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	<title>房产家居博谈 &#187; 英国地产</title>
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	<description>房地产，楼盘，家居，装修，家具，地板，卫浴，暖通等</description>
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		<title>英国目前每10分钟就有1户家庭房产被收回！</title>
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		<pubDate>Thu, 29 Jan 2009 11:36:57 +0000</pubDate>
		<dc:creator>Darren Warmuth</dc:creator>
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		<description><![CDATA[　　在英国，由于2008年以来的经济危机，各类盗窃、暴力犯罪等事件频频增生，据统计，平均每2分钟就有一户英国家庭遭到盗窃或抢劫。同时金融危机大大降低了英国民众偿还贷款的能力，越来越多的英国人不得不遭受房屋被没收的命运。本周三公布的一项最新数据显示，平均每10分钟就有一户英国家庭被赶出原本属于他们的住宅。英国民众正饱受经济危机之苦。 　　英国《每日邮报》报道，据英国内政部公开的数据显示，自去年英国步入经济萧条以来，2008年7月到9月，各类入室盗窃、抢劫等刑事案件与去年同期相比上升了2%，达到69000例，其中持刀入室抢劫的比例上升了18%；诈骗、造假类案件的数量上升了16%。英国国内的反对派人士甚至认为真实数据肯定远高于此。一些政治家认为，这些数据是英国内政大臣雅基·史密斯与学术界以及各政府官员“商讨”出来的。 　　犯罪学家马里恩表示，政府正试图对这些“暴力问题”进行掩盖。据其他一些犯罪学家预测，随着金融危机的持续深入，抢劫、盗窃以及诈骗等案件的数量还将继续上升，而雅基·史密斯在一份没有对外公布的备忘录中也发出了类似的警告。此外，据相关数据显示，持刀杀人案件在去年第三季度共80起，与2007年同期相比上升了10%。而在此之前，雅基·史密斯还称控制暴力犯罪的工作卓有成效。据另一份独立的内政报告显示，2007-2008年持刀暴力犯罪共导致了270人死亡，在773例致死案件中占了35%。这创下了自1977年以来的最高纪录，与1997年相比，增幅达三分之一。 　　但是英国人的噩梦还未结束，随着经济危机的深入，他们有可能连住房都会失去。 　　一项由英国金融服务局（FSA）公布的数据显示，受到全球金融危机的影响，英国房地产业的房屋回收率一路飙升至惊人的92%，仅仅在去年7月至9月间，就有13161个英国家庭的房屋被没收。而英国保守党指出，房屋回收率的飙升仅仅是英国当前经济危机的冰山一角而已。 　　自去年9月以来，英国的经济形势便不断恶化，越来越多的英国人因无力支付抵押贷款而被没收住宅。如今在英国，平均每天有85家公司倒闭，失业率不断上升，这些问题都直接导致了大量英国人失去偿还抵押贷款的能力。一家住房慈善机构的负责人桑普森表示：“这些数据的后面都反映着人们失去住房的悲惨命运。”他还认为，英国政府的救助措施仅仅是杯水车薪。 　　英国金融服务局此次所公布的数据还显示，目前有34万个家庭的还款进度已经落后于原计划，这意味着，如果他们在未来一段时间不能找到方法来进行弥补，这些人的房产也将被没收。英国保守党发言人夏普斯（Grant Shapps）表示：“布朗的做法并不能减轻超过13000个英国家庭的痛苦，因为这些人在去年夏天都失去了自己的住房。更为可怕的是，随着银行业危机的爆发，这样的情况还将不断加速出现。”而自民党发言人特泽（Sarah Teather）则表示：“越来越多的英国人正陷入到房屋贷款的困境中。” 　　根据英国社区及地方政府部门（Department for Communities and Local Government）的数据，那些已经失去住房的英国家庭的未来并不乐观。截至去年4月1日，申请英国政府简易住宅（council house）的等待名单上就有多达180万户英国家庭，约420万人。而根据英国抵押贷款委员会（Council of Mortgage Lenders）的预测，2009年将有75000户英国家庭的住房被回收，接近英国历史上的最高纪录。]]></description>
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		<title>中国楼市拐点清晰形成 房价将至少下降40%</title>
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		<pubDate>Mon, 12 Jan 2009 11:16:58 +0000</pubDate>
