面积(含意向)为13万平方米。而去年五一假日楼市的参观人次仅8万，成交(含意向)金额5.5亿元；去年十一假日楼市参观人次为13万，成交(含意向)金额11.7亿元。去年十一房展成交面积(含意向)为10万平方米。

调研报告显示，当时的买涨情绪抬头迹象已经非常明显。多数开发商通过多批推盘小幅加价，且后继房源的报价已经达到2008年高位的营销手法，给购房者以涨价的心理暗示，使得多数看房者入市。万科金色里程的报价从年初的1.5万元/平方米，上调到4月份的1.65万元/平方米之后，“五一假日楼市”期间又抬高到1.7万元/平方米，这个价位已经接近去年万科在三林创下的最高纪录；和记黄埔[53.95 -0.65%]高价推出的御翠园24栋双拼别墅，在三天内售罄。

十一房展：遍地豪宅

经历了上半年上海楼市复苏到火爆的过程后，国庆长假期举行的“十一假日楼市”规模继续创历届之最，比“五一假日楼市”的参展楼盘数量多20%以上。

“十一假日楼市”之前不多久，9月10日，中海地产亿70.06亿夺“长风6B7C地王”，中国新地王在沪问世。此后不久，9月30日，绿地集团以72.45亿元拍下龙华路地块，楼板价格27231元/平方米，超出底价111%，该价格刷新了之前由中海70.06亿元拍得长风6B7C地块时创下的记录，成为中国新地王。

由于投资者前期普遍对于豪宅市场的“看多”，投资者对于豪宅市场的热情有过度“溺爱”的现象，豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛，甚至导致上海住宅周成交均价一度突破2万/平米。

研究报告显示，长风70亿元地王出现后，多个豪宅项目伺机赶搭“十一假日楼市”的东风上市，上海报价达到或超过10万元/平方米的楼盘已达到13个之多。

房价究竟何去何从

12月4日，在上海今年最后一次房展会上，上海城投置地(集团)有限公司的保障性住房社区被摆在了显眼的位置，由这家国有企业所建造的经济适用房小区将成为上海中低收入市民住房的保障试点。

而在商品房范畴内，开发商们却已经忘却了年初时拼命促销的，很多开发商表示，早已经完成了全年的销售任务，这次来参展也仅是响应房协的号召来应景。一些人说，“我们也着急，房子都卖完了，没房可卖了”。

在这次楼盘展销上，“展”是主角，“销”是配角，大量楼盘要等到明年才会入市，而价格方面，则基本上没有折扣的余地。

尽管这个由房协牵头的房展主题为“关注民生，倡导中低价位、中小套型普通商品住宅”，但从实际推介的楼盘来看，要想买到一套“中低价位普通商品房”已经变得越来越困难。

今年来上海四次大型房展

时间 名称 参展楼盘 参展人数

3月12日-15日 “上海之春” 100余家楼盘 13万人次

5月1日-4日 “假日楼市”(浦西) 200余家楼盘 21万人次

房交会(浦东) 10月3日-6日 “十一假日楼市” 220家楼盘 13万人次

12月4日-7日 房交会 房源少 看房人不多

上海官方显然对土地市场的热度信心十足。

沉寂2年的新江湾城最新推出C6地块直接将起始楼板价报到1.7万元/平方米，这是2007年宋卫平带领绿城集团拿地时土地楼板价的3倍多。同时，出让文件首次明确规定了从拿地至预售的期限，以此防止开发商捂盘。

楼板价或超仁恒拿地价

20日，新江湾城C6地块出现在上海市规划和国土资源局88号土地公告上。

出让文件显示，C6地块东至江湾城路、南至殷行路、西至政和路、北至国秀路，土地总面积为12.17万平方米，其中，出让面积约为11.45万平方米，另有7193平方米的幼托用地不纳入出让范围。

