房产博谈【363】

成都九龙仓时代晶科名苑1期3-7栋踩盘手机实录

还有会所效果图也出来了

成都华润凤凰城一期踩盘手机实录

成都和黄-南城都汇2期A区踩盘实录

位于成都市锦江区南三环一段；南望成龙路和国家4A景区—三圣花乡，并与卓锦城相邻；西距东三环150M；北观2000亩城市生态公园。处风景城东新城核心生态位置，自然坡地、台地园林，为成都主城区罕有别墅地脉。

四海逸家城市空中别墅发源于美国,称为“penthouse或sky villa”,核心理念源于美国的便捷、舒适、休闲、健康的生活方式。

四海逸家 交通图：

它代表了社会精英和中产阶层对生活品质的极致享受，它强调产品符合别墅的基本要求,即全景观。城市空中别墅是一个从城市中心到远郊的中间过度地段特定的产品，周边有完善的交通网络,强调交通的易达性和便捷性,同时还需拥有美丽的自然环境,且区域内有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施。城市空中别墅相对一般的高档住宅而言,类似电视中的液晶。

华润翡翠城5期为多层、高层混合，预计9月开盘，新推78-118平米电梯高层房源。

华润翡翠城，南二环、七年时间打造1湖2河5公园的品质成熟社区。

楼盘特征：
1、华润·翡翠城占地1245亩，被“一湖两河三公园环抱”，包括420亩东湖公园和780余亩的住宅用地。
2、经过6年的沉淀，“一湖、二河、三公园”800亩绿意已完美呈现。
3、南二环，从社区商业到15万平米的大型商业中心，尽享城市生活配套
4、幼稚园到大学一站式教育，社区引入金苹果幼儿园和百年成师附小；7中嘉祥外国语学校和百年川大也在社区附近

华润翡翠城5期 2009年9月开盘，新推房源：78-118平米电梯高层。

翡翠城小区自身就拥有十分丰富的内部配套：
运动配套：东湖公园内的露天网球场、环湖晨跑道、露天篮球场；小区内部各期有不同内容的主题会所，拥有室内恒温游泳池、室内篮球馆（可兼作羽毛球和乒乓球馆）、瑜伽室、会所顶部的高尔夫推杆练习场、室外游泳池、运动健身房。
b.商业及生活配套：小区每一期均设有临街商业，目前有红旗连锁超市、便民果蔬店、美发店、服装店、影音店、咖啡店、网络中心、SAP美容中心、青少年素质教育中心、工商银行、招商银行自助银行、光大银行自助银行以及专门的农贸市场；五期还将引入大型的华润万家超市。
c.教育配套：从幼儿园到大学，给孩子完全的成长空间。金苹果幼稚园（区内）、成师附小（区内）、七中育才（区外）、人文川大（区外）。

周边配套更是数不胜数：
商业及生活配套：与翡翠城一墙之隔的15万平米的万达商业广场，引入伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、万达国际电影城、神采飞扬电玩、韦德伍斯健身中心、大歌星歌城、肯德鸡、麦当劳、必胜客、味千拉面、农业银行、民生银行等等；二环路科华路口的百联天府商城，有世纪联华超市、友谊百货、肯德基、必胜客、味千拉面、鹿港小镇、茗桂轩大酒楼、川野山珍酒楼、上岛咖啡、奇迹健身、上影国际影城、中国银行等等；而离翡翠城再远一点的还有好又多、仁和春天百货、好百年家居广场、苏宁电器等等配套。
b.医疗配套：锦江区妇幼保健医院、空军医院、十医院均在小区附近；稍远一些的还有七医院和华西医大，另外未来五期我们将在小区内部设置医疗中心。

交通：
1、在二环路和新、老成仁路上均有多路公交线路，在翡翠城可以搭乘的公交线路有：31（九眼桥——荷塘月色）46（南三环——九里堤）65（城东客运中心——火车北站）152（翡翠城——庆云西街） 51/52（二环环线）68（中和镇——红星路）77（金沙——琉璃厂）79（茶店子——赖家新桥）85（SM广场——双楠小区）97（桂溪公交站——十陵镇）112（火车南站——十里店）114（二仙桥——新北小区）304（五桂桥公交站——双流机场）502A（马家寺——中和镇）503（晋吉北路——阳光小区）817（桂溪公交站——华阳客运站）3（九里堤公交站——城东客运中心）75（九里堤公交站——东光小区）91（石羊场公交站——崔家店）等；2、紧邻机场东沿线，到机场仅不到半个小时。

