房产博谈【363】

省房协即将于本月13日发布的2010年《广东房地产蓝皮书》表明,2010年在中央和地方政府不断出台调控政策的背景下,省内大部分房地产热点城市业界对年内前景审慎乐观。预测在宏观经济向好、市场供需大体平衡的态势下,地方政府增加土地供应,社会保障住房源源入市,对缓解刚性需求、稳定社会预期起积极作用,市场总体走势呈现平稳,楼价有所起伏但相对“安定”。

全省开发投资将稳步回升

《蓝皮书》分析认为,在国家积极的财政政策下,广东经济企稳回升态势明显,企业家信心指数处于上升通道,全省新开工项目储备充足,有利于促进投资保持可持续发展。2009年以来商品房销售畅旺,房地产开发企业资金迅速回笼,新开工面积降幅比上半年收窄了41.5个百分点,预测2010年房地产开发投资将稳步回升。

与此同时,也存在一些制约因素:土地供需矛盾在短时间内难以解决,部分投资项目受实际工作中征地拆迁补偿等问题影响,项目推进较为滞后,而2010年亚运会期间,广州市所有建筑工地将停工较长时间,对投资增长带来不利影响。

广州上半年成交将减少

2009年广州市十区去年一手和二手住宅成交面积和成交金额大幅增长分别为均创历史最高纪录,特别是二手交易同比分别增长1.1倍和1.3倍。12月广州十区一手住宅成交均价达到11263元/平方米,市中心区的二手楼价也以仅2000/平方米的差距相伴走高。

《蓝皮书》预测,广州市在2010年上半年市场成交将有所减少,价格隐性回落,下半年市场不确定性较大,企业应加强监测。

《蓝皮书》分析,广州未来10年“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里,头5年就可腾出28平方公里低效用地,超过近十年的住宅土地供应量,可改善中心城区住宅的供需矛盾。

深圳二手楼价先行调整

2009年深圳一手房成交70074套649.4万平方米,同比增长超五成,9月后深圳房价更是进入均价20000元/平方米时代。

随着国际金融危机冲击逐步削弱,珠三角外向型企业出口向好,非户籍置业者购房支付能力增强,加上今年内将有2.23万套保障性住房投入建设,占到2009年全市住房交易总量的约10%,对缓解刚性需求起较大作用。

《蓝皮书》预测,2010年深圳楼价相对稳定,对住宅的刚性需求和购房者较强的持有能力,是支撑市场的重要力量。二手交易市场观望情绪加重,价格短期内可能维持现有水平,但下调概率加大。

二线城市总体平稳发展

《蓝皮书》预测,2010年惠州土地市场将逐步降温,地王现象不再。新开工面积将在2010年上半年形成有效供给,舒缓市场需求,楼价短期内仍有一定的上升空间,但冲高势头减缓。

《蓝皮书》还预测,2010年下半年,江门正是大量新产品集中上市高峰期,将出现短暂的供大于求时期,房价略有调整,全年会出现小幅波动。2010年中山商品住宅成交面积在550万平方米左右,成交均价同比增幅在15%-20%之间。东莞2010年上半年房价将呈现上涨,刚性需求在下半年走缓,供求达到平衡。珠海2010年楼市将呈现价量稳定的特征。

70个大中城市2月房价同比上涨10.7%

涨幅广州排第三

南方日报讯(记者/关丽)昨天下午,国家统计局官方网站公布了1—2月全国房地产运行统计数据,数据显示全国70个大中城市楼市继续上涨,2月份房屋销售价格同比上涨10.7%,涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%,涨幅比1月份缩小0.4个百分点。

分地区看,与去年同期相比,70个大中城市新建住宅销售价格均上涨,其中涨幅最大的6个城市是:海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%、温州21.3%、北京和金华16.9%,涨幅低于1%的城市只有唐山,为0.4%。