这幅居住用地的容积率为不大于1.0，但是其中标明“地上住宅建筑面积不大于地上总建筑面积的90％”，也就是说，地块可建住宅面积最多仅为10.31万平方米。

土地挂牌起始价17.1776亿元，加上市政配套费用，这幅土地楼板价为1.7万元/平方米。以上海土地市场的热度，成交时楼板价极有可能超过仁恒2007年的2万元/平方米。

开发商捂盘成本很高

从文件看，C6地块几乎是要求最苛刻的土地。不仅土地保证金高达2.6亿元，还要求土地款必须在签订出让合同一个月内全部付清，而在此之前，土地款的支付期限一般在60天左右。

更重要的是，文件首次明确规定，“自《出让合同》签订之日起一年内达到预售条件”。尽管新江湾城前几年已经出让多幅土地，但至今仅有合生创展、华润以及与城投合作的汉斯三家公司项目在售，而在2007年创纪录拿地的绿城以及仁恒项目则未见动静。官方第一次将预售时间写得如此明确，开发商将不得不在拿地半年内即开工建造，几乎没囤地捂盘机会。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，虽然要求开发商签约之日起一年内达到预售标准，但是文件上并未说明一年内达到预售条件必须出售，实际上开发商还是可以捂盘的，只是成本高一些。

购房渐成投资工具

一方面是土地价格疯涨，另一方面，购房者对房价继续飙升的恐慌明显加剧。

上周末搜房网举行的一次万人团购调查显示，过半（53％）看房者准备在六个月内购房。调查还显示，改善性以及投资性置业比例已经超过了第一次购房的刚性需求。一定程度上，买房已经成为收益明显的投资工具。

市民许先生表示，他看的一个楼盘，最新一期开盘的价格，相比年初已经接近翻番。“只要能买到房，放两个月肯定就升值了。”

记者昨天（10月30日）从上海中原地产等多家中介获悉，有关“上海第二套房贷款利率从11月1日起将严格按照基准利率上调10%来执行”的消息确实属实，近日有部分国有商业银行上海分行口头告知了沪上各大房产中介。而据了解，有关二套房利率上调10%的规定北京实际上从7月就已开始严格执行。

据介绍，今年年初以来，随着房地产市场的回暖，今年6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，强调了二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。随后在7月17日，银监会主席刘明康也在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调严格执行二套房贷政策。

“该项新政策出台后，北京部分国有商业银行从7月就严格执行，即二套房贷的首付和利率都严格实行首付4成、利率上调10%的规定。但上海部分国有商业银行在执行中出现‘放宽’现象，即首付严格执行了4成，但利率却没有上调10%。所以说，这次上海二套房贷利率上调10%只是严格执行了6月银监会的规定，并不是什么新鲜事，可能和年底各银行已经完成全年房贷指标有关。”有关人士介绍。

但也有业内人士指出，上海楼市一向是全国楼市的风向标，上海二套房贷利率的从严或许是房地产信贷政策从严的风向标。（余美英 车利侠）

在昨天市政协主席会议上，一份题为《关于进一步加强城市规划和产业规划结合的建议》草案提出，在特大型城市产业集约化发展方面，城市规划部门如果只关心总体布局的合理性，缺少对现代产业园区建设所需要的基础设施和园区周边配套保障的综合考虑，将对产业园区发展产生不利影响。

　　据介绍，目前上海建设用地已达2860平方公里，根据近期对104个工业区块土地进行疏理的结果，到2020年，本市剩余工业可用地只有约160平方公里。

　　建议案指出，上海城市空间结构正从历史上的单核心向多中心演化，城市形态、功能与国际大都市相比还有一定差距。未来上海城市空间结构调整既要按照建设现代化国际大都市的要求，提高城市基础设施水平，发挥城市服务功能，又要面对历史遗留问题，遵循城市和产业发展规律。因此在新一轮发展中，需要加强对城市规划和产业发展的前瞻性研究。

【新民网·独家报道】10月12日下午，市政协十一届四十一次主席会议通过了关于“加快推进上海诚信体系建设的调查和建议”的建议案。新民网记者了解到，市政协社会和法制委员会课题组对上海社会诚信问题进行的问卷调查结果显示， 房地产机构、城管和物业公司在市民心目中的可信度最低，超过90%的受访者将诚实守信视为“吃亏”的代名词。

