房地产常识 归档

  • 市场其实已经在用观望的方式等待一个时机，这个时机不只是一个拐点，而是中国住房体制发生的巨大变革。中国房价的拐点在一线城市已经生成，二三线城市因为市场缺乏内在的调整机制，因此，不只是拐点的问题，而是泡沫轰然破灭。 中国房地产发生的过剩局面一直是非常严重的。今年上半年，在货币政策、财税政策的猛烈刺激下，中国楼市开始去库存化，遗憾的是刚刚进行了一半，在开发商和炒房者的贪婪面前，重新开始了一轮炒买炒卖哄抬房价，致使去库存化功亏一篑。 昨天，深圳新房存量突破4万套，宣告新的过剩局面的到来。深圳新房存量在正常推盘的情况下，保持2万套是合适的，过了3万套就是过剩，过了4万套严重过剩，过了5万套房价就要下降。今年6月，去库存化后，深圳新房存量降至31000套，离去库存化成功仅为一步之遥，但是，短短的3个月又冲上4万套，严重过剩局面已经形成。 北京、上海的存量房同样开始上升，从市场开始观望就已经恢复了严重过剩的局面。不仅如此，上半年的销售埋下了许多隐患，一是绝大多数买家都是以保值升值为目的的购房，因此，不会进行装修、购买家电和日常生活用品，对刺激消费意义不大；二是一批支付能力不高的买家，已经造成了事实上的过高月供，一旦央行加息，这批人将首先被迫断供。 其实，还不只是市场层面发生的这些情况，中国楼市正在推进社会的公平和正义。何谓公平？那就是物业税的开征提上议事日程，在一线城市很快进入运作。对住宅开征持有税，是全球各个国家的通行做法，重在建立对社会财富的调节机制，对持有多套物业的课以重税，用税收来完善对城市居民的公共服务，实现经济繁荣和社会财富的共享。这叫公平。 那么什么是正义呢？从目前来说，那就是中纪委的官员住房报告制度。千万不要小看官员报告住房的问题，在北京、上海、广州和深圳、杭州、南京等有大量的房子是被全国各地官员买走的，在全国各个省会城市买房的大多是各地市官员。官员把买房作为洗钱的手段，不仅仅导致住宅空置，而且影响恶劣。因此，把贪官多占的住宅逼出来，这叫弘扬正义。 但是，市场的逆转仅仅靠公平和正义还是不够的，还要有市场的调节办法和手段。对中国房价来说，今年上半年的上涨是因为钱放的太多，那么，房价下跌就要靠央行回收流动性了。从G20峰会传来消息，美国人正在建立刺激经济的退出机制，如果美国退出了刺激经济的计划，那么，中国再来加印钞票就变成了一件很可笑的事。所以，最快，中国央行将在半年之内开始回收流动性，中国房价的大幅下跌的拐点才会真正出现。 如果我们不去过分关注拐点出现的时间节点，真正关注市场层面，其实，中国的房价拐点已经生成。从日均成交量的进入冰河，市场观望气氛开始形成并日益浓重，去库存化半途而废，房价已经脱离了购买力，就已经很能说明问题。 还有一个问题我们应该提醒市场，2007年927房贷新政后的房价下跌，是在宏观经济增长过程中的房价下跌，而今明两年开始的房价下跌是在经济衰退过程中的房价下跌，政策层面已经没有任何能力还能推高房价，因此，指望房价下降后又很快涨起来的想法是不切实际的幻想。这一轮房价下降的调整时间可能比日本还要长，幅度还要大。

    中国房价的拐点已经生成

    在 2009年09月28号 上发表 | 没有评论
    市场其实已经在用观望的方式等待一个时机，这个时机不只是一个拐点，而是中国住房体制发生的巨大变革。中国房价的拐点在一线城市已经生成，二三线城市因为市场缺乏内在的调整机制，因此，不只是拐点的问题，而是泡沫轰然破灭。 中国房地产发生的过剩局面一直是非常严重的。今年上半年，在货币政策、财税政策的猛烈刺激下，中国楼市开始去库存化，遗憾的是刚刚进行了一半，在开发商和炒房者的贪婪面前，重新开始了一轮炒买炒卖哄抬房价，致使去库存化功亏一篑。 昨天，深圳新房存量突破4万套，宣告新的过剩局面的到来。深圳新房存量在正常推盘的情况下，保持2万套是合适的，过了3万套就是过剩，过了4万套严重过剩，过了5万套房价就要下降。今年6月，去库存化后，深圳新房存量降至31000套，离去库存化成功仅为一步之遥，但是，短短的3个月又冲上4万套，严重过剩局面已经形成。 北京、上海的存量房同样开始上升，从市场开始观望就已经恢复了严重过剩的局面。不仅如此，上半年的销售埋下了许多隐患，一是绝大多数买家都是以保值升值为目的的购房，因此，不会进行装修、购买家电和日常生活用品，对刺激消费意义不大；二是一批支付能力不高的买家，已经造成了事实上的过高月供，一旦央行加息，这批人将首先被迫断供。 其实，还不只是市场层面发生的这些情况，中国楼市正在推进社会的公平和正义。何谓公平？那就是物业税的开征提上议事日程，在一线城市很快进入运作。对住宅开征持有税，是全球各个国家的通行做法，重在建立对社会财富的调节机制，对持有多套物业的课以重税，用税收来完善对城市居民的公共服务，实现经济繁荣和社会财富的共享。这叫公平。 那么什么是正义呢？从目前来说，那就是中纪委的官员住房报告制度。千万不要小看官员报告住房的问题，在北京、上海、广州和深圳、杭州、南京等有大量的房子是被全国各地官员买走的，在全国各个省会城市买房的大多是各地市官员。官员把买房作为洗钱的手段，不仅仅导致住宅空置，而且影响恶劣。因此，把贪官多占的住宅逼出来，这叫弘扬正义。 但是，市场的逆转仅仅靠公平和正义还是不够的，还要有市场的调节办法和手段。对中国房价来说，今年上半年的上涨是因为钱放的太多，那么，房价下跌就要靠央行回收流动性了。从G20峰会传来消息，美国人正在建立刺激经济的退出机制，如果美国退出了刺激经济的计划，那么，中国再来加印钞票就变成了一件很可笑的事。所以，最快，中国央行将在半年之内开始回收流动性，中国房价的大幅下跌的拐点才会真正出现。 如果我们不去过分关注拐点出现的时间节点，真正关注市场层面，其实，中国的房价拐点已经生成。从日均成交量的进入冰河，市场观望气氛开始形成并日益浓重，去库存化半途而废，房价已经脱离了购买力，就已经很能说明问题。 还有一个问题我们应该提醒市场，2007年927房贷新政后的房价下跌，是在宏观经济增长过程中的房价下跌，而今明两年开始的房价下跌是在经济衰退过程中的房价下跌，政策层面已经没有任何能力还能推高房价，因此，指望房价下降后又很快涨起来的想法是不切实际的幻想。这一轮房价下降的调整时间可能比日本还要长，幅度还要大。

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  • 小产权房，是指在农民集体土地上建设出售的房屋。 一个时期以来，受房产开发高回报利益驱动，一些地方纷纷违规强行兴建小产权房，导致土地资源管理和房产市场愈加混乱，也给社会造成不良导向。 现在国土部发文要求坚决叫停管住小产权房 ，十分必要。但笔者认为，尽管小产权房一直以来不被政府部门认可，并一直在叫停，可因种种原因，各地叫停的力度并不一致，甚至睁只眼闭只眼的情形也不无存在。从而促使小产权房的违建及买卖，成为大面积事实，其中所涉开发、买卖人员众多，不少的已经完成交易，领取房产证书，并已入住，成为实际业主。在这种情形下，坚决叫停管住小产权房 ，就应有配套细化措施，避免因一刀切而激成新的社会矛盾。 建议： 1、对于已经私下拿到土地，但没有办理报批手续的，应严格审查，即使是合乎开发的土地，也应将其纳入公开拍卖。否则，坚决不予审批，并责其退回土地； 2、对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，可依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用； 3、对于国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》后，在建未完工的小产权房项目，应坚决予以停工，制止续建。即使其土地合乎开发规定，也应先按照强建进行处理，然后责其补办报建手续。否则，冻结项目，按违建处理； 4、对于国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》前，已完成小产权房项目的建设和销售，并办理房产证书的，应向开发商追缴开发税费，补办各种手续。如其用地系耕地和影响地方整体开发建设的，应坚决责其或强制拆除，由其承担全部损失； 5、对于国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》前，已完成小产权房项目的建设，但未完成销售或未启动销售的，应先坚决制止其销售，然后按以上第4条办理； 6、以原自住房开发小产权房的，一律不准销售。已经销售的，坚决停办房产及土地分割手续。已经完成销售并取得房产、土地分割证书的，应坚决追缴开发个人的各种开发税费。 7、“坚决叫停管住”，事关重大，所涉面广，利益矛盾集中，各地应在坚决执行国土部的《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》时，主动分析研究各种问题，提出积极务实的细化措施，统一上报国土部研究处理。务必既“坚决叫停管住”，又有利民生和安定，给社会以良好导向。同时，在这次“坚决叫停管住”中，要坚决制止各级管理部门和个人，以种种理由又开口子，再留隐患。

    叫停管住小产权房，应有配套细化措施

    在 2009年09月3号 上发表 | 没有评论
    小产权房，是指在农民集体土地上建设出售的房屋。 一个时期以来，受房产开发高回报利益驱动，一些地方纷纷违规强行兴建小产权房，导致土地资源管理和房产市场愈加混乱，也给社会造成不良导向。 现在国土部发文要求坚决叫停管住小产权房 ，十分必要。但笔者认为，尽管小产权房一直以来不被政府部门认可，并一直在叫停，可因种种原因，各地叫停的力度并不一致，甚至睁只眼闭只眼的情形也不无存在。从而促使小产权房的违建及买卖，成为大面积事实，其中所涉开发、买卖人员众多，不少的已经完成交易，领取房产证书，并已入住，成为实际业主。在这种情形下，坚决叫停管住小产权房 ，就应有配套细化措施，避免因一刀切而激成新的社会矛盾。 建议： 1、对于已经私下拿到土地，但没有办理报批手续的，应严格审查，即使是合乎开发的土地，也应将其纳入公开拍卖。否则，坚决不予审批，并责其退回土地； 2、对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，可依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用； 3、对于国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》后，在建未完工的小产权房项目，应坚决予以停工，制止续建。即使其土地合乎开发规定，也应先按照强建进行处理，然后责其补办报建手续。否则，冻结项目，按违建处理； 4、对于国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》前，已完成小产权房项目的建设和销售，并办理房产证书的，应向开发商追缴开发税费，补办各种手续。如其用地系耕地和影响地方整体开发建设的，应坚决责其或强制拆除，由其承担全部损失； 5、对于国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》前，已完成小产权房项目的建设，但未完成销售或未启动销售的，应先坚决制止其销售，然后按以上第4条办理； 6、以原自住房开发小产权房的，一律不准销售。已经销售的，坚决停办房产及土地分割手续。已经完成销售并取得房产、土地分割证书的，应坚决追缴开发个人的各种开发税费。 7、“坚决叫停管住”，事关重大，所涉面广，利益矛盾集中，各地应在坚决执行国土部的《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》时，主动分析研究各种问题，提出积极务实的细化措施，统一上报国土部研究处理。务必既“坚决叫停管住”，又有利民生和安定，给社会以良好导向。同时，在这次“坚决叫停管住”中，要坚决制止各级管理部门和个人，以种种理由又开口子，再留隐患。

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  • 购二手房，建议首选已经发展成熟的居住小区，随买随住。因为那些配套完善、居住氛围浓郁的楼盘，市场认知度较高，因此其保值功能也相应较强，即使是此后市场还要再次深度盘整，但对于成熟的居住小区来说，影响不会很大。目前，新房开发很多在市中心以外，二手房正在成为城市中心的供应主力，80平方米是很多人所需要的户型，这类房源升值潜力巨大。 房贷宜采用公积金贷款 李先生夫妇现在可以开始着手看房、选房，如果按计划买一个80平方米左右的户型，加简单装修要准备70万元左右。把父母老家的那套房子卖出套现30万元，还需要向银行贷款40万元。随着银行不断加息，现在商业房贷年利率已经到了7.83%，如果要商业贷款的话，20年期每月要还贷3499元，建议李先生夫妇改用公积金贷款，利率才5.22%，每月只需还贷2688元，节省不少利息。 生活支出应合理安排 除去房贷和每月的基本生活消费外，李先生夫妇每年还有约3.5万的结余，这部分钱可以做如下的规划。 留3万元做生活备用金，应付不时之需，可以用银行存款或货币基金去准备。在保持高流动性的同时也能够取得一定的收益，而且变现能力也较强，是比较理想的理财工具。 虽然两人收入稳定，但是结余不多，目前两人的生活开支每月2500元，非常节俭，如果老人过来，可以把开支控制在每月4000元之内，平时多采用记账方法，减少一些不合理的开支，同时两人也可以各申请一张信用卡，平时多刷卡消费，巧用信用卡的免息期，增加资金使用的灵活度。