老子云：“阳极必生阴，阴极必生阳，盈者必损，盛极必衰。月盈则亏，日午则偏”。物极必反，这便是一切事物的规律。谁能逃得出这规律？
据中华工商时报报道，深圳楼市在人们的期待中终于下跌了，且下滑态势愈加趋紧。均价也由原来超过4万元／平方米下跌为2.7万元／平方米。而近几周的成交量，较前两个月同期直降一半，业内人士直呼：深圳新房惨遭“腰斩”。
楼市已经开始发生重大逆转的同时，深圳购房者也开始出现退房潮了。据报道，深圳一位阮姓的市民近日相当郁闷，为了退房损失了一笔定金。他表示，“宁可损失5万元定金，也要把房子退掉。“如果房价下跌，到时损失可不止这5万元。”而另一位投资客万小姐，近日正准备出手购买宝安一个可以以租抵供的小户型楼盘，但在调控楼市政策出台后，她选择了放弃。“(决策层)好像出手越来越重了”。
投资、投机客退市的迹象已经开始表现出来，由于投资客观望甚至退场，成交将进一步萎缩。深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，从去年末的中央工作会议开始到现在，楼市调整的思路整体上出人意料，而且越来越严格，显示出决策层控制房价的决心可能“超出很多专家的预判”，接下来深圳楼市成交量会进一步萎缩，房价下跌的可能性也“越来越大”。
深圳市规划和国土资源委刚刚发布的《2009年深圳房地产市场年终分析报告》中披露，受益于宽松的信贷环境推动，去年全年，深圳新房和二手房成交量合计接近2000万平方米，达到建市30年来的最高记录。但在政策调控之后，市场步入深度观望。分析报告起草者王锋在预测今年楼市时指出，今年房价下降已成定局。他的这一观点如今得到了越来越多市场人士的认同，深圳中原地产研究人士张伟在“国11条”出台后便表示，房价下降趋势已经确立。而在日前其接受本报采访时更指出，本轮市场疯狂始于资金泛滥，也将终于资金收紧。
上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂，这句话被用来形容中国当今的房地产市场非常适合，尽管现实的房地产业中不存在上帝，但市场化方向不变的房地产难逃市场规律，物极必反，高房价必定会遭受市场支柱倒塌的报复，中国超高价楼市2010年下半年将重挫已成定局。
无论中国社会科学院的经济蓝皮书，还是央行的调查报告，都表示国内房价过高，85%以上居民无支付能力购买。可以说，当前国内不少城市的房地产市场并非仅是房价过高的问题，而是这样一种房地产市场能够持续多久的问题。
2009年，中国楼市在“反弹”、“回暖”中骤然升温，随后房价一路狂飙。在一线城市，相比年初，很多楼盘的成交价格均已翻了一番，有的甚至更多。
在北京，建成区的房价与家庭收入之比目前已经超过了30倍，房价与租金（年）之比则超过了50倍；在上海的中心区，不少楼盘的单价超过了当前东京核心区的住宅价。目前的中国房价，已处于登峰造极的泡沫当中。尤其是北京、上海这样的一线城市，房价已经超过了日本房地产崩盘前的高点。
我们的房地产业已经蜕变为博彩业！政府赌、银行赌、开发商赌、投机客赌，地方政府设赌局，全世界的有产阶级都到中国来赌，因为他们太相信中国地方政府会托市，而且每次都屡试不爽！当然还有无产阶级（中低收入者）的“被赌”，全民赌房，房地产“一枝独秀”而百业凋敝！
房价收入比、房价租金（售）比、房地产投资占固定资产投资的比重以及占GDP的比重都严重超过国际警戒线；另外中国收入分配不合理、两极分化现在极为严重（所谓的基尼系数极为不合理）；房地产业内部的结构也不平衡，只有住宅所谓“一枝独秀”，办公、商业、酒店、工业地产等全线下滑（无论是房价还是租金），说明实体经济在下滑，这实在可怕！住宅价格的上涨仅是击鼓传花的游戏，是没有根基的！游戏随时就会结束！当然，在保障性住房严重缺位的情况下，受害最重的永远是中低收入者！世界的房地产发展史和经济危机史也足以得到证明！
在搜狐焦点几天前主办的新视角高峰论坛上，国家信息中心专家委员会委员高辉清认为，政策高压下，2010年房地产市场有望迎来拐点。首先，地方政府虽然仍然需要土地财政支持，但来自中央政府压力明显加大。其次，为了防范经济复苏良好的势头半路夭折，货币政策2010年依然坚持适度宽松的总基调不动摇，但流入房地产市场的资金将相应减少，这其中包括的因素有：新增信贷资金规模明显减少；进入房地产市场的资金门槛提高；部分资金将回流实体经济领域；房地产对社会资金吸引力下降；为赶上优惠政策末班车，许多投资者已经提前进入市场以及高房价耗尽积蓄；未来的房价将更多依靠当代收入支撑。
综合分析各种资料信息，可以得出一个结论：2010年房地产将迎来拐点，由于市场观望气氛浓厚，全国商品房成交量日渐萎缩，房市有价无市。根据市场规律，价格绝不会静止在一个固定的点上，不涨就会跌，这是市场铁律，据有关人士分析，下半年以后，很多主要靠银行贷款的开发商，其还贷期限陆续到期，无法再悟盘惜售，为了还贷，必须降价销售，不然资金链断裂，将要进入拍买还贷的程序，只要出现几只降价的骨牌，就会出现多米诺效应，掀起降价潮，而且任何力量都无法阻挡或托盘救市，因为中国人都有买涨不买跌的根深蒂固的习惯。
为了将手中的房子早日出手换现，进行降价竞赛是开发商们唯一的选择，因为跌落在深海中的开发商们，他们捂在手里的房子已不再是黄灿灿的金元宝，而是沉重的大石头，尽早脱手还有半条活路，谁晚脱手损失越大，抓住不愿脱手的可能只有破产清算这条路了，因为再无救命稻草可捞，银行及和他们有关系的官员自身都难保，谁还会拉上一把。
深圳房价狂跌近半，中国房市将渐归理性，说明中央调控房价措施已初显成效，2010年下半年房价将重挫必将成为事实。

深圳市规划和国土资源委员会4日发布《2009年深圳房地产市场年终分析报告》(以下简称《报告》)。不管房地产市场怎么变，说到底，老百姓最关心的就是房价走势到底如何。在这一点上，《报告》作出的判断是，2010年深圳房价“客观上有回调的动力”。

从价格上看，《报告》分析认为，从短期看，在目前深圳房价收入已经相当高的背景下，很大一部分支付能力低家庭的潜在购房需求短期内无法转化为有效需求。换句话说就是，房价已经很高，大多数家庭根本买不起房，因此短期内市场需求受到挤压。因此，客观上有要求房价回调的动力。

《报告》认为，从政策层面看，从2009年12月的中央经济工作会议到2010年1月的国办发〔2010〕4号文(即“国十一条”)，一个月时间内，国家及各主管部门从土地供应、住房金融、税收征管、市场秩序、住房保障等方面密集出台了一系列的政策措施，显示了当前国家整治房地产市场的决心。