　　房地产和城管机构市民关注度高 诚信度却最低

　　据悉，此次上海社会诚信问卷调查共发放问卷2000份，获得有效问卷1856份，回收率92.8%。调查对象是20岁至65岁的上海市民，平均年龄为35岁，其中有上海户籍的占91.2%，目前在职人数占被访者总数的65.4%，文化程度在高中高职及以下的占57.1%，大学学历以上的占39.7%。

　　调查中发现，市民所关注的社会诚信的主要对象是政府（64.8%）和企事业单位（12.7%），其次才是个人和社会团体（10.6%和6.4%），可见政府及企事业部门的诚信是整个社会诚信状况的风向标，也是实现社会诚信状况好转的关键。

　　政府、企事业单位和社会组织等在民众心目中的可信程度，调查显示，科研机构、居民委员会、司法等机构的得分最高，而最低的是房地产机构、城管和物业公司。

　　记者从市政协了解到，在政府类机构中，城管机构受市民关注度很高，回答城管机构诚信评估问题的人多于医疗和教育机构，但其评价得分却很低，并很大程度地影响了人们对政府机构诚信度的总体评价。

　　从对经济和社会组织类机构的统计结果中可以看出，市民对房地产部门的信任程度最低，市政协社会和法制委员会课题组认为，这可能不仅反映了市民对房产交易的不信任，也反映了对房价不断高企的无奈，以及对房价越调越高、越控越涨的不满。

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私有经济组织从业者工作满意度低 不发加班工资引不满

　　据介绍，此次调查还分别针对职业、消费、社会交往等不同领域的社会诚信状况进行了调查。调查发现，目前在业的不同社会群体，对工作状况的评价得分有所不同，国家机关中的工作人员对工作状况的评价最高，而私有和社会组织中工作人员的评价最低。

　　政府机关和私有经济组织从业人员订立劳动合同的比例都是最低的，但在这两类组织内工作的人们对工作状况的评价却截然相反，政府机构从业人员的工作满意度上最高，而私有经济组织从业者的主观评价则处于末尾。

　　此外，另有1201人在回答加班工资情况时，“经常和有时发生不发加班工资”的比例达到27%，其中社会组织和私有经济组织发生的比例最高。

　　受访市民：90.2%认为诚实守信是“吃亏”的代名词

　　此次调查的统计结果显示出，诚实守信在相当一部份上海市民的心目中可能是“无用的别名”，有90.2%的人认为诚实守信在不同程度上会吃亏，认为不会吃亏的比例还不到10%。在导致社会诚信水平降低的原因中，唯利是图、道德水平下降和惩处不力位列前三。

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尽管大多数市民对于诚实守信更多的是一种期待，而对身体力行则还心存疑虑，不过，对于未来上海社会诚信状况的预期，调查结果尚属乐观，认为在不同程度上会比目前有好转的比例为54.8%。

　　政协委员和专家：社会诚信建设关键在政府

　　课题组的委员们和专家一致认为，社会诚信建设的关键在政府，有委员指出，社会舆论十分关注的杭州“飙车案”、云南“躲猫猫案”、河北“毒奶粉案”、陕西“纸老虎案”、河南“开胸验肺案”都说明，社会诚信建设的头等大事是政府首先要有公信力，如果政府信用缺失则不能从根本上解决问题。

　　委员们表示，社会诚信建设的重点应是民生领域，从调查情况看，涉及民生的经济部门和公共部门都存在信誉低下的问题，社会中介、广告、房地产、食品、药品、医疗的问题尤为突出。

　　诚信作为社会行为中最重要的准则，在具体的经济和社会交往中并未得到肯定，反而成为“吃亏”的代名词。委员们认为，这种错位的出现，与目前商业活动中不同程度存在的唯利是图的社会风气相关，本身就是社会道德水平下降的标志，再加上惩处不力、管理不严，导致诚信仅仅停留在口头上或宣传上。因此，社会诚信建设的方式和路径亟待探索突破。（新民网记者 杨扬）