    年轻夫妻购买二手房流程攻略

    在 2009年08月31号 上发表 | 没有评论
    购二手房，建议首选已经发展成熟的居住小区，随买随住。因为那些配套完善、居住氛围浓郁的楼盘，市场认知度较高，因此其保值功能也相应较强，即使是此后市场还要再次深度盘整，但对于成熟的居住小区来说，影响不会很大。目前，新房开发很多在市中心以外，二手房正在成为城市中心的供应主力，80平方米是很多人所需要的户型，这类房源升值潜力巨大。 房贷宜采用公积金贷款 李先生夫妇现在可以开始着手看房、选房，如果按计划买一个80平方米左右的户型，加简单装修要准备70万元左右。把父母老家的那套房子卖出套现30万元，还需要向银行贷款40万元。随着银行不断加息，现在商业房贷年利率已经到了7.83%，如果要商业贷款的话，20年期每月要还贷3499元，建议李先生夫妇改用公积金贷款，利率才5.22%，每月只需还贷2688元，节省不少利息。 生活支出应合理安排 除去房贷和每月的基本生活消费外，李先生夫妇每年还有约3.5万的结余，这部分钱可以做如下的规划。 留3万元做生活备用金，应付不时之需，可以用银行存款或货币基金去准备。在保持高流动性的同时也能够取得一定的收益，而且变现能力也较强，是比较理想的理财工具。 虽然两人收入稳定，但是结余不多，目前两人的生活开支每月2500元，非常节俭，如果老人过来，可以把开支控制在每月4000元之内，平时多采用记账方法，减少一些不合理的开支，同时两人也可以各申请一张信用卡，平时多刷卡消费，巧用信用卡的免息期，增加资金使用的灵活度。

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  • 营业税的征税对象是销售房地产的单位和个人（即卖方），该税是就其营业额按率计征的一种税。 契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 以上两种税在二手房交易中，会因为交易商品房的性质不同而产生差别，而其余各税则相对固定，按照商品房面积的一定比例或者固定价格来征收。 我们在买房时经常会碰到这样的事，选中二手房谈定了价格，可是在房地产交易中心办理手续时，却发现多出了几千元甚至上万元的费用，这笔钱对于工薪阶层来讲，也是一笔不小的数目，而这些费用，究竟来自哪里，最近又发生了什么变化呢？ 出于对价格和交通问题的考虑，很多购房者在首次购房时希望购买内环以内、面积相对较小的商品房，而这样的房型在新开楼盘中并不多见，并且价格往往较高。于是，越来越多的购房者选择从二手房市场上来寻找更多的选择。 九部门15条房地产调控意见中，强调今后的二手房市场要以自住为主，调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税5.55%；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税的征税对象是销售房地产的单位和个人（即卖方），该税则是就其营业额按率计征的一种税，新政实施以后，5年内转手交易的普通商品房和高档住宅均需征收营业税，仅公有住房不用缴纳。 交易中的另外一个重要税种则是契税，契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。按照目前的规定，高档住房需要征收3％的契税，而公有住房和普通商品房的交易中，政府代为缴纳其中的1.5%，因此购房者也仅需要缴纳1.5％。 以上两种税在二手房交易中，会因为交易商品房的性质不同而产生差别，而其余的所得税、印花税、交易手续费、权证变更登记费和贴花则属于相对固定的部分，按照商品房面积的一定比例或者固定价格来征收。

    二手房如何缴税

    在 2009年08月31号 上发表 | 没有评论
    营业税的征税对象是销售房地产的单位和个人（即卖方），该税是就其营业额按率计征的一种税。 契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 以上两种税在二手房交易中，会因为交易商品房的性质不同而产生差别，而其余各税则相对固定，按照商品房面积的一定比例或者固定价格来征收。 我们在买房时经常会碰到这样的事，选中二手房谈定了价格，可是在房地产交易中心办理手续时，却发现多出了几千元甚至上万元的费用，这笔钱对于工薪阶层来讲，也是一笔不小的数目，而这些费用，究竟来自哪里，最近又发生了什么变化呢？ 出于对价格和交通问题的考虑，很多购房者在首次购房时希望购买内环以内、面积相对较小的商品房，而这样的房型在新开楼盘中并不多见，并且价格往往较高。于是，越来越多的购房者选择从二手房市场上来寻找更多的选择。 九部门15条房地产调控意见中，强调今后的二手房市场要以自住为主，调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税5.55%；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税的征税对象是销售房地产的单位和个人（即卖方），该税则是就其营业额按率计征的一种税，新政实施以后，5年内转手交易的普通商品房和高档住宅均需征收营业税，仅公有住房不用缴纳。 交易中的另外一个重要税种则是契税，契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。按照目前的规定，高档住房需要征收3％的契税，而公有住房和普通商品房的交易中，政府代为缴纳其中的1.5%，因此购房者也仅需要缴纳1.5％。 以上两种税在二手房交易中，会因为交易商品房的性质不同而产生差别，而其余的所得税、印花税、交易手续费、权证变更登记费和贴花则属于相对固定的部分，按照商品房面积的一定比例或者固定价格来征收。

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  • 房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人，即出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。 已经商务部部务会议审议通过，并经公安部同意，自2005年4月1日起施行的《典当管理办法》。本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本办法所称典当行，是指依照本办法设立的专门从事典当活动的企业法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。 与旧法相比，此《典当管理办法》作了以下几方面修改： 第八条 典当行注册资本最低限额为300万元；从事房地产抵押典当业务的，注册资本最低限额为500万元；从事财产权利质押典当业务的，注册资本最低限额为1000万元。 第二十五条 经批准，典当行可以经营下列业务： （三）房地产（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）抵押典当业务； 第三十八条 典当综合费用包括各种服务及管理费用。 房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰。 第四十四条 典当行的资产应当按照下列比例进行管理： （五）典当行财产权利质押典当余额不得超过注册资本的50%。房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。 这些规定的实施,对房地产抵押以及中小企业典当融资将带来较大影响，譬如未取得销售许可证的楼盘不得抵押典当,房地产典当业务单笔典当金额不得超过注册资本的10%,事实上许多典当企业要求出典人要有房产证作为一个基本条件。 房地产典当当事人应签订书面房地产典当契约，并到房地产登记处办理其他权利登记。 房地产典当的出典人应当是房地产所有权人；承典人应当是持《金融机构营业许可证》和《特种行业许可证》的典当行，在体现自愿、平等，利息应在国家规定的标准范围内签约，合约里应该明确典期届满后的房屋所有权的处理。 从目前典当行业一般业务操作来看，多数只涉及房地产占有权的转移，也就是说是采取抵押借款的形式。在典当期内当户继续享有使用权、收益权等其他相关财产权利，这里的房地产典当只是属于房地产抵押贷款的范畴。 值得强调的是房地产典当和房地产抵押有着明显的区别，譬如房地产典当中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为出典人；房地产抵押的抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。房地产典当转移房地产的占有权，而房地产抵押不转移抵押标的房地产的占有权。

    房地产典当和房地产抵押的区别

    在 2009年08月31号 上发表 | 没有评论
    房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人，即出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。 已经商务部部务会议审议通过，并经公安部同意，自2005年4月1日起施行的《典当管理办法》。本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本办法所称典当行，是指依照本办法设立的专门从事典当活动的企业法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。 与旧法相比，此《典当管理办法》作了以下几方面修改： 第八条 典当行注册资本最低限额为300万元；从事房地产抵押典当业务的，注册资本最低限额为500万元；从事财产权利质押典当业务的，注册资本最低限额为1000万元。 第二十五条 经批准，典当行可以经营下列业务： （三）房地产（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）抵押典当业务； 第三十八条 典当综合费用包括各种服务及管理费用。 房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰。 第四十四条 典当行的资产应当按照下列比例进行管理： （五）典当行财产权利质押典当余额不得超过注册资本的50%。房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。 这些规定的实施,对房地产抵押以及中小企业典当融资将带来较大影响，譬如未取得销售许可证的楼盘不得抵押典当,房地产典当业务单笔典当金额不得超过注册资本的10%,事实上许多典当企业要求出典人要有房产证作为一个基本条件。 房地产典当当事人应签订书面房地产典当契约，并到房地产登记处办理其他权利登记。 房地产典当的出典人应当是房地产所有权人；承典人应当是持《金融机构营业许可证》和《特种行业许可证》的典当行，在体现自愿、平等，利息应在国家规定的标准范围内签约，合约里应该明确典期届满后的房屋所有权的处理。 从目前典当行业一般业务操作来看，多数只涉及房地产占有权的转移，也就是说是采取抵押借款的形式。在典当期内当户继续享有使用权、收益权等其他相关财产权利，这里的房地产典当只是属于房地产抵押贷款的范畴。 值得强调的是房地产典当和房地产抵押有着明显的区别，譬如房地产典当中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为出典人；房地产抵押的抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。房地产典当转移房地产的占有权，而房地产抵押不转移抵押标的房地产的占有权。

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  • “面粉贵于面包”现象的天价地再现，信贷飙升引发通货膨胀预期，2009年上半年京城楼市迎来了新一轮房价上涨。远洋沁山水、首城国际、万年花城等楼盘去年引领降价之后，今年又率先领涨，标杆效应拉开了楼市涨价大幕。 6月30日，中化方兴40.6亿元拍下北京广渠路15号地，新“地王”诞生 房价反攻 市场“表情” 数据显示，京城楼市今年5月与1月份相比，商品住宅上涨了2500元/平方米。首城国际、万年花城、远洋沁山水等楼盘均开启了涨价通道。从表1典型项目的涨价轨迹可以看出，这些项目多数是从3月份开始涨价。 首城国际自2月份开始，以500元/平方米的涨幅开始上升，6月底7月初将开盘的22号楼均价预计将达16000元/平方米。远洋沁山水4月初三期开盘均价涨至14000元/平方米。 “1、2、3月份楼盘纷纷降价，3月份时，一些楼盘已经开始涨价，部分楼盘将去年的一些优惠措施收回，4月份整体开始涨价。今年5月与1月份相比，北京市商品住宅上涨了2500元/平方米。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬对本刊表示。当市场再度出现强劲上涨之势时，不同开发商面临房价反攻呈现着不同的表情。 一部分开发商傍着地王“乐呵呵” 从4月份开始，土地市场的回暖和“地王”的再现就成为中国经济的最大看点之一。地价拐点是确认房地产中长期趋势的重要标准，地王出现则必然连带周边楼盘房价上涨。土地价格上涨往往是开发商认为“最拿得出手”的涨价理由。地王重现江湖，显然为周边楼盘带来了利好。 以5月21日京城诞生的广渠路10号地王为例，截止到6月16日，周边二手房房价上涨幅度甚至达到10%至12%。如富力城二手房业主一季度平均报价约20800元/平方米，但是6月份时已经平均涨到22000元/平方米，天之骄子二手房业主则由一季度平均报价16800元/平方米上涨到17000元/平方米（详见表2）。 周边新房禧福汇国际社区、首城国际中心房价涨幅分别为5%～7%。“我5月初去首城国际，当时销售人员透露房价肯定在15000元/平方米以内，但是现在报价已涨到16000元/平方米。”一位曾实地考察过该项目的业内人士对本刊记者表示。 首城国际中心去年低价入市，此后从2月份开始一直以300～500元/平方米的速度上涨。但是从其6月份的报价来看，涨价的幅度加快。其实该项目涨价由多种因素推动，周边诞生地王也是原因之一。 一部分开发商“忐忑中”涨价试水 不过还有不少开发商对目前的行情持谨慎态度。近日，金地北京公司总经理严家荣在接受本刊记者采访时称，今年2月份以后市场放量确实是因为去年刚性需求被积压了，但是需求放量不能说市场就好得一塌糊涂，目前楼市实际上还是处于僵持状态，既不能说市场形势不好，也不能说市场形势非常好，属于比较正常的状态。 “一般来说，房子卖得好，开发商就会涨价，这是正常的。但是涨了以后要卖不动，还得降。”严家荣表示。记者近期在与一些开发商的沟通交流中发现，目前仍有相当一部分涨价的开发商心里非常忐忑，既担心一旦市场出现疯涨情况，再度引发政府已经放松的政策收紧，又不愿意放弃已经出现的涨价机会。于是抱着能涨就先涨的心态。多数开发商表示，将密切关注着市场动态，随时准备调整价格策略。 一部分开发商“跑步涨价” 当然也不排除有些开发商对资金链要求不高，并不需要快速销售，反而想借着市场机会卖高价，而大幅涨价。 如据京西某项目内部人员向本刊记者透露，由于项目是政府部门下属公司所开发，并且项目后期要下半年开盘，加之项目销售情况比较好，因此老板希望涨价抬高门槛进而降低销售速度，从而能捂盘待高价。 所以项目在5月底认购开盘后，半个月时间每平方米先后两次涨价共2000元，目前也高出周边楼盘近2000元/平方米。 “本来项目是打算2007年下半年以准现房开盘的，但是当时市场情况不好，公司是国企，资金问题不大，于是开发商就选择了死杠，直到今年三四月份感觉市场好了，到5月份才开始现房销售。”上述人士透露，如果2008年开盘的话最多销售价格能达到11000～12000元/平方米，然而今年5月开盘均价达到了14000元/平方米。他称，开发商并不担心市场情况再度低迷，因为西部产品供应少，不如东部市场竞争比较激烈，加上国家出台的一系列支持房地产的政策，应该短期不会改变。 资金来自何方？ 从2007年底中国楼市步入低迷，到2008年底全国一线城市成交量复苏，再到今年上半年的全面逆转，仅仅一年半的时间。这让那些预计楼市调整周期3到5年甚至更长时间的经济学家们始料不及。 “为什么复苏比预期快？”6月份，世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松发出了这样的疑问。 陈劲松感慨，最近一段时期，股市、楼市皆大旺，与半年前形成了鲜明对比，仅一个季度就恍如隔世。不用说让普通老百姓想不明白，就我接触过的经济学家和专业人士也大都未估计到。不是说，经济下滑的趋势还没有完全扼制吗？不是还有金融海啸第二波吗？实体经济还没有触底反弹凭什么股市与房市可以火呢？如果说股市是先行指标，率先实体经济反弹一下也就算了，凭什么房价作为实体经济的滞后指标也开始蠢蠢欲动了呢？ “开发商涨价的原因是销售火爆，销售情况好是因有需求支撑。”这是多数业内人对当前房价上涨原因的解释。亚豪机构市场总监郭毅对本刊表示：“这轮房价上涨是受需求推动，从4月份开始楼市的成交量达到了2007年的顶点，成交量好转，从开发商市场运营的角度来讲，提价也是正常的。” 而此后，地王重出江湖，并接二连三冲高，进一步夯实了开发商涨价的信心。实际上，此轮房价上涨的背后推手则是货币的大量流入，宽松的货币政策释放的巨量资金进入楼市推动资产价格上升。 通过对比图1～3，我们能够发现，信贷飙升与股市行情以及房地产市场的小阳春在时间节点上非常合拍，货币政策似乎就是幕后推手。 所谓货币政策，是指中央银行为实现特定的经济目标，运用各种工具调节和控制货币供给量，进而影响宏观经济的方针和措施的总和。 最近的一次货币政策转型是从2008年11月份开始的。实际上，2008年房地产行业救市尽管从5月就已经从一些地方政府开始，但是全国性的救市政策是始自2008年10月22日财政部下调住房交易税费房贷利率等刺激楼市的一揽子政策。 与此同时，2008年10月30日，央行两率双降放出货币政策松动的信号，11月9日，国务院出台国十条，正式宣布实行积极财政和适度宽松的货币政策，提出4万亿元资金拉动内需。...