华润翡翠城5期 详细数据：
容 积 率 3.15 (5期)
占地面积:39384平方米（总共1300亩，5期占地约60亩）
总建筑面积:290000平方米
总户数: 华润翡翠城5期总共1918户
停车位:1844个
物业管理附加信息:5期物管费待定；4期物管费2.1/平米，其他：多层2.0/平米，高层2.1元/平米，E型2.1/平米，G型187、267平米临河大宅2.4/平米
开发商:华润置地（成都）有限公司
物业管理公司:华润物业管理公司
建筑设计:新加坡AWP建筑设计有限公司；
园林设计:雅博奥顿国际设计顾问公司
按揭银行:中信银行

华润翡翠城5期 平面图 规划图：

华润翡翠城五期视野超好，能俯瞰全东湖，有图为证

翡翠城共开发五期，一期占尽东湖湖边优势，二期、三期、四期临河也是傍水而居。五期在中间，规划中显示却是高层，也就是说，总规划设计者利用了空间距离，让五期能俯瞰整个大东湖美景，让五期照样有好的卖点，谁说KFS华润不精明呢？？

华润翡翠城5期：

锦江城市花园是成都主城区最具性价比的青年社区，位于成都市锦江区三圣乡成龙路左侧，为未来东部新区的中心，距南三环一段骄子立交桥约500米。项目紧邻国家级4A风景区――三圣花乡，比邻2000亩的城市生态公园。随着政府东部新区的打造，1－2年内将成为居住人口近15万的超大型生态社区，未来价值增长空间无限。

锦江城市花园总占地151亩，总建筑面积约70万平米，分三期开发，每期占地50亩左右，项目一、二期于2007年开发，已销售95％。目前即将开发的三期地上总建筑面积约25万平米，为34层的高层电梯公寓。项目内设游泳池、网球场、社区活动中心等休闲运动配套设施等。项目采用围合式规划布局，形成超大的中庭园林景观，东、西、北三面坐享2000亩的市政绿轴公园构成数千米的生态景观视野！

中海城南1号 整体规划

【中海·城南1号】地处天府新城核心位置，东面距离南北向城市中轴交通动脉天府大道500米，距离成都地铁1号线行政中心站400米，距成都新中心地标性建筑——新益州城市广场“六朵花瓣”约400米（成都之泪，原新行政中心，成都鸟巢）；北面紧邻“合景泰富·誉峰”和天府新城东西向景观中轴锦程大道（锦城大街道宽130米，两侧各50米银杏绿化带，中间30米车行道）；南面紧邻高级公务员宿舍–南苑小区。

2009年【中海·兰庭】全新作品，城南明星户型「创意领馆」O户型炫目登场，88平米的户型，以“6米挑高全功能主卧”的特点，使N种创意生活成为可能，作为创意一族，将其作为灵感书房，甚至安张吊床，又何尝不可呢？作为SOHO一族，卧室、工作间上下分明，不用为打卡范愁，只用记住截稿的时间。

作为潮流一族，主卧多个传统意义的私人衣橱没有问题，将其作为一间漫画收藏室、玩具陈列室、底片冲印室是不是更创意呢，【中海兰庭】「创意领馆」O户型就是以“生活拒绝平庸”的姿态呈现在我们面前，除了“6米挑高全功能主卧”，该户型还有大尺度的入户花园和多个温馨花池，且270度的转角飘窗，更是可以看到美丽的肖家河河岸景观，因此，该产品的特点及综合优势可见一斑。

中海兰庭距离成都地铁1号线会展中心站1000米，距离南三环约5公里，距离南苑约2公里，距离新会展中心约1公里。

中海兰庭区位图：

华润凤凰城“央景”均价约6200元/平米 最高惠2%(2009年8月)

华润凤凰城120-180平米至臻品质大宅，经典社区，完美呈“现”。<央景>双中庭景观单位8月22日新品推出均价约6200元/平米，一次性付款最高优惠2%，实景样板房全面开放。

华润凤凰城华润置地城南项目位于成都市高新南区大源组团花荫村，天府大道西侧约800米，绕城高速南侧约1000米；是成都未来5年最具发展潜力和投资价值的区域，未来的城市行政中心所在，是成都传统“南富”区域的向外拓展及延伸。

(成都·华润置地·凤凰城) 华润凤凰城是由华润置地(成都)实业有限公司在成都开发的房产项目，房产三六三收录关于华润凤凰城的基本信息、华润凤凰城户型、华润凤凰城价格、华润凤凰城地址、电话以及华润凤凰城最新优惠活动、项目进度、样板房图片等信息。