正在开张的“金九银十”早早被8月火热的楼市抢了风头。

　　原本是房产“淡季”，但今年7月、8月份的房价却出现“反季节”的强劲势头。星河湾、外滩黄浦湾等内环豪宅的问世，更是拉高了成交均价。据上海台庆房产研展部统计，8月市区(外环以内)均价已达30702元，步入3万元时代。

　　新盘均价井喷

　　台庆发表的专项调研报告显示：8月市区(外环以内)均价已达30702元，该数据与2月份时的149

　　14元相比，上涨了105.9%。在其选择的2月-8月的40个在售新盘中，“有35个均价涨幅达2成以上，最高涨近一倍”。可见新盘均价呈现井喷现象。

　　其中，该报告跟踪的内环以内四个楼盘的情况分别为：嘉里不夜城卓悦居(东区)由2月的成交均价21100元涨至8月的29907元，幅度达41.7%；证大源深金融大厦(公寓部分)则由20636元涨至30327元，涨幅47%；紫勋雅苑涨幅28.3%，8月均价26759元；凯欣豪园涨幅29.2%，8月均价35176。四者均价突破3万大关，均价达30542元。

　　在调查的6个内中环楼盘紧随其后，均价涨幅则为一至五成，8月均价为2.1万至2.9万。如田林板块的明园小安桥项目在40%的涨幅下，均价现为27389元。而华润置地的橡树湾涨幅47.9%，8月均价更是已达29390，与3万元仅一线之遥。

　　此外在中外环和外郊环区域也有不同程度的上涨。部分楼盘如九城湖滨国际公寓、维罗纳贵都，涨幅达近一倍。

　　成交结构两极分化

　　在市区房价快速突进的同时，成交结构的差异日趋明显。一方面，豪宅依旧是市场成交的主角，受到“追捧”，一方面，总价较低的房源成交量开始下滑。

　　高力国际近日发布的最新数据显示，8月份上海共有468套豪宅成交，这些成交单价均在4万元/平方米以上的豪宅总成交金额达65.59亿元，无论成交量还是总价均创今年新高。其中仅8月新开盘的星河湾、外滩黄浦湾公寓两个项目就销售310套左右，成交金额接近50亿元。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，豪宅的主要客户群体之一来自境外，海外群体占3―4成，随着流动性的增加，海外购置沪上豪宅的成交量预计会逐步放大。

　　根据台庆房产的另一份报告， 4到8月的5个月时间内，“单价4万以上的豪宅累计成交1403套，超过了2007年(612套)、2008年(752套)两年的总和。”

　　若按总价算，则1000万以上的豪宅成交484套，环比上月增长126.2%。800~1000万总价住宅成交量与上月持平。再而，300~500万住宅，成交362套，环比上月增长10.4%。其余各总价区间中，除800~1000万总价住宅成交量与上月持平外，其他均呈现不同幅度下降，尤其是200万以下总价住宅成交量下降25.1%。

豪宅之中，“笑傲江湖”的当属8月8日开盘的星河湾，其首日成交额即达40亿。而8月9日低调开盘的外滩黄浦湾一日之内售罄。

　　此外，以200平方米为界，该面积以上的住宅成交量呈现不同幅度的增长；不足200平米的住宅则正处于下降态势。

　　供需左右房价走势

　　上海台庆房产副总经理陈史翎表示，新盘价格井喷，源头还是在于年后以来，成交量扩增过快，致使房源供应跟不上，给予了开发商惜售、提价的机会。

　　但当量价齐扬到一定程度，因价格上涨开始影响到购买力，之后便会呈现出7、8月量缩价扬的市场表现。

　　在高力国际的报告中也称：进入8月以来住宅成交量继续下降，但各地成交均价基本持平或仍在上涨。这一方面反映供应的不足；另一方面说明前期价格的快速上涨已经开始抑制部分购房需求。