不吃不喝20年买套房

《报告》称：“房价与居民住房可支付能力之间的鸿沟越来越大，全市出现了比例较大的夹心层住房困难群体，对改善民生、促进社会和谐非常不利。”

深圳特区报讯(记者 冯杰) 《报告》中称，2009年，深圳房地产市场回暖和快速发展为我市贯彻实现国家“保增长”目标做出了巨大的贡献。2009年1至3季度，在全市9.6%的GDP增长中，房地产业贡献了1.93个百分点(贡献率达20%)。

不过，《报告》写道，在贡献了GDP的同时，房价过快上涨和长期在高位运行加剧了居民的住房困难。2009年，我市房价收入比(总房价与家庭年收入之比)达到了15倍。年底之时，房价收入比更是达到了20倍，已经远远超出了国际警戒线。租售价格比达到1：450，也就是说买一套房如果用于出租的话，需要450个月才能收回总房款。

我国平均房价收入比的计算

房价收入比＝每户住房总价÷每户家庭年总收入

每户住房总价＝人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格

每户家庭年总收入＝每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

去年一年房价翻番

深圳市规划和国土资源委员会4日发布《2009年深圳房地产市场年终分析报告》(以下简称《报告》)。《报告》显示，去年一年，深圳房地产市场呈现“年初回暖、年中发展、年末发烫”的波动状态。总的来说，房价在去年一年就翻了一番。

年底房价已突破两万

报告显示，2009年全年一手楼的均价为每平方米14858元，比2008年上涨16.1%、比2007年上涨11.1%。如果只看全年均价，可能看不出多少名堂，但细看一下各月的单价，你会为去年深圳房价的大幅上涨“吓一跳”。

2009年一季度，一手楼价格较为稳定，平均保持在每平方米11000元左右的水平。但进入二季度后，一手楼价格开始上涨，涨幅在10%以内。三季度开始，房价上涨“猛然加速”，平均价格水平较年初上涨了57%。8月份的平均价格就达到了每平方米19368元。四季度，月平均价格就突破了2万元大关。10至12月，各月的平均房价为每平方米21660元、19413元和21317元。

总体来看，2009年年初房价“企稳”、年中突然“发力”、年末开始“发热”。在第四季度房价突破2万每平方米大关之后，价格上涨开始明显“乏力”。

从各户型的价格看，2009年12月份，90平方米以下的一手楼价为每平方米18147元，销售套数占全市销售总套数的比重为68.7%；90至144平方米、144平方米以上户型住房价格分别为22429元、31024元。

一手房销量涨七成

从销售上看，2009年全年一手楼总销售面积为660.25万平方米，比2008年增加了69.62%。从各月交易规模来看，2009年前7个月，一手楼成交面积较2008年同期增长较大，超过2008年同期水平的2倍。但是，8月份以后，由于房价的大幅上涨，自住需求受到挤压导致销售水平明显下降，月平均销售规模仅为前7个月平均水平的一半。进入11月份后，市场上开始有传闻，房地产税收和信贷等优惠政策到期后可能废止。受此影响产生的“抢搭末班车”效应，导致一手楼销售规模有所反弹，但总体来看仍低于全年的平均水平，市场开始呈现明显的调整迹象。

二手楼销量异常火爆

2009年，深圳房地产市场另一个突出特征就是二手楼交易异常火爆。全年二手楼成交13.87万套，总成交面积1226.58万平方米。总销售面积比2008年增加了249.61%，接近2008年全年成交总量的3.5倍。

由于二手楼交易中普遍存在的“阴阳合同”现象，二手楼交易的价格无法做出统计。因此，《报告》中没有对二手楼价格的变化情况进行说明。不过从总体看，受一手楼价的剧烈上涨，二手楼价的大幅上涨也是不言而喻的。

商品房供给严重不足

从房地产开发上看，去年我市房地产市场供给不足的情况表现得非常明显。报告显示，去年一年，深圳完成房地产开发总投资437.46亿元，与2008年同比下降0.7%，基本持平。但在同时，商品房竣工面积为402.01万平方米，与2008年相比下降了36.2%。竣工面积大幅下降的直接后果就是房地产市场供给的大幅下降。

深圳市国土房产部门的统计数据显示，2010年1月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22955元，比上年同期上涨100%，环比上个月上涨3%，再次创下单月一手房销售均价历史新高。

据统计，2010年1月，深圳市新建商品住宅销售面积35.15万平方米，比上年同期下降32.7%，环比下降8.7%，呈价升量跌走势。

据分析，今年1月，深圳市新建商品住宅销售均价延续了去年底冲高的态势，但呈现巨大震荡，其中，单日销售均价最高为每平方米37862元，最低为每平方米15962元；单日一手房成交面积最多为25673平方米／天，最少为4523平方米／天。由于深圳市政府近期出台了抑制高房价的配套政策，预计深圳市房地产市场将进入盘整状态。

据中原地产监测系统显示：2009年12月北京、上海、广州、深圳等国内一线城市甲级写字楼空置率全面下降，其中广州降幅超过16%，位居四大城市之首；上海降幅最小，为2.35%。

　　从去年12月国内四大城市甲级写字楼销售和租赁状况看，虽然市场依然活跃，但在大规模供应放量影响下，销售面积相对减少，同时租金状况除深圳外，其他城市都有所下跌。中原地产研究中心分析师季峰认为：国内甲级写字楼市场近期正在平稳中走向活跃，但断定“全面回暖”仍为时过早。