    房价是怎么涨起来的？

    在 2009年08月31号 上发表 | 没有评论
    “面粉贵于面包”现象的天价地再现，信贷飙升引发通货膨胀预期，2009年上半年京城楼市迎来了新一轮房价上涨。远洋沁山水、首城国际、万年花城等楼盘去年引领降价之后，今年又率先领涨，标杆效应拉开了楼市涨价大幕。 6月30日，中化方兴40.6亿元拍下北京广渠路15号地，新“地王”诞生 房价反攻 市场“表情” 数据显示，京城楼市今年5月与1月份相比，商品住宅上涨了2500元/平方米。首城国际、万年花城、远洋沁山水等楼盘均开启了涨价通道。从表1典型项目的涨价轨迹可以看出，这些项目多数是从3月份开始涨价。 首城国际自2月份开始，以500元/平方米的涨幅开始上升，6月底7月初将开盘的22号楼均价预计将达16000元/平方米。远洋沁山水4月初三期开盘均价涨至14000元/平方米。 “1、2、3月份楼盘纷纷降价，3月份时，一些楼盘已经开始涨价，部分楼盘将去年的一些优惠措施收回，4月份整体开始涨价。今年5月与1月份相比，北京市商品住宅上涨了2500元/平方米。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬对本刊表示。当市场再度出现强劲上涨之势时，不同开发商面临房价反攻呈现着不同的表情。 一部分开发商傍着地王“乐呵呵” 从4月份开始，土地市场的回暖和“地王”的再现就成为中国经济的最大看点之一。地价拐点是确认房地产中长期趋势的重要标准，地王出现则必然连带周边楼盘房价上涨。土地价格上涨往往是开发商认为“最拿得出手”的涨价理由。地王重现江湖，显然为周边楼盘带来了利好。 以5月21日京城诞生的广渠路10号地王为例，截止到6月16日，周边二手房房价上涨幅度甚至达到10%至12%。如富力城二手房业主一季度平均报价约20800元/平方米，但是6月份时已经平均涨到22000元/平方米，天之骄子二手房业主则由一季度平均报价16800元/平方米上涨到17000元/平方米（详见表2）。 周边新房禧福汇国际社区、首城国际中心房价涨幅分别为5%～7%。“我5月初去首城国际，当时销售人员透露房价肯定在15000元/平方米以内，但是现在报价已涨到16000元/平方米。”一位曾实地考察过该项目的业内人士对本刊记者表示。 首城国际中心去年低价入市，此后从2月份开始一直以300～500元/平方米的速度上涨。但是从其6月份的报价来看，涨价的幅度加快。其实该项目涨价由多种因素推动，周边诞生地王也是原因之一。 一部分开发商“忐忑中”涨价试水 不过还有不少开发商对目前的行情持谨慎态度。近日，金地北京公司总经理严家荣在接受本刊记者采访时称，今年2月份以后市场放量确实是因为去年刚性需求被积压了，但是需求放量不能说市场就好得一塌糊涂，目前楼市实际上还是处于僵持状态，既不能说市场形势不好，也不能说市场形势非常好，属于比较正常的状态。 “一般来说，房子卖得好，开发商就会涨价，这是正常的。但是涨了以后要卖不动，还得降。”严家荣表示。记者近期在与一些开发商的沟通交流中发现，目前仍有相当一部分涨价的开发商心里非常忐忑，既担心一旦市场出现疯涨情况，再度引发政府已经放松的政策收紧，又不愿意放弃已经出现的涨价机会。于是抱着能涨就先涨的心态。多数开发商表示，将密切关注着市场动态，随时准备调整价格策略。 一部分开发商“跑步涨价” 当然也不排除有些开发商对资金链要求不高，并不需要快速销售，反而想借着市场机会卖高价，而大幅涨价。 如据京西某项目内部人员向本刊记者透露，由于项目是政府部门下属公司所开发，并且项目后期要下半年开盘，加之项目销售情况比较好，因此老板希望涨价抬高门槛进而降低销售速度，从而能捂盘待高价。 所以项目在5月底认购开盘后，半个月时间每平方米先后两次涨价共2000元，目前也高出周边楼盘近2000元/平方米。 “本来项目是打算2007年下半年以准现房开盘的，但是当时市场情况不好，公司是国企，资金问题不大，于是开发商就选择了死杠，直到今年三四月份感觉市场好了，到5月份才开始现房销售。”上述人士透露，如果2008年开盘的话最多销售价格能达到11000～12000元/平方米，然而今年5月开盘均价达到了14000元/平方米。他称，开发商并不担心市场情况再度低迷，因为西部产品供应少，不如东部市场竞争比较激烈，加上国家出台的一系列支持房地产的政策，应该短期不会改变。 资金来自何方？ 从2007年底中国楼市步入低迷，到2008年底全国一线城市成交量复苏，再到今年上半年的全面逆转，仅仅一年半的时间。这让那些预计楼市调整周期3到5年甚至更长时间的经济学家们始料不及。 “为什么复苏比预期快？”6月份，世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松发出了这样的疑问。 陈劲松感慨，最近一段时期，股市、楼市皆大旺，与半年前形成了鲜明对比，仅一个季度就恍如隔世。不用说让普通老百姓想不明白，就我接触过的经济学家和专业人士也大都未估计到。不是说，经济下滑的趋势还没有完全扼制吗？不是还有金融海啸第二波吗？实体经济还没有触底反弹凭什么股市与房市可以火呢？如果说股市是先行指标，率先实体经济反弹一下也就算了，凭什么房价作为实体经济的滞后指标也开始蠢蠢欲动了呢？ “开发商涨价的原因是销售火爆，销售情况好是因有需求支撑。”这是多数业内人对当前房价上涨原因的解释。亚豪机构市场总监郭毅对本刊表示：“这轮房价上涨是受需求推动，从4月份开始楼市的成交量达到了2007年的顶点，成交量好转，从开发商市场运营的角度来讲，提价也是正常的。” 而此后，地王重出江湖，并接二连三冲高，进一步夯实了开发商涨价的信心。实际上，此轮房价上涨的背后推手则是货币的大量流入，宽松的货币政策释放的巨量资金进入楼市推动资产价格上升。 通过对比图1～3，我们能够发现，信贷飙升与股市行情以及房地产市场的小阳春在时间节点上非常合拍，货币政策似乎就是幕后推手。 所谓货币政策，是指中央银行为实现特定的经济目标，运用各种工具调节和控制货币供给量，进而影响宏观经济的方针和措施的总和。 最近的一次货币政策转型是从2008年11月份开始的。实际上，2008年房地产行业救市尽管从5月就已经从一些地方政府开始，但是全国性的救市政策是始自2008年10月22日财政部下调住房交易税费房贷利率等刺激楼市的一揽子政策。 与此同时，2008年10月30日，央行两率双降放出货币政策松动的信号，11月9日，国务院出台国十条，正式宣布实行积极财政和适度宽松的货币政策，提出4万亿元资金拉动内需。...

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  • 2009年毫无疑问是个政策年，有许多人会进入到买房队伍，因此如何既利用政策效应，又借助于政策给开发商施压产生的优惠效应，同时避免出现几个业已出现的症结性暗伤，显得尤其重要。这五处暗伤是： 以次充优： 以“特价房”或“特惠房”为名 什么是特价房，往往是自比的特价，也就是这几套或几十套房，与同一项目其他房源比较，质量不差或略差，户型甚至在图便宜的客户看来还比较充实，在特价口号下既节约金钱，也节约面积，反正有些人买房主要解决的是窝的问题，还没有上升到什么居住环境的问题。 特价房如果有，不妨将之与周边同类项目对应房源进行各方面的比较，真有性价比当然买得不后悔，如果单价甚至高于周边同类项目，或者加一两万元总价却可以在周边轻易拿到更为实用、设计更为合理的房源，这就有点不值了。

    购房须回避5处暗伤

    在 2009年08月29号 上发表 | 没有评论
    2009年毫无疑问是个政策年，有许多人会进入到买房队伍，因此如何既利用政策效应，又借助于政策给开发商施压产生的优惠效应，同时避免出现几个业已出现的症结性暗伤，显得尤其重要。这五处暗伤是： 以次充优： 以“特价房”或“特惠房”为名 什么是特价房，往往是自比的特价，也就是这几套或几十套房，与同一项目其他房源比较，质量不差或略差，户型甚至在图便宜的客户看来还比较充实，在特价口号下既节约金钱，也节约面积，反正有些人买房主要解决的是窝的问题，还没有上升到什么居住环境的问题。 特价房如果有，不妨将之与周边同类项目对应房源进行各方面的比较，真有性价比当然买得不后悔，如果单价甚至高于周边同类项目，或者加一两万元总价却可以在周边轻易拿到更为实用、设计更为合理的房源，这就有点不值了。

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  • 政策房多数位于市区边缘，由于上班太远、孩子上学不方便、户型不理想、房价波动等原因而弃购者各地都有。所以用符合条件者购买二手房减免税费给与补贴代替部分由政府提供的政策房是非常必要的，它可以满足市民多样化需要并尽快解决问题。只要符合不在市中心购房，面积不超标不出现一户两房人户分离现象就应该给与大力支持。实际上不论经适房、限价房、公租房、廉租房都是由政府提供补贴的，只不过这种补贴由于思路不对反而加重政府负担养肥投机分子，招来社会各界的批评。以北京为例通过审核有资格者10.8万户，估计这里面有很多人都不满意政策房所在位置。举个例子：常营限价房首都机场起飞的部分航班从头顶经过，有一部分人肯定不愿意住这样的房子。买二手房减免税费给与补贴排队等待者选择余地就大了，四环以外二手房面积90平米以下的都在候选范围之内。通过审核有资格的家庭买二手房免除所有税费，按照目前政策省不了多少钱，与购买限价房、经济适用房相比还是要贵不少，好处是不用排队等待地点可以根据需要选择。政府补贴可否这样：面积60平米以下补贴当地二手房均价20%，超过60平米补贴当地二手房均价10%或15%，超过90平米不享受政府购房补贴。其他条件还有：1；享受补贴必须是已婚年龄30岁以上以家庭为单位而且只能享受一次，单身不能申请而且你离婚后也不能再次申请，从外地迁入者户籍要迁过来5年以上。2；申请家庭必须把原有住房出售或交回（指租房者），不能一户两房和人户分离，这个政策底线一定不能突破。3；有签黑白合同等作弊行为和违反规定者要退还政府补贴补缴税费，登报批评并且以后不能再享受任何政府补贴和福利（包括低保在内）。4；从外地迁入户口在集体户口的无房户不能申请购房补贴，只能申请公租房作为过渡。5；享受购房补贴者严禁出租，房产证上注明补贴购房户，违者退还所享受政府补贴并登报批评，以后不能再享受任何政府补贴和福利（包括低保在内）。6；10年内不能将所购房屋出售，10年后如果出售必须按享受补贴比例交回购房款给市财政局，以后不能再享受补贴和购买政策房。7；用河北购房保留北京户籍来代替一部分政策房，特别是对于外地进京人员你不能成为新增外来常住人口。但北京市对符合条件者可以给你这样一个特殊照顾，对于这个问题以后再作详细讲解。推出这一政策后预计一年内解决10.8万户中大多数人问题完全能做到，今后除少数拆迁户，刑满释放人员和从外地迁入满5年以上住公租房者之外，基本上不再有需要住政策房者。按目前开工面积计算北京政策房将供应远大于需求，政府在现有政策房项目完工后完全可以不再进行政策房建设。让经济适用房这个弊端丛生养肥一大批投机分子，造成外来人口大量涌入的畸形产物正式退出历史舞台。这样才能做到市民满意，政府减轻负担。不直接操作房地产项目也能让干部少犯错误，少出周良洛（原海淀区长）那样的腐败分子，其收效是多方面的。