　　李庆贤特别指出，明年世博会期间上海部分工地将停工或限制施工，将对明年房地产市场供应产生一定影响。这在一定程度上加深了对近期市场供应不足的担心。

　　来自另一家代理行戴德梁行的数据也显示，截止今年6月底，中国主要城市库存消化量已超过原有库存46%，空置面积和比率已处于历史低位。

2009年09月03日10:35 第一财经日报

关于房价的猜想与反驳(上)：金岩石：上海房价最高或破30万

关于房价的猜想与反驳(下)：资产的顶 民生的底

　　家住上海浦东花木社区的薛小姐是2004年10月从外地迁居上海时置业的，当时她买的这套大唐盛世花园的房子已经是第三手，单价每平方米1.2万元。8月中旬，薛小姐看到，附近中介的挂牌价已经到了每平方米2.5万元上下。

　　薛小姐问她在《第一财经日报》工作的先生：“你能不能讲讲道理，这房子住一年，就会旧一年，原来的墙和地按理说只能贬值，一年比一年贬值，怎么会越来越贵呢？这里面不就是泡沫吗？”

　　这是昨天下午2点，当预测北京、上海的房价未来5年翻一倍的“超级预测者”、金融学家金岩石赶到《第一财经日报》大会议室时，面对的第一个问题。

　　向左，还是向右？

　　金岩石回答：“请大家脑海里想象两个圈，一个是商品市场，或者叫实体经济；一个是资产市场，或者叫虚拟经济。每个人都站在两个圈圈的交汇处。向左，还是向右？

“我的答案是，在全球化、工业化、城市化的发展阶段，在货币作为现代经济核心的情况下，财富的原码已经从不能流动的土地那里，转移到拥有产权、可以流动的资产那里，而资产的价格和三个因素有关，就是预期、交易和流动性。

　　“所以，西湖边的一块土地，如果没产证，就没有价值。而你拥有产权的一个房子，因为有预期、流动性的支持，进入了交易，就能获得交易性溢价。这种溢价，你可以叫它资产泡沫，或者叫资产性的通货膨胀。

　　“资产泡沫，需要一个支点，就是原始的房子本身，但是泡沫的大小和房子的使用价值本身已经没有联系，而是和整个城市、社会的金融化程度有关。由于金融化，由于使用杠杆和交易的流动，会放大初始资产的价值……”

　　CBN记者还来不及消化金岩石的这套“新金融理论”，他已经把记者们准备提的好几个问题的答案都提前给出了——

　　“你想知道把现在这套房子卖了该干什么吗，你可以去买新的房子，更好的房子。”

　　“你会说我的钱根本不够买资产，所以你要敢于负债。富人就是负债的人，因为负债永远是跟着资产走的。”

　　“你会说债务是要还的，对，未来还现在的债，父债子还。前一段(时间)，我父亲给我看他现在所有资产的清单，有30万左右的现金，我想他要是把这些钱都花了该多好，他可以过更好的生活，最好他还能负债，因为他的债我现在很轻易就还了。你们每个人想想，越早负债买资产，是不是越好？当时你觉得债务很重，现在是不是觉得债务变轻了？所以我经常说，不投资，步行；投资，开车；举债投资，坐飞机。投资就是主动经营风险，现代人的生活方式就是富贵险中求。”

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　　反驳之声

　　从回答第一个问题到全面阐述自己的金融观，金岩石滔滔不绝地讲了一个多小时。而CBN记者们在会上会后的反驳之声也不绝于耳。

　　“你谈的都是豪宅富人，是整个房地产市场的顶部，而大部分人是中间夹心阶层，还有不少底层的人。他们劳动收入的增长赶不上房价的上涨，该怎么办？”

　　“房价的顶，很难测，也不可能由政府封顶，封其实也封不住，但是，如何保底，如何筑底，保障基本民生所需呢？顶和底是可以相互转换的，如果不好好筑底，只是听任顶部抬高，那么底价也会不断攀升；而如果能很好筑底，底部坚实了，顶部也不会抬得那么高。”