　　据中原地产有关人士介绍，去年12月四大城市写字楼新增供应面积近80万平方米，环比增长84.46%，达到9、10月时期的峰值水平；销售面积约57.49万平方米，环比减少14.37%。其中北京新增供应面积创出年内新高，达到41.89万平方米，环比增幅达到867.44%，但销量大幅减少28.99%；而上海环比增长约11.59%，深圳和广州销售更是下降14.54%和16.61%。去年12月北京、上海、广州、深圳四大城市写字楼销售均价分别为每平方米18100元、18918元、12587元和29487元，其中上海、深圳价格环比略有上涨，北京、广州价格则小幅下跌。

“不是说国家已经出台政策调控，房价会跌了吗？怎么现在还这么高？”12月20日，带着一家老小出来看房的李女士在深圳市福田区一个住宅小区里发出了这样的感叹。

这是一个普通自住型的楼盘，地处顶楼的32层，2000年批地，业主报价每平方米1.8万元，不还价。为了看这套房，李女士等了两个星期。“这些天看房不顺利，总是看不到好房子，要么是顶楼、要么在边角上，稍微好一点的价格又太离谱，现在看的这一套，早就被业主租出去了，租客一直不给看房，就等到了现在。”李女士说。

其实，李女士从2009年年初就一直在看房了，年初因为听了专家的话，以为深圳房价要降，没想到等来的却是房价的一路飙升。“六年前就来到深圳，在这里成了家生了孩子，但是一直都没有买房子，去年决定买房后，从今年年初春节前买房看房，一直看到了现在”。

买房看房越看越涨

她的同事卢先生早在一年前就盯紧了位于福田南的新楼盘“深港1号”四期项目，准备在适当的时候出手。然而12月19日开盘时每平方米28000元的均价，让这个本来打算年内买房的年轻人的梦想彻底破灭了。今年1月，该项目均价仅为每平方米17000元，一年内跳涨了65%。

“没有最高，只有更高”。房价仅在迟疑之间已今非昔比。每个月都要过来看“深港1号”的卢先生清楚地记得，该项目均价3月份下跌至每平方米16000元之后,又从5月份反弹至每平方米17000元,然后眼睁睁地看着它又从7月份的每平方米19000元，上涨至10月份的每平方米25000元。

人们现在喜欢用两个数字来比较深圳的房价，一个是2007年的最高价，一个是2008年时的最低价。根据官方公布的数据，前者的均价是每平方米17350元，而到了2008年2月房价达到最低点，价格普遍比房价最高时下跌超过30%，大批炒房客被套牢。

然而，自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬，9月份新房销售均价达到每平方米20940元，创下历史新高，一下子就将深圳房价带入到两万元时代。

截至12月17日的最新报价，深圳关内的福田、罗湖、南山、盐田等四个区新房价格都在两万元／平方米以上，而关外的楼价也水涨船高，梅林关外的溪山去年一期开盘时仅卖每平方米9000元，今年摇身一变已涨至每平方米1.5万元，涨幅超过66%。而深圳关内其他楼盘的最高均价较今年2月份时涨幅已经高达95%。

从春寒料峭到“小阳春”

跑步进入两万元时代，深圳只用了不到两年。

位于深圳福田中心区的楼盘中城天邑是一个代表深圳这两年房价走势的价格标杆。号称“关内唯一的大宅楼盘”的中城天邑，2008年3月开盘，样板间开放的同时也开始售楼，但当时客户多是来看看，买的不多。客户犹豫有两方面原因：一方面是对整个市场的大势有一定担忧，担心现在买了以后降价，等一等可能比较可靠；另一方面还有一些配套设施没有完全落实。就这样一直等待了四五个月，销售商开始暗中打折销售，也吸引了少量客户购买。但表面上看，中城天邑的项目一直维持了价格的坚挺。

而到了今年3月，中城天邑在短时间内就成为整个深圳楼盘的销售冠军，人们竞相看房购房，市民刘小姐接到销售顾问的电话，前去买房，前后仅一个小时，看好的一套房就被另一位买家在连房子都没看的情况下买走。4月初，整个楼盘售罄。

中城天邑的由冷到热，在深圳楼市很有代表性。和2008年相比，2009年的深圳楼市可谓大起大落。2009年初，从2008年开始的楼市低迷仍在延续，楼市一片春寒料峭，许多开发商拼命降价以防止资金链断裂。但春节一过，令所有人未曾预料的是，深圳地产市场量价齐升。3月，深圳商品房成交量已经重新回到2007年上半年成交高峰时期的水平，深圳楼市迎来“小阳春”。

就在地产商、中介和市民都在思索“小阳春”会不会昙花一现时，深圳楼市已不断迈向新高。四、五月，深圳房价回升到1.2万元／平方米；六、七月，房价上扬到1.4万元／平方米；8月，深圳房价达到18830元／平方米，创下了深圳房价的最高纪录；9月，深圳房价达20940元／平方米；10月，房价为20234元／平方米；11月,深圳新房虽然呈现量价齐跌的状态,但仍然徘徊在两万元／平方米，深圳房价从最低点一路高歌驶入“两万元时代”。

与此同时，二手房的成交也走了一条相同的轨迹，1月成交量仅为4724套，自3月成交破万套以来,每个月的成交均在1万套以上,11月达到了创纪录的16666套。截至9月底，今年深圳全市二手房已经成交99124套，比楼市红火的2007年全年总量还多7000多套。成交价格也是一路高歌，中国指数研究院数据信息中心提供的深圳二手房销售价格指数报告显示，5月深圳二手房挂牌均价为13133元／平方米，8月突破1.4万元，达到14186元／平方米，11月更是逼近1.5万元关口，达到14955元／平方米。