    用买二手房减免税费给与补贴代替部分政策房势在必行

    在 2009年08月17号 上发表 | 没有评论
    政策房多数位于市区边缘，由于上班太远、孩子上学不方便、户型不理想、房价波动等原因而弃购者各地都有。所以用符合条件者购买二手房减免税费给与补贴代替部分由政府提供的政策房是非常必要的，它可以满足市民多样化需要并尽快解决问题。只要符合不在市中心购房，面积不超标不出现一户两房人户分离现象就应该给与大力支持。实际上不论经适房、限价房、公租房、廉租房都是由政府提供补贴的，只不过这种补贴由于思路不对反而加重政府负担养肥投机分子，招来社会各界的批评。以北京为例通过审核有资格者10.8万户，估计这里面有很多人都不满意政策房所在位置。举个例子：常营限价房首都机场起飞的部分航班从头顶经过，有一部分人肯定不愿意住这样的房子。买二手房减免税费给与补贴排队等待者选择余地就大了，四环以外二手房面积90平米以下的都在候选范围之内。通过审核有资格的家庭买二手房免除所有税费，按照目前政策省不了多少钱，与购买限价房、经济适用房相比还是要贵不少，好处是不用排队等待地点可以根据需要选择。政府补贴可否这样：面积60平米以下补贴当地二手房均价20%，超过60平米补贴当地二手房均价10%或15%，超过90平米不享受政府购房补贴。其他条件还有：1；享受补贴必须是已婚年龄30岁以上以家庭为单位而且只能享受一次，单身不能申请而且你离婚后也不能再次申请，从外地迁入者户籍要迁过来5年以上。2；申请家庭必须把原有住房出售或交回（指租房者），不能一户两房和人户分离，这个政策底线一定不能突破。3；有签黑白合同等作弊行为和违反规定者要退还政府补贴补缴税费，登报批评并且以后不能再享受任何政府补贴和福利（包括低保在内）。4；从外地迁入户口在集体户口的无房户不能申请购房补贴，只能申请公租房作为过渡。5；享受购房补贴者严禁出租，房产证上注明补贴购房户，违者退还所享受政府补贴并登报批评，以后不能再享受任何政府补贴和福利（包括低保在内）。6；10年内不能将所购房屋出售，10年后如果出售必须按享受补贴比例交回购房款给市财政局，以后不能再享受补贴和购买政策房。7；用河北购房保留北京户籍来代替一部分政策房，特别是对于外地进京人员你不能成为新增外来常住人口。但北京市对符合条件者可以给你这样一个特殊照顾，对于这个问题以后再作详细讲解。推出这一政策后预计一年内解决10.8万户中大多数人问题完全能做到，今后除少数拆迁户，刑满释放人员和从外地迁入满5年以上住公租房者之外，基本上不再有需要住政策房者。按目前开工面积计算北京政策房将供应远大于需求，政府在现有政策房项目完工后完全可以不再进行政策房建设。让经济适用房这个弊端丛生养肥一大批投机分子，造成外来人口大量涌入的畸形产物正式退出历史舞台。这样才能做到市民满意，政府减轻负担。不直接操作房地产项目也能让干部少犯错误，少出周良洛（原海淀区长）那样的腐败分子，其收效是多方面的。

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  • 普通居民买房无外乎通过自己的辛勤劳动所得收入来买房，而买房且能买得起房逃不脱两个关键要素。一是居民收入，而是城市房价。只有两者关系达到平衡才能实现买房的意愿。居民收入越高，房价越低买房的机会就越多。这只是理想状态，事实上，居民收入和房价并驾齐驱都在增长。这就要看谁的增长速度更快了。 中华人民共和国即将迎来六十华诞。回首60载春秋，中国从一个落后的农业国发展成为工业化中期国家，人民生活从贫困迈向总体小康。中央新闻单位从8月9日起联合推出“经典中国•辉煌60年”专栏，分经济发展成就、新农村建设、工业化信息化等24个专题，系统展示新中国60年的伟大成就。 其中包括，新中国成立以来，我国人均存款增长约1万倍，城镇居民收入增长约150倍，农村居民收入增长约100倍，汽车也开始步入百姓家。也就是说，新中国60年，居民收入增长逾百倍。 因为新中国成立之初，中国的房价不太好统计，也无法统计。但这不免让我想起今年年初任志强拿改革开放30年来居民收入和房价增长比较的事。60年的无法比较，就说说这30年吧。任志强说，“跟居民工资比，改革开放30年来房价等于没有涨”。他还现场算了笔细账：1978年中国GDP大概3000多亿元，现在是30多万亿元，涨了100多倍。1978年全国平均月工资28.6元，现在也涨了100倍。1978年中国的大白菜2分钱一棵，现在2元钱，也涨了100倍。而房价只涨了16.6倍，和工资收入一比，房价等于没有涨。 不说深了，但说表面，这么相差悬殊的增长比较，按道理来说，虽然买房时人生一件大事，买房不等于买白菜，但也不至于全民为房价苦恼啊！一面是居民收入快于房价的上涨，另一面却是大家对房价上涨的普遍不满和抱怨。究竟是什么原因让这么光鲜的数字掩盖了老百姓晦涩的脸呢？为什么高房价仍然还是大众话题呢？ 究其原因，大致可能是由于下面几点。 一、房价基数大。房产本身就不是一般的商品，它具有价值高大性的特色。因此即使对于居民收入增长速度缓慢，房价仍然是高高在上。即使收入增长超过百倍，但是由于工资基数低，房价基数大，普通百姓仍然买不起房。 二、缺少适合普通老百姓的房子。我们不能说中国针对低收入群体的房子少，但是由于中国人多，特别是非富人多，而更多的开发商喜欢开发高档楼盘，因为高档楼盘的利润要远高于低档楼盘，大约要高30%~50%，再加上北京这样大城市的房子一点都不愁卖，有钱人那么多，开发商大多数地都将目标客户群锁定为高收入群体。导致普通大众买不起房子。 三、贫富差距导致富人垄断。收入分配的不均衡，导致不少居民特别是不少中低收入者不能充分享受到经济发展带来的实际收入增长，降低了他们抵御房价上涨的能力。我国收入分配的特点是，财富集中在少数人手里，他们手里有很多钱，他们要买好房子，买大房子，买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20％的富人，恐怕占据了还不止半壁江山。这也是王石说的话。有了富人源源不断的购买力，房价只能会离普通大众的距离越来越远。 四、各地房价上涨不均衡。房价和居民收入一样分布不平衡，导致一些城市特别是中心城市居民购房压力越来越大。有的城市房价上涨幅度大，有的低些，但是即使上涨幅度再大尤其是在一线城市比如北京上海广州等也不乏购房者，因为这里富人多，穷富差距也大。所以全国的房价统计一平均导致全国居民收入水平也甘拜下风。 五、居民的收入不只是买房消费。虽然买房消费占据居民收入大部分，但是人们不可能除了买房什么都不买，因此，多年收入即使加上理财所得也还要有许多其他方面的开支，本来就不宽裕的收入面对高高在上的房价也只能灰溜溜的退而求其次了。 六、医疗和教育占居民支出除房产最大。从全国平均水平来看，财政投入仅占医院总收入的10%，大量收入靠医院自己创收。过去10年，中国高等教育全部投入增长约8倍多，但来自政府的部分只增长了3.5倍，而来自学费的部分增长了18倍。这就是为什么工资涨了那么多倍仍然缺钱花的原因，也正是买不起房的又一个隐性原因、外在因素。

    收入增长超百倍仍买不起房六大原因

    在 2009年08月16号 上发表 | 没有评论
    普通居民买房无外乎通过自己的辛勤劳动所得收入来买房，而买房且能买得起房逃不脱两个关键要素。一是居民收入，而是城市房价。只有两者关系达到平衡才能实现买房的意愿。居民收入越高，房价越低买房的机会就越多。这只是理想状态，事实上，居民收入和房价并驾齐驱都在增长。这就要看谁的增长速度更快了。 中华人民共和国即将迎来六十华诞。回首60载春秋，中国从一个落后的农业国发展成为工业化中期国家，人民生活从贫困迈向总体小康。中央新闻单位从8月9日起联合推出“经典中国•辉煌60年”专栏，分经济发展成就、新农村建设、工业化信息化等24个专题，系统展示新中国60年的伟大成就。 其中包括，新中国成立以来，我国人均存款增长约1万倍，城镇居民收入增长约150倍，农村居民收入增长约100倍，汽车也开始步入百姓家。也就是说，新中国60年，居民收入增长逾百倍。 因为新中国成立之初，中国的房价不太好统计，也无法统计。但这不免让我想起今年年初任志强拿改革开放30年来居民收入和房价增长比较的事。60年的无法比较，就说说这30年吧。任志强说，“跟居民工资比，改革开放30年来房价等于没有涨”。他还现场算了笔细账：1978年中国GDP大概3000多亿元，现在是30多万亿元，涨了100多倍。1978年全国平均月工资28.6元，现在也涨了100倍。1978年中国的大白菜2分钱一棵，现在2元钱，也涨了100倍。而房价只涨了16.6倍，和工资收入一比，房价等于没有涨。 不说深了，但说表面，这么相差悬殊的增长比较，按道理来说，虽然买房时人生一件大事，买房不等于买白菜，但也不至于全民为房价苦恼啊！一面是居民收入快于房价的上涨，另一面却是大家对房价上涨的普遍不满和抱怨。究竟是什么原因让这么光鲜的数字掩盖了老百姓晦涩的脸呢？为什么高房价仍然还是大众话题呢？ 究其原因，大致可能是由于下面几点。 一、房价基数大。房产本身就不是一般的商品，它具有价值高大性的特色。因此即使对于居民收入增长速度缓慢，房价仍然是高高在上。即使收入增长超过百倍，但是由于工资基数低，房价基数大，普通百姓仍然买不起房。 二、缺少适合普通老百姓的房子。我们不能说中国针对低收入群体的房子少，但是由于中国人多，特别是非富人多，而更多的开发商喜欢开发高档楼盘，因为高档楼盘的利润要远高于低档楼盘，大约要高30%~50%，再加上北京这样大城市的房子一点都不愁卖，有钱人那么多，开发商大多数地都将目标客户群锁定为高收入群体。导致普通大众买不起房子。 三、贫富差距导致富人垄断。收入分配的不均衡，导致不少居民特别是不少中低收入者不能充分享受到经济发展带来的实际收入增长，降低了他们抵御房价上涨的能力。我国收入分配的特点是，财富集中在少数人手里，他们手里有很多钱，他们要买好房子，买大房子，买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20％的富人，恐怕占据了还不止半壁江山。这也是王石说的话。有了富人源源不断的购买力，房价只能会离普通大众的距离越来越远。 四、各地房价上涨不均衡。房价和居民收入一样分布不平衡，导致一些城市特别是中心城市居民购房压力越来越大。有的城市房价上涨幅度大，有的低些，但是即使上涨幅度再大尤其是在一线城市比如北京上海广州等也不乏购房者，因为这里富人多，穷富差距也大。所以全国的房价统计一平均导致全国居民收入水平也甘拜下风。 五、居民的收入不只是买房消费。虽然买房消费占据居民收入大部分，但是人们不可能除了买房什么都不买，因此，多年收入即使加上理财所得也还要有许多其他方面的开支，本来就不宽裕的收入面对高高在上的房价也只能灰溜溜的退而求其次了。 六、医疗和教育占居民支出除房产最大。从全国平均水平来看，财政投入仅占医院总收入的10%，大量收入靠医院自己创收。过去10年，中国高等教育全部投入增长约8倍多，但来自政府的部分只增长了3.5倍，而来自学费的部分增长了18倍。这就是为什么工资涨了那么多倍仍然缺钱花的原因，也正是买不起房的又一个隐性原因、外在因素。

