房产博谈【363】

深圳三湘海尚利弊业主详谈

某三湘海尚女业主说道：从去年底关注三湘海尚，因为老公非常喜欢。以至于错过了房价低谷期，错过了我曾看中的中信红树湾的一套190平米的房子，直到三湘海尚九月五日开盘。开盘价基本与我们的预估符合，但我们并未抽中想买的低于均价的单元，以至于总价高出我们的预算60万元。当然，抛开性价比不谈，毕竟是好楼栋的好单元的好楼层，也算个心理安慰吧。

自签了购买合同，就开始关注各方对三湘尚的评价，也开始泡各个业主论坛。无非是两派声音，一派是把三湘海尚夸到天上去的，好得不能再好了；一派是指鼻子骂眼睛的，怎么着都别扭怎么都看不顺眼的。感觉都有些极端，所以作为自住的业主，基于个人对家园的理解和期望，想尽量客观性地评价一下。

一、三湘海尚房价

不好说价高还是价低，价格一向与人们的需求紧密相关且因人而异的。如果承担得起又非常喜欢，自然价格不算高；如果承担不起即使喜欢，也会觉得价格太高。但无法否认的是，三湘海尚捂盘到了房价涨起来的时候才放盘，以至于站在了9月份均价创历史新高的高岗上，甚至超过了97年的最高点。谁都无法准确预测随后的走势，但可以看见的是后海片区三湘海尚的定价成为了参考价。总之，后海在价格上成为了真正意义的豪宅区。

三湘海尚是三湘集团进军深圳地产的开元玺作，是三湘集团问鼎深圳豪宅的磅礴大作。

三湘海尚的区位图

三湘海尚位于后海东填海区最东面的地块位置，处在新兴后海豪宅片区的核心，项目北临东滨路，南接工业八路，东临科苑大道，西接规划中心路景观带，是深圳湾口岸进入南山及福田区的咽喉之地。项目东临深圳湾，西望大南山，距西部通道仅百余米，规划中2号地铁通过，步行两分钟即可达地铁站工业八路站，交通便捷。距南山生活文化中心及蛇口中心皆不到2km，距深圳高新产业园区、蛇口商务区约5km，配套完善、生活便利。

来源：南方日报　

昨日(18日)，著名经济学家郎咸平在深圳中饰珠宝交易中心作题为“珠宝产业本质与发展”的演讲时放言，根据国内的资金变动情况，深圳、广州将会是继上海、杭州房价暴涨之后的下一站。同时，他判断，目前中国经济处在泡沫状态，整个投资环境还没有根本性改善。

　　“银行资金大量流入虚拟经济”
　　近日国家统计局公布的第一季度的宏观经济数据指出，通过政府的宏观调控，中国经济出现了回暖迹象。
　　对于此观点，郎咸平提出了不同的意见。他介绍说，目前整个宏观经济的形势和2006年面临的形势非常近似。全球金融危机发生以来，中国政府制定了六大经济刺激方案，推出4万亿投资计划。第一季度，4.58万亿元的银行信贷资金流入市场，成为拉动经济回暖最直接的表现，经济回暖迹象在3个月内体现出来。4万亿投资60%的资金用在了基础设施建设方面，40%的资金用于企业票据融资和短期信贷。
　　目前整个经济面临的两个根本问题即投资环境恶化和产能过剩没有根本改变，60%的资金用在基础设施建设方面，对于产能过剩没有半点效果。40%的资金流向企业，多数又集中在国有大型企业手中，仅有13%的资金流向民营大型企业。在实体投资环境恶化的情况下，企业拿到这么多钱，无法进行实体投资，部分资金尤其是从银行流出的资金就会进入虚拟经济。这也就造成股市、楼市出现回暖的假象，并不是中国的经济得到了根本改善和居民的收入水平提高所推动的。
　　“深广楼市已出现暴涨迹象”
　　今年4—5月份，上海、杭州楼市疯涨，交易量大幅增长，这就是大量避险资金进入楼市的原因。从上海、杭州楼市情况来看，市中心的高价楼盘被推高，这显然不是为了住房，而是为了资金避险。
　　根据统计，全国的楼价都在下跌，土地成交价格也出现下滑，一季度全国35个城市，其中19个城市地价是在下跌。九成的城市地价下跌了近四成。类似于上海、杭州的这种不正常的楼市现象，在深圳、广州即将出现，现在是乎已经出现了这种情况郎咸平：投资环境未改善 深广楼市将现暴涨(2)