一套房一个月涨了23万元

小傅是深圳一名普通的执业律师。作为一名买房者，这一年他经历了房价的大起大落，心态也是大起大落。

2009年2月，房价正掉得厉害，小傅看的房10770元／平方米。当时银行货币政策紧缩，国际金融危机对实体经济的影响不断显现。小傅想着这么“坚持”半年，深圳关内的房价有望跌到8000元／平方米。

春节后，房价虽略有上涨，但都在合理范围内。小傅觉得经济状况不好，一时半会儿房地产好不了，泡沫还在挤压中，也就没有去看房。4月份，再看报纸时就有人提到楼市回暖，而且出自几个他比较推崇的专家之口，他的心里有了一点松动，但那时想，可能这只是回光返照，过了这一波行情之后还会大跌。

小傅开始有事没事出去看房，准备在合适的机会出手。他选准了一个位于关口的楼盘，然后在网上找了一大堆数据，再打电话核实，约定看房。没想到业主一张口就加价5万元。小傅找中介调停，“结果一周后，中介回电话，再加5万元，我一下无语了”。

6月中旬，同一家中介公司打电话，让小傅看房，说的就是之前看的那一套，一说价格，吓人一跳，一个月时间，业主涨了23万元。

到了国庆，同学聚会，小傅身边同学几乎都在谈论买什么房，又怎么装修的。“别人有房我没房，感觉自己的人生特失败。”小傅说。

是谁推高了房价

2009年，崔利和女友一起，在深圳各处买了20套房产。2008年2月，他准备和女友结婚，看中了位于梅林关外的一套房子。房子买到手后，价格迅速上升，很快涨了1倍。

尝到甜头的崔利从此一发不可收。有一次，他无意中看到了位于福田体育公园附近的一处楼盘，“从窗外就可看到对面的高尔夫球场，当天就在那里定下了三套房。只需交两成首付、贷款打七折，不买都后悔。”

深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉记者，今年深圳商品房价格的上涨很大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致，而大量投资性需求重新抬头和泛滥也推高了房价。

华泰联合证券的一份研究报告分析，曾在8月、9月短暂离场的投资客再度杀回楼市，10月深圳新推出的楼盘中有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买，一人购买多套房屋的现象开始增多。

深圳房价的快速上涨及投资需求，对深圳房地产的自住需求形成挤压。王锋说，深圳二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力证据，其间深圳一手房销量一直在低位徘徊。

多家研究机构已经对深圳房价发出预警。中国指数研究院的统计称，今年1至10月，深圳房屋租售比突破1∶360，2008年到2009年深圳房价收入比从14.4上升到14.6，均远超国际警戒水平，同时空置率和非自住客比例也一直居高不下。

综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，无论从哪个角度来看，今年深圳的房价都涨得过多，已经存在泡沫和透支。在宏观政策调控下，深圳房地产市场后期的成交量不容乐观，房地产市场的基本面或许会发生重大变化。

日前，记者随机采访了几个买房者，他们中认为明年房价上升和下跌的人一样多。“挺涨派”认为，深圳土地将越来越少，自住需求却越来越大，因此房价必涨；而“挺跌派”则认为，国家宏观调控打压房价，房价一定会下跌。美联物业南山区总监孟祥义介绍说，短期来看，成交量将回落，因为今年二手房太火爆，房价也飙升，普通住宅的投资比例较少，因为短期房价上升幅度小，利润不高，投资者的谨慎态度，让如此巨量的成交不可能长期持续。但豪宅涨幅迅速，世华地产关于二手房的最新报告显示，今年11月豪宅的买家当中，有70%是投资客，投资比例已经超过半数。

岁末年初，卢祎的内心再次遭遇重重一击。他盯了整整一年的“深港1号”项目4期将于12月19日举行新品发布会，但这个位于深圳滨河路与福田南路交汇处的楼盘最新均价已飙升至每平方米28000元，巨大的落差彻底粉碎了他的年内购房梦想。

而今年1月，该项目均价仅为每平方米17000元，一年内跳涨了65%。

数据显示，深圳房价在2007年10月之后整体下跌超过30%，大批炒房客被深深套牢。但从2007年的最高均价每平方米17350元到今年均价超过每平方米20000元，深圳只用了不到两年的时间，而最高均价较今年2月份涨幅高达95%。

较年初最高涨幅已近翻倍

“没有最高，只有更高”。房价仅在迟疑之间已今非昔比。每个月都要过来看“深港1号”的卢祎清楚地记得，该项目均价3月份微量下跌至每平方米16000元之后，又从5月份反弹至每平方米17000元，然后眼睁睁地看着它又从7月份的每平方米19000元，上涨至10月份的25000元。这也恰恰是今年整个深圳房价的跳动脉搏。

自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬，9月份新房销售均价达到每平方米20940元，创下历史新高，并将深圳房价带入2万元时代。

截至12月17日的最新报价，深圳关内的福田、罗湖、南山、盐田等四个区新房价格都在2万元/平方米以上，而关外的楼价也水涨船高，梅林关外的溪山去年一期开盘时仅卖每平方米9000元，今年摇身一变已涨至每平方米1.5万元，涨幅超过66%。而根据国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数，11月深圳新房销售价格上涨12.6%，涨幅仅次于广州居全国第二。

相对于一手房，深圳二手房成交更是呈现井喷行情。来自世联地产[50.47 -7.00%]的统计显示，11月深圳二手房月成交面积环比超六成，每日成交量均达到600多套，并刷新日成交历史纪录，成交均价达到14482元/平方米，同比上升33.62%。