华润置地城南项目位于成都市高新南区大源组团花荫村，天府大道西侧约800米，绕城高速南侧约1000米；是成都未来5年最具发展潜力和投资价值的区域，未来的城市行政中心所在，是成都传统“南富”区域的向外拓展及延伸；项目交通极为便利，天府大道、站华路、元华路、红星路延长线四条南北向主要交通干道，通过站华路，距新市政府办公区约5分钟车程，距成都传统富人区紫荆约 10分钟车程。

(成都·高投·ICON英郡) 英郡项目位于新会展中心的软件园片区占据了政府新规划的天府新城的核心位置。紧邻天府大道、红星路南沿线南北向交通主干道和绕城高速的出入口，同时新近完工的益州大道和剑南大道更是构成了整个区域便捷完善的交通体系，英郡项目距地铁一号线的新会展站仅约400米。周边环境 可以参考这里：水天一色“世纪城”(成都天鹅湖会展中心)

英郡 一期 沙盘效果图

英郡项目规划总用地面积150亩，总建筑面积约50万㎡，总户数约为2779户。项目的整体建筑景观规划由日本久米国际建筑团队设计，建筑规划上采用“光合建筑”理念强化了建筑与自然的融合，景观设计上采用了日本园林风格，外立面俊朗简洁。

英郡 二期 沙盘效果图

英郡 区位图

项目的东面是政府规划的城市防护绿地和滨河公园，形成了项目难以复制的一线临河景观，并且在建筑总体布局上实现了景观价值的最大化，80%左右的户型可以观看河景。

芙蓉古城大宅门·紫微园

整个芙蓉古城沿袭经典民居名园的川西民居宣华园、苏州民居沧浪园、云南民居拓东园、唐风民居玉溪园、独立宅院紫宸园、大宅华府芝田居、大宅门紫云园、紫霄园、紫玉园陆续登场，构成一个丰富的中式住宅体系。

正是基于对中国古代宅院文化的传承和发扬，芙蓉古城最新推出:芙蓉古城大宅门·紫微园。

地产三巨头－中海万科华润，90户型专业测评——BY 实效机构首席顾问·吴昊

09二月花开，楼市也迅速回暖。但时光不可逆转，回暖并不代表可以回到疯狂年代。购房者日益成熟，单价总价游戏已经不好玩，一俊遮百丑的卖点提炼效果日益衰减。在整个08年，我们的眼睛始终没离开过购房者的选房标准，这一年虽然过去了，但让我们学会了很多。
购房者的行为，在08年教会我们最大的技能，就是对比。真金也许不怕火炼，但任何东西，只要放到一起，就能看到各自有点。万科今日提到价值战，那好，我们就来玩一次楼盘的价值专业测评。

为了体现比赛的公平公正，我们这次先从大个的开始。而90户型又是楼市主流产品。所以我们就挑选出中海、万科、华润的90户型，放在一起看分量。得出的结论未必正确，但我们的目的不在分出高下，人无完人，金无赤金，车无神车，又好又便宜又便捷的房子是不存在的。但是，知道每家值得买的理由和不值得买的理由，才能帮你找到最适合的。

2月14日去看了金色海蓉，大家都对他有很大期待，但是听了SJ的介绍，看了广告宣传，品味了样板间，询问了细节，感觉这次万科定位有很大失误，分析出来就是三不沾，四不像！

1.本来投资和开发公司就是合作式的，前面已经有人说了，是一航和万科合资公司开发的，不能说合作合资不好，但是在目前环境来看问题肯定多，可以认为是第一个三不沾。

当初万科网站公告这样描述：成都海蓉厂项目。该项目位于成都市武侯区高攀生活区。项目总地面积8.41万平方米，其中净占地面积5.50万平方米，容积率4.03，总建筑面积28.47万平方米，其中计容积率建筑面积22.18万平方米。项目总地价3.93亿元。

按照这样的公告计算，其楼面地价最多每平米1774元(不管是哪种计算公式也不会超过这个价格)。

而成都市土地成交公告是这样的：武侯区高攀路（原成都海蓉特种纺织品有限公司用地）　82.5亩 　商住用地 455万每亩 一航万科滨江

这样算来，总地价3.75亿元（当然这中间可能不包括税费等开支），按此来算其楼面地价为1690元。

不管何种方式计算，楼面价至少是明确了，在1700左右。

金色海蓉项目一期为全装修套二，项目计划投资1.1297亿。万科曾宣称不获取超过25%的利润，这样一期项目万科理论最多获利达0.28亿。

这次万科拿地和以往不一样，出资人为万科一航公司，万科也就占了一半的权益，此次的3.93亿元只有很少一部分归政府所得，大部分返还给一航公司做厂房搬迁之用。这里搬迁具体花费多少目前没有相关资料。