　　“你说上海房价有理由高过东京，我们的人均收入和东京差那么多，房价却高过它，真的正常吗？上海的面积是东京的3倍大，也就是说人口密度远远没有东京高，房价却更高，这也很正常吗？”

来自：新华网论坛

上海1600亿老洋房盛宴：投资者每平方米赚6万元
2009年08月17日 16:53瞭望东方周刊

在住房私有化发展数十年后的今天，老洋房作为记载百年城市人文历史的奇葩，却走了另外一条路，日渐成为城中盆景

《瞭望东方周刊》记者高艳平 | 上海报道

“现在的市场状况又回到了2007年。我刚刚跟房东谈了两小时，价格就往上跳了100万，从2100万到了2200万。”7月的上海，房产经纪人李楠(化名)抹着脸上的汗水，对记者说。

他刚从一家房产中介公司跳槽出来，准备单干，和几个合伙人注册的新公司马上就开张了，办公室就在徐汇区一栋花园洋房内，主要买卖还是瞄准老洋房。

“老洋房标的大，一年卖一套，比卖好几套普通的新房子佣金高。”3年前，李楠到上海做房产经纪人，第一笔生意就是卖掉一套张爱玲常德公寓里的房子，从此就把自己的目标定在了老房子上。

他狡黠地不肯透露自己卖了多少套房子，但是，在经济走势仍不明朗的时候，李楠干劲十足，对未来的市场前景相当看好。

“老洋房价格还有上升空间，毕竟市场上换手率比较高的投资性老洋房只有十几套，买来卖去。但是想买老洋房的人却很多。”李楠说，“2008年，有人看中了徐汇区永福路上一套房子，想出20万每平方米买，人家房东不卖，老洋房始终是供少于求。”

1999年，上海老洋房开始解禁，上市交易，伴随着房价的上涨，曾经养在深闺人未识的老洋房身价倍增。每平方米从原来的万元，增至到如今的10万元左右。

老洋房价格的上升，源于房产热潮推动，也源于老洋房的历史文化逐渐被重视，同时也源于：老洋房在上海各级政府加强保护的号召下，逐渐从原来的国家直管、老百姓拥有使用权，到现在越来越多地成为地方国企性质的房地产开发商的财产，无法再在市场上自由买卖。

老洋房之所以被人津津乐道，不仅仅是因为那些老建筑之美，很大一部分是因为老洋房曾经的主人，他们赋予了房子独特的魅力。然而在住房私有化发展数十年后的今天，这些记载了百年城市人文历史的奇葩，却走上了另外一条路，日渐成为城中盆景。

限量版老洋房

老洋房，即老式的独栋花园洋房，在旧上海，都是达官贵人、社会名流的居所。到1949年，上海在近代建造了近5000幢各种样式的花园住宅，总面积达300万平方米，其中，仅高级花园洋房的面积就达160万平方米，主要集中在徐汇、卢湾、长宁、静安等几个区。

以160万平方米高级花园住宅、目前市场单价10万元计，截至目前，上海老洋房的价值已经达1600亿。

解放后，老洋房归国家所有，逐渐淡出人们视野。但是，经历了50多年的历史变迁，有数据显示，老洋房占上海全市建筑的比例在逐年降低，从1950年占9.47%，到1995年已经降到了1.5%。

1998年左右，老洋房解禁，允许私人买卖。据史丹福老洋房租售中心的统计，2003年之后，老洋房的上市量逐年增加，2004年60套，2005年80套。近两年上市量有所下滑。

“目前老洋房产权清晰、能够自由交易的很少，也就60套左右。”李楠说，“绝大多数老洋房是系统产、军产，还有国家直管的使用权房。”