多家研究机构对深圳房价发出预警。中国指数研究院的统计称，今年1至10月，深圳房屋租售比突破1∶360，2008年到2009年深圳房价收入比从14.4上升到14.6，均远超国际警戒水平，同时空置率和非自住客比例也一直居高不下。

后市调整空间有限

深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受CBN记者采访时认为，今年深圳商品住房价格的上涨很大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致，而大量投资性需求重新抬头和泛滥也推高了房价。

华泰联合证券的一份研究报告称，曾在8月、9月份短暂离场的投资客再度杀回楼市，10月份深圳新推出的楼盘中有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买，一人购买多套房屋的现象又开始增多，其中成交非常活跃的太古城投资客高达90%。

房价的快速上涨以及投资需求的出现，对深圳房地产的自住性需求形成挤压。王锋说，深圳二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力的证据，其间深圳一手房销售量一直在低位盘旋。

深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，无论从哪个角度来看，今年深圳的房价都涨得过多，已经存在泡沫和透支。在宏观政策调控下，深圳房地产市场后期的成交量就不容乐观，房地产市场的基本面或许会发生重大变化。

12月14日，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头；当日，《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)(草案)》(简称《土地规划》)出炉。

从今年2月到9月,深圳市房价涨幅达90%。11月份，该市新房共成交46.8万平方米(5487套)，成交均价19172元/平方米。即便是在关外的龙岗，成交均价也达到了12038元/平方米。

12月9日，广东省委常委、深圳市代市长王荣强调，要实现多层次、广覆盖的住房保障体系，坚持多层次、多渠道以及适度多元化，进一步拓展保障对象，要把保障的重点转向本市中等收入人群。

但是，深圳正面临土地资源紧缺的挑战。

按照《土地规划》，到2020年，深圳建设用地总量将减量增长，从“微增长”逐步到“零增长”甚至“负增长”。与此同时，与房地产业息息相关的居住用地将增加，到2020年，深圳居住用地达到22000公顷，增加居住用地面积约3000公顷，占新增建设用地总规模20%左右，其中2008—2012年，新增居住用地总量900公顷，其中包括保障性住房用地170公顷。2012年前18.9%新增居住用地将建保障房。

深圳市规划和国土资源委员会指出，2010年该市居住用地供应要确保中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的用地供应。

明年保障房套数同比减少34%

根据《深圳市住房建设规划2009年度实施计划》，深圳市2009年计划建设各类住房12.44万套，总建筑面积981.9万平方米。其中，保障性住房3.38万套，建筑面积171.9万平方米。

在3.38万套保障房中，经济适用房占5800套，建筑面积达31.9万平方米；公共租赁住房(含廉租住房)2.8万套，建筑面积140万平方米。另外，保障性住房用地供应量为30万平方米。

深圳市住房和建设局称，2009年底前该市将会新增1800套保障性住房。

据《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》(征求意见稿)，2010年度深圳计划建设各类住房9.52万套，总建筑面积754.81万平方米。其中，商品住房7.29万套，建筑面积650万平方米；保障性住房2.23万套，建筑面积104.81万平方米。

在2.23万套保障房里，其中经济适用住房0.446万套，建筑面积24.53万平方米；公共租赁住房(含廉租住房)1.784万套，建筑面积80.28万平方米，占全部保障性住房的八成。

但是，深圳市多层次住房保障体系还面临着严峻挑战。

与2009年度计划相比，2010年计划的总住房套数和总建筑面积都有大幅减少。其中深圳市总住房套数同比减少了约23%，其中保障性住房套数同比减少34%左右。

这将对深圳市高企的房价有何影响？

综合开发研究院旅游地产研究所所长宋丁分析，政府出于增加供应量抑制房价方面考虑，制定的计划往往会超过实际需求，“根据往年情况，规划往往与实际建设和需求量并不相符，此次提出的9.52万套更符合实际需求情况。如果明年真正按照计划推出，有助平抑房价。”

十一五期间，深圳实际推出的保障房年度数量并没有达到计划数量。据此宋丁认为，2010年深圳计划推出的住房数量以及保障房数量同比减少，但如果能落实，并不会引起供应不足，加剧楼价攀升。

“目前700多万平方米的建筑面积数量已经考虑了房价高企的因素，在2008年楼市低迷时，推出的新房面积才300多万平方米。”

保障房规划能否给深圳高企的房价降温，仍要看推出的住房总套数以及保障房的套数。宋丁指出，开发商会根据市场实际情况来把握建房节奏，因此仍然存在变数。

深圳用地资源紧缺

但在总住房套数和保障房套数双双同比“负增长”背后，闪现出深圳土地资源紧缺困境。

根据深圳市2005年度调查数据，全市陆地总面积195284公顷。其中农用地97060公顷，占全市总面积的49.70%；建设用地93864公顷，占全市总面积的48.07%；未利用地4360公顷，占全市总面积的2.23%。

而从土地利用经济效益来看，2008年每平方公里土地GDP产出为4亿元人民币，虽然在国内领先，但与2005年新加坡14.2亿元/平方公里、香港地区12.6亿元/平方公里相比，仍有较大差距。而在建设用地的经济效益上，深圳市2008年单位建设用地二、三产业增加值为8.66亿元/平方公里，低于上海、杭州、苏州，高于国内其他城市。