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  • 在关注房地产走向的人们——包括要买房的、不买房的、已经买过房的和准备卖房子的开发商，以及为开发商代言的专家学者，都在为房价是继续攀升还是掉头向下争论得不可开交时，这种争论已经没有什么意义了。因为，房价的走势已经不再是市场供求关系自发演变的结果，在国际经济危机的背景下、在宏观经济政策已经成为我国经济的决定性变量的前提下、在房地产事实上已经绑架了银行的情况下，房价的走势已经容不得它有任何自由涨落的空间了，它只能是一种选择，一种政府意志的选择。 王石说得好：房价往何处走，我听政府的。言外之意有两层，一是房价的升降开发商都可以承受，自由度很大。二是决定权是政府的政策，政策让涨我就涨，政策让落我就落。王石再一次表现出与政府积极配合的姿态。但是在过去的几个月里，让王石感到困惑的是：那些和政府唱对台戏的开发商、那些绑架银行，叫嚣让银行先死的开发商大获全胜了，房价再次在政策的刺激下冲高，已经作好大幅度降价准备的万科集团白作了功课。王石终于领教了中国经济政策摇摆的根源：威胁和恐吓能够更有效的影响经济政策，不善此道的王石只能对未来的政策作两手准备了。 那么，未来的房地产政策还能有什么选项呢？大致算起来，有三种选择：一是硬着陆，二是软着陆，三是不着陆，继续往上飞。房价如何走，完全取决于政策如何选择。 选项一：硬着陆。 所谓硬着陆，就是严格限制投资性购房，不仅加大首付比例、实行区别更大的差别利率，而且征收高额房产交易和房产空置税，使投资性购房比自住性购房至少要多付50﹪的成本，从而将房地产区分为两个截然不同的市场，一个是自住房地产市场，另一个是投资性房地产市场，二者各司其职、互不干扰、并行不悖，最终使房地产走向健康发展的轨道。 然而，这样作的结果极有可能在一段时间里使投资性资金迅速撤离楼市，造成一线城市房价下跌30﹪、个别房地产公司破产、一些已售商品房出现断供的局面，在银行的房地产贷款中，有可能出现10﹪的呆坏帐，大约为1200～2000亿元。通过回收一部分房产，房地产贷款的净损失可控制在5﹪之内，大约为600～1000亿元。及时推行此政策，银行的损失并不大，是完全可以由各商业银行自我消化的。但是，此政策会在短期内因投资性资金的暂时撤离，使房地产成交量大幅度下降，从而影响上游产业的复苏，但这个过程不会太长，房价下跌后，与自住房用户的购买力逐渐接轨，用不了半年时间，房地产市场的调整就可基本完成，再有半年的时间，健康的、两个并行的房地产市场就会全面建立起来。届时，投资性住宅的销售可恢复到最旺盛时期的50﹪以上，而自住性住宅的销售却可比历史高点再提高50﹪！二者相加，无论是销售面积还是销售额，都会超过以往的记录。 硬着陆的最大成果是：能在较短的时间里完成房地产行业的市场重建和战略转型，使开发商明白两个市场的不同点，将一味追求高档豪华的房地产发展方向转变为适当提高土地利用率、降低土地成本、降低公摊率、追求优化设计、提高单位面积的使用性能、将小户型设计成大宅子、引人节能环保技术……的良性竞争，使房地产行业沿着竞争的轨道不断提高技术和设计水平，不断推出高品质、少用地、低耗能、多得房的新产品，让购房者从房地产的不断升级和更新换代中体会到新产品的魅力，而不是象过去那样买一处房子就坐等升值。同时，也只有在房地产行业转型之后，才能担负起解决广大居民基本居住需求为本、改善性和投资性需求为辅的社会职能，这才是中国城市化进程中房地产行业的科学定位！明确这个定位，才能为中国的城市化进程开辟出可持续发展的高效率、少用地、迎合大多数人购买力的房地产之路，而这一切，都取决于浮躁疯狂的房地产着陆在新的起点上、取决于房地产实现战略转型、改变服务的对象并在此基础上重新确定正确的发展方向。 当然，硬着陆也必不可免地要付出一些代价，银行要承受一定的损失，在短期内，经济增长率可能会减少一个百分点，但在这个世界上还没有不砸本的买卖，尤其是已经严重走偏甚至变形的房地产，让它恢复健康状态，不花点本钱、不支出医药费断无可能！ 选项二：软着陆。 软着陆就是采用温和一些的政策，试探性地将房地产与社会购买力对接。它包括：仅采用对第一套房和第二套房区别贷款的政策，而在短期内不采用对投资性购房加大交易税和征收房产税的作法，使房价走稳后向下微调，将一线城市房价的下降幅度控制在10﹪以内，避免造成资金的恐慌性撤离，避免出现购房者持币观望、成交量急剧下降的情况，如果成交量下降过大，则适当放松二套房贷，用微调手段稳定房价和成交量。 固然，软着陆可以在一段时期内减少银行的损失，对上下游产业也不会造成冲击性影响，它看似一个不错的解决方案。但是，软着陆无法表达政策的取向性和确定性、不能有效地消除房地产泡沫，更重要的是：在房价微调的幅度内是无法实现房地产的战略转型的，这种政策执行的结果要么是趋向于硬着陆，要么是趋向于不着陆，它本身是不可能为房地产走势带来明确的前景。可以说，软着陆只是一种权宜之计，并不是要真正实现着陆，这种政策的指导思想是对房地产动态的观望、是对已经畸形变态的房地产是否可以拖延下去的心存侥幸。 最近几个月来，政府的房地产“新政”就属此类，难怪人们对政府的房地产政策有那么多种五花八门的解读，谁也看不清，谁也说不明政府的意图究竟是什么，到头来，似乎只有开发商读懂了，政府根本没有让房地产市场实现战略转型的打算，他们看到了让房地产重新飘起来的机会，用“银行先死”的狠话威胁和影响政府，他们成功了。 由于希望软着陆的政府人士并没有把房地产行业的战略转型当作既定目标，而更倾向于试探性的投石问路，幻想着通过政策的微调使房价略微下降后就稳定住局面，找到一个让银行不受损失、开发商欣然接受、政府满意的结果。在房价再次失控后，他们很难从中获得足够的的教训，再次选择政策微调的可能性非常大了！他们仍然心存这样的侥幸：让房地产在基本格局不变的情况下迎来柳暗花明的那一天。 遗憾的是，上述愿望惟独没有考虑房价与大多数人的购买力如何接轨的问题，没有考虑中国的房价大大超过了人均收入3～6倍的世界公认的正常水平，而这个畸形变态的房地产不从老根上解决问题，它迟早会成为埋藏在中国经济中的一枚定时炸弹，迟早会引爆一场类似与美国次级贷款那样的危机。 软着陆还是硬着陆，看似仅仅是一个政策力度的区别，而本质上却有天壤之别！我们看到的疑似软着陆和听到的关于类似于软着陆的种种想法，实际上就是不着陆！因为在疑似软着陆的意图中根本就不存在房地产战略转型的目标！而转型的问题不解决，房地产将永无宁日，中国经济将永远坐在火药桶上！ 选项三：不着陆。 所谓不着陆就是这样一种政策取向和价值判断：由于中国的城市化进程不可阻挡，在未来20年内还会有3亿农村人口转变为城市人口，就是不考虑人口的自然增长，平均每年也将有1500万新增城市人口需要住宅，加上原有住宅的自然更新和居民的改善性需求，平均每年将有2000万人需要住宅，如果将未来20年人均居住面积提高到40㎡，则每年必须有8亿㎡的新增住宅才能满足需要。而8亿㎡的住宅假定容积率为2，则需要占用400平方公里的土地，再加上配套设施、生产性设施占用的土地，每年的城市扩容占用土地将达到2000平方公里以上，相当于三个上海市建成区的面积！如果不加限制甚至滥用土地，这个数字完全有可能翻一番！ 方兴未艾的城市化进程和我国人均耕地面积的稀缺性构成了尖锐的矛盾，在这个背景之下就形成了房价必涨的预期，无论中国的房价高得多么离谱，某些专家仍然企图让人们相信：房价永不停歇地涨下去具有铁打钢铸的理由——土地作为不可再生资源将趋向于枯竭！基于这种判断，开发商集团所雇佣的文人竭力宣扬第三种政策选项：中国的房地产既不需要硬着陆，也不需要软着陆，因为它根本就不会着陆，反而会一路飙升、永无止境。因此，国家的相关政策应该是让房地产不停地飞、护着房价一路走高。 如此之高的房价卖给谁呢？素以大炮著称的那位开发商大言不惭的说：中国的房地产就是卖给富人的，不可能让所有的人都买得起房。那么中低收入者如何解决居住问题？开发商们认为那不是他们的事情，而是政府的事情。但是当国务院宣布大量增加用于经济适用房和保障性住房的投资时，开发商们又坐不住了，叫嚷着保障性住房抢走了他们的生意。开发商这个群体从极端自私的立场出发是不可能给出房地产行业的解决方案的，只想自己活得有滋有味，不管别人的死活，开发商根本不具有社会理性，但这并不是最重要的，最重要的是：他们完全不知道正是他们最希望实现的这个方案恰恰是把自己送进坟墓的方案。 不着陆的房地产市场绝对不会永远飞下去，房价攀升得越高，彻底毁灭的危险系数就越大，最希望房价无限攀升的开发商，实质上正在加速走向自己的灭亡，他们的天真想法和惨酷的现实背道而驰，企图永远飞下去的梦幻最终将以摔得粉身碎骨而告终。只所以得出这样的结论，是由于如下分析： ① 过去30年中国的城市化进程，走了一条高消耗的道路，无论大小城市，都卷人了奢侈使用土地的竞赛，兴建大量的城市广场、绿地、宽阔的马路，一味追求欧美式的城市模式，一些县级市的10车道马路上跑着寥若晨星的拖拉机，忽视了土地的使用效率，造成了一定的土地浪费。同时，城市化并没有为转移到城市的农民工以合法的身份和容身之地，使大量工作在城市的农民工在其家乡仍然保留着自己的宅子和承包地。以上两点是我国城市化进程中存在着最大问题，这些问题不解决，每增加一个上海当量的城市人口，就会占用3～5个上海当量的土地，中国的城市化进程就不可能持续下去。因此，城市化进程本身也面临着战略转型，不转型的话中国的城市化就会嘎然而止，也就谈不上对房地产的旺盛需求了，一旦需求变弱，房价就会失去支撑，永远上扬的房价就只能是一厢情愿了。 国家正在加强对土地开发和改变用途的监管，城市化进程必须纳入高效使用土地的轨道，由于在客观上城市对土地使用的集约程度成倍提高，只要将长年在城市工作的农民工转变为城市人口，使他们具有和城市居民同样的身份，在城市人口增加的同时几乎等额减少了农村人口，只要规划合理，城市化不仅不会减少耕地面积，还会使耕地面积有所增加，这种情况已经在新乡市的新农村建设中得到了证实。这就是今后若干年内我国城市化进程必须探索的一条新路，沿着这条新路，中国的土地资源趋向枯竭的论调就是一个伪命题，房价永远涨下去的判断就是别有用心的杜撰。 ②无论对政府、购房者、投资者、还是开发商来说，任何一种商品的价格都不可能永无止境地攀升，一旦某种商品形成价格长期趋涨的预期，这个商品就不是一般的商品了，它就会立刻变身于投资获利的对象，甚至会变成赌博的工具，它的使用价值就无足轻重了。然而，无论是哪一种商品变身为投资获利的符号还是变身为赌博的筹码，都只有通过转手才能渔利，任何一个赌徒和投资人都不可能持有这种商品永不脱手，而转手获利所需要的最重要条件就是跟风者众多，这一特征使任何一种投资品都不可能无限追高，因为在投资品的价位走高的同时，风险也随之增加，而有支付能力的购买力却随之下降，跟从者的数量必然递减，最后趋向于零，毁灭性的那一天必然到来，这就是普洱茶的轨迹。如果房地产成为社会疯狂追捧的投资品，也不可能摆脱同样的命运！房价可以冲高到每平方米3万元、5万元甚至10万元，但是绝对不可能冲高到每平方米100万元！总有掉链子的那一天，将房价炒得越高，他最后的崩溃就越惨。按照开发商的逻辑，让房价一个劲的涨下去，但那绝对不会是好事情，房地产就会变成普洱茶，最后的结果就是粉身碎骨，连他们自己也死无葬身之地。 ③还有一部分专业的研究者希望找到让房地产市场永远保持在高位的另一种解决方案，就是不区分一套房和二套房的相关政策，尽量吸收手有余钱的投资人进入楼市，让房地产市场永远保持亢奋状态，最大限度的吸纳社会资金。与此同时，对中低收入家庭可采用政策性补贴的方式解决这部分人的住房需求。这个看似两全其美的好主意实际上还是一个自毁前程的坏主意。因为让投资需求毫无顾及的进入房地产市场、而将住房保障完全推给政府，只有在政府完全不会作生意的时候才有可能——政府从土地拍卖市场赚到的钱，根本无法填平完全满足中低收入者需要的保障性住房的大窟窿，政府会干这种亏本的买卖吗？ 即使政府为了房地产的繁荣干了这笔亏本的买卖，最后的结果仍然是死局！因为当政府用住宅投资市场赚的钱加上净补贴大规模兴建保障性住房时，投资市场的人气就顿然缺失了，当大部分人都可以通过政府的保障得到住房时，投资市场就只剩下投资客的寥寥身影了，这样的市场还热得起来吗？ 因此，开发商的如意算盘是：既让投资需求无阻碍地进入楼市，政府又不要大量兴建保障性住房，让保障性住房永远保持稀缺状态，他们更希望保障性住房以廉租房为主，住够五年就必须搬出，这样的话，在开发商的门外，将永远拥挤着成群结队的无房户，利用投资客的钱和无房户的人气和焦急心情，他们就可以任意强奸民意、掠取暴利了！这就是开发商雇佣一些专家学者为房地产描绘的强奸有理、助纣为虐的蓝图！也就是他们向政府举荐的房地产路线图！然而，即使是这个伤天害理的路线图被政府采纳了，开发商的如意算盘照样会落空！ 当投资需求成为房地产市场的主角时，房价的确会不断地冲高，但是上涨是有边界的，当房地产商品被投资客买去20﹪时，后市肯定极其光明，会有更多的投资客加入进来；当房地产商品被投资客买去40﹪时，房地产市场已经相当火暴，价格将一路走高，一部分自住户将被关在门外，但投资客还会蜂拥而入；当房地产商品被投资客买去60﹪时，房地产已经疯狂了，大部分自住户都不得不黯然离去，而投资者还会往里挤；当房地产商品被投资客买去80﹪时，人们将会看到：夜晚来临时，在建成的小区里，80﹪的房间都漆黑一团，全国将有超过20亿平方米的住宅无人居住！此时的投资客突然会意识到，房地产已经失去了后市，不会有人再接盘了，疯狂的购买转瞬之间就会变成疯狂的出货，但是为时已晚，大量的闲置房在10年之内都不可能消化完。开发商不仅毁灭了自己，也毁掉了中国经济，日本的10年经济衰退将在中国重演。 三个选项，两种前途，唯有实现房地产的战略转型、重建自住和投资两个不同的房地产市场、让自住商品房市场与大部分人的购买了接轨、走一条集约用地和可持续发展的城市化道路，中国的房地产才能走出危局。从长期来看，贪婪和自私不仅不会给开发商带来好运，还会使其自取灭亡，真正聪明的开发商，也应该思忖一下，自己如何实现战略转型了！ 政府作为担负着国家责任的机构，拥有着政策制定和选择的至高权力。但是任何一个政府都不能担保自己不犯错误，在人类历史上还没有过从不犯错误政府的先例。因此，多方倾听来自各个渠道的意见，是政府避免犯错误的最好途径。我们欣喜的看到，政府已经将问计于民作为决策程序的重要一环，它将极大地调动民间智慧的积极性，在智慧是最重要的财富的当代社会，政府汲智将大有可为！...