　　“加工企业面临很大机遇”
　　对于目前企业资金应如何进行投资，郎咸平根据宏观形势作出了以下建议：
　　对于黄金市场，以私人投资者而言，如果不了解市场就要有对冲的心态，不要想着从中挣钱，从过去的3到5年来看，黄金的投资回报率还不及股市，甚至不及债券市场，主要是因为黄金由美国政府操控，很难作出预测。
　　对于想投资美元、加元、欧元、澳元为主的外汇业务，同样要做对冲。对于股市、楼市、汽车、奢侈品等方面的投资，其行情都是由大量的资金进入推动和造成的，其资金来源一样，是一种虚拟的经济。当资金出现转移，就会出现下跌，一时的市场回暖不是真实的，本质上不具有稳定性。

　　对于以加工为主的企业来说，在目前的情况下，面临很大的机遇，企业要想发展就需要产业转型，这种转型，不是由一个行业转移到另外一个行业，而是对一个行业进行高度的整合。即一个基金、一家公司、一条产业链，实现高效整合，打造成本管理新理念，做一个市场的快速反应者，这样才能够在这轮危机中把握住转型的时机。

2009-02-19，浪琴半岛1座开始公开发售，起价跌至16000了！这个去年一上市就以红树湾全海景豪宅起价的楼盘，去年中在楼市已经很冷的情况下，以35000的均价出现在红树湾豪宅市场，现在跌去30%上，再差一点能跌去开盘价的一半了。这次公开发售的1栋，起价16000元/㎡，均价约22000元/㎡。

传说中内地最贵十个高层楼盘

这10个楼盘都是高层公寓式楼盘，因为无论就单价还是总价来说，别墅型独立House有更贵的价格，但是没有参考性。
中国的国情，以及世界大型城市（500万以上人口）的主流豪宅方向，都在往市中心区的高层大平面超豪华公寓方向发展。
目前世界上单价最高的住宅也是小高层公寓，就是位于伦敦海德公园那个60万一平米的大户型公寓。

接下来挨个看下中国的超豪华高层公寓楼盘，价格都是参考的开盘价：

1. 汤臣一品(上海)

汤臣一品

招商海月5期效果图

招商海月花园五期海月华庭位于深圳后海填海区，与招商海月二期隔天骄华庭小区相望，东临正规划建设的后海滨路，南临招商海月三期，西侧隔海月路与半岛花园相邻，北侧为天骄华庭小区，地块编号K601-0005，规划由5栋11-24层板楼点式布局而成，占地面积10642.55平方米，总建筑面积95730.72平方米，总套数672套，户型为90+90㎡双拼及80+90㎡双拼户型，另有少量88平米的独立小三房和175—240平米的平面大四房。

招商海月5期 总平面图

招商海月五期春节期间推出了3套样板房，招商海月五期目前价格为15000—23000元/平米，一次性、按揭均96折优惠。在09年的正月初五、初六以及元宵期间，都可以去参观样板房。

招商海月五期 海月华庭 2009年1月

就目前的价格来讲，跟2009年的购买力相比来说，认为还是偏高了一些，但就该片区价值来说，开发商应该不会优惠太多，毕竟该楼盘位于后海片区目前最成熟的地段，蔚蓝海岸与招商海月这两个超级大盘一起构成了该片区最优的居住环境。对于后海片区的规划和地理位置而言，对该楼盘目前的定价还是有很好的成长前景。

华润·幸福里

华润中心二期 幸福里

华润·幸福里 效果图

幸福里，预2009年2月至3月开售，现在已经开放展示中心；
项目是华润中心二期的住宅部分，比邻华润万象城、君悦酒店，由3栋49层塔楼组成，楼高约160米，总建面约11万平方米，总户数近800户，包括100-500平方米的户型及顶层Penthouse，其中以两房、三房为主。

2008年底据售楼人员说，开盘价可能在均价40000左右！本人认为这个价在08-09的形势下偏高了～

荔香坊踩盘

位于荔枝公园边上，新闻大厦和博物馆为该楼盘过滤了所有的噪音，楼盘不临大街。
步行至深南大道约1分钟，
步行至地铁大剧院站约2分钟，
步行至万象城约5分钟，
步行至地王大厦约3分钟，
荔枝公园就在楼下，相当于该小区的花园一样，小区本身的架空层绿化面积并不大。

荔香坊交通图