尤其值得关注的是，土地利用效益“二元化”显著。2008年特区内四个区单位面积创造的GDP是特区外创造GDP量的5.5倍；特区外工业用地效益仅为特区内的15%。

深圳市规划国土委表示，严密控制土地开发、促进土地管理转型将成重点。

基于此，《土地规划》设置了“禁止建设区”、“限制建设区”和“有条件建设区”等。并首次提出了建设用地“减量增长”这一概念，规定远景目标要实现土地城市建设用地总量的“零增长”或“负增长”。其中，福田、罗湖、南山和盐田四区完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”。

将建“土地银行”

《土地规划》首次提出了“土地资本化”概念，并提出将设立土地银行、土地融资公司等专业土地金融机构以创新土地金融产品，保障土地回收、储备、城市基础设施建设、城市更新资金，增强土地资产资本的流动性。

今后深圳将以“建设用地交易额”为核心，评估与明晰划拨用地价值，同时成立深圳市土地资产经营中心，建立全市统一的土地交易平台。

“土地银行”的概念在国内尚属新鲜事物，但在其他国家和地区作为一种有效工具已长期存在。

“土地银行”的基本运作模式是以政府信用为基础，土地所有者在自愿或服从国家总体安排的前提下，将自有土地卖或租或存入土地银行。土地银行将购入的这些土地进行打包、重新规划或适度开发，并进入土地储备中心，然后根据市场需求和土地增值情况再将土地卖或出租或者贷出给土地需求者。

深圳市规划国土委有关负责人透露，相关部门正在做前期的调研，这是未来深圳土地市场中的一个趋势。

新楼不断开盘

《经济半小时》栏目在网上展开了百万网友房价问卷调查，您所在的城市房价是多少？您认为推动这一轮房价上涨的原因是什么？房价还会不会涨下去？截止今天下午，已经有60多万名网友参加了我们的调查，有近70%的人相信，房价还会上涨；还有34%的人认为，房价还会持续上涨三年；32.6%的人相信推动当前这轮房价上涨的最重要的原因是人们对通货膨胀的预期，担心货币贬值；45.5%的人认为，不能单纯的只靠某一个政策，而是要靠调整土地政策、税收政策、货币政策等等，是一个系统性工程。我们也期待有更多的观众能积极参与，发表自己的看法。

在展开这次网络问卷调查的同时，我们的记者对几个城市的房价进行了实地调查。今天我们就到深圳去看看。全国房价普涨，在深圳，不仅商品房均价在一路上涨，而且出现了一个奇怪的现象，房价越高，卖的越火。

12月6号上午10点钟左右，在深圳市南山区的一个楼盘——三湘海尚的售楼处门外，路边停满了轿车，还有新来的车辆陆续开进楼盘，从马路对面看过去，狭窄的过道上挤满了人，场面非常火爆，记者从工作人员那里了解到，这里正在举行的活动，是三湘海尚A栋的开盘会。

　　在2007年10月之后，深圳房价整体下跌超过30%，大批炒房客被套牢。但如今，深圳却再度成为新一轮楼价上涨的领跑者。

　　统计资料显示，今年9月，深圳新房成交均价达到创纪录的20940元/m2，较2月份10770元/m2的低点上涨了94%，7个月内房价几近翻番。进入10月，深圳市新建商品住宅销售均价为20234元/m2，虽然比9月下降了3.37%，但比去年同期依然上涨了59.25%。而此前，深圳房价的历史最高位是2007年10月的17350元/m2。这意味着，目前深圳的房价已经跃过了2007年房价的巅峰水平。

　　关内：城区住宅全上2万

　　目前，深圳城区的楼价普遍比广州高出一大截。例如，在深圳福田CBD具有双地铁概念的深港一号，开盘均价2.5万元/m2以上；罗湖区的金翠园均价在2.8万元/m2以上；福田区的御河堤均价也在2.8万元/m2以上，这些都还是普通的商品房。基本上，深圳关内的四个区——福田、罗湖、南山、盐田，住宅单价都在2.1万元/m2以上。其中，属于CBD区的福田楼价更是高出一截，达到了2.8万元/m2左右。

　　反观广州，越秀、海珠、荔湾三个中心城区，楼价依然在1.5万～1.8万元/m2的水平，并未突破2万元/m2均价的大关。只有珠江新城的楼价才上到2万元/m2以上。

深圳已将农民工纳入非户籍人口住房保障范畴，符合条件的农民工将逐步享受公共租赁住房保障并可缴纳住房公积金。昨日上午，全国人大常委、农业与农村委员会副主任委员李乾元、刘振伟率领调研组来深调研农民工问题时，对深圳在住房保障、居住证制度等方面的创新做法给予高度肯定，指出深圳保护农民工权益工作走在全国前列。

《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》)实施才3天，其“威力”却已充分显现。

据了解，《更新办法》中涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域。因此，不少深圳本地拥有大量工业用地的公司受到追捧，股价一路飙升。同时，厂房价格本身也遭到市场热炒。

12月3日，仲量联行深圳工业部高级经理彭苑雄表示，深圳大部分厂房价格在近期都出现了大规模上涨。他所掌握的南油片区厂房价格最近两月售价不到4000元/平方米，这几天猛涨到近6000元/平方米。

彭苑雄还透露，8月份，一位投资客曾一次性打包购买南油片区4万多平方米的工业厂房，其购买的厂房零星分布在好几栋楼上，该交易在10月份完成交割。按现在市场价计算，投资客3个月已经获得潜在收益数千万元。