    绑架中国经济的房地产走向何方？

    在 2009年08月7号 上发表 | 没有评论
    在关注房地产走向的人们——包括要买房的、不买房的、已经买过房的和准备卖房子的开发商，以及为开发商代言的专家学者，都在为房价是继续攀升还是掉头向下争论得不可开交时，这种争论已经没有什么意义了。因为，房价的走势已经不再是市场供求关系自发演变的结果，在国际经济危机的背景下、在宏观经济政策已经成为我国经济的决定性变量的前提下、在房地产事实上已经绑架了银行的情况下，房价的走势已经容不得它有任何自由涨落的空间了，它只能是一种选择，一种政府意志的选择。 王石说得好：房价往何处走，我听政府的。言外之意有两层，一是房价的升降开发商都可以承受，自由度很大。二是决定权是政府的政策，政策让涨我就涨，政策让落我就落。王石再一次表现出与政府积极配合的姿态。但是在过去的几个月里，让王石感到困惑的是：那些和政府唱对台戏的开发商、那些绑架银行，叫嚣让银行先死的开发商大获全胜了，房价再次在政策的刺激下冲高，已经作好大幅度降价准备的万科集团白作了功课。王石终于领教了中国经济政策摇摆的根源：威胁和恐吓能够更有效的影响经济政策，不善此道的王石只能对未来的政策作两手准备了。 那么，未来的房地产政策还能有什么选项呢？大致算起来，有三种选择：一是硬着陆，二是软着陆，三是不着陆，继续往上飞。房价如何走，完全取决于政策如何选择。 选项一：硬着陆。 所谓硬着陆，就是严格限制投资性购房，不仅加大首付比例、实行区别更大的差别利率，而且征收高额房产交易和房产空置税，使投资性购房比自住性购房至少要多付50﹪的成本，从而将房地产区分为两个截然不同的市场，一个是自住房地产市场，另一个是投资性房地产市场，二者各司其职、互不干扰、并行不悖，最终使房地产走向健康发展的轨道。 然而，这样作的结果极有可能在一段时间里使投资性资金迅速撤离楼市，造成一线城市房价下跌30﹪、个别房地产公司破产、一些已售商品房出现断供的局面，在银行的房地产贷款中，有可能出现10﹪的呆坏帐，大约为1200～2000亿元。通过回收一部分房产，房地产贷款的净损失可控制在5﹪之内，大约为600～1000亿元。及时推行此政策，银行的损失并不大，是完全可以由各商业银行自我消化的。但是，此政策会在短期内因投资性资金的暂时撤离，使房地产成交量大幅度下降，从而影响上游产业的复苏，但这个过程不会太长，房价下跌后，与自住房用户的购买力逐渐接轨，用不了半年时间，房地产市场的调整就可基本完成，再有半年的时间，健康的、两个并行的房地产市场就会全面建立起来。届时，投资性住宅的销售可恢复到最旺盛时期的50﹪以上，而自住性住宅的销售却可比历史高点再提高50﹪！二者相加，无论是销售面积还是销售额，都会超过以往的记录。 硬着陆的最大成果是：能在较短的时间里完成房地产行业的市场重建和战略转型，使开发商明白两个市场的不同点，将一味追求高档豪华的房地产发展方向转变为适当提高土地利用率、降低土地成本、降低公摊率、追求优化设计、提高单位面积的使用性能、将小户型设计成大宅子、引人节能环保技术……的良性竞争，使房地产行业沿着竞争的轨道不断提高技术和设计水平，不断推出高品质、少用地、低耗能、多得房的新产品，让购房者从房地产的不断升级和更新换代中体会到新产品的魅力，而不是象过去那样买一处房子就坐等升值。同时，也只有在房地产行业转型之后，才能担负起解决广大居民基本居住需求为本、改善性和投资性需求为辅的社会职能，这才是中国城市化进程中房地产行业的科学定位！明确这个定位，才能为中国的城市化进程开辟出可持续发展的高效率、少用地、迎合大多数人购买力的房地产之路，而这一切，都取决于浮躁疯狂的房地产着陆在新的起点上、取决于房地产实现战略转型、改变服务的对象并在此基础上重新确定正确的发展方向。 当然，硬着陆也必不可免地要付出一些代价，银行要承受一定的损失，在短期内，经济增长率可能会减少一个百分点，但在这个世界上还没有不砸本的买卖，尤其是已经严重走偏甚至变形的房地产，让它恢复健康状态，不花点本钱、不支出医药费断无可能！ 选项二：软着陆。 软着陆就是采用温和一些的政策，试探性地将房地产与社会购买力对接。它包括：仅采用对第一套房和第二套房区别贷款的政策，而在短期内不采用对投资性购房加大交易税和征收房产税的作法，使房价走稳后向下微调，将一线城市房价的下降幅度控制在10﹪以内，避免造成资金的恐慌性撤离，避免出现购房者持币观望、成交量急剧下降的情况，如果成交量下降过大，则适当放松二套房贷，用微调手段稳定房价和成交量。 固然，软着陆可以在一段时期内减少银行的损失，对上下游产业也不会造成冲击性影响，它看似一个不错的解决方案。但是，软着陆无法表达政策的取向性和确定性、不能有效地消除房地产泡沫，更重要的是：在房价微调的幅度内是无法实现房地产的战略转型的，这种政策执行的结果要么是趋向于硬着陆，要么是趋向于不着陆，它本身是不可能为房地产走势带来明确的前景。可以说，软着陆只是一种权宜之计，并不是要真正实现着陆，这种政策的指导思想是对房地产动态的观望、是对已经畸形变态的房地产是否可以拖延下去的心存侥幸。 最近几个月来，政府的房地产“新政”就属此类，难怪人们对政府的房地产政策有那么多种五花八门的解读，谁也看不清，谁也说不明政府的意图究竟是什么，到头来，似乎只有开发商读懂了，政府根本没有让房地产市场实现战略转型的打算，他们看到了让房地产重新飘起来的机会，用“银行先死”的狠话威胁和影响政府，他们成功了。 由于希望软着陆的政府人士并没有把房地产行业的战略转型当作既定目标，而更倾向于试探性的投石问路，幻想着通过政策的微调使房价略微下降后就稳定住局面，找到一个让银行不受损失、开发商欣然接受、政府满意的结果。在房价再次失控后，他们很难从中获得足够的的教训，再次选择政策微调的可能性非常大了！他们仍然心存这样的侥幸：让房地产在基本格局不变的情况下迎来柳暗花明的那一天。 遗憾的是，上述愿望惟独没有考虑房价与大多数人的购买力如何接轨的问题，没有考虑中国的房价大大超过了人均收入3～6倍的世界公认的正常水平，而这个畸形变态的房地产不从老根上解决问题，它迟早会成为埋藏在中国经济中的一枚定时炸弹，迟早会引爆一场类似与美国次级贷款那样的危机。 软着陆还是硬着陆，看似仅仅是一个政策力度的区别，而本质上却有天壤之别！我们看到的疑似软着陆和听到的关于类似于软着陆的种种想法，实际上就是不着陆！因为在疑似软着陆的意图中根本就不存在房地产战略转型的目标！而转型的问题不解决，房地产将永无宁日，中国经济将永远坐在火药桶上！ 选项三：不着陆。 所谓不着陆就是这样一种政策取向和价值判断：由于中国的城市化进程不可阻挡，在未来20年内还会有3亿农村人口转变为城市人口，就是不考虑人口的自然增长，平均每年也将有1500万新增城市人口需要住宅，加上原有住宅的自然更新和居民的改善性需求，平均每年将有2000万人需要住宅，如果将未来20年人均居住面积提高到40㎡，则每年必须有8亿㎡的新增住宅才能满足需要。而8亿㎡的住宅假定容积率为2，则需要占用400平方公里的土地，再加上配套设施、生产性设施占用的土地，每年的城市扩容占用土地将达到2000平方公里以上，相当于三个上海市建成区的面积！如果不加限制甚至滥用土地，这个数字完全有可能翻一番！ 方兴未艾的城市化进程和我国人均耕地面积的稀缺性构成了尖锐的矛盾，在这个背景之下就形成了房价必涨的预期，无论中国的房价高得多么离谱，某些专家仍然企图让人们相信：房价永不停歇地涨下去具有铁打钢铸的理由——土地作为不可再生资源将趋向于枯竭！基于这种判断，开发商集团所雇佣的文人竭力宣扬第三种政策选项：中国的房地产既不需要硬着陆，也不需要软着陆，因为它根本就不会着陆，反而会一路飙升、永无止境。因此，国家的相关政策应该是让房地产不停地飞、护着房价一路走高。 如此之高的房价卖给谁呢？素以大炮著称的那位开发商大言不惭的说：中国的房地产就是卖给富人的，不可能让所有的人都买得起房。那么中低收入者如何解决居住问题？开发商们认为那不是他们的事情，而是政府的事情。但是当国务院宣布大量增加用于经济适用房和保障性住房的投资时，开发商们又坐不住了，叫嚷着保障性住房抢走了他们的生意。开发商这个群体从极端自私的立场出发是不可能给出房地产行业的解决方案的，只想自己活得有滋有味，不管别人的死活，开发商根本不具有社会理性，但这并不是最重要的，最重要的是：他们完全不知道正是他们最希望实现的这个方案恰恰是把自己送进坟墓的方案。 不着陆的房地产市场绝对不会永远飞下去，房价攀升得越高，彻底毁灭的危险系数就越大，最希望房价无限攀升的开发商，实质上正在加速走向自己的灭亡，他们的天真想法和惨酷的现实背道而驰，企图永远飞下去的梦幻最终将以摔得粉身碎骨而告终。只所以得出这样的结论，是由于如下分析： ① 过去30年中国的城市化进程，走了一条高消耗的道路，无论大小城市，都卷人了奢侈使用土地的竞赛，兴建大量的城市广场、绿地、宽阔的马路，一味追求欧美式的城市模式，一些县级市的10车道马路上跑着寥若晨星的拖拉机，忽视了土地的使用效率，造成了一定的土地浪费。同时，城市化并没有为转移到城市的农民工以合法的身份和容身之地，使大量工作在城市的农民工在其家乡仍然保留着自己的宅子和承包地。以上两点是我国城市化进程中存在着最大问题，这些问题不解决，每增加一个上海当量的城市人口，就会占用3～5个上海当量的土地，中国的城市化进程就不可能持续下去。因此，城市化进程本身也面临着战略转型，不转型的话中国的城市化就会嘎然而止，也就谈不上对房地产的旺盛需求了，一旦需求变弱，房价就会失去支撑，永远上扬的房价就只能是一厢情愿了。 国家正在加强对土地开发和改变用途的监管，城市化进程必须纳入高效使用土地的轨道，由于在客观上城市对土地使用的集约程度成倍提高，只要将长年在城市工作的农民工转变为城市人口，使他们具有和城市居民同样的身份，在城市人口增加的同时几乎等额减少了农村人口，只要规划合理，城市化不仅不会减少耕地面积，还会使耕地面积有所增加，这种情况已经在新乡市的新农村建设中得到了证实。这就是今后若干年内我国城市化进程必须探索的一条新路，沿着这条新路，中国的土地资源趋向枯竭的论调就是一个伪命题，房价永远涨下去的判断就是别有用心的杜撰。 ②无论对政府、购房者、投资者、还是开发商来说，任何一种商品的价格都不可能永无止境地攀升，一旦某种商品形成价格长期趋涨的预期，这个商品就不是一般的商品了，它就会立刻变身于投资获利的对象，甚至会变成赌博的工具，它的使用价值就无足轻重了。然而，无论是哪一种商品变身为投资获利的符号还是变身为赌博的筹码，都只有通过转手才能渔利，任何一个赌徒和投资人都不可能持有这种商品永不脱手，而转手获利所需要的最重要条件就是跟风者众多，这一特征使任何一种投资品都不可能无限追高，因为在投资品的价位走高的同时，风险也随之增加，而有支付能力的购买力却随之下降，跟从者的数量必然递减，最后趋向于零，毁灭性的那一天必然到来，这就是普洱茶的轨迹。如果房地产成为社会疯狂追捧的投资品，也不可能摆脱同样的命运！房价可以冲高到每平方米3万元、5万元甚至10万元，但是绝对不可能冲高到每平方米100万元！总有掉链子的那一天，将房价炒得越高，他最后的崩溃就越惨。按照开发商的逻辑，让房价一个劲的涨下去，但那绝对不会是好事情，房地产就会变成普洱茶，最后的结果就是粉身碎骨，连他们自己也死无葬身之地。 ③还有一部分专业的研究者希望找到让房地产市场永远保持在高位的另一种解决方案，就是不区分一套房和二套房的相关政策，尽量吸收手有余钱的投资人进入楼市，让房地产市场永远保持亢奋状态，最大限度的吸纳社会资金。与此同时，对中低收入家庭可采用政策性补贴的方式解决这部分人的住房需求。这个看似两全其美的好主意实际上还是一个自毁前程的坏主意。因为让投资需求毫无顾及的进入房地产市场、而将住房保障完全推给政府，只有在政府完全不会作生意的时候才有可能——政府从土地拍卖市场赚到的钱，根本无法填平完全满足中低收入者需要的保障性住房的大窟窿，政府会干这种亏本的买卖吗？ 即使政府为了房地产的繁荣干了这笔亏本的买卖，最后的结果仍然是死局！因为当政府用住宅投资市场赚的钱加上净补贴大规模兴建保障性住房时，投资市场的人气就顿然缺失了，当大部分人都可以通过政府的保障得到住房时，投资市场就只剩下投资客的寥寥身影了，这样的市场还热得起来吗？ 因此，开发商的如意算盘是：既让投资需求无阻碍地进入楼市，政府又不要大量兴建保障性住房，让保障性住房永远保持稀缺状态，他们更希望保障性住房以廉租房为主，住够五年就必须搬出，这样的话，在开发商的门外，将永远拥挤着成群结队的无房户，利用投资客的钱和无房户的人气和焦急心情，他们就可以任意强奸民意、掠取暴利了！这就是开发商雇佣一些专家学者为房地产描绘的强奸有理、助纣为虐的蓝图！也就是他们向政府举荐的房地产路线图！然而，即使是这个伤天害理的路线图被政府采纳了，开发商的如意算盘照样会落空！ 当投资需求成为房地产市场的主角时，房价的确会不断地冲高，但是上涨是有边界的，当房地产商品被投资客买去20﹪时，后市肯定极其光明，会有更多的投资客加入进来；当房地产商品被投资客买去40﹪时，房地产市场已经相当火暴，价格将一路走高，一部分自住户将被关在门外，但投资客还会蜂拥而入；当房地产商品被投资客买去60﹪时，房地产已经疯狂了，大部分自住户都不得不黯然离去，而投资者还会往里挤；当房地产商品被投资客买去80﹪时，人们将会看到：夜晚来临时，在建成的小区里，80﹪的房间都漆黑一团，全国将有超过20亿平方米的住宅无人居住！此时的投资客突然会意识到，房地产已经失去了后市，不会有人再接盘了，疯狂的购买转瞬之间就会变成疯狂的出货，但是为时已晚，大量的闲置房在10年之内都不可能消化完。开发商不仅毁灭了自己，也毁掉了中国经济，日本的10年经济衰退将在中国重演。 三个选项，两种前途，唯有实现房地产的战略转型、重建自住和投资两个不同的房地产市场、让自住商品房市场与大部分人的购买了接轨、走一条集约用地和可持续发展的城市化道路，中国的房地产才能走出危局。从长期来看，贪婪和自私不仅不会给开发商带来好运，还会使其自取灭亡，真正聪明的开发商，也应该思忖一下，自己如何实现战略转型了！ 政府作为担负着国家责任的机构，拥有着政策制定和选择的至高权力。但是任何一个政府都不能担保自己不犯错误，在人类历史上还没有过从不犯错误政府的先例。因此，多方倾听来自各个渠道的意见，是政府避免犯错误的最好途径。我们欣喜的看到，政府已经将问计于民作为决策程序的重要一环，它将极大地调动民间智慧的积极性，在智慧是最重要的财富的当代社会，政府汲智将大有可为！...