系统产是指产权归市区级政府、国有的企事业单位，“譬如花园饭店、兴国宾馆、瑞金宾馆产权归由东湖集团所有，名人故居的产权归文物保护单位所有”。

国家直管老洋房，类似于直管公房，由上海各区房管所脱胎的房产集团，譬如徐汇区的徐房集团、卢湾区的永业集团委托管理，产权国有，使用权归花园洋房里的老百姓。

以卢湾区为例，卢湾区房管局副局长包华向本刊介绍说，卢湾区共有历史优秀建筑59处，独栋老洋房15处，其中包括孙中山故居、周公馆等名人故居，还有原属旧上海跑狗场老板英商马立斯的瑞金宾馆，及马歇尔下榻的太原别墅瑞金宾馆分部。15处花园洋房中，有9处为系统产，6处是属于国家直管。

除个人产权可以自由买卖之外，按照上海市房地局2004年第17号文件的规定，系统产和授权区房地集团直管的花园洋房，一般不得进行产权处分，如特殊情况要处分，必须经过上海市房地局的审核。

“这些国家直管的使用权房，在前几年都是可以通过使用权转产权的方式买卖，但是2007年之后逐步停止。”上海祺家老洋房投资顾问公司总经理蔡芒华对《瞭望东方周刊》说。他曾是史坦福老洋房租售中心的总经理。

投资者收益丰厚

政策对花园洋房产权买卖的限制，使得市场上能自由流通的老洋房存量非常少。稀缺，价格自然不菲。

“2003年，一栋老洋房每平方米三四万，人们已经觉得很贵了，当时的高端公寓价格也就每平方米1万多。但是现在已经到了每平方米10万左右。”公恒房产总经理卢海龙说。

公恒地产专做老洋房的买卖，2006年成立，目前在上海老洋房集中的地块，已经拥有三家店面。

根据卢海龙的说法，花园洋房的价格跟新公寓衡量标准不同，“主要看地段、弄堂环境和花园面积，而且老洋房的单价是以占地面积计价的，而不是房屋的建筑面积。现在上海最好地段的土地面积是2000万元一亩，实际上，这个价钱买得到地吗？买不到。”

“目前成交的老洋房基本上都在5000万元以下，这是一个分水岭，5000万以上的顶级花园洋房，不是产权不清晰，就是有其他历史遗留问题，绝少拿出来卖。”卢海龙说。

就在本刊记者采访公恒地产之前，店里来了看似非常普通的顾客，“出1.2亿想买一套洋房，因为涉及法院查封等问题，谈不下来。”

购买老洋房的人往往神秘而低调。早些年，“老洋房的买家以老外、海外华人、港台人士为主。2005年以后，江浙一带的人开始占绝大多数，一些企业家新贵，企业上市了，有钱了，就会来买老洋房。”公恒地产业务员林浩说。

而买老洋房的目的，据李楠的观察，80%都是投资加自住，有些人是自己住两年，然后就抛出去。

在老洋房价格飙升的这几年，投资老洋房收益丰厚。以李楠独家代理的乌鲁木齐北路一处清末翰林张翰卿的老宅为例，建筑面积358平方米，2003年，房东买进的价格是800多万，到现在，挂牌价已经达到4650万，增值5倍有余。

不仅可买下产权增值，承租之后做二房东也获益颇丰。史坦福老洋房租售中心就曾经承租多幢使用权的花园洋房，通过装修，进行二次出租，获得很好的收益。

以长宁区镇宁路一套3层的老洋房为例，三层两幢相连的大宅，带2000平方米花园，解放前曾是大中华橡胶厂老板的寓所。“史坦福拿到10年的租赁权，在保留原来结构的同时，对门窗等多处翻新，分割改造成了16套大小不一的公寓，每套都有独立卫生间和厨房，还带一个或露台或花园的空间，配上专门的保安、保洁及物业管理人员。租客大多以外籍人士为主，每月投资回报为1500~3000美元。”蔡芒华说。

(本文部分资料来自魏闽《思南路47/48号街坊的整体性保护研究》)