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		<description><![CDATA[（来自 21世纪经济报道 绝对权威） 近日，国家发改委出台的一份最新报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。毫无疑问，价滞量缩已经是目前房地产市场的“标准姿态”，不过大量自娱于“城市化水平催升房价”的幻想依然故我地展开，一些所谓权威机构不断摆弄出“房价面临上涨压力、现在是观望气氛浓烈”的信号。 我们认为，决定房价趋势的，不是城市化带来的对“住房的渴望”，渴望不是有效的购买力。过高的房价同样也会降低城市化水平、或者让城市化发生逆转。而决定房价走向的是民众未来的收入流增减变化。但即使我们以北京、上海这样的超级城市来衡量，也会发现民众的未来整体的实际收入流水平(扣除通胀因素)是趋向下的。我们曾经在《超级城市房价即将面临拐点》等一系列文章中细致地解释过未来收入流对房价走向的决定性作用。 收入流是决定房价“拐点”的基础性力量，但其房价波动的形态学特征却是另外一回事。 我们用“不对称性原理”来刻画这种房价“上升&#8211;下降”的变动轨迹，即在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的力量可以是居民自住需求的释放，也可能是富人们的投机需求(富人们转手、最终以图“自住型购买者高位接盘)。但房价“抗跌”力量只有一个，就是自住性需求，这反映在工薪阶层和小中产人士的未来的可支配收入变化。而现在市面上说，楼市“观望气氛浓重”??如果是指那些有房产的人正在思忖是否应该再投资，那么这种观望就是非常“虚假”的，对楼市的“抗跌”不提供任何帮助的；而如果是指那些自住性需求，我们则怀疑他们是否夸大了现在还没有房子的人的有效购买力。 “不对称原理”可以简化为：富人产生房价的峰值，而穷人产生房价的“抗跌值”(整体收入流的变化产生房价整体的“拐点值”)，这也使得房价的偏离度(上下波动的剧烈程度)变成了一个“阶层购买力问题”。这诱使我们产生一种想法：是否可以将基尼系数引入到房价偏离度的考察？是否阶层购买力差别将决定了房价暴涨暴跌的夸张程度？ 以日本为例。日本在1980年以前一直被神话为“增长且平等”的典范之国，它的基尼系数稳定在0.26左右。日本的政府被誉为高效而精确地遵守着社会再分配的适当程度。但在1983年以后，日本的基尼系数开始恶化，在1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于历史峰值，中产阶级为了购买房产不得不节衣缩食，M型社会飞速确立。然后，日本“泡沫破灭”，国民的实际收入流明显恶化，房价从峰值开始崩溃而下，3年后日本的房价下跌幅度达到了40%。而被地产泡沫“套牢”的民众依然“下流化生存”，成为泡沫史上凄楚的一群苦人。 再以香港为例。香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一，它的基尼系数似乎很少低过0.5的。当然它也是一些经济学家所鼓吹的“收入差距夸大会增进经济自由”的最好样板。这个样板在1997年??也就是香港地产峰值的时候，它的基尼系数达到了0.53，不过，后来的故事很悲惨，它的房价在3年内整体性跌去了70%(很多小户型的房子跌去了9成)，“负资产”成为风靡一时的词汇，刻画着香港中产阶级的勤奋、投机、背运和地区优越感的丧失。 我们再以现在饱受“次贷危机”煎熬的美国房地产市场为例。在这场格林斯潘用“低利率”手段刺激出来的房地产虚假繁荣中，美国民众大多都享受了泡沫的好处，并利用地产增值获得更多的消费信贷支持。但即使是在这场全民“皆有所沾”的盛宴中，美国的基尼系数有条不紊地攀升，用美国经济学家克鲁格曼的话说，“在布什减税的掩饰下，中产阶级发现自己变穷的感受力比以往更迟钝，但他们实实在在的确变穷了。”去年，也就是次贷危机爆发的时候，美国的基尼系数达到了0.41的高水平。而现在，美国的房价从峰值已经下跌了25%左右，而像摩根这样的大多数投资银行估计美国房价还会继续下滑15%，也就是说，美国房价至少会跌40%。 现在中国的房价虽然局部有所回落，但作为超级城市的上海和北京看上去还并没有进入明显的颓势，但我们认为，这两座“房价堡垒”并不能支持多久，中国房价的“拐点”已经非常清晰地形成了。中国目前的城镇基尼系数大约是0.48(因为我们认为农村人口并不是城市房产的有效潜在购买者)，类比地看，这意味着中国的房价将至少要下降40%。 当然，这一“黑色”的结论会让一些房地产泡沫受益阶层感到不满，但这却为整个社会提供一种比较型的眼光和观察。 事实上，我们将外国资本套利涌入、人口密度(保持高价格的时间偏长)、当局对正当利率水平的认知程度(房价都会跌，但采取软着陆的方式会延缓下跌时间)、国民年龄结构程度(例如老龄化，例如年龄越大，收入流的均等性越强，就容易提高社会的基尼系数，日本的基尼系数提高也有老龄化的因素)、住房自有率的社会偏好等因素考虑进去，但发现这都不改变基尼系数和房价偏离度之间的有效关联。(文/唐学鹏) 推荐相关阅读： 2009年不宜买房—失业售楼员良心之谈 炒房者成为富翁或负翁的简要描述 2009楼市-开发商忽悠百姓买房之9大谎言
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