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  • 　“楼市最疯狂的2007—2008年，上海顶级别墅项目绿城玫瑰园销量也不超过7栋／月，然而刚过去的6、7月份，绿城玫瑰园却分别售出了18和12栋别墅。与汤臣一品6月以来的热销非常相似。”易居中国分析师薛建雄近日对中国经济时报记者表示。最近几个月来，包括京沪穗深四大一线城市在内，相当部分城市豪宅集体发飙，豪宅市场异常火爆。 　　普通住宅今年出现热销的同时，豪宅受到格外追捧，而动辄上千万元的价格，也似乎没有让其买家有过太多的迟疑。 　　豪宅卖“疯”了 　　来自多个城市的数据显示，和普通住房好卖相比，今年豪宅热销的程度有过之而无不及。 　　以上海为例，易居中国CRIC系统最新数据显示，7月上海别墅成交量达到1699栋42.7万平方米，比6月1586栋39万平方米的历史最高位还要多出113栋，面积上升9.5%。 　　据本报记者了解，近来除前叙绿城玫瑰园外，上海热销的豪宅还包括汤臣一品、御翠园、世茂滨江、万科翡冷翠园、御翠豪庭以及翠湖天地嘉苑等项目。有着“豪宅之王”美誉的汤臣一品，在沉寂2年多后竟奇迹般地在一个多月里卖出了20多套房源。 　　易居报告显示，自今年以来上海别墅的成交量逐月攀升，到4月份开始出现供不应求局面。4—7月份别墅的供应量只有83万平方米，成交量却达到了139万平方米，高达56万平方米的供需差，几乎将过去15个月里多供应的78.2万平方米的库存消化殆尽。上海“网上房地产”的别墅可售量从年初的204.6万平方米，下降到了如今的151.9万平方米。 　　易居中国提供给本报的数据显示，上海叠加、联体别墅的成交量从6月的1258栋大幅增加到了7月的1448栋，而独栋别墅的成交量从6月的363栋下降到了7月的340栋。 　　薛建雄分析指出，少数顶级别墅被抢购一空，是别墅成交创新高情况下独栋成交量不升反降的主要原因。 　　易居监测数据表明，万科翡冷翠园一期在6月成交25栋后，仅剩的2栋别墅在7月成交；5、6月分别售出23和16栋之后，御翠园仅剩的6栋别墅也在7月份成交了4栋。总共推出102栋别墅房源的绿城玫瑰园，也仅剩下20栋。 　　上半年，除楼市迅速回暖外，在一些大中城市出现了豪宅产品走俏现象，动辄上千万的豪宅一经推出便“遭到哄抢”，成交数据一路上扬。 　　譬如在北京，5月份豪宅市场就已经回暖，当月销售的豪宅数量是前四个月的总和。亚豪机构及其它研究机构数据显示，当月，誉天下、润泽庄园、MOMA万万树、亿城西山华府、保利西山林语等11个别墅销量过亿元。上半年开盘的誉天下“尚品”二期148套别墅，以每平方米20518元的高价全部售出。其他别墅项目如MOMA万万树、润泽庄园、燕西台等别墅项目销售率均在90%以上。有业内人士称，“北京别墅市场交易量骤增有些出人意料”。 　　另外在深圳、广州以及其他一些城市，豪宅市场近来也是炙手可热。据扬子晚报等媒体报道，前不久，深圳华侨城推出的单价高达12万元／平方米的7套天价别墅一天就卖光了，在广州，一楼盘千万级别墅很快卖出了86套。豪宅市场出现的火爆现象，与去年豪宅市场的颓势形成了鲜明对比。 　　豪宅为啥热销？ 　　豪宅热销并不仅仅体现在一手市场，近日来自中原地产的报告显示，北京城二手豪宅上半年成交也出现“井喷”，并带动了高档公寓成交大幅攀升。从成交量来看，上半年北京中原三级市场研究部样本楼盘成交统计与2008年同期相比上涨87.08%。6月，京城存量豪宅(总价300万元及以上)中高档公寓均价为26643元／平方米左右，环比5月上涨2.6%。 　　值得一提的是，与豪宅销售“井喷”相反，豪宅的供应量在不断下降。中国房地产指数研究院此前的统计数据显示，1—5月全国高端物业累计销售面积为1123.69万平方米，同比增长11.8%；销售额达到959亿元，同比增长27.95%。与此同时，高端项目的开工量和供应量却出现了滑坡。1—5月，全国高端住宅下降幅度18.67%，施工面积下降19%，竣工面积下降5.59%。 　　如今，手握豪宅项目的开发商不约而同加快了推盘进度。如，即将于8月8日上市的上海星河湾计划推出9.54万平方米322套房源。由于豪宅利润可观，开发商眼下也是喜上眉梢。首创集团总经理刘晓光曾表示，“最近豪宅变得好卖了，在北京卖的6套豪宅，等于西安项目卖400套房子的利润。” 　　中原地产认为，豪宅市场交易高涨并保持持续活跃的态势，究其原因，主要是经历了2008年的楼市低迷和金融危机的持币观望，抑制需求集中释放，价格的回落促使豪宅类高成本产品的总成本降低明显，豪宅类总价高的产品，其税费减免后的购房成本降低明显，限外令解除，以及“买涨不买跌”的心理开始成为市场消费主导观念。 　　而易居中国分析师薛建雄认为，豪宅市场火爆是流动性过剩带来的资金保值压力所致。在宏观经济全面恢复之前，民间投资需求还没有回暖的情况下，天量贷款流出使得私营企业主手上富余资金在无处可投的情况下选择了豪宅以求保值。 　　薛建雄说，真正意义上的豪宅项目非常稀缺，其更深层次的原因是，多数富人都知道，经过这轮基础设施投资和经济结构调整，中国经济将再上一个台阶，城市水平也将得到提升，将有一轮大的通货膨将资源类产品的价格提高到一个新台阶。 　　“这只是时间的早晚而已，因为豪富们都提前将资金投入占有城市稀缺资源的豪宅。”薛建雄对中国经济时报记者如是表示。

    城市豪宅为何集体发飙？

    在 2009年08月6号 上发表 | 没有评论
    　“楼市最疯狂的2007—2008年，上海顶级别墅项目绿城玫瑰园销量也不超过7栋／月，然而刚过去的6、7月份，绿城玫瑰园却分别售出了18和12栋别墅。与汤臣一品6月以来的热销非常相似。”易居中国分析师薛建雄近日对中国经济时报记者表示。最近几个月来，包括京沪穗深四大一线城市在内，相当部分城市豪宅集体发飙，豪宅市场异常火爆。 　　普通住宅今年出现热销的同时，豪宅受到格外追捧，而动辄上千万元的价格，也似乎没有让其买家有过太多的迟疑。 　　豪宅卖“疯”了 　　来自多个城市的数据显示，和普通住房好卖相比，今年豪宅热销的程度有过之而无不及。 　　以上海为例，易居中国CRIC系统最新数据显示，7月上海别墅成交量达到1699栋42.7万平方米，比6月1586栋39万平方米的历史最高位还要多出113栋，面积上升9.5%。 　　据本报记者了解，近来除前叙绿城玫瑰园外，上海热销的豪宅还包括汤臣一品、御翠园、世茂滨江、万科翡冷翠园、御翠豪庭以及翠湖天地嘉苑等项目。有着“豪宅之王”美誉的汤臣一品，在沉寂2年多后竟奇迹般地在一个多月里卖出了20多套房源。 　　易居报告显示，自今年以来上海别墅的成交量逐月攀升，到4月份开始出现供不应求局面。4—7月份别墅的供应量只有83万平方米，成交量却达到了139万平方米，高达56万平方米的供需差，几乎将过去15个月里多供应的78.2万平方米的库存消化殆尽。上海“网上房地产”的别墅可售量从年初的204.6万平方米，下降到了如今的151.9万平方米。 　　易居中国提供给本报的数据显示，上海叠加、联体别墅的成交量从6月的1258栋大幅增加到了7月的1448栋，而独栋别墅的成交量从6月的363栋下降到了7月的340栋。 　　薛建雄分析指出，少数顶级别墅被抢购一空，是别墅成交创新高情况下独栋成交量不升反降的主要原因。 　　易居监测数据表明，万科翡冷翠园一期在6月成交25栋后，仅剩的2栋别墅在7月成交；5、6月分别售出23和16栋之后，御翠园仅剩的6栋别墅也在7月份成交了4栋。总共推出102栋别墅房源的绿城玫瑰园，也仅剩下20栋。 　　上半年，除楼市迅速回暖外，在一些大中城市出现了豪宅产品走俏现象，动辄上千万的豪宅一经推出便“遭到哄抢”，成交数据一路上扬。 　　譬如在北京，5月份豪宅市场就已经回暖，当月销售的豪宅数量是前四个月的总和。亚豪机构及其它研究机构数据显示，当月，誉天下、润泽庄园、MOMA万万树、亿城西山华府、保利西山林语等11个别墅销量过亿元。上半年开盘的誉天下“尚品”二期148套别墅，以每平方米20518元的高价全部售出。其他别墅项目如MOMA万万树、润泽庄园、燕西台等别墅项目销售率均在90%以上。有业内人士称，“北京别墅市场交易量骤增有些出人意料”。 　　另外在深圳、广州以及其他一些城市，豪宅市场近来也是炙手可热。据扬子晚报等媒体报道，前不久，深圳华侨城推出的单价高达12万元／平方米的7套天价别墅一天就卖光了，在广州，一楼盘千万级别墅很快卖出了86套。豪宅市场出现的火爆现象，与去年豪宅市场的颓势形成了鲜明对比。 　　豪宅为啥热销？ 　　豪宅热销并不仅仅体现在一手市场，近日来自中原地产的报告显示，北京城二手豪宅上半年成交也出现“井喷”，并带动了高档公寓成交大幅攀升。从成交量来看，上半年北京中原三级市场研究部样本楼盘成交统计与2008年同期相比上涨87.08%。6月，京城存量豪宅(总价300万元及以上)中高档公寓均价为26643元／平方米左右，环比5月上涨2.6%。 　　值得一提的是，与豪宅销售“井喷”相反，豪宅的供应量在不断下降。中国房地产指数研究院此前的统计数据显示，1—5月全国高端物业累计销售面积为1123.69万平方米，同比增长11.8%；销售额达到959亿元，同比增长27.95%。与此同时，高端项目的开工量和供应量却出现了滑坡。1—5月，全国高端住宅下降幅度18.67%，施工面积下降19%，竣工面积下降5.59%。 　　如今，手握豪宅项目的开发商不约而同加快了推盘进度。如，即将于8月8日上市的上海星河湾计划推出9.54万平方米322套房源。由于豪宅利润可观，开发商眼下也是喜上眉梢。首创集团总经理刘晓光曾表示，“最近豪宅变得好卖了，在北京卖的6套豪宅，等于西安项目卖400套房子的利润。” 　　中原地产认为，豪宅市场交易高涨并保持持续活跃的态势，究其原因，主要是经历了2008年的楼市低迷和金融危机的持币观望，抑制需求集中释放，价格的回落促使豪宅类高成本产品的总成本降低明显，豪宅类总价高的产品，其税费减免后的购房成本降低明显，限外令解除，以及“买涨不买跌”的心理开始成为市场消费主导观念。 　　而易居中国分析师薛建雄认为，豪宅市场火爆是流动性过剩带来的资金保值压力所致。在宏观经济全面恢复之前，民间投资需求还没有回暖的情况下，天量贷款流出使得私营企业主手上富余资金在无处可投的情况下选择了豪宅以求保值。 　　薛建雄说，真正意义上的豪宅项目非常稀缺，其更深层次的原因是，多数富人都知道，经过这轮基础设施投资和经济结构调整，中国经济将再上一个台阶，城市水平也将得到提升，将有一轮大的通货膨将资源类产品的价格提高到一个新台阶。 　　“这只是时间的早晚而已，因为豪富们都提前将资金投入占有城市稀缺资源的豪宅。”薛建雄对中国经济时报记者如是表示。