进入8月的上海楼市，日前出现成交量持续萎缩和价格继续冲高的“量跌价涨”新格局。房产分析机构易居中国的分析师昨天表示，目前上海楼市品质新盘“供不应求和库存量下滑”的状况使得楼市成交量萎缩，从而支撑价格维持高位运行。而8月份由于一批高端物业，如星河湾、黄浦湾、四季雅苑等豪宅陆续上市，在这两大因素推动下，预计上海房价将创下历史新高。

　　专家预计，8月上海商品房销售均价可能突破1.8万元/平方米，突破2008年7月创下的17116元/平方米的历史纪录。环比涨幅则将以20%创下单月环比涨幅新高。

　　楼市呈现“量跌价涨”格局

　　昨日，易居中国CRIC系统的房地产市场交易监控数据显示，上周(8月3-9日)商品住宅的成交量为34.9万平方米，环比下滑20.6%，创3月中旬以来的近20周新低。易居中国分析师薛建雄认为，成交量下滑的主要原因并非购买力的消失，而是供应量的难以释放。他表示，上海楼市从之前两周38.3万和36.3万平方米的供应量，下滑到7月末最后一周的22.9万平方米，是导致成交量从之前两周的44.1和44万平方米，下滑到上周34.9万平方米的主要原因。

　　供应不足导致了成交量的下滑，也支撑了价格的高位盘升。易居中国系统显示，续前周商品住宅平均成交价格上升6.26%之后，上周的房价又上升了7.36%，达到16538元/平方米。与一手房的量能和价格之间的背离相似的是二手房市场，中国证券报记者13日从上海网上房地产了解到，7月上海二手住宅成交2.8011万套，环比下降7.3%；成交均价为1.1968万元/平方米，环比增长2.3%。量缩价涨的比例均大于同期一手住宅。

　　高端物业成“托市”主力

　　上海楼市价格居高不下的另一主要因素，则是近期包括星河湾、黄浦湾、御翠豪庭等豪宅在内的高端物业集中上市成交。记者从号称全球五大梦幻豪宅之一的“星河湾”上海售楼处了解到，售价4.8万元/平方米的星河湾开盘当天就有264套房源被预订，销售金额超过40亿元。此外，高达5万元/平方米的上海黄浦湾也是在推出当天就销售一空。

　　房地产分析师付琦表示，1-7月，上海单价4万元/平方米以上的高档住宅共成交了21.9万平方米，与2008年同期的15.1万平方米相比，增幅达到了45%。不仅成交绝对量上升势头明显，高档住宅在全市成交中的份额也明显上升。统计数据显示，单价4万元/平方米以上的豪宅占全市成交总量的比例在今年六七月分别达到了3.1%和3.4%，而这一指标在年初仅为1.2%。

　　目前，离星河湾不到一公里处的“四季雅苑”楼盘正在进行大型的外立面改造工作，附近道路的广告牌也已经清一色刷上了该楼盘的广告。据悉，“四季雅苑”是上海内环内唯一低密度别墅，凭借这一卖点和李嘉诚的品牌号召力，专家预计其开盘价格将超过星河湾一倍以上，达到10万元/平方米。此举意味着李嘉诚的这一“10年力作”将正式“转租为售”，其和记黄埔公司也已开始部署大规模的推广计划。另据了解，瑞安房地产旗下售价8.5万元/平方米的翠湖天地嘉苑，也将在沪港两地同时推出新楼盘。从目前的市场环境和瑞安、和黄两家开发商的以往风格来看，翠湖天地嘉苑和四季雅苑也可能是短期售馨。

　　今年7月份，单价4万元以上住宅的成交量突破历史新高，达到321套，上海当月商品住宅的平均成交价格就被拉高到15808元/平方米；8月仅星河湾和黄浦湾两个项目被预定的房源就已超过350套。薛建雄认为，只要这些预定房源在8月份转为签售，8月豪宅的成交量就会再创历史新高，加上翠湖天地嘉苑和四季雅苑等顶级楼盘的上市销售和远郊楼盘的纷纷破万，房价大幅飙高只是时间问题。不过薛建雄认为，豪宅市场出现在量升价涨的同时，租金不涨反跌，已经积累下了巨大的风险。