“这种现象十分正常。”第一太平[4.84 5.45%]戴维斯中国南区董事长林木雄表示：“《更新办法》实施之后，大家对于厂房的价值有了‘水涨船高’的认识。由于厂房有直接转化为开发土地的可能，它的价格大幅上涨并不足为奇。”林木雄还介绍，实际上，这种房地产开发商购买厂房、最终取得暴利的例子，在香港房地产市场早已出现过。据他分析，《更新办法》实施之后，旧工业厂房必将成为很多开发商垂涎之地，甚至会出现手握老工业厂房的公司转型去做房地产的可能。

新房成交108套、二手房成交824套，11月24日深圳市规划和国土资源委网站的全市商品房日成交数据显示，二手房成交量达到了新房的8倍多，近期二手房市场异常火爆的现象可见一斑。
　　
　　11月二手房成交量已超新房3倍
　　
　　据官方显示的成交记录，11月1-24日，全市新建商品住宅成交量为4612套，二手房为14546套，两者无论环比还是同比都有所增长，但二手房成交量增幅明显较大，为新房的3.15倍。其中，关内更是以二手房成交为绝对主力，占比超85%。这是因为新增供应小且集中在关外，关内只有少量高价新盘，限制了新房成交量。
　　
　　“年底向来是二手房成交旺季，又有营业税优惠政策年底到期、二套房贷执行收紧等因素，有更多购房者抢搭末班车，致使二手房市场异常火爆。”深圳中原地产总经理李耀智说到。

深圳三湘海尚利弊业主详谈

某三湘海尚女业主说道：从去年底关注三湘海尚，因为老公非常喜欢。以至于错过了房价低谷期，错过了我曾看中的中信红树湾的一套190平米的房子，直到三湘海尚九月五日开盘。开盘价基本与我们的预估符合，但我们并未抽中想买的低于均价的单元，以至于总价高出我们的预算60万元。当然，抛开性价比不谈，毕竟是好楼栋的好单元的好楼层，也算个心理安慰吧。

自签了购买合同，就开始关注各方对三湘尚的评价，也开始泡各个业主论坛。无非是两派声音，一派是把三湘海尚夸到天上去的，好得不能再好了；一派是指鼻子骂眼睛的，怎么着都别扭怎么都看不顺眼的。感觉都有些极端，所以作为自住的业主，基于个人对家园的理解和期望，想尽量客观性地评价一下。

一、三湘海尚房价

不好说价高还是价低，价格一向与人们的需求紧密相关且因人而异的。如果承担得起又非常喜欢，自然价格不算高；如果承担不起即使喜欢，也会觉得价格太高。但无法否认的是，三湘海尚捂盘到了房价涨起来的时候才放盘，以至于站在了9月份均价创历史新高的高岗上，甚至超过了97年的最高点。谁都无法准确预测随后的走势，但可以看见的是后海片区三湘海尚的定价成为了参考价。总之，后海在价格上成为了真正意义的豪宅区。

据市规划与国土资源委员会昨日公布的最新数据，11月22日，我市新房成交仅为28套，而二手房成交却高达967套，呈现冰火两重天局面。

22日超低成交量属“事故”

11月22日，我市共成交二手房967套，成交面积91682平方米，成交金额49525万元，创出今年二手房单日成交量的新高。

而同时，当天全市新房成交仅28套，成交面积仅2208平方米。而据记者了解，在2008年楼市低迷时期，新房日成交量也能维持在50套左右。

房地产信息系统有关负责人向记者表示，系统公布的11月22日二手房成交，是上周五即11月20日的成交数据，而新房成交则是当天的。但是这一天由于房地产信息系统正在合并，原来的系统用不上，所以28套这一数据只是当天上午小半天的成交情况。

不过，有关人士表示，即使按照全天100套计算，与上周五二手房成交967套相比，其比例也相差十分悬殊，近乎10：1。

根据市规划与国土资源委员会每日成交初步统计，上周全市共成交一手住宅1180套，环比前一周下跌23.5%；全市共成交二手住宅4126套，环比涨幅4.8%。一手住宅方面，除南山区和盐田区成交量环比上涨外，其余各区均出现不同程度的下跌；二手住宅方面，成交量环比前一周继续上涨，除盐田区成交量环比下跌外，其余各行政区均出现了不同程度的上涨，其中南山区环比上涨最大，涨幅高达23.8%。

年底刚性需求不再犹豫

记者周日在蛇口沃尔玛附近的一个新楼盘看到，该新楼盘10月底才开盘，但现场售楼小姐说已经剩下最后4套房子了。该楼盘以58-88平方米的中小户型为主，但单价在2万元／平方米，即使面积最小的户型也要超过百万元。

而一片热销的局面在10月份以来似乎都比较普遍。据中原地产深港研究中心研究员韦峰介绍，该公司代理的新楼盘近期都几乎呈现开盘售罄的局面，价格也上涨了两成左右。一位新楼盘代理项目负责人肖先生告诉记者，近两个月以来入市的买家心态明显比较着急，六七月份还有不少人在观望，犹豫不决，但是目前的买家似乎下决定更快。

二手房方面，数据也比较让人惊讶。世华地产市场研究中心总监肖小平表示，根据市规划国土委网站数据统计来看，近10周二手房成交量一路上涨，周成交量屡创新高。从目前来看，看房人数有增无减，市场需求量比较大，同时买卖双方对未来楼市只涨不跌的预期较强，买家入市积极，业主纷纷抬高放盘价格，部分业主还出现了返价和惜售现象。她说，目前市场上的买家多为自住客，投资客明显减少，随着价格持续走高，投资客认为目前入市的话，利润空间有限，大部分处于观望状态；另一方面是到年底，银行的放贷任务基本完成，对投资客的放贷收紧。