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  • 无论哪个年份，无论房子的价格涨的有多高，或是跌的有多低，都会有人买房。一部分购房者在辛苦买房、装修、入住之后，才发现并没有预想的那么满意。在此，为大家带来一些买房的建议，2009年买房，什么是可相信的，什么是不可信的。 一、别相信马上涨价 现在的房地产市场，哪会无理由的乱涨价。售楼小姐向你反复强调房子要涨价的信息，其实是促使你尽快下定的一种手段。如果面对这样的情况，你可以说自己很喜欢这样的房子，只是这房子的单价和总价有点超过自己的预算，所以想再看一看其它的楼盘。如果有什么促销信息可以立刻通知本人。说不定售楼小姐为促成成交，会给你个不错的价格。 二、别相信远期规划 地铁三年后即到家门口；过江、过海通道明年开建；小区边的大型超市已在招商，已有世界知名超市前来洽谈，意向很大……这些信息，大多八字没一撇，只是有个规划，什么时候建没任何的谱。而且，这些信息开发商是绝对不会让你写在购房合同里的，到时这些规划完成不了，你也拿开发商没辙。要相信就相信已开工的规划，要相信就相信可签在合同中的规划。 三、别相信开盘热销 开盘即狂销多套，已成为开发商宣传旗下楼盘市场认可度，为自己造势的一种常用方式，市民们听了一惊，这房子这么好卖啊，不买就没有了，业界听了一笑，又来这一套，忽悠老百姓！房子哪有这么好卖啊，即使有一两家好卖，也不至于好卖到这个地步。房子要开卖了，蓄水蓄的不好，客户到访量不多，意向客户也不多，如果冒然开盘，当天及后期卖的不理想，会影响市场对于项目的“印象”，楼盘上市的“势”造不起来，那会为后期推广带来很大的困难。那怎么办？如何假造开盘时的热销场面？“悄悄的开卖，宣传的不要”，先内部认购，再开盘，用个比喻就是“先领证，后办酒”。先卖房子，把关系客户和前期蓄水客户前消化掉，然后再找个吉日开盘，把开盘当天的销售套数和前期销售套数累加起来，宣传成为当天开盘狂销多套，这不就好看多了嘛，风险也小很多。 四、别相信新闻评论 拿人手短，吃人嘴短，新闻媒体作为社会上的一张大嘴，拿了开发商的广告费，手和嘴都短，因此他们的话，别全信。 既然说完了四大别相信，就应该来说说四大相信： 一、相信业主的评价 一般与自己有利益关系的，屁股一般会坐偏，销售员想卖房子拿提成，新闻媒体为了广告费用，报喜不报忧、隐瞒缺点夸大优点的事肯定会有，所以不能完全相信他们。那能相信谁呢？还是相信一些与你没有任何利益关系的人吧——已购房的业主。真想要买房，想要了解这个项目的真实口碑，那就去业主论坛，在那儿，你会得到该项目最真实的情况。已入住和已购房的业主口碑最重要。　　 二、要相信自己的眼睛 欧洲皇家园林；世界百强超市百米之遥；距地铁站步行仅两百米；坐落于富人区中……广告上吹的天花乱坠，老百姓听的云里雾里。吹的再厉害，一到现场就知道。买房不能只在售楼处里听美丽的售楼小姐们忽悠，一定要到小区现场去看一看，看看小区周边环境、小区内部环境，看看自己喜欢的房子房型、通见、采光究竟怎样，看看房子的质量。多看一看小区的细部设计，一般细部设计、施工不错的小区，整体品质都不会差。 三、相信真实成交价 目前，大部分的大中型城市，房地产主管部门都开通了网上房地产的服务，在专有的“网上房地产”的页面上，可以查看到楼盘小区的整体成交面积、价格、销售总额等，也可以查到每一套房子的建筑面积，实际销售价格、销售与否，这样的数据真实可靠，大家可以95%的相信。 四、相信朋友的推荐 前面提了，口碑很重要。朋友的推荐应该会不错，假使这朋友是开发商或代理商，有一点良知的都不会欺骗你去购买有问题的房子！当然了，如果当着你的面把房子的缺点都明列出来，你权衡了再买，那就是另外一回事了！

    09年购房攻略：四大相信与四大不可信

    在 2009年05月21号 上发表 | 没有评论
    无论哪个年份，无论房子的价格涨的有多高，或是跌的有多低，都会有人买房。一部分购房者在辛苦买房、装修、入住之后，才发现并没有预想的那么满意。在此，为大家带来一些买房的建议，2009年买房，什么是可相信的，什么是不可信的。 一、别相信马上涨价 现在的房地产市场，哪会无理由的乱涨价。售楼小姐向你反复强调房子要涨价的信息，其实是促使你尽快下定的一种手段。如果面对这样的情况，你可以说自己很喜欢这样的房子，只是这房子的单价和总价有点超过自己的预算，所以想再看一看其它的楼盘。如果有什么促销信息可以立刻通知本人。说不定售楼小姐为促成成交，会给你个不错的价格。 二、别相信远期规划 地铁三年后即到家门口；过江、过海通道明年开建；小区边的大型超市已在招商，已有世界知名超市前来洽谈，意向很大……这些信息，大多八字没一撇，只是有个规划，什么时候建没任何的谱。而且，这些信息开发商是绝对不会让你写在购房合同里的，到时这些规划完成不了，你也拿开发商没辙。要相信就相信已开工的规划，要相信就相信可签在合同中的规划。 三、别相信开盘热销 开盘即狂销多套，已成为开发商宣传旗下楼盘市场认可度，为自己造势的一种常用方式，市民们听了一惊，这房子这么好卖啊，不买就没有了，业界听了一笑，又来这一套，忽悠老百姓！房子哪有这么好卖啊，即使有一两家好卖，也不至于好卖到这个地步。房子要开卖了，蓄水蓄的不好，客户到访量不多，意向客户也不多，如果冒然开盘，当天及后期卖的不理想，会影响市场对于项目的“印象”，楼盘上市的“势”造不起来，那会为后期推广带来很大的困难。那怎么办？如何假造开盘时的热销场面？“悄悄的开卖，宣传的不要”，先内部认购，再开盘，用个比喻就是“先领证，后办酒”。先卖房子，把关系客户和前期蓄水客户前消化掉，然后再找个吉日开盘，把开盘当天的销售套数和前期销售套数累加起来，宣传成为当天开盘狂销多套，这不就好看多了嘛，风险也小很多。 四、别相信新闻评论 拿人手短，吃人嘴短，新闻媒体作为社会上的一张大嘴，拿了开发商的广告费，手和嘴都短，因此他们的话，别全信。 既然说完了四大别相信，就应该来说说四大相信： 一、相信业主的评价 一般与自己有利益关系的，屁股一般会坐偏，销售员想卖房子拿提成，新闻媒体为了广告费用，报喜不报忧、隐瞒缺点夸大优点的事肯定会有，所以不能完全相信他们。那能相信谁呢？还是相信一些与你没有任何利益关系的人吧——已购房的业主。真想要买房，想要了解这个项目的真实口碑，那就去业主论坛，在那儿，你会得到该项目最真实的情况。已入住和已购房的业主口碑最重要。　　 二、要相信自己的眼睛 欧洲皇家园林；世界百强超市百米之遥；距地铁站步行仅两百米；坐落于富人区中……广告上吹的天花乱坠，老百姓听的云里雾里。吹的再厉害，一到现场就知道。买房不能只在售楼处里听美丽的售楼小姐们忽悠，一定要到小区现场去看一看，看看小区周边环境、小区内部环境，看看自己喜欢的房子房型、通见、采光究竟怎样，看看房子的质量。多看一看小区的细部设计，一般细部设计、施工不错的小区，整体品质都不会差。 三、相信真实成交价 目前，大部分的大中型城市，房地产主管部门都开通了网上房地产的服务，在专有的“网上房地产”的页面上，可以查看到楼盘小区的整体成交面积、价格、销售总额等，也可以查到每一套房子的建筑面积，实际销售价格、销售与否，这样的数据真实可靠，大家可以95%的相信。 四、相信朋友的推荐 前面提了，口碑很重要。朋友的推荐应该会不错，假使这朋友是开发商或代理商，有一点良知的都不会欺骗你去购买有问题的房子！当然了，如果当着你的面把房子的缺点都明列出来，你权衡了再买，那就是另外一回事了！

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  • 在选择房产前, 非常重要一点是先让我们来了解在我国买期房、现房（新房）和二手房各有的优点和缺点, 以下我们列出这三种选择的一些优点和缺点并加以评述。事实上, 它也不能一概而论, 市场情况在变化, 每一个项目也不同, 而投资者的情况也不同, 因此主要由投资者根据各自情况和一个特定的项目和市场时间和来做出对自己最好的选择。 买期房的优点 由于先期就购买，利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地；买期房贷款最多可以房价的80%； 在房价上升阶段，期房的价格一般比现房价格优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资金压力,在销售期房时让利。正因为一般期房比现房便宜，所以很多“炒楼族”一般是买期房，卖现房，从中渔利。 买期房的缺点 期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因, 都给买房者带来不利； 开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果，购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍和楼书上介绍的有很大差别；开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者, 这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生。 买现房的优点 无论小区内外交通和景观，还是房产本身，看起来直观，购买风险小；办理手续后就可入住，不费时；买现房贷款最多可以房价的80%。 在整体市场一般或较差的情况下, 反而有时可以买到较好的房屋, 而在市场情况很差的时间, 这一点更加明显, 因为这时候买期房风险很大, 开发商可能没有能力按时完成项目。 买现房的缺点 除了个别开发商保留的房屋, 一般房型和位置都为剩下的, 选择余地较少；在整体市场较好的情况下, 现房价格也要比期房贵很多。 买二手房的优点：...

    期房、现房、二手房优缺点比较

    在 2009年05月21号 上发表 | 没有评论
    在选择房产前, 非常重要一点是先让我们来了解在我国买期房、现房（新房）和二手房各有的优点和缺点, 以下我们列出这三种选择的一些优点和缺点并加以评述。事实上, 它也不能一概而论, 市场情况在变化, 每一个项目也不同, 而投资者的情况也不同, 因此主要由投资者根据各自情况和一个特定的项目和市场时间和来做出对自己最好的选择。 买期房的优点 由于先期就购买，利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地；买期房贷款最多可以房价的80%； 在房价上升阶段，期房的价格一般比现房价格优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资金压力,在销售期房时让利。正因为一般期房比现房便宜，所以很多“炒楼族”一般是买期房，卖现房，从中渔利。 买期房的缺点 期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因, 都给买房者带来不利； 开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果，购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍和楼书上介绍的有很大差别；开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者, 这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生。 买现房的优点 无论小区内外交通和景观，还是房产本身，看起来直观，购买风险小；办理手续后就可入住，不费时；买现房贷款最多可以房价的80%。 在整体市场一般或较差的情况下, 反而有时可以买到较好的房屋, 而在市场情况很差的时间, 这一点更加明显, 因为这时候买期房风险很大, 开发商可能没有能力按时完成项目。 买现房的缺点 除了个别开发商保留的房屋, 一般房型和位置都为剩下的, 选择余地较少；在整体市场较好的情况下, 现房价格也要比期房贵很多。 买二手房的优